• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

פריעת משכנתא או השקעה פסיבית?

Nati480

משתמש רשום
הצטרף ב
7/2/22
הודעות
1
דירוג
0
לפני חצי שנה לקחתי משכנתא עבור דירה להשקעה לטווח של עד 7 שנים, בתמהיל:
203,000 - פריים + 0.4% - 30 שנה
137,000 - קל"צ + 4.3% - 25 שנה
60,000 - משתנה צמודה + 0.8% - 30 שנה (מרכיב פיתוי במטרה לחסוך ולסגור אותו תוך שנתיים בערך)

כעת נכנס לי בהפתעה סכום של 60,000 שאני יכול לסגור בצד ל15 שנה בכיף, ואני מסופק האם להשקיע אותו פסיבית בפוליסת חיסכון כלשהי, או שכדאי לפרוע איתו את המרכיב צמוד מדד במשכנתא כי ההפסד בינתיים גובר על אחוז הרווח הצפוי?

מה דעתכם?
 
לחפש בפורום: "הלוואה לצורך השקעה"
 
ועם הטבות מס.
תוכל בבקשה להסביר את החלק הזה?

ועוד שאלה, בהנתן שיש כסף נזיל מתי תעדיף לסגור/לצמצם את מסלול הפריים?

עלות המסלול כבר נושקת ל 4%, והצפי שזה יעלה, מה שמביא אותנו לנקודת אדישות להשקעה שמייצרת כ 6% וזה ממש לא פשוט לייצר, בטח לא בהשקעות חסרות סיכון.
 
תוכל בבקשה להסביר את החלק הזה?
על השקעה בשוק ההון יש 25% מס על התשואה הריאלית. בפירעון הלוואה אין לך מס. אז אם למשל יש לך ריבית של 4% על הלוואה, אתה צריך תשואה של 5.33% כדי להיות break even.
 
ועוד שאלה, בהנתן שיש כסף נזיל מתי תעדיף לסגור/לצמצם את מסלול הפריים?
ריבית הפריים היא תוצר של האינפלציה - כשהאינפלציה חוגגת גם הריבית עולה וכשהיא נבלמת ניתן להוריד אותה. אז כל עוד יש לך חלק צמוד, לרוב עדיף לסגור אותו ראשון (סיכונים של היפר אינפלציה, עליית הקרן, אפקט ריבית לריבית לאורך זמן).
 
כל מה שכתבו כאן זה נכון מאוד, אבל חשוב לזכור שכל אדם שמעוניין להשקיע לטווח ארוך עם מינוף זול, הלוואה לדיור בעיקר הפריים, בדרך כלל זה הלוואה חד פעמית וממש לא בטוח שההזדמנות תחזור, (אם אין תוכנית בשנים הקרובות למכור ולקנות דירה אחרת) ולכן צריך לדעת שזה נכון שעכשיו משלמים יקר אבל אם הריבית תרד בעתיד בשנים הקרובות, אז זה פספוס להחזיר כזאת הלוואה...
 
יש לך חלק צמוד
אין לי (מסלול פיתוי..) אבל יש לי הרבה פריים (60%) השאלה מתי נכון לצמצם את המסלול, שהרי מדובר בריבית אטרקטיבית יחסית, במיוחד בראייה ארוכת טווח (הפריים יכול גם לרדת).
 
אין לי (מסלול פיתוי..) אבל יש לי הרבה פריים (60%) השאלה מתי נכון לצמצם את המסלול, שהרי מדובר בריבית אטרקטיבית יחסית, במיוחד בראייה ארוכת טווח (הפריים יכול גם לרדת).
לא מעט כלכלנים מעריכים שהעידן (החריג לאורך ההיסטוריה) של ריבית אפס מאחורינו, והריבית תתקבע על שיעור גבוה יותר, נניח 2%-2.5%, כלומר פריים של 3.5%-4%.
אם אתה מאמין בכך, צריך לחשב מחדש את הנחות התשואה (בעולם עם ריבית הרבה חברות מתקשות לצמוח בקצב הקיים) ולבחון את כדאיות ההלוואה מול האלטרנטיבה.

אין לאף אחד מושג מה תהיה הריבית ומה התשואה בשוק ההון בעתיד, רק בדיעבד תדע מה הייתה ההחלטה הנכונה.
 
למה? בהנחה ואין לו בעיה להתמודד עם עליות קלות בהחזר החודשי
ענו כבר יפה במקומי:
כל מה שכתבו כאן זה נכון מאוד, אבל חשוב לזכור שכל אדם שמעוניין להשקיע לטווח ארוך עם מינוף זול, הלוואה לדיור בעיקר הפריים, בדרך כלל זה הלוואה חד פעמית וממש לא בטוח שההזדמנות תחזור, (אם אין תוכנית בשנים הקרובות למכור ולקנות דירה אחרת) ולכן צריך לדעת שזה נכון שעכשיו משלמים יקר אבל אם הריבית תרד בעתיד בשנים הקרובות, אז זה פספוס להחזיר כזאת הלוואה...
בישראל 2022 אפשר לקבל מימון טוב כנגד נכס נדלן רק ברכישה.

כמובן שלסגור את המשכנתא זה רווח וודאי כמו שאורי הסביר:
אחדד:
להחזיר משכנתא = להשקיע ללא סיכון ועם הטבות מס.

עוד אספקט חשוב מאוד בדיון הוא משמעת עצמית, משכנתא מספקת סוג של חיסכון כפוי, כל חודש אתה משלם סכום כסף אשר מקטין את קרן החוב.

@Nati480
במידה וההחזר החודשי ירד בX שקלים כל חודש, אתה חושב שבאמת תשקיע כל חודש X שקלים יותר ממה שאתה משקיע היום? אצל רוב האנשים התשובה היא לא.
 
כל מה שכתבו כאן זה נכון מאוד, אבל חשוב לזכור שכל אדם שמעוניין להשקיע לטווח ארוך עם מינוף זול, הלוואה לדיור בעיקר הפריים, בדרך כלל זה הלוואה חד פעמית וממש לא בטוח שההזדמנות תחזור, (אם אין תוכנית בשנים הקרובות למכור ולקנות דירה אחרת) ולכן צריך לדעת שזה נכון שעכשיו משלמים יקר אבל אם הריבית תרד בעתיד בשנים הקרובות, אז זה פספוס להחזיר כזאת הלוואה...
דעה שהייתה מאוד לא פופולרית, אבל הופכת לפופולרית יותר בחצי השנה האחרונה: לאדם הפשוט, זה שהגישה שלו להשקעות "ייחודיות" די מוגבלת - כדאי להימנע ממינוף גבוה במידה והוא יכול. לעניות דעתי, זה כולל 99% מהאוכלוסיה.

כל מחשבון השקעה לדירה יגיד לך להתמנף ברמה המקסימלית תחת הנחה של ריבית כוללת של 2%, כל עוד השכירות נטו ועליית ערך מהווים מעל 4%.

בעולם של ריבית של 4.5% פלוס ששרר פה ברוב המאה הקודמת למרות שהעשור האחרון היה שונה, צריך לכוונן מחדש את הפרמטרים - מינוף של 75% על דירה והשקעת היתרה במקומות אחרים כבר לא אופטימלי אם מניחים תשואה שוטפת פלוס עליית ערך 4-5%.

מי שמסוגל לקנות נכסים בדיסקאונט עמוק על המחיר היום, או לחילופין *מאמין* שנדל"ן בישראל יעשה 10% עליית ערך בשנה (כלומר הוא קונה בדיסאונט עמוק על המחיר בעתיד), שימשיך להתמנף במקסימום יכולת כמובן. בכל מקרה אחר, כדאי לנהל את סיכון האשראי כדי לוודא שתהנה ממצב שבו הריבית תרד בעתיד (אם תרד), אבל תפסיד כמות מוגבלת בלבד במידה והריבית תעלה (או אינפלציה, או עלות אלטרנטיבית גבוהה כמו פיחות חזק בשער השקל).

רוצה לומר, אם בעבר כשהיה לאדם מליון שקל ותזרים חזק מאוד היה כדאי לו לרכוש נכס בשווי ארבעה מליון (מינוף מקסימלי), הנחות העבודה שלי כיום מובילות למסקנות אחרות.

הערה: אני מנתח מנקודת מבט כלכלית רציונלית בלבד. שיקולים לטובת משכנתא כמו חסכון כפוי הם נכונים כמובן, אם כי הינם פסיכולוגיים ולא כלכליים גרידא.
 
כל מחשבון השקעה לדירה יגיד לך להתמנף ברמה המקסימלית תחת הנחה של ריבית כוללת של 2%, כל עוד השכירות נטו ועליית ערך מהווים מעל 4%.
אתה חושב במונחים נומינליים וזו טעות.
ריבית המשכנתא הריאלית הנוכחית היא סביב 0% וזה גם צפוי לרדת, בארה"ב היא שלילית אגב. מסכים שהאטרקטיביות של משכנתא ירדה.
 
דעה שהייתה מאוד לא פופולרית, אבל הופכת לפופולרית יותר בחצי השנה האחרונה: לאדם הפשוט, זה שהגישה שלו להשקעות "ייחודיות" די מוגבלת - כדאי להימנע ממינוף גבוה במידה והוא יכול. לעניות דעתי, זה כולל 99% מהאוכלוסיה.

כל מחשבון השקעה לדירה יגיד לך להתמנף ברמה המקסימלית תחת הנחה של ריבית כוללת של 2%, כל עוד השכירות נטו ועליית ערך מהווים מעל 4%.

בעולם של ריבית של 4.5% פלוס ששרר פה ברוב המאה הקודמת למרות שהעשור האחרון היה שונה, צריך לכוונן מחדש את הפרמטרים - מינוף של 75% על דירה והשקעת היתרה במקומות אחרים כבר לא אופטימלי אם מניחים תשואה שוטפת פלוס עליית ערך 4-5%.

מי שמסוגל לקנות נכסים בדיסקאונט עמוק על המחיר היום, או לחילופין *מאמין* שנדל"ן בישראל יעשה 10% עליית ערך בשנה (כלומר הוא קונה בדיסאונט עמוק על המחיר בעתיד), שימשיך להתמנף במקסימום יכולת כמובן. בכל מקרה אחר, כדאי לנהל את סיכון האשראי כדי לוודא שתהנה ממצב שבו הריבית תרד בעתיד (אם תרד), אבל תפסיד כמות מוגבלת בלבד במידה והריבית תעלה (או אינפלציה, או עלות אלטרנטיבית גבוהה כמו פיחות חזק בשער השקל).

רוצה לומר, אם בעבר כשהיה לאדם מליון שקל ותזרים חזק מאוד היה כדאי לו לרכוש נכס בשווי ארבעה מליון (מינוף מקסימלי), הנחות העבודה שלי כיום מובילות למסקנות אחרות.

הערה: אני מנתח מנקודת מבט כלכלית רציונלית בלבד. שיקולים לטובת משכנתא כמו חסכון כפוי הם נכונים כמובן, אם כי הינם פסיכולוגיים ולא כלכליים גרידא.

חשוב להבין שהשוק בישראל שונה לגמרי,
הריבית הגבוהה לא תעצור ביקוש קשיח של ילודה מוגברת והתחלות בנייה שנתקעות בעיריות.
אולי לא יעלו ב-10% וב-19% או 30% ברבעון במקרים מסוימים בשנה הזאת אבל בהחלט הדירות היקרות יוזלו/יוקפאו והזולות יגיעו לרמה של היקרות.
דירות ב-300 אלף בדימונה כבר לא יהיו.
 
אתה חושב במונחים נומינליים וזו טעות.
ריבית המשכנתא הריאלית הנוכחית היא סביב 0% וזה גם צפוי לרדת, בארה"ב היא שלילית אגב. מסכים שהאטרקטיביות של משכנתא ירדה.
מקבל, זאת בהחלט נקודה חשובה. המטרה שלי הייתה להדגיש שאחוז מינוף הוא מספר שצריך לקבוע בהתאם לסביבה ולתחזיות קדימה, ובהינתן אלו כיום - מינוף מקסימלי לא שולט ללא עוררין כמו שהיה עד לפני כמה חודשים.
 
בעולם של ריבית של 4.5% פלוס ששרר פה ברוב המאה הקודמת למרות שהעשור האחרון היה שונה
עד 2008 הריביות אף פעם לא היו פחות 5 אלא רוב המוחלט של הזמן 10+
מי שמסוגל לקנות נכסים בדיסקאונט עמוק על המחיר היום, או לחילופין *מאמין* שנדל"ן בישראל יעשה 10% עליית ערך בשנה (כלומר הוא קונה בדיסאונט עמוק על המחיר בעתיד), שימשיך להתמנף במקסימום יכולת כמובן. בכל מקרה אחר, כדאי לנהל את סיכון האשראי כדי לוודא שתהנה ממצב שבו הריבית תרד בעתיד (אם תרד), אבל תפסיד כמות מוגבלת בלבד במידה והריבית תעלה (או אינפלציה, או עלות אלטרנטיבית גבוהה כמו פיחות חזק בשער השקל).
אם תקרא טוב את מה שכתבתי, לא המלצתי לקנות דירה, רק המלצתי להישאר עם מינוף זול (למאמינים שהריבית תרד בשנים הקרובות) לצורך השקעה אחרת...
המינוף בדירות הוא המינוף הכי זול... ולכן כתבתי שאם כבר לקחת הלוואה ויש לך כרגע אפשרות להחזיר אותה, אין סיבה להסתכל על ההלוואה כהלוואה לדירה, כי אם עכשיו הוא ייקח את ההלוואה לצורך השקעה אז כרגע זה הלוואה לצורך השקעה...
 
חשוב להבין שהשוק בישראל שונה לגמרי,
הריבית הגבוהה לא תעצור ביקוש קשיח של ילודה מוגברת והתחלות בנייה שנתקעות בעיריות.
אולי לא יעלו ב-10% וב-19% או 30% ברבעון במקרים מסוימים בשנה הזאת אבל בהחלט הדירות היקרות יוזלו/יוקפאו והזולות יגיעו לרמה של היקרות.
דירות ב-300 אלף בדימונה כבר לא יהיו.
דיברתי על השאלה של אחוז מינוף בדירה להשקעה. ההנחות שהנחתי היו שהתשואה הפנימית בהשקעה בדירה לפני מינוף יהיו סביבות 5%. אם אתה רוצה להניח הנחות אחרות, תקבל תוצאות אחרות.

אבל לא הנחת הנחות אחרות, אלא טענת שהשוק הישראלי "שונה לגמרי". שונה ממה? הניתוח שלי מתייחס לכדאיות כלכלית, ולא משנה אם מדובר על השקעה בדירה או בחביות בירה.

ולגבי עליות מחירים - אני חושב שאתה סובל ממה שנקרא אפקט האחרונות (recency bias). עליית מחירי הדירות בקורונה היו דומות גם במדינות שהן אין "ביקוש קשיח". שיעור הילודה גם לא השתנה מהותית בעשור האחרון (או בארבעים השנים האחרונות). לכן, יש לא מעט סיבות להניח שעליית מחירי הדיור מעתה תהיה דומה לזאת הממוצעת באותה תקופת זמן שלפני הקורונה (2-3% ריאלי).

ושוב מדגיש - אין לי מושג מה יקרה, מדבר על ניתוח הסיכונים האישי שלי בניתוח אחוז מינוף.
 
@אליהו, אני כתבתי ש"בעולם של ריבית של 4.5% פלוס ששרר פה ברוב המאה הקודמת למרות שהעשור האחרון היה שונה". ואתה כתבת
עד 2008 הריביות אף פעם לא היו פחות 5 אלא רוב המוחלט של הזמן 10+
אלא אם יש לי בעיה בלוגיקה, שנינו רומזים שהריבית הממוצעת על פני העשורים האחרונים הייתה גבוהה משמעותית מהעשור האחרון. פספסתי משהו?

בנוגע לנחרצות שלך לגבי גובה הריבית ו"רוב מוחלט של הזמן", אני חושש שאתה לא מדייק. בבקשה:
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
K משכנתא הפוכה נדל"ן 28
ק "העברת" משכנתא לאחר הפסקת עבודה נדל"ן 2
R משכנתא נמוכה נדל"ן 28
S שדרוג דירה - התייעצות האם לקחת משכנתא ובאיזה סכום נדל"ן 13
ד משכנתא במטרה לפרוע תוך שנה נדל"ן 13
K משכנתא על שליש דירה נדל"ן 12
T משכנתא או השקעה נדל"ן 5
נ מימון משכנתא באמצעות דיבידנדים שוק ההון 9
עלילה מסלול זמן ממוצע ללקיחת משכנתא נדל"ן 8
M מבצעי "שלם עכשיו 5% והשאר בקבלת מפתח" - האם במעמד החתימה יש להמציא אישור משכנתא? נדל"ן 38
ה משכנתא לפרעון תוך 10 שנים נדל"ן 14
M מחזור משכנתא - שעבוד שני, מסלול משתנה צמוד נדל"ן 2
A עלית פרמיה בביטוח דירה עבור משכנתא צרכנות פיננסית 5
א מחזור משכנתא נדל"ן 12
K שאלת משכנתא ודיור נדל"ן 9
G משיכת כספי פיצוים עבור משכנתא? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
M משכנתא - האם ניתן להמיר ריבית ק״צ לקל״צ ללא קנס? נדל"ן 3
B הוצאת קרנות השתלמות לטובת תשלום משכנתא? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
S הלוואה כנגד התיק לצורך משכנתא? צרכנות פיננסית 9
R שיקולי משכנתא נדל"ן 24
9 משכנתא, או הלוואה מקופות גמל / השתלמות? נדל"ן 3
א הביטוח משכנתא מחיב אותי חיוב כפול. נדל"ן 8
P משכנתא ולקנות? או לגור חינם ולחסוך לקנייה עתידית? נדל"ן 18
P משכנתא ולקנות? או לגור חינם ולחסוך לקנייה עתידית? נדל"ן 1
U פרעון מוקדם של משכנתא צרכנות פיננסית 24
C כמה משכנתא לקחת אם רוצים לפרוש מוקדם נדל"ן 19
Y איך נכון לחשב אחוז חשיפה לנדלן כשיש דירה עם משכנתא? שוק ההון 1
TalYaro1 חישוב והשוואת ריביות משכנתא בזמן מלחמת חרבות ברזל. נדל"ן 1
kiza צמצום משכנתא צרכנות פיננסית 22
פ דירה במחיר למשתכן - ללא משכנתא? נדל"ן 7
T רכישת דירה ראשונה באיזור חיפה ללא משכנתא נדל"ן 14
ד בחירת יועץ משכנתא נדל"ן 7
ב הטבות בנק ישראל/בנקים אחרים ללוקחי משכנתא נדל"ן 0
מ דעה על תמהיל משכנתא נדל"ן 0
ttmoon תמהיל משכנתא, דירה ראשונה להשקעה, מחיר למשתכן נדל"ן 0
amit מסלול משכנתא משתנה כל 5 עוגן אגח לא צמוד נדל"ן 2
א סגירת משכנתא מהחלק ההוני/הקצבתי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
S איך לבחור פרמטרים של משכנתא נדל"ן 5
D נטילת משכנתא לבעלי אזרחות אירופאית נדל"ן 0
S לשכור ולהשקיע במדד או לקנות - באירופה עם 100% משכנתא וסבסוד הריבית נדל"ן 5
Y הערכה גסה לעלות משכנתא כיום פוסטים מאיכות נמוכה 1
J סגירת מסלול משכנתא אל מול השקעה בפקדון נדל"ן 9
O שיקולי משכנתא ותזרים נדל"ן 13
M הייתכן שרק ל-28% ממשקי הבית החילוניים בישראל יש משכנתא, וההחזר ההמוצע עליה הוא רק 3,800 ש"ח? נדל"ן 11
R החזרת משכנתא - מסלול פריים אל מול השארת הכסף בקופת גמל להשקעה נדל"ן 5
E קיצור מסלול משכנתא לא משנה ריביות? נדל"ן 28
U משכנתא או הלוואה "לכל מטרה" נדל"ן 9
S משכנתא בגיל 60 נדל"ן 3
H לגבי יועץ משכנתא. נדל"ן 13
S ביטוח חיים עבור משכנתא עתידית נדל"ן 3

נושאים דומים

Back
למעלה