1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

צמצום עלויות מזומן ברכישת דירה

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י tal_investor, ‏30/10/19.

  1. tal_investor

    tal_investor משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏30/10/19
    הודעות:
    5
    לייקים שהתקבלו:
    0
    שלום,
    אני שוקל להיכנס לתחום הנדל"ן, ואני מחפש דירה להשקעה בתל אביב.
    ממה שאני מבין, הריביות בשוק נמוכות מאד כרגע וכדאי למנף ולקחת משכנתא מקסימלית (75%).
    כלומר, ההון המזומן הנדרש הוא 25% ממחיר הנכס.
    לצורך העניין נבחן עלות של דירה במחיר 3,000,000 שח:
    750 אלף שח הון עצמי (25%).
    תיווך - 2 אחוז - כ 68 אלף.
    מס רכישה - כ 60 אלף שח אחרי חישוב שלי.
    עורך דין - 1 % - 30 אלף שח.
    עלויות נוספות - שיפוצון, עמלות - 20-30.
    לפי חישוב זה אני צריך סדר גודל של 950000 שח הון עצמי למימוש העסקה.

    1. יש למישהו טיפים איך להקטין את הוצאת המזומן בעסקה זו?
    2. רעיון שהיה לי, הוא לגלם את עלות התיווך במחיר הדירה. כלומר, אם מחיר הדירה הוא 3, לסגור על 3068000 (מחיר הדירה + עלות התיווך), ולנסח חוזה חדש על פיו המוכר משלם ישירות למתווך. ככה אני מכניס את עלות התיווך למשכנתא ונמנע מתשלום מזומן גדול. מחשבות?
    3. אם אבחר בדירה שדורשת שיפוץ גדול, מה הדרך הכי טובה לממן שיפוץ זה?
     
  2. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    10,596
    לייקים שהתקבלו:
    13,235
    1. מינוף נוסף.
    2. אתה מסבך את העסקה וסביר להניח שלא המוכר ולא המתווך יסכימו כי זה גם יכול לגרור הוצאות מס גבוהות יותר מהמוכר אבל אפשר לנסות וקח בחשבון שצריך ששמאי של הבנק יאשר את סכום העסקה בכל מקרה.
    3. משכנתא נוספת לשיפוץ.
     
    tal_investor אוהב/ת את זה.
  3. tal_investor

    tal_investor משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏30/10/19
    הודעות:
    5
    לייקים שהתקבלו:
    0
    תודה על התשובה!
    לגבי 2, אני חושב שגם פסיכולוגית וגם פרקטית, למוכר יותר קל לספוג את העלות של התיווך, כי הוא מקבל סכום מזומן מאד גדול. מה גם שאני מגלם את העלות, לא מעביר אותה אליו. המתווך ירצה לעשות את העסקה, לא חושב שאכפת לו מאיזה צד יגיע הכסף.
    אני אנסה, ואעדכן :)
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.