צמצום עלויות מזומן ברכישת דירה

tal_investor

משתמש רשום
הצטרף ב
30/10/19
הודעות
9
דירוג
4
שלום,
אני שוקל להיכנס לתחום הנדל"ן, ואני מחפש דירה להשקעה בתל אביב.
ממה שאני מבין, הריביות בשוק נמוכות מאד כרגע וכדאי למנף ולקחת משכנתא מקסימלית (75%).
כלומר, ההון המזומן הנדרש הוא 25% ממחיר הנכס.
לצורך העניין נבחן עלות של דירה במחיר 3,000,000 שח:
750 אלף שח הון עצמי (25%).
תיווך - 2 אחוז - כ 68 אלף.
מס רכישה - כ 60 אלף שח אחרי חישוב שלי.
עורך דין - 1 % - 30 אלף שח.
עלויות נוספות - שיפוצון, עמלות - 20-30.
לפי חישוב זה אני צריך סדר גודל של 950000 שח הון עצמי למימוש העסקה.

1. יש למישהו טיפים איך להקטין את הוצאת המזומן בעסקה זו?
2. רעיון שהיה לי, הוא לגלם את עלות התיווך במחיר הדירה. כלומר, אם מחיר הדירה הוא 3, לסגור על 3068000 (מחיר הדירה + עלות התיווך), ולנסח חוזה חדש על פיו המוכר משלם ישירות למתווך. ככה אני מכניס את עלות התיווך למשכנתא ונמנע מתשלום מזומן גדול. מחשבות?
3. אם אבחר בדירה שדורשת שיפוץ גדול, מה הדרך הכי טובה לממן שיפוץ זה?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,465
דירוג
22,443
1. מינוף נוסף.
2. אתה מסבך את העסקה וסביר להניח שלא המוכר ולא המתווך יסכימו כי זה גם יכול לגרור הוצאות מס גבוהות יותר מהמוכר אבל אפשר לנסות וקח בחשבון שצריך ששמאי של הבנק יאשר את סכום העסקה בכל מקרה.
3. משכנתא נוספת לשיפוץ.
 

tal_investor

משתמש רשום
הצטרף ב
30/10/19
הודעות
9
דירוג
4
1. מינוף נוסף.
2. אתה מסבך את העסקה וסביר להניח שלא המוכר ולא המתווך יסכימו כי זה גם יכול לגרור הוצאות מס גבוהות יותר מהמוכר אבל אפשר לנסות וקח בחשבון שצריך ששמאי של הבנק יאשר את סכום העסקה בכל מקרה.
3. משכנתא נוספת לשיפוץ.
תודה על התשובה!
לגבי 2, אני חושב שגם פסיכולוגית וגם פרקטית, למוכר יותר קל לספוג את העלות של התיווך, כי הוא מקבל סכום מזומן מאד גדול. מה גם שאני מגלם את העלות, לא מעביר אותה אליו. המתווך ירצה לעשות את העסקה, לא חושב שאכפת לו מאיזה צד יגיע הכסף.
אני אנסה, ואעדכן :)
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ש צמצום סיכון במניות שוק ההון 6
מ צמצום מספר ניירות בתיק ? שוק ההון 5
F צמצום תנודתיות בתיק ני"ע שוק ההון 26
M צמצום חשיפה לפני הכנסת סכום גדול? שוק ההון 11
ח צמצום חשיפה למניות שוק ההון 2
T איזון בין צמצום משכנתא ותיק השקעות שוק ההון 27
ש דמי ניהול - צמצום שוק ההון 10
W צמצום סיכון מנפיק ומרווחי bid/ask כתוצאה מכך שוק ההון 0
O צמצום אי השוויון – האם זו מטרה חברתית או כלכלית? אוף טופיק 134
ITS צמצום עמלות IRA שוק ההון 5
Res Cogitans צמצום סיכון מט"ח על ידי מיצוע חודשי שוק ההון 0
רוקישיק צמצום עמלה באקסלנס צרכנות פיננסית 4
Summers צמצום טעות עקיבה, סיכון מנפיק וסיכון רגולטורי שוק ההון 38
A שאלה על צמצום מס- מתחת ל25% שוק ההון 8
H עלויות סמויות, דגשים ו"סכנות" בדירה מקבלן נדל"ן 12
I מנקה עלויות מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 2
M עלויות ברוקרים שונים בקרן השתלמות IRA בקל גמל שוק ההון 26
S עלויות שוטפות בית פרטי מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 1
D קיזוז עלויות מימון עם מס רווחי הון שוק ההון 9
yossik הורדת עלויות "דמי שימוש" לגז צרכנות פיננסית 10
F ביטוח חיים, בריאות וסיעודי דרכים להוזלת עלויות צרכנות פיננסית 1
ב עלויות של קרן השתלמות IRA צרכנות פיננסית 18
א העברת אירו מצרפת לישראל - הוזלת עלויות צרכנות פיננסית 15
amidar איך מפיקים דו"ח עלויות באינטראקטיב ברוקרס...? שוק ההון 1
R אילו עלויות אני צריך לקחת בחשבון בניהול תיק השקעות? שוק ההון 0
ע עלויות רואה חשבון, עוסק פטור מיסים 14
Liron2035 קה"ש IRA הלמן-אלדובי, רכישת IWDA: השוואת עלויות ברוקר שוק ההון 9
נ המשך השכרה - גידור עלויות שכירות מול יציבות נדל"ן 14
N עלויות מעלית שבת אוף טופיק 24
שלי טיול ליפן-הערכת עלויות אוף טופיק 16
R ייקור עלויות נכות ושאירים בקרן פנסיה מקיפה צרכנות פיננסית 0
פ עלויות בניהול קרן השתלמות IRA שוק ההון 50
Dim האם אתם עוקבים אחר עלויות FIFO? צרכנות פיננסית 24
L עלויות אחזקת בית צרכנות פיננסית 6
J עלויות ותנאי מינוף בIB שוק ההון 18
ג חישוב עלויות - ברוקר זר (מס הכנסה+SIPC) לעומת ברוקר ישראלי - באמת משתלם ? שוק ההון 66
מ עלויות מינוף ויתרת מזומן שלילית בIB שוק ההון 2
K איך חברות ETF גובות דמי ניהול נמוך ואיך מתמחרים את עלויות הקניה והמחירה שוק ההון 1
Z עלויות סמויות בקרנות מחקות שוק ההון 46
S עלויות קרן השתלמות מחקה S&P לעומת IRA שוק ההון 3
מ עלויות מסלולי ביטוח בקרן פנסיה צרכנות פיננסית 6
נ עלויות העברת ני"ע ומט"ח מ/אל IB שוק ההון 33
M עלויות רכישה של קרנות נאמנות שוק ההון 0
M בשורות טובות: הקטנת עלויות בקרנות בלאק רוק שוק ההון 38
O עלויות VS פיזור בינלאומי שוק ההון 59
amidar Bob - מה שחיפשנו כדי להוזיל עלויות ביטוח? צרכנות פיננסית 4
Chase קרן השתלמות - עלויות מעביד צרכנות פיננסית 14
R עלויות המרת מט"ח בIRA צרכנות פיננסית 10
yanosh34 סימולצית עלויות קניית קרן זרה דרך בית השקעות ישראלי שוק ההון 32
א תעודות זולות שעולות ביוקר: עלויות נסתרות פוגעות בתשואה למשקיעים שוק ההון 6

נושאים דומים

למעלה