• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

פיקדון בבנק מול תשואה משכירות

Shlomi Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/7/18
הודעות
5,480
דירוג
4,028
במידה ויש למשקיע 500K והוא מתלבט בין רכישת דירה להשקעה [במינוף או לא] אל מול פיקדון בבנק.

א.
הפיקדון הגבוה ביותר נמצא בבנק ירושלים [?],
לדוגמא זה או זה
במקרה של 5 שנים,
האם הריבית/תשואה מהפיקדון מהשנה הראשונה נכנסת לקרן וצוברת ריבית דריבית להמשך השנים?
האם זה נכנס כל סוף חודש / יום רק בסוף שנה?

ב.
בהינתן כי תשואה ממוצעת מהדירה הנ"ל היא באיזור ה- 2.5%-3.5 ברוטו
האם זה בעצם מעקר את השאלה כי זה
"טיפשי" להסתכן ב-4 קירות, מינוף, דיירים, מס כזה ואחר, עו"ד וכו' אל מול פיקדון דומם שלא מצריך תחזוקה?

ג.
אם ב' נכון,
איך לעזאזל שיחת היום [בעדר, לא כאן] היא נדל"ן בתשואת 2-4 אחוז
ולא פק"מ ל-5 שנים ומעלה [זמן ממוצע להחזקת דירה להשקעה] ?

שבת שלום ותודה מראש למי שיש לו סבלנות אליי.
 
נערך לאחרונה ב:

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,310
דירוג
2,185
במידה ויש למשקיע 500K והוא מתלבט בין רכישת דירה להשקעה [במינוף או לא] אל מול פיקדון בבנק.

א.
הפיקדון הגבוה ביותר נמצא בבנק ירושלים [?],
לדוגמא זה או זה
במקרה של 5 שנים,
האם הריבית/תשואה מהפיקדון מהשנה הראשונה נכנסת לקרן וצוברת ריבית דריבית להמשך השנים?
האם זה נכנס כל סוף חודש / יום רק בסוף שנה?

ב.
בהינתן כי תשואה ממוצעת מהדירה הנ"ל היא באיזור ה- 2.5%-3.5 ברוטו
האם זה בעצם מעקר את השאלה כי זה
"טיפשי" להסתכן ב-4 קירות, מינוף, דיירים, מס כזה ואחר, עו"ד וכו' אל מול פיקדון דומם שלא מצריך תחזוקה?

ג.
אם ב' נכון,
איך לעזאזל שיחת היום [בעדר, לא כאן] היא נדל"ן בתשואת 2-4 אחוז
ולא פק"מ ל-5 שנים ומעלה [זמן ממוצע להחזקת דירה להשקעה] ?

שבת שלום ותודה מראש למי שיש לו סבלנות אליי.
דירה בדרך כלל שומרת על ערכה הריאלי, נסה לבקש מהבנק פקדון צמוד מדד וספר לנו איזה אחוז קיבלת.
עוד נקודות שלא העלית , פטור ממס על השכרת דירה ראשונה , אפשרות למימון שתביא לתשואה גבוהה יותר על ההון.
 

DavidA

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/17
הודעות
1,250
דירוג
1,413
א. כן הכסף "מושקע מחדש" ועם ריבית דריבית. לגבי על כמה זמן יש חלוקת ריבית, זה כבר תלוי באופן שבו הם מציגים את הריבית, זה ברור שהנתון הוא ריבית שנתית, אבל אם החישוב הוא חודשי אז התשואה האמיתית קצת שונה. בקיצור זה משהו שצריך לשאול את הבנק.

ב. כל אחד והסיבולת שלו לסיכון, על פי הדרך שבה הצגת את זה ( ואני מסכים איתך בדעה זו) לא נראה שזה שווה את הסיכון וההתעסקות. אל תשכח גם את העובדה שהתשואה מדירה עלולה להיות גם שלילית, ובפיקדון לא.

ג. זה כן שיחה ( לא יודע אם שיחת היום), אתה יכול לראות את זה בירידת מחירי הדיור בשנה האחרונה. אנשים מזהים את האלטרנטיבה הזו, ובאופן טבעי בוחרים בה על פני נדל"ן.
 

Shlomi Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/7/18
הודעות
5,480
דירוג
4,028

Shlomi Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/7/18
הודעות
5,480
דירוג
4,028

DavidA

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/17
הודעות
1,250
דירוג
1,413
הגעת למסקנה הזאת
בגלל

?
הגעתי למסקנה הזו כי עליות הריבית בעולם מחלחלות גם לכאן. אם בנק ישראלי יכול לקבל ממך כסף ולתת לך 1% ריבית, להשקיע את הכסף באגח ממשלתי דולרי שנותן 2% ( או לחלופין להוציא משכנתא למהמר התורן ולקבל 5%) ולהרוויח את ההפרש, אתה חושב שהם לא יעשו את זה?
אבל לא אמרתי שמחירי הדיור ירדו רק כי יש אלטרנטיבות אחרות, אני אומר שזה גורם תורם ללא ספק. ברגע שיש לך אלטרנטיבה יותר טובה מאשר נדלן, הכסף יילך לשם.
 

Shlomi Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/7/18
הודעות
5,480
דירוג
4,028
הגעתי למסקנה הזו כי עליות הריבית בעולם מחלחלות גם לכאן
לא יכול לקרות היפוך מגמה שיבטל זאת?
סטייל:
יו"ר הפד: "נהיה מוכנים לבצע שינויים במדיניות באופן מהיר וגמיש ולהשתמש בכלים העומדים לרשותינו כדי לתמוך בכלכלה"; הוא נתן כדוגמה את 2016 - אז בכירי הבנק אותתו כי ייתכנו 4 העלאות ריבית, אך בפועל העלו אותה פעם אחת; לדבריו, לא יתפטר אם טראמפ יבקש זאת.
4.1.19 [כלכליסט]
 

DavidA

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/17
הודעות
1,250
דירוג
1,413
לא יכול לקרות היפוך מגמה שיבטל זאת?
סטייל:
יו"ר הפד: "נהיה מוכנים לבצע שינויים במדיניות באופן מהיר וגמיש ולהשתמש בכלים העומדים לרשותינו כדי לתמוך בכלכלה"; הוא נתן כדוגמה את 2016 - אז בכירי הבנק אותתו כי ייתכנו 4 העלאות ריבית, אך בפועל העלו אותה פעם אחת; לדבריו, לא יתפטר אם טראמפ יבקש זאת.
4.1.19 [כלכליסט]
הכל יכול להיות.
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,310
דירוג
2,185
או הפסד גבוה יותר אם מחיר הדירה לא יעלה.
אם תשואת השכירות גבוהה מריבית המימון,גם אם מחיר הדירה נשאר קבוע , אתה מרוויח יותר.
דירה במיליון , 3000 לחודש שכירות , 36000 לשנה, ריבית מימון 2% שהיא בקירוב 10000 לשנה על חצי מיליון הלוואה.
26000 הכנסה נטו חלקי הון עצמי 500,000 נותנת 5.2% תשואה להון שנתי.
לעומת 3.6% על חצי מיליון ללא מימון.
זה היה מאוד מוצלח בשנים האחרונות כשיכלת לקחת מימון זול, היום זה כבר יותר בעייתי.

באותה המידה האינפלציה יכולה לזנק והפקדון שלך ילך לעזאזל, זה קרה בשנות ה80.
 

DavidA

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/17
הודעות
1,250
דירוג
1,413
אם תשואת השכירות גבוהה מריבית המימון,גם אם מחיר הדירה נשאר קבוע , אתה מרוויח יותר.
דירה במיליון , 3000 לחודש שכירות , 36000 לשנה, ריבית מימון 2% שהיא בקירוב 10000 לשנה על חצי מיליון הלוואה.
26000 הכנסה נטו חלקי הון עצמי 500,000 נותנת 5.2% תשואה להון שנתי.
לעומת 3.6% על חצי מיליון ללא מימון.
זה היה מאוד מוצלח בשנים האחרונות כשיכלת לקחת מימון זול, היום זה כבר יותר בעייתי.

באותה המידה האינפלציה יכולה לזנק והפקדון שלך ילך לעזאזל, זה קרה בשנות ה80.
רק מהאופן בו הצגת את החישובים שאתה עושה לתשואה אני יכול להבין למה אתה חושב מה שאתה חושב. ואני לא מדבר על הקירובים.
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,310
דירוג
2,185
רק מהאופן בו הצגת את החישובים שאתה עושה לתשואה אני יכול להבין למה אתה חושב מה שאתה חושב. ואני לא מדבר על הקירובים.
אני מביא דוגמא פשוטה שתראה איך מינוף מגדיל תשואה,הדוגמא מספיקה להצגה פשוטה של הדברים.
יכלתי לסבך אותו עם תזרימים,ליקויים ,חודשים ללא שכירות ,סיכונים וכו' -עדיף להתמקד כשמסבירים.
 

DavidA

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/17
הודעות
1,250
דירוג
1,413
אני מביא דוגמא פשוטה שתראה איך מינוף מגדיל תשואה,הדוגמא מספיקה להצגה פשוטה של הדברים.
יכלתי לסבך אותו עם תזרימים,ליקויים ,חודשים ללא שכירות ,סיכונים וכו' -עדיף להתמקד כשמסבירים.
לדבר בתזרימים זה לא לסבך, זה הדרך היחידה שבה מחשבים תשואה. על 500K ל 30 שנה אתה תקבל היום במקרה הטוב ממוצע של 3%, במקרה הרע קרוב יותר ל 5%. בחישוב חודשי יוצא תשלום של 2110 כל חודש ל 30 שנה. גם עם 12 חודשי תפוסה בשכירות של 3K, התזרים החיובי שלך יוצא 890 שקל בחודש. בהנחה שמחיר הדירה נשאר זהה במשך 30 שנה, התשואה יוצאת 3.96%. וזה עם מינוף של 100% על ההון העצמי שזה מטורף. אם אני יכול להשקיע באג"ח ממשלתי של ארצות הברית בריבית של 3% ל10 שנים ( ואולי גם יותר מ3% אם הריביות עולות תוך כדי ואני משקיע את הקופונים באותו אגח בריבית גבוהה יותר) וכל זה בלי להתעסק עם שוכרים, הלוואות, בנקים עו"ד... אז ההחלטה היא די פשוטה, לפחות עבורי.

נ.ב אם נכנסים לתוך הנחות וסיכונים, במידה ויש ירידה במחירי דיור, בהגדרה תהיה ירידה במחירי שכירות, לכן גם ייתכן שהתזרים שלך יהפוך לשלילי במקרה שהדירה תעמוד ריקה שנה וחצי ואז תבין שבעצם במקום 3K אתה צריך לבקש 2000 כדי להצליח להשכיר ולהפסיק את דימום הכסף לארנונה, וועד בית וכו'.
 
נערך לאחרונה ב:

Benjamin W

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/16
הודעות
7,504
דירוג
7,050
לא נכנס לוויכוח הכלכלי.

אני חושב שהסיכון הכלגלה העיקרי לבני 45 מינוס הוא אובדן תשואה אלטרנטיבית עקב הימנעות מסיכונים.
 

DavidA

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/17
הודעות
1,250
דירוג
1,413
יותר משקי בית יכולים להרשות לעצמם לעבור משכירות לבעלות. זו גם הסיבה שאתה רואה שינוי שלילי בדירות נטו שמוחזקות על ידי משקיעים. הם מוכרים יותר משקונים, כלומר בצד השני צריך להיות מישהו שאין לו דירה שקונה את הראשונה שלו.
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,310
דירוג
2,185
לדבר בתזרימים זה לא לסבך, זה הדרך היחידה שבה מחשבים תשואה. על 500K ל 30 שנה אתה תקבל היום במקרה הטוב ממוצע של 3%, במקרה הרע קרוב יותר ל 5%. בחישוב חודשי יוצא תשלום של 2110 כל חודש ל 30 שנה. גם עם 12 חודשי תפוסה בשכירות של 3K, התזרים החיובי שלך יוצא 890 שקל בחודש. בהנחה שמחיר הדירה נשאר זהה במשך 30 שנה, התשואה יוצאת 3.96%. וזה עם מינוף של 100% על ההון העצמי שזה מטורף. אם אני יכול להשקיע באג"ח ממשלתי של ארצות הברית בריבית של 3% ל10 שנים ( ואולי גם יותר מ3% אם הריביות עולות תוך כדי ואני משקיע את הקופונים באותו אגח בריבית גבוהה יותר) וכל זה בלי להתעסק עם שוכרים, הלוואות, בנקים עו"ד... אז ההחלטה היא די פשוטה, לפחות עבורי.

נ.ב אם נכנסים לתוך הנחות וסיכונים, במידה ויש ירידה במחירי דיור, בהגדרה תהיה ירידה במחירי שכירות, לכן גם ייתכן שהתזרים שלך יהפוך לשלילי במקרה שהדירה תעמוד ריקה שנה וחצי ואז תבין שבעצם במקום 3K אתה צריך לבקש 2000 כדי להצליח להשכיר ולהפסיק את דימום הכסף לארנונה, וועד בית וכו'.
לא דיברתי על 30 שנה ולא דיברתי על ריביות כאלו. כתבתי מראש , בהנחה שריבית המימון נמוכה מהשכירות.
ושוב , זו רק דוגמא שבאה להראות כיוון. לא בהכרח לקחת חצי מילון הלוואה ל30 שנה
אני יכול לקחת היום 150,000 -200,000 ל10 שנים בפריים גם בלי לקרוא לזה משכנתא ואז הריבית שלי תהיה פחות מ2%.

אני מסתכל על שינויים בהון כי זו המטרה -להגדיל את ההון.
אם אני מקבל 5000 שכירות , מחזיר 3000 משכנתא ונשאר עם 2000 שח , השינוי בהון הוא 2000+ השינוי בקרן (לדוגמא 2000) כלומר 4000.

4000 זה מה שמעניין אותי , כי גם הקטנת הקרן היא הכנסה , התזרים לא רלבנטי כל עוד אני עומד בו.

ואף אחד לא שאל על אגחים ומניות, השאלה היתה פקדון בבנק מול דירה.
 

DavidA

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/17
הודעות
1,250
דירוג
1,413
לא דיברתי על 30 שנה ולא דיברתי על ריביות כאלו. כתבתי מראש , בהנחה שריבית המימון נמוכה מהשכירות.
ושוב , זו רק דוגמא שבאה להראות כיוון. לא בהכרח לקחת חצי מילון הלוואה ל30 שנה
אני יכול לקחת היום 150,000 -200,000 ל10 שנים בפריים גם בלי לקרוא לזה משכנתא ואז הריבית שלי תהיה פחות מ2%.

אני מסתכל על שינויים בהון כי זו המטרה -להגדיל את ההון.
אם אני מקבל 5000 שכירות , מחזיר 3000 משכנתא ונשאר עם 2000 שח , השינוי בהון הוא 2000+ השינוי בקרן (לדוגמא 2000) כלומר 4000.

4000 זה מה שמעניין אותי , כי גם הקטנת הקרן היא הכנסה , התזרים לא רלבנטי כל עוד אני עומד בו.

ואף אחד לא שאל על אגחים ומניות, השאלה היתה פקדון בבנק מול דירה.
הויכוח הוא על אטרקטיביות, כן לדירה עם מינוף לרוב יש תשואה חיובית, האם תוספת של 1-2% תשואה שווה את הסיכון וההתעסקות?

תשאל את החבר׳ה בחריש איך הולך עם התשואה שלהם.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ITS פיקדון בבנק מול אג"ח של אותו הבנק - מה ההבדלים, היתרונות והחסרונות? שוק ההון 3
R פיקדון בבנק גדול - מה הסיכונים פרט לחדלת פירעון של הבנק? שוק ההון 0
י פיקדון שמש בבנק ירושלים שוק ההון 6
מ פיקדון דולרי בבנק ירושלים שוק ההון 13
A הבדל בין פיקדון בבנק לאג"ח של הבנק שוק ההון 1
Y פיקדון צמוד מדד - חלופה לקרמבולה של מזרחי שוק ההון 29
T היעלמותו המסתורית של פיקדון קרמבולה שוק ההון 3
א אג"ח או פיקדון? כבר מבולבל שוק ההון 9
C פיקדון קורונה למשתחררים משירות מ-2015 צרכנות פיננסית 3
Z פטור ממס רווח הון על פיקדון לפנסיונרים שוק ההון 0
S משיכת פיקדון באמצע ריבעון שוק ההון 10
shirbi האם יש סיבה להעדיף פיקדון בנקאי על פני אג"ח של אותו הבנק? שוק ההון 21
ד פיקדון צמוד מדד עם ריבית משתנה-התלבטות שוק ההון 13
Y פיקדון דולרי צרכנות פיננסית 4
B פיקדון דולרי בקנדה שוק ההון 12
צ פיקדון של פפר שוק ההון 19
A פיקדון לעומת אג"ח ממשלתי ישראלי שוק ההון 20
unrealx התלבטות - אגח VS פיקדון שוק ההון 14
milx מה הריבית הכי טובה על פיקדון נזיל של מיליונים? שוק ההון 19
milx פיקדון שמשקיע במניות בסין ללא סיכון שוק ההון 46
nmac ניצול פיקדון צבאי להשקעות שוק ההון 26
D הבנק שינה את התנאים אז החלטתי לעזוב, האם זו עילה לשיחרור פיקדון? צרכנות פיננסית 5
H חוות דעת - תעודת סל פיקדון דולרי שוק ההון 6
I ריבית על פיקדון בנקאי שוק ההון 11
E אשמח לשמוע את דעתכם על פיקדון קוקוס של מזרחי טפחות שוק ההון 5
א פיקדון מובנה שוק ההון 2
ד פיקדון יתרון מובנה שוק ההון 4
E פיקדון צמוד למדד של הבנקים שוק ההון 3
Y אסטרטגיית מעבר מתיק מנוהל בבנק לבית השקעות שוק ההון 0
flower ביטוח על העו"ש הבנקאי ותיק השקעות בבנק פוסטים מאיכות נמוכה 1
N מה אתם... הייתם עושים ? - רוצה לעבור מניהול תיק בבנק שוק ההון 0
V בדיקת עמלות בבנק על קנייתה שנעשתה שוק ההון 4
McMurphy 9.9 מ' בבנק - מה לדרוש בחשבון העו"ש וההשקעות צרכנות פיננסית 152
painblanc ניסיון אישי במכירת דולרים בבנק שוק ההון 6
H פתיחת חשבון בבנק לאומי בחינם בלי העברת משכורת - אפשרי? צרכנות פיננסית 32
ר שאלת תם - גיליתי שבחשבון ההשקעות בבנק לקחו 600 שקל עמלה לרבעון שוק ההון 9
G קופ"ג או IRA ל-100K פנויים בבנק שוק ההון 4
U חסכון שלא ניתן לשבירה בבנק צרכנות פיננסית 14
BrightEyes השקעות בחשבון קטין בבנק צרכנות פיננסית 12
E משא ומתן על עמלות חשבון מט״ח בבנק ברוקרים ופלטפורמות מסחר 9
G המרת דולר לשקל - בבנק או בבית השקעות שוק ההון 1
M השקעה-עמלות בבנק שוק ההון 5
ש תיק השקעות מנייתי - פפר או בבנק שוק ההון 0
ש משכנתא בבנק אירופאי נדל"ן 14
S חשבון מט"ח בבנק הדואר צרכנות פיננסית 8
milx תיק של פנסיונר בן 74 מהיועץ בבנק - מעוניין לשנות שוק ההון 9
N ניירות ערך בבנק צרכנות פיננסית 1
T הטבות של מועדון הוט בבנק לאומי (מענק 2100 ש"ח או הלוואה ללא ריבית) צרכנות פיננסית 39
Y מסגרת אשראי בבנק במסגרת אשראי בכרטיס אשראי צרכנות פיננסית 14
S עמלות קניה קרן מחקה בהוראת קבע בבנק שוק ההון 2

נושאים דומים

למעלה