צמצום עלויות מזומן ברכישת דירה

שלום,
אני שוקל להיכנס לתחום הנדל"ן, ואני מחפש דירה להשקעה בתל אביב.
ממה שאני מבין, הריביות בשוק נמוכות מאד כרגע וכדאי למנף ולקחת משכנתא מקסימלית (75%).
כלומר, ההון המזומן הנדרש הוא 25% ממחיר הנכס.
לצורך העניין נבחן עלות של דירה במחיר 3,000,000 שח:
750 אלף שח הון עצמי (25%).
תיווך - 2 אחוז - כ 68 אלף.
מס רכישה - כ 60 אלף שח אחרי חישוב שלי.
עורך דין - 1 % - 30 אלף שח.
עלויות נוספות - שיפוצון, עמלות - 20-30.
לפי חישוב זה אני צריך סדר גודל של 950000 שח הון עצמי למימוש העסקה.

1. יש למישהו טיפים איך להקטין את הוצאת המזומן בעסקה זו?
2. רעיון שהיה לי, הוא לגלם את עלות התיווך במחיר הדירה. כלומר, אם מחיר הדירה הוא 3, לסגור על 3068000 (מחיר הדירה + עלות התיווך), ולנסח חוזה חדש על פיו המוכר משלם ישירות למתווך. ככה אני מכניס את עלות התיווך למשכנתא ונמנע מתשלום מזומן גדול. מחשבות?
3. אם אבחר בדירה שדורשת שיפוץ גדול, מה הדרך הכי טובה לממן שיפוץ זה?

 

1. מינוף נוסף.
2. אתה מסבך את העסקה וסביר להניח שלא המוכר ולא המתווך יסכימו כי זה גם יכול לגרור הוצאות מס גבוהות יותר מהמוכר אבל אפשר לנסות וקח בחשבון שצריך ששמאי של הבנק יאשר את סכום העסקה בכל מקרה.
3. משכנתא נוספת לשיפוץ.

 

תודה על התשובה!
לגבי 2, אני חושב שגם פסיכולוגית וגם פרקטית, למוכר יותר קל לספוג את העלות של התיווך, כי הוא מקבל סכום מזומן מאד גדול. מה גם שאני מגלם את העלות, לא מעביר אותה אליו. המתווך ירצה לעשות את העסקה, לא חושב שאכפת לו מאיזה צד יגיע הכסף.
אני אנסה, ואעדכן