צעדים ראשונים בבחירת דירת להשקעה

[teddypicker]

היי,
יש לנו 700K בצד שמיועדים לקניית דירת מגורים תוך 5-10 שנים. דירה שכזאת תעלה 3-4M במחירים של היום ואנחנו לא יודעים איפה תהיה לכן לא מתקדמים עם זה בינתיים.
כרגע הכסף מושקע בפק"מ צמוד אך עלתה האופציה לקנות בו דירה להשקעה כדי לגדר נגד עליה נוספת במחירי הדיור. שאר הכסף מושקע במדד מניות ACWI ואפשר לגרד ממנו עוד קצת להון עצמי אם נצטרך.

אני מסתכל ספציפית על שכונה שאני מכיר בעיר הולדתי באיזור המרכז והשכונות החופפות. מאחר ומדובר במס' חד ספרתי של שנים להחזקה, לאו דווקא מחפש לצלול לתב"עות / פוטנציאל השבחה, מחיר השוק/הנחה קלה ממנו לגמרי יספיקו.

בתור אחד שניגש לזה בפעם הראשונה ומנסה לצמצם התעסקויות, אני מנסה להבין את הדברים הבאים:

1. האם קודם כל הולכים לראות דירות ואז לבנק כדי לקבל הצעה למשכנתא, או להיפך (כדי לקבל תקציב לחפש בו דירות)?
2. האם אחוז המימון האידיאלי לדירה להשקעה הוא בהכרח כזה ששומר על תזרים חיובי מול השכ"ד? (שכ"ד >= החזר המשכנתא)
3. האם בהחזקה לטווח קצר, אתם רואים פינוי-בינוי כיתרון או חסרון (אני לא יודע איך זה עובד עם אובדן שכ"ד בזמן שעובדים על הבניין)
4. האם אפשר לסגור תהליך כזה end to end בחודש-חודשיים (מצפים לילד עוד 3 חודשים, שיקח את תשומת הלב), או שאני מסתכל על תהליך ארוך מזה?

אם פספסתי עוד שאלה שאני צריך לשאול את עצמי, שוט. באמת שמח לכל אינפוט.
תודה!

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

1. האם קודם כל הולכים לראות דירות ואז לבנק כדי לקבל הצעה למשכנתא, או להיפך (כדי לקבל תקציב לחפש בו דירות)?

קודם כל תקבל מהבנק אישור עקרוני.
זה לא כזה סיפור גם להבין לבד - יש לכם משכורת? שכר נטו פחות התחייבויות (משכנתאות / הלוואות וכו'), זה כושר ההחזר שלכם. גובה החזר המשכנתא שהבנק יאשר יהיה עד 40% מהמספר הזה.
מומלץ שביום שתבוא לקבל כבר הצעה למשכנתא, תדע מראש לאיזה תמהיל אתה מכוון (בעזרת ידע אישי / איש מקצוע..כל אחד ומה שהוא בוחר).

2. האם אחוז המימון האידיאלי לדירה להשקעה הוא בהכרח כזה ששומר על תזרים חיובי מול השכ"ד? (שכ"ד >= החזר המשכנתא)

משתנה מאדם לאדם, ומעסקה לעסקה. אין דבר כזה אידיאלי.

3. האם בהחזקה לטווח קצר, אתם רואים פינוי-בינוי כיתרון או חסרון (אני לא יודע איך זה עובד עם אובדן שכ"ד בזמן שעובדים על הבניין)

איך אפשר לראות את עליית ערך הדירה כחיסרון?
שכ"ד משולם על ידי היזם בפרוייקט התחדשות (ע"פ הערכות שמאי שנכתבות בחוזה).

4. האם אפשר לסגור תהליך כזה end to end בחודש-חודשיים (מצפים לילד עוד 3 חודשים, שיקח את תשומת הלב), או שאני מסתכל על תהליך ארוך מזה?

ארוך יותר.

 

[יהודה שוורץ]

ומנסה לצמצם התעסקויות

אולי עדיף לכם להשקיע בקרנות ריט

 

[teddypicker]

קודם כל תקבל מהבנק אישור עקרוני.

אין לי ספק שאקבל, התכוונתי יותר בשביל להבין מה ההחזר וכמה מימון אפשר לקבל. במחשבה שניה לא בטוח שצריך ללכת לבנק בשביל זה.

משתנה מאדם לאדם, ומעסקה לעסקה. אין דבר כזה אידיאלי.

זה ברור, אבל תן לי לנסח אחרת - האם זה הגיוני לקבוע את אחוז המימון רק לפי תזרים חיובי של החזר המשכנתא מול השכ"ד (ספציפית בדירות להשקעה)?

שכ"ד משולם על ידי היזם בפרוייקט התחדשות (ע"פ הערכות שמאי שנכתבות בחוזה).

זה מה שרציתי לדעת. מעולה

ארוך יותר.

אשמח לברייקדאון אם בא לך, או: מה השלב שלוקח הכי הרבה זמן?

אולי עדיף לכם להשקיע בקרנות ריט

תודה, למיטב הבנתי קיימות שתי קרנות כאלו שמתבססות על דירות למגורים (מגוריט/אזורים ליבינג) והן לא בדיוק אידיאליות או בקורלציה מלאה עם שוק הדיור. אני טועה?

 

[KFC Uerdingen 05]

האם בהחזקה לטווח קצר, אתם רואים פינוי-בינוי כיתרון או חסרון (אני לא יודע איך זה עובד עם אובדן שכ"ד בזמן שעובדים על הבניין)

לאו דווקא יתרון, מאוד תלוי בנסיבות-
א. בקנייה זמן קצר לפני פינוי בינוי עליית הערך כנראה כבר תהיה משוקללת בצורה מסויימת במחיר הרכישה. ההתעסקויות הקשורות בתהליך כמו גם הסיכונים עדיין ישאר אצלך.
ב. ויתקנו אותי המומחים - בעת ביצוע הפינוי בינוי עצמו אתה לא בעל דירה אלא בעל זכויות, כך שאם תרצה למכור בזמן הזה יחולו מיסוי (ותחולת פטורים) שונים. כך יתכן שתצטרך לדחות את המכירה בכמה שנים טובות בכפוף להתקדמות הפרויקט.

 

[בורג]

אין לי ספק שאקבל, התכוונתי יותר בשביל להבין מה ההחזר וכמה מימון אפשר לקבל. במחשבה שניה לא בטוח שצריך ללכת לבנק בשביל זה.


זה ברור, אבל תן לי לנסח אחרת - האם זה הגיוני לקבוע את אחוז המימון רק לפי תזרים חיובי של החזר המשכנתא מול השכ"ד (ספציפית בדירות להשקעה)?


זה מה שרציתי לדעת. מעולה


אשמח לברייקדאון אם בא לך, או: מה השלב שלוקח הכי הרבה זמן?


תודה, למיטב הבנתי שתי קרנות כאלו שמתבססות על דירות למגורים (מגוריט/אזורים ליבינג) והן לא בדיוק אידיאליות או בקורלציה מלאה עם שוק הדיור. אני טועה?

צודק, הקרנות ריט לא בקורלציה מלאה לשוק הדיור. לעומת זאת, גם הדירה שלך, בשכונה שלך, עם כיווני האוויר שלך, השכנים שלך והשיפוץ שלך, לא בקורלציה מלאה לשוק הדיור.

 

[יהודה שוורץ]

תודה, למיטב הבנתי שתי קרנות כאלו שמתבססות על דירות למגורים (מגוריט/אזורים ליבינג) והן לא בדיוק אידיאליות או בקורלציה מלאה עם שוק הדיור. אני טועה?

אין לי מושג. אבל כאן זמן ההתעסקות בין כמה דקות לכמה שעות.
ואם תנסה לקנות דירה בצורה חפוזה יתכן ותפסיד כבר בקנייה הרבה כסף

 

[itsikad]

שכ"ד משולם על ידי היזם בפרוייקט התחדשות (ע"פ הערכות שמאי שנכתבות בחוזה).

ממה שהבנתי מבעלי הדירה שאני שוכר הם לא יקבלו שכר דירה בפינוי בינוי, לטענתם כי זו דירה להשקעה אבל זה נשמע לי מוזר (למה שדייר אחד יקבל תמורה גדולה יותר, אלא אם כן הפיצוי מגיע מכיוון אחר).

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

ממה שהבנתי מבעלי הדירה שאני שוכר הם לא יקבלו שכר דירה בפינוי בינוי, לטענתם כי זו דירה להשקעה אבל זה נשמע לי מוזר (למה שדייר אחד יקבל תמורה גדולה יותר, אלא אם כן הפיצוי מגיע מכיוון אחר).

אין דבר כזה.

 

[itsikad]

אין דבר כזה.

זה לא שיש להם אינטרס להסתיר ממני, אני ממילא מתכוון לעזוב בתום החוזה וחודשים לפני שיתחילו עבודות.

 

[teddypicker]

תודה לכולם.
ברשותכם אני מחפש לשמוע עוד סיפורים אישיים וללמוד מהם, מה שמעניין אותי בעיקר:
כמה זמן לקח התהליך (בדירה ראשונה להשקעה), כמה דירות ראיתם, מה היו השלבים שהתעכבתם עליהם (בצדק או לא).

 

[אורי ג.]

כמה זמן לקח התהליך (בדירה ראשונה להשקעה), כמה דירות ראיתם, מה היו השלבים שהתעכבתם עליהם (בצדק או לא).

בין מספר שעות לכמה שנים.
הכי חשוב זה להכיר את השוק הספציפי שאתה רוצה להשקיע בו כלומר ברמת השכונה.
כדאי להבין את הדקויות ומה המשמעות הכספית והזמן שיקח לך אם אתה קונה דירה מקבלן וגם דירה יד-2, תמיד עדיף להתייעץ עם מישהו בעל נסיון כדי להבין למה אתה נכנס, לדוגמא אתה קונה דירה שמצריכה שיפוץ קל ואתה מתמחר את זה בX כי אתה לא כ"כ מבין, בסוף אתה מבין שזה יעלה לך 5X + הרבה מאד ימי עבודה שלך שהולכים לאיבוד + אכילת חרא וכאב ראש בסיטונאות.
אותו הדבר ברכישה מקבלן, כמה זה בדיוק יעלה, כמה צריך לריב איתו, מה המשמעות של שדרוגים וכו'.

ובסוף הכי חשוב: זה עסקה ראשונה שלך, אתה תעשה טעויות זה בטוח, אתה כנראה לא תעשה את דיל המאה וזה בסדר גמור, אל תחפש הרפתקאות אא"כ אתה מלווה במישהו בעל נסיון או שיש לך סיבולת סיכון גבוהה ונזילות גבוהה.

 

[vigaror]

הכי חשוב זה להכיר את השוק הספציפי שאתה רוצה להשקיע בו כלומר ברמת השכונה.

אני רוצה לצלול רגע למשפט הזה, מה כדי להכיר בשכונה?
בחרתי שכונה לדוגמה ועד עכשיו מה שבדקתי עליה:
1.נתיבי תחבורה ציבורית
2.נתוני סטטיסטים על האזור (גיל ממוצע, השכלה, אחוזי עצמאי/שכיר וכן הלאה)
3.תאונות דרכים באזור
4.חפשתי תכנית מתאר מקומית/תמא"ות שאושרו באזור
5.סיבוב בשכונה
6.אנטנות סלולריות/זיהום אוויר

מה עוד צריך לבדוק?

 

[אורי ג.]

מה עוד צריך לבדוק?

את הVIBE בשכונה, מי גר שם? נעים שם? אתה היית מוכן לגור שם?
פשע? סוג אוכלוסיה, שקט או רועש שם? מי השוכרים הפוטנציאליים שלך?
מצב החניה?
איך זה להסתובב שם בלילה?
התפתחות עתידית של תחבורה ציבורית.
קרבה לאטרקציות שחשובות למי שמתגורר שם כמו: ים, שוק, מסעדות, מקומות עבודה, סופר-מרקט.
מה התוכניות של העירייה לאיזור, האם מעודדים התחדשות עירונות? האם יש התכנות כלכלית ותכנונית לכך?
רוב הדברים שציינת פחות חשובים.

 

[רוני]

אם פספסתי עוד שאלה שאני צריך לשאול את עצמי, שוט. באמת שמח לכל אינפוט

היי

כדי לגדר עליית מחירים מתוך כוונה למכור את הדירה כדי לקנות דירת חלומות,
תצטרך לקנות דירה סולידית עם פוטנציאל לעליית ערך, עם מימון אולי בתזרים שלילי מסוים,
בעלות של 2 מליון ש"ח בערך באזור תל אביב.

ההחלטה שלך היא לא כלכלית אלא רגשית, אחרת היית קונה דירה להשקעה לצורך גידור השכירות,
ושוכר דירה בשכירות של 8K עד 10K בדומה לדירה שאתה מעוניין לקנות.

 

[teddypicker]

כדי לגדר עליית מחירים מתוך כוונה למכור את הדירה כדי לקנות דירת חלומות,
תצטרך לקנות דירה סולידית עם פוטנציאל לעליית ערך, עם מימון אולי בתזרים שלילי מסוים,
בעלות של 2 מליון ש"ח בערך באזור תל אביב.

תודה רוני, מכוון לקצת פחות (1.6-1.7M), אבל לגמרי פגעת עם המימון. תזרים שלילי קל (1-2 חודשי שכירות בשנה)

ההחלטה שלך היא לא כלכלית אלא רגשית, אחרת היית קונה דירה להשקעה לצורך גידור השכירות,
ושוכר דירה בשכירות של 8K עד 10K בדומה לדירה שאתה מעוניין לקנות.

ההחלטה היא רגשית, אתה צודק.
אבל בוא ניקח את זה כאילוץ -בהתבסס על זה, אני מנסה לעשות את הדבר הכלכלי ביותר עם ה700K, שכנראה ישארו בפק"מ עקב היותם מיועדים לדירה.
היית עושה משהו שונה? (מלבד להחליט שהאילוץ אינו אילוץ )

 

[רוני]

ההחלטה היא רגשית, אתה צודק.
אבל בוא ניקח את זה כאילוץ -בהתבסס על זה, אני מנסה לעשות את הדבר הכלכלי ביותר עם ה700K, שכנראה ישארו בפק"מ עקב היותם מיועדים לדירה.
היית עושה משהו שונה? (מלבד להחליט שהאילוץ אינו אילוץ

אני הייתי מבקש מהגורם המאלץ שיספר לי כיצד הוא היה מגשר על הפער הקיים בין ההון העצמי לבין רכישת נכס החלומות,
כולל עלויות הרכישה, כולל מעט עיצוב, ריהוט......

ואם ניתן לשכור דירה כזו מדוע חייבים לקנות את הדירה, הרי בדיוק מאותה הסיבה הגורם המאלץ לא יסכים לצמצם דיור בגיל מבוגר יותר,
היכן הגבול של הגורם המאלץ ?

בשנת 2014 קיבלתי החלטה לקופף את הגורם המאלץ, וכיום אני מתגורר בשכירות, אך עצמאי כלכלית

 

[teddypicker]

כיצד הוא היה מגשר על הפער הקיים בין ההון העצמי לבין רכישת נכס החלומות,

קיים הון נוסף מושקע במניות שבעת הצורך נשתמש בו, במקביל ממשיכים לחסוך.
ללא מכירת הנכס, יש שיקול של 50% משכנתא בלבד על נכס שני ותשלום מס רכישה מהשקל הראשון, שאולי יהפכו אחזקת שני נכסים לפחות משתלמת מדירת מגורים + תיק בשוק ההון למשל.

ואם ניתן לשכור דירה כזו מדוע חייבים לקנות את הדירה, הרי בדיוק מאותה הסיבה הגורם המאלץ לא יסכים לצמצם דיור בגיל מבוגר יותר,
היכן הגבול של הגורם המאלץ ?

אולי ואולי לא, מדובר פה על עוד 20-30 שנה והרבה יכול לקרות.

בשנת 2014 קיבלתי החלטה לקופף את הגורם המאלץ, וכיום אני מתגורר בשכירות, אך עצמאי כלכלית

כלומר התחלת כמוני ולמרות זאת תראה לאן הגעת היום אבל ברצינות, מכיר את סיפורך ושואב ממנו ומהפוסטים שלך השראה.
עם זאת, אנחנו מודעים לזה שעצמאות כלכלית תושג במועד מאוחר יותר בגלל הרצון הפסיכולוגי בדירת מגורים, זה ויתור שמוכנים לעשות ולכן התייחסתי לזה כאילוץ.

(שאולי עוד 20 שנה ישתנה כמו שהיה אצלך..)

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

ובסוף הכי חשוב: זה עסקה ראשונה שלך, אתה תעשה טעויות זה בטוח, אתה כנראה לא תעשה את דיל המאה וזה בסדר גמור, אל תחפש הרפתקאות אא"כ אתה מלווה במישהו בעל נסיון או שיש לך סיבולת סיכון גבוהה ונזילות גבוהה.

+1.

בנוסף לכל העצות שנתנו לך לגבי אילו בדיקות לעשות, הייתי מחפש מתווך טוב ואמין באיזור בו אתה מתמקד. באיזורי ביקוש אתה גם ככה תגיע אליהם כי הם מחזיקים בהרבה מהדירות הטובות.