פרוייקט הצמיחה - השלב הבא

[נגב]

שלום לקהילה,
אמנם השנה האחרונה היתה מחורבנת, אבל החלטנו לעשות בה כמה מהלכים חשובים בהסתכלות לטווח הרחוק.
תיכף הפירוט והדילמה אבל קודם כל קצת רקע אישי: אנחנו זוג, בני 40-45, שכירים, 3 ילדים בגיל היסודי, גרים אי שם בין חדרה לגדרה, יותר קרוב לגדרה חיים בבית פרטי עם משכנתא קטנה בלי שום התחייבויות משמעותיות נוספות (קצת פריסת תשלומי לימודים למשך השנה הקרובה וזהו בערך).
למרות התקופה המבלבלת והדינמיקה של בית עם ילדים קטנים נראה שאנחנו מצליחים לשים בצד 2000-2500 ש"ח אחרי כל הווג'עראס הסטנדרטי של משק משפחתי פעיל.

אז מה עשינו?

1. סדר בכסף המופרש מהתלושים - העברנו את קרנות ההשתלמות והפנסיות למסלולים מנייתיים, יותר מחצי מההון הכולל שאינו מנודלן עוקב S&P 500. דיר בלאק אמריקה שוקעת בעשורים הקרובים
2. רכשנו דירה באנגליה ללא התחייבויות עם הכנסה נטו משכירות של כ2,000 ש"ח
3. פתחנו תיק השקעות פרטי באינטראקטיב IL - עוקב אינדקסים לטווח רחוק (ללא השוק האמריקאי)

ומה כולל התיק המשפחתי הרחב (בש"ח אלא אם מצוין אחרת):

1. 150K בקרנות השתלמות, נזילות בשנה-שנתיים הקרובות אבל מתכננים שלא לממש אלא בקטסטרופה
2. 550K בפנסיות
3. 20K בחיסכון לכל ילד (מנייתי כמובן), מבחינתנו להשאיר עד שהקטנים ילכו לאונ'
4. 50K בתיק ההשקות באינטראקטיב IL, הפקדות שוטפות, בשאיפה לא לגעת 20-25 שנים

נדל"ן:

1. בית פרטי ששוויו לאחר גריעת החלק הממושכן הוא כ 3 מליון ש"ח
2. הדירה באנגליה - כ75,000 פאונד

ולדילמה:
כרגע אין לנו כסף זמין משמעותי (כמה עשרות אלפי ש"ח בודדים) ואנחנו חושבים להשתמש ביכולת למשכן חלק מהבית הפרטי לטובת רכישת דירה לא יקרה בארץ, נגיד בכיסוי של 50% מערך הנכס החדש כשאת ה50% הנותרים (אולי 45% אם תנאי המימון יהיו מועדפים) ניקח ע"י משכנתא על הדירה המיועדת. במילים פשוטות - 90-100% מימון.
מסתמן שאם אנחנו מקצרים את טווח החזר המשכנתא ל15-20 שנה אנחנו מתחילים להיכנס לתזרים שלילי (בהנחת הכנסה משכירות של הדירה שנקנה) וזה קצת מערער לנו את הביטחון, למרות שברור לנו שצריך לעשות משהו עם הכסף שבקיר על מנת להמשיך ולצמוח.

נשמח לביקורת, חיזוקים, רעיונות ודעות מכל גווני הקשת,
תודה לעונים ולעונות ובריאות שלמה

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

חסרים פרטים וקצת יותר מספרים, אבל דעתי על רגל אחת - אתם רוצים להיכנס לשוק שנמצא בעלייה כבר כמה שנים טובות, ואתם רוצים לעשות את זה ב100% מימון. אתם לא צעירים כל-כך, ויש לכם משכנתא ומשפחה לכלכל. אתם צריכים להבין היטב האם אתם יכולים להכיל את הסיכון הטמון בהשקעה כזו.

 

[נגב]

חסרים פרטים וקצת יותר מספרים, אבל דעתי על רגל אחת - אתם רוצים להיכנס לשוק שנמצא בעלייה כבר כמה שנים טובות, ואתם רוצים לעשות את זה ב100% מימון. אתם לא צעירים כל-כך, ויש לכם משכנתא ומשפחה לכלכל. אתם צריכים להבין היטב האם אתם יכולים להכיל את הסיכון הטמון בהשקעה כזו.

תודה,
מה לדעתך האלטרנטיבות שלנו?

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

חסרים לי נתונים כדי לגבש את דעתי:
מה מטרת ההשקעה? מה ההכנסות? הוצאות על ילדים עתידות לרדת בשנים הבאות? המשכורות שלכם עתידות לעלות?

 

[קפיצת הדרך]

באינטראקטיב IL, הפקדות שוטפות, בשאיפה לא לגעת 20-25 שנים

מצטרפת לשאלה מה בדיוק המטרה של ההשקעות?
אתם לא רוצים לגעת באף אחת מההשקעות שלכם בכלל או לפחות ל- 20-25 שנה (כלומר כאשר אתם בעצם כבר בפנסיה).
האם המטרה היא להגדיל את התקציב שלכם בפנסיה כי הסכום הצבור שם נמוך מדי?
אם כן מה סכום המטרה?

 

[נגב]

חסרים לי נתונים כדי לגבש את דעתי:
מה מטרת ההשקעה? מה ההכנסות? הוצאות על ילדים עתידות לרדת בשנים הבאות? המשכורות שלכם עתידות לעלות?

בטח - הנה:
המטרה: רכישת נכס מניב לטווח ארוך לאחר סיום ההתחייבויות, עם פוטנציאל למינוף לנכסים נוספים. מימוש במקרה של קטסטרופה.
הכנסות: רק ממשכורות באזור 23-24 עם כל מיני תוספות קטנות מפה ומשם. כמו שכתבתי, בהערכה סולידית נצליח לשים בצד 2,000-2,500 בחודש.
אם נחליף רכב למשל נחפש תנאי מימון בפריסה.
הוצאות על הילדים: הביומסה תעלה - יאכלו יותר , מצד אחד צהרונים יפסיקו. מצד שני - חוגים, דמי כיס... צפוי שיעלו קצת בטוטל. כמו כן, 2 בר מיצוות ובת מצווה (סבאסבתא צפויים לעזור, כנראה לא אירועים יקרים מאוד - בתוכנית לשים גם קופה סולידית בצד לסיפור הזה).
המשכורות צפויות לעלות מעט לאורך השנים, אבל אין לדעת. יכול להיות שגם נמצא את עצמנו מובטלים פה ושם. לא מדובר על מקצועות סופר-נדרשים.

 

[נגב]

מצטרפת לשאלה מה בדיוק המטרה של ההשקעות?
אתם לא רוצים לגעת באף אחת מההשקעות שלכם בכלל או לפחות ל- 20-25 שנה (כלומר כאשר אתם בעצם כבר בפנסיה).
האם המטרה היא להגדיל את התקציב שלכם בפנסיה כי הסכום הצבור שם נמוך מדי?
אם כן מה סכום המטרה?

תודה
בהחלט לא סומכים על הפנסיות שלנו ולא רוצים להיות תלויים בהכנסות מעולם העבודה, בבוסים קפריזיים, בארגונים שמקבלים החלטות פיטורים שרירותיות וכיו"ב.
למרות שהתחלנו יחסית מאוחר, המטרה היא לייצר יכולת הכנסה נוספת מנכסים מניבים. את ההשקעות שאינן נדלניות שומרים לתקופת הפנסיה. כנראה נוריד סיכון/תנודתיות בהדרגה שם.
יעד ראשון: 15,000 הכנסה פסיבית לפני היציאה לפנסיה, 30,000 עד שנזדכה שנינו על כרטיס העובד.

 

[קפיצת הדרך]

המטרה: רכישת נכס מניב לטווח ארוך לאחר סיום ההתחייבויות, עם פוטנציאל למינוף לנכסים נוספים. מימוש במקרה של קטסטרופה.

אני אחדד.
מה שכתבת זו לא ממש מטרה. זו הדרך (או לפחות אחת הדרכים) להגיע למטרה מסויימת.
השאלה הייתה מה המטרה שאתה רוצה להשיג מכל הנכסים שלך (הנזילים, הלא נזילים, הנדל״ן, תיק ההשקעות, הפנסיות - בקיצור הכל).

 

[קפיצת הדרך]

יעד ראשון: 15,000 הכנסה פסיבית לפני היציאה לפנסיה, 30,000 עד שנזדכה שנינו על כרטיס העובד.

עכשיו ראיתי שהוספת...
אתם רוצים הכנסה פסיבית של 15000 לפני היציאה לפנסיה. מצד שני אתה כותב שבשביל להגיע לזה אתה רוצה לקחת משכנתא של כ- 20 שנה שזה כבר בעצם מביא אתכם כמעט לפנסיה. אז כשאתה כותב *לפני היציאה לפנסיה* זה אומר בסביבות גיל 60?

 

[קפיצת הדרך]

במילים פשוטות - 90-100% מימון.

מסתמן שאם אנחנו מקצרים את טווח החזר המשכנתא ל15-20 שנה אנחנו מתחילים להיכנס לתזרים שלילי

לדעתי אתם בוודאות תהיו בתזרים שלילי ואולי אפילו שלילי עמוק (אלא אם כן מדובר בתשואה פנומנלית יחסית לארץ)

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

יעד ראשון: 15,000 הכנסה פסיבית לפני היציאה לפנסיה, 30,000 עד שנזדכה שנינו על כרטיס העובד.

שם בצד רגע את קרנות ההשתלמות והפנסיה.
מנדל"ן בארץ כדי להניב הכנסה כזו (כ-15k), תצטרכו להשקיע כ4-5 מליון ש''ח (זו הכללה לא נכונה באמת, אבל כדי לעשות סדר במספרים אני כותב את זה..).
לדעתי, לפי הנתונים והשאיפה לפנסיה, במקומכם לא הייתי רוצה להיות ממונף מעל 40-50%, וזה אומר שתצטרכו להביא כ-2.5 מליון ש''ח מהכיס.
מפה תעשה את החושבים:
1. למה דווקא נדל''ן?
2. למה דווקא נדל"ן בארץ?
3. האם יש אלטרנטיבות אחרות?
4. אם כן הלכת על נדל''ן, ובארץ, מאיפה אתה מביא את ההון העצמי הנדרש?

אני לא אשקר, אני בעד נדל''ן, ובעד נדל''ן בארץ. זאת העדפה אישית שלי.

אם לאחר שלקחת בחשבון את כל השיקולים האישיים שלך, הסיכונים, והאלטרנטיבות, עדיין החלטת שמתאים לך נדל''ן - תתחיל לחשוב איך אתה מביא סכום כזה (נראה שיש לך הון קבור בקירות דירת המגורים...רק אומר...).

 

[רוני]

נשמח לביקורת, חיזוקים, רעיונות ודעות מכל גווני הקשת,
תודה לעונים ולעונות ובריאות שלמה

היי

אכן ניתן לראות על פי הנתונים שהצגת שהון משפחתי משמעותי כלוא בקירות,
אך לפני שאתה מתכוון למנף את דירת המגורים, אני מציע לחשוב כיצד להגדיל את ההכנסה הפנויה,
משקיעים הפונים אלינו עם הכנסה חודשית פנויה מתחת ל 4,000 ש"ח אנחנו לא מרגישים בנוח להמליץ
להם על מימון. בנוסף מומלץ לדאוג לקופת חירום.

במקרה שלך אתה צפוי לתזרים חודשי שלילי משכירות לכן ההכנסה החודשית הפנויה צריכה להיות גבוהה מהסכום שנקבתי.

יש נקודה נוספת, לקחת מימון גבוה כדי להשקיע בשוק לאחר שנים של עליות מחירים עם סיכוי לירידת מחירים, שוק מדשדש
ותזרים שלילי משכירות, לא מסתדר לי מבחינת כדאיות כלכלית של ההשקעה.

 

[נגב]

היי

אכן ניתן לראות על פי הנתונים שהצגת שהון משפחתי משמעותי כלוא בקירות,
אך לפני שאתה מתכוון למנף את דירת המגורים, אני מציע לחשוב כיצד להגדיל את ההכנסה הפנויה,
משקיעים הפונים אלינו עם הכנסה חודשית פנויה מתחת ל 4,000 ש"ח אנחנו לא מרגישים בנוח להמליץ
להם על מימון. בנוסף מומלץ לדאוג לקופת חירום.

במקרה שלך אתה צפוי לתזרים חודשי שלילי משכירות לכן ההכנסה החודשית הפנויה צריכה להיות גבוהה מהסכום שנקבתי.

יש נקודה נוספת, לקחת מימון גבוה כדי להשקיע בשוק לאחר שנים של עליות מחירים עם סיכוי לירידת מחירים, שוק מדשדש
ותזרים שלילי משכירות, לא מסתדר לי מבחינת כדאיות כלכלית של ההשקעה.

תודה רוני,
אז איך אתה היית ממליץ לחלץ את הדולרים מהקירות כאלטרנטיבה לנדלן ישראלי?
לא מסתמן שמישהו מאיתנו ילך לעבודה נוספת ומהמשכורות לא בטוח שתבוא ישועה. מקסימום נוכל להדק קצת את החגורה.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

תודה רוני,
אז איך אתה היית ממליץ לחלץ את הדולרים מהקירות כאלטרנטיבה לנדלן ישראלי?
לא מסתמן שמישהו מאיתנו ילך לעבודה נוספת ומהמשכורות לא בטוח שתבוא ישועה. מקסימום נוכל להדק קצת את החגורה.

מוכר

 

[ramhal]

אני לא מבין את יצר ההרפתקנות.
אתם גרים בבית פרטי ששווה מעל 3 מיליון שח, יש לכם שלוש ילדים קטנים, התזרים מהעבודה עלול להיפסק או לקטון. למה להיכנס להרפתקאות? כמה נשאר לכם כדי לסיים את המשכנתא על הבית שאתה גרים בו? נשמע לי דווקא לחיות בבית ששווה סכום כזה זה אחלה דבר ולא הייתי מסכן את זה בשביל הרפתקאת נדלן כזו או אחרת בטח לא בשוק של היום בטח ובטח לא ב100 אחוז מימון זה שיגעון. תחסכו ותשקיעו רק את הכסף העודף אחרי ששמתם לכם כמה שקלים בצד ליום אפור.

 

[נגב]

אני לא מבין את יצר ההרפתקנות.
אתם גרים בבית פרטי ששווה מעל 3 מיליון שח, יש לכם שלוש ילדים קטנים, התזרים מהעבודה עלול להיפסק או לקטון. למה להיכנס להרפתקאות? כמה נשאר לכם כדי לסיים את המשכנתא על הבית שאתה גרים בו? נשמע לי דווקא לחיות בבית ששווה סכום כזה זה אחלה דבר ולא הייתי מסכן את זה בשביל הרפתקאת נדלן כזו או אחרת בטח לא בשוק של היום בטח ובטח לא ב100 אחוז מימון זה שיגעון. תחסכו ותשקיעו רק את הכסף העודף אחרי ששמתם לכם כמה שקלים בצד ליום אפור.

הי,
תודה על התגובה.
הנחת היסוד שלנו היא שלא נוכל לסמוך על כספי הפנסיה והחסכונות הלא-גדולים שצברנו.
בוא נתאר סנריו שנראה לי סביר:
רכישת דירה קטנה, כ600,000 שח בפריפריה, במקום שצפוי להתפתח בשנים הקרובות (נעשה מחקר שוק רציני). השכרה בממוצע ב2,000 ש"ח, המשכנתא הממונפת תעלה באזור 2,500-3,000 ש"ח. לא חריגה שלא נוכל לעמוד בה (רוב המשכנתא הנוכחית מסתיימת עוד 7 שנים והיא ההתחייבות היחידה המשמעותית - 2,500 שח לחודש).
תוך 20-25 שנים פלוס מינוס עם הפרידה משוק העבודה יש לנו נכס שבמקרה *הרע* שומר על ערכו גם ביחס לעליית המדד.
במקרה של קטסטרופה ניתן למכור אותו. אם לא - ממשיך לספק תנובת מזומנים.
עוד כמה שנים, אחרי סיום המשכנתא הנוכחית, אולי אפילו לפני, כנראה שנוכל לעשות שוב את הסיפור הנ"ל.
הכל בהנחה כמובן שנמצא את הכלה המתאימה לשים עליה את הכסף. באזור שצפויה להיות לו דרישה גבוהה להשכרה.
לא בטוח שהייתי קורא לזה הרפתקנות.
מה אני מפספס?

 

[Santi]

מה אני מפספס?

הוצאות על הילדים: צפוי שיעלו קצת בטוטל. כמו כן, 2 בר מיצוות ובת מצווה.
המשכורות: יכול להיות שגם נמצא את עצמנו מובטלים פה ושם. לא מדובר על מקצועות סופר-נדרשים.

בנוסף, אם תיקח בחשבון את המס שתצטרכו לשלם על אחזקת דירה שנייה ואת עלויות המימון, אני לא יודע עד כמה זה יהיה שווה כלכלית.
מה גם ששוכרים של דירות בסכום שאתה מדבר עליו נחשבים דיירים מסוכנים/בעייתיים.
דרך אגב, אם הולך לכם טוב עם הדירה באנגליה, למה לא לרכוש נכס נוסף בחו"ל?

בגדול כפי שכתבו לפני, אתם נמצאים במצב דיי טוב, אני לא חושב שאתם צריכים לחפש הרפתקאות מיותרות ומסוכנות בשלב הזה (במיוחד כאשר התשואה לא שווה את הסיכון).
אם תשקיעו 2000-2500 ש"ח מדי חודש (אולי תוכלו להגדיל כשתיגמר המשכנתה), סביר להניח שתיק ההשקעות שלכם יצמח מ50K למעל 2M בעוד 25 שנים.
אם תמשכו לפי חוק ה4% ותוסיפו לזה את ההשקעות הנוכחיות שלכם, לדעתי תוכלו להגיע ליעד שהצבתם לעצמכם, אבל עם מינימום דאגות וכאבי ראש.

משהו קטן שחשבתי עליו ואינו מהווה המלצה (אני גם לא בקיא בחוק), ישנם לא מעט אנשים שגרים בבית פרטי ובונים בו יחידת דיור שמכניסה הכנסה
בהצלחה.

 

[בת העמק]

אני מנסה להבין את הפרטים שאתה מטפטף לאט לאט בין התגובות של האחרים. לא בטוחה שהבנתי לגמרי אז אולי הסיכום שלי הוא טעות.
אתם גרים בבית שערכו מעל 3M ש"ח (תוכל לפרט את ההחזרים החודשיים הצפויים עד לסיום המשכנתא?), אתם משתכרים (יחד עם שכ"ד באנגליה) כ-25K נטו ואתם מוציאים 90% מההכנסות. החיים שלכם בהווה הם תותים בהחלט
מצד שני אתם לא רגועים לגבי העתיד. אתם לא בטוחים במקום העבודה (אולי גם לא אוהבים את העבודה?), אתם לא מבסוטים מקצב גדילת קרנות הפנסיה ואתם רוצים לחיות בפנסיה מתקציב של 30K ש"ח.
אם לא צפויה לכם ירושה מדהימה, אני לא מבינה למה זוג בפנסיה צריך הכנסה כל-כך גבוהה. אבל אם זאת המטרה שלכם, תצטרכו לוותר על התותים בהווה וללכת על בננות. כלומר, לרדת מסדר גודל של 22K הוצאות בחודש לכיוון של 15K או להעלות בהרבה את ההכנסות (בלי מינופים).
אני חושבת שמבחינה תזרימית אתם במצב די שביר (מצב של פיטורין לאחד מכם יכניס אתכם למערבולת) אבל מבחינת נכסים אתם מרופדים יפה. הייתי מחכה עם המימוש של הפוטנציאל בקירות לצורך מינוף לזמן שהפער בין ההכנסות להוצאות שלכם יהיה גדול מ-30%.
בינתיים כדאי שקרן החירום שלכם תבטא את גדול ההוצאה החודשית הקיימת כפול הזמן שאולי יקח לכם למצוא עבודה חדשה במקרה של פיטורין/התפטרות (כתבת שהמקצועות שלכם לא נורא מבוקשים).

 

[רוני]

היי

אין כאן פתרון קסם, לדעתי האפשרויות הן:

1. בכל זאת לחשוב כיצד להעלות את החיסכון החודשית.

2. למכור את בית המגורים ולעבור למגורים בדירה צנועה עם משכנתא ולפנות הון להשקעה.

3. למכור את בית המגורים לסלק את המשכנתא, לעבור למגורים בשכירות, אני לא ממליץ על צעד דרסטי זה,
צריכים להיות בשלים למהלך כזה עם גב כלכלי ונכונות מצד שני בני הזוג, אני עשיתי זאת לאחר 16 שנים
כמשקיע נדל"ן עם תיק נכסים.

בשורה התחתונה, במידה ואין חסכון חודשי משמעותי ורוצים להשקיע כאשר הכסף כלוא בקירות, צריך לוותר על משהו.

 

[הנועזת]

הי,
תודה על התגובה.
הנחת היסוד שלנו היא שלא נוכל לסמוך על כספי הפנסיה והחסכונות הלא-גדולים שצברנו.
בוא נתאר סנריו שנראה לי סביר:
רכישת דירה קטנה, כ600,000 שח בפריפריה, במקום שצפוי להתפתח בשנים הקרובות (נעשה מחקר שוק רציני). השכרה בממוצע ב2,000 ש"ח, המשכנתא הממונפת תעלה באזור 2,500-3,000 ש"ח. לא חריגה שלא נוכל לעמוד בה (רוב המשכנתא הנוכחית מסתיימת עוד 7 שנים והיא ההתחייבות היחידה המשמעותית - 2,500 שח לחודש).
תוך 20-25 שנים פלוס מינוס עם הפרידה משוק העבודה יש לנו נכס שבמקרה *הרע* שומר על ערכו גם ביחס לעליית המדד.
במקרה של קטסטרופה ניתן למכור אותו. אם לא - ממשיך לספק תנובת מזומנים.
עוד כמה שנים, אחרי סיום המשכנתא הנוכחית, אולי אפילו לפני, כנראה שנוכל לעשות שוב את הסיפור הנ"ל.
הכל בהנחה כמובן שנמצא את הכלה המתאימה לשים עליה את הכסף. באזור שצפויה להיות לו דרישה גבוהה להשכרה.
לא בטוח שהייתי קורא לזה הרפתקנות.
מה אני מפספס?

אני חושבת שהשקעה בדירה בפריפריה באופן כללי בעייתית בכלל ובתקופה הנוכחית בפרט,
בגלל אי היציבות במדינה והתכנות של אבטלה שנים קדימה באיזורים החלשים.
כשמדובר בנדל"ן למגורים המחירים בפריפריה הם הראשונים להפגע, קצת כמו מניות היתר בתחום שוק ההון.
מכיוון שאתם לא גרים בפריפריה, הרפתקאה כזו עלולה לגרום לכם להשקעה לא פרופורציונית של זמן נסיעות, טיפול בשוכרים שמתחלפים בתדירות גבוהה וכן הלאה (בנועזת בתחילת השרשור סיפרתי על ההרפתקאה שלי ברכישת דירה בקריות).
אישית אני מעדיפה כשמדובר בהשקעות בארץ, את אזורי "הפריפריה של המרכז" כגון, פ"ת, בת ים, דרום תל אביב, אור יהודה. אולי עולה מעט יותר אבל אין סכנה אמיתית של דירה ריקה והגאוגרפיה מאפשרת שליטה גבוהה יותר.