1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

פגישה ראשונה עם בנק לצורך השוואות תנאי משכנתא

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י דאניל, ‏18/6/19.

  1. דאניל

    דאניל משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/10/18
    הודעות:
    227
    לייקים שהתקבלו:
    169
    למה צריך לשים לב כשמבקשים מהבנק הצעה למשכנתא? אנחנו רוצים להשוות את התנאים עם התנאים שנקבל בבנקים אחרים, ואז להתמקח עד לקבלת ההצעה הכי טובה שנוכל.

    ניסיתי לדבר עם יועץ משכנתאות חיצוני, אבל הוא הרגיז אותי ונראה היה שהוא מתעסק בעיקר בשיווק עצמי, ופחות בשאלות מהותיות הקשורות במשכנתא.
     
  2. סטרבו

    סטרבו משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏11/7/18
    הודעות:
    608
    לייקים שהתקבלו:
    451
    השוואה בין הצעות תוכל להתבצע רק עבור אותם מסלולים ואותו מספר שנים.
    האם יש לכם תמהיל שהרכבתם לעצמכם כבר ואתם רק רוצים תמחור ריביות? או מחפשים המלצה לתמהיל מהבנק?
     
  3. דאניל

    דאניל משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/10/18
    הודעות:
    227
    לייקים שהתקבלו:
    169
    גם אתם מוזמנים להציע.

    זאת דירה שנרצה למכור בעוד כמה שנים, אבל אנחנו עדיין לא יודעים מתי בדיוק. משהו בין 3 ל-12, כנראה.. כשהטווח האפשרי כ"כ רחב, אנחנו צריכים משכנתא שנוכל לשנות או לסגור בקלות.
     
  4. סטרבו

    סטרבו משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏11/7/18
    הודעות:
    608
    לייקים שהתקבלו:
    451
    הכוונה שלי הייתה שלא תוכל לעשות השוואה כמו שצריך בלי אותם מסלולים ואותו מספר שנים בדיוק.
    לכן הריצה שלך מבנק לבנק לא כל כך תהיה רלוונטית -
    יכול להיות שכולם יתנו הצעות לפי הבנק הראשון, או יציעו מסלול אחר ותצטרך לחזור לראשון כדי לקבל הצעה עליו.
    לכן, לדעתי עדיף להרכיב תמהיל מראש במתאים למטרות וליכולות שלכם. אח"כ ללכת לקבל תמחור עליו מהבנקים השונים.

    בשביל זה צריך עוד הרבה מידע.
    מה מחיר הדירה? כמה הון עצמי? כמה ההכנסה המשותפת בחודש?
    תרצו למכור את הדירה ולקנות חדשה גדולה יותר אח"כ?
    האם זו דירה למגורים? להשכרה?
    את הלו"ז כבר שיתפת.
     
    דאניל אוהב/ת את זה.
  5. YPV

    YPV משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏21/8/16
    הודעות:
    502
    לייקים שהתקבלו:
    604
    חפש ביוטיוב "150 משכורות".
    יעזור לך מאוד להבין את הנושא, למקד את השאלות וגם את עצמך.
     
    דאניל אוהב/ת את זה.
  6. דאניל

    דאניל משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/10/18
    הודעות:
    227
    לייקים שהתקבלו:
    169
    כ-1.1 מליון.
    כ-600 אלף.
    כ-18 אלף, אמורה לגדול עם הזמן. מתוכה חוסכים כאלפיים, אבל עוד שנה הילדים נכנסים לחינוך חובה, אז אמורים להתפנות עוד 4000 אולי.
    נראה לי שנרצה לקנות דירה קטנה יותר. זאת דירה להשקעה, אבל לטעמי היא תופסת אחוז גדול מדי מתוך כלל ההשקעות שלנו.
    בסופו של דבר נשמח לקנות גם בית לעצמנו, אבל זה רק אחרי שנסתדר טוב מבחינה כספית, ונוכל להרשות לעצמנו מותרות מסוג זה.
     
  7. סטרבו

    סטרבו משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏11/7/18
    הודעות:
    608
    לייקים שהתקבלו:
    451
    אחלה דף, מאוד מיידע וברור. נותן בסיס טוב.
    ראיתי את הסרטון על המסלולים השונים.
    בגלל שהדף מפשט את הדברים, בפועל הוא לא תורם להחלטה שלנו.
    ז"א נבין מה החלטנו ולמה, אבל לא נדע מה המספרים האמיתיים מאחורה, אז ההימור עדיין קיים.

    למשל - הוא מסביר על מדד המחירים לצרכן, הוא לא מדבר על כך שהמטרה המוצהרת של בנק ישראל היא 1-3% מדד בשנה.
    הוא לא מדבר על היתרון המובהק ביותר של מסלול לא צמוד - שחיקה של ההלוואה ב1-3% בשנה.
    מקווה שעוזר לאנשים בכל מקרה.

    @דאניל אשתדל להריץ מספרים מאוחר יותר.
     
    דאניל אוהב/ת את זה.
  8. YPV

    YPV משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏21/8/16
    הודעות:
    502
    לייקים שהתקבלו:
    604
    אם אתה רוצה פירוט - חפש בפייסבוק "אייל הנדסה פיננסית"
     
  9. DavidA

    DavidA משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏17/2/17
    הודעות:
    1,146
    לייקים שהתקבלו:
    1,214
    הכי חשוב זה הריבית הממוצעת על הסכום הכולל, קצת מסובך לחשב במצב שבו המסלולים לתקופות שונות אבל בגדול שיעור הריבית זה הכי חשוב.
    כל השאר זה אולי הגבלות לגבי מחזור המשכנתא ועמלות פרעון מוקדם.
     
    אורי ג. אוהב/ת את זה.
  10. Fitch

    Fitch משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    2,884
    לייקים שהתקבלו:
    2,170
    בונים תמהיל ומבקשים מהבנק רק הצעת מחיר.
    עם ההצעה הולכים לבנק אחר ואומרים "אבל שם הציעו לי כך...".
    תכפיל בכמות הסבלנות שיש לך.
    בסוף תשאר עם הבנק הזוכה.
     
  11. Shlomi Z

    Shlomi Z משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏29/7/18
    הודעות:
    2,246
    לייקים שהתקבלו:
    1,091
    אין את הקטע הזה שליועץ משכנתאות חיצוני יש "מחירים טובים" יותר כי הוא מכיר את השיטה/פקידים נחוצים?
    כמו כל דבר בארץ?
     
  12. Fitch

    Fitch משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    2,884
    לייקים שהתקבלו:
    2,170
    כן, אבל אתה יכול להגיע לאותם מחירים בעצמך.
    כמו אם אתה יודע שיש מבצע של 29 שקל, אתה לא תרפה עד שתשיג את המבצע הזה שההוא קיבל.
    אם לא תדע, תסכים ל40 שקל שהפקיד יציע לך וישבע באמו שאין יותר נמוך מזה והמבצע הוא רק לשעתיים הקורובת.
     
    Shlomi Z אוהב/ת את זה.
  13. סטרבו

    סטרבו משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏11/7/18
    הודעות:
    608
    לייקים שהתקבלו:
    451
    ממש ממש לא. פשוט טעות חמורה.
    כמו להגיד שבהשקעה מה שהכי חשוב זו התשואה הממוצעת (בלי התייחסות לתקופת זמן, מטרות, סיבולת סיכון וכו).

    מה יעזור מחיר טוב למוצר שאתה לא צריך צריך במקרה הטוב או עושה לך נזק במקרה הרע?
    התפקיד של יועץ משכנתא לטעמי, הוא רק בסוף דיון על ריביות. בהתחלה דיון על התכנית, המטרה, האמצעים העומדים לרשות הלקוח, מסלולים המתאימים למטרה הזאת ובסוף הצעת מחיר (ריביות).
     
  14. DavidA

    DavidA משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏17/2/17
    הודעות:
    1,146
    לייקים שהתקבלו:
    1,214
    דבר ראשון הטעות שלך זה זה שאתה מתייחס להשקעה ולהלוואה באותו אופן, אבל גם אם נניח וזה נכון, הריבית שהוא משלם לבנק על ההלוואה - איך אתה חושב שהבנק בוחר איזה גובה היא תהיה ? ( ומה המינימום שיכול לתת)

    בסוף הדברים שהזכרת ( זמן, מטרות, סיבולת סיכון) לא משתנות לפי באיזה בנק בוחרים, אלא נתונים קבועים שהלווה בא איתם מהבית, לכן הם לא משנים כלום בהחלטה. מה שצריך לעניין אותו באיזה בנק לבחור זה הדברים שהזכרתי למעלה.
     
  15. Fitch

    Fitch משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    2,884
    לייקים שהתקבלו:
    2,170
    [​IMG]
     
    adams, סטרבו ו-דאניל אוהבים את זה.
  16. סטרבו

    סטרבו משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏11/7/18
    הודעות:
    608
    לייקים שהתקבלו:
    451
    @Fitch מצוין.

    @DavidA יכול להיות שיש פה אי הבנה.
    אני הסקתי מדבריך שהדבר היחיד שאמור לעניין אותו הוא ממוצע הריביות ולא חשוב מה התמהיל.
    אם לא התכוונת לזה, אין בינינו ויכוח.
    אם כן, זו טעות מרה.

    זה רק בהנחה והוא הרכיב תמהיל לפי הצרכים והמטרות שלו, לפני שהוא הגיע לבנק.

    בהינתן שבחר תמהיל מראש, אכן, נותר לו רק להשוות ריביות.
     
  17. Boker

    Boker משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏2/10/17
    הודעות:
    41
    לייקים שהתקבלו:
    24
    בתור מישהו שעובד בתחום הזה אני יכול להגיע לך דבר אחד,
    תעשה לעצמך טובה גדולה ותיקח יועץ משכנתא חיצוני ואמין (ויש הרבה כאלה).
    יכול להיות שאולי כן תצליח להגיע גם בעצמך לריביות הכי טובות, אבל זה יגזול לך זמן וכאבי ראש
    ברוב המקרים הריצות בין הבנקים יגזלו מהזמן האישי /זמן עבודה שלך ואז אולי תגלה שהעלות האלטרנטיבית יותר יקרה
    משכר טרחה ממוצע של יועצים בין 3500-5000
    צריך לדעת איך להתנהל מול המערכת הבנקאית, לא שזה קשה אבל זה דורש זמן ואורך רוח.
    כמו כן, תיקח בחשבון שהתמהיל הרבה יותר חשוב מהריביות.
    מעבר לכך חשוב לזכור שלסגור עם הבנק זה רק החלק הראשון, החלק השני זה ביצוע הבטחונות של המשכנתא.
    ללקוח הסביר התהליך הזה גם כרוך בדרך כלל בריצות וכאבי ראש וכמובן אם יש לך יועץ אז זה גם מאוד מקל.

    נ.ב: לפני 5 שנים לא היה לי מושג קלוש מהתחום הזה, קניתי דירה לקחתי יועץ הוא הכין לי תמהיל שהתאים לי עם ריביות נמוכות (שהיום אין להשיג ) הקשר היחידי שלי עם הבנק היה רק ביום חתימת ההסכם בבנק וזהו, זה היה תהליך פשוט וקל יחסית
     
    adams אוהב/ת את זה.
  18. דאניל

    דאניל משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/10/18
    הודעות:
    227
    לייקים שהתקבלו:
    169
    30% קל"צ חייבים לקחת (או ק"צ, אבל זה נשמע לי קצת מסוכן ביחס להבדל במחיר).
    אסור לקחת יותר מ33% פריים (נראה לי).
    כמה כבר משחק נשאר פה? מבחינת משך המשכנתא? לקחת את הקבועה לתקופה קצרה והפריים לארוכה?
    צריך לזכור שבשנה- שנתיים הקרובות אנחנו מסונדלים מבחינת התשלום החודשי. אחרי התקופה הזאת נוכל לשלם יותר, גם בגלל שיתפנה לנו עוד כסף וגם בגלל שהבנייה תיגמר ונוכל להשכיר. נצטרך למחזר את המשכנתא כדי להעלות את ההחזר החודשי? או שפשוט נחסוך ונשים פעם בחמש שנים?
     
  19. Boker

    Boker משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏2/10/17
    הודעות:
    41
    לייקים שהתקבלו:
    24
    1. קל"צ לתקופה קצרה זה ופריים לארוכה זה חכם מאוד וזה מה שעשיתי במשכנתא שלי
    2. אם התקופה שאתה לוקח את הקל"צ נמוכה מ20 שנה לא ממליץ לקחת לקחת ק"צ כי היום הפער בין הקבועה ללא קבועה הוא כ1.2-1.5% וצפי האינפלציה הוא 1.5%-3%
    3. שוב בגלל צפי האינפלציה והפער הלא גדול יחסית בין המשתנה כל 5 צמודה ללא צמודה הייתי שוקל לקחת את המשתנה הלא צמודה
    4. היתרון בהחזר נמוך שאתה זה שתשלוט במשכנתא, אם בעתיד הריביות גם יהיו אטרקיטיביות אז תמחזר, אם לא תחסוך ותעשה סילוקים חלקיים, במידה ואתה תבחר בעת הסילוק לשלם אותו החזר חודשי הבנק יוריד לך שנים באופן אוטומטי
     
    אורי ג. ו-דאניל אוהבים את זה.
  20. דאניל

    דאניל משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/10/18
    הודעות:
    227
    לייקים שהתקבלו:
    169
    אדם שמבין בענייני משכנתא הציע לי להפחית את המסלול בריבית משתנה כל 5 שנים, לרמה שאוכל להחזיר בתוך חמש שנים, כך שאוכל לסגור את המסלול הזה לחלוטין. את החלק שיהיה חסר לי בעקבות ההפחתה (כ-40 אלף ש"ח), הוא הציע להוסיף למסלול הקל"צ. זאת כדי לחסוך סיכונים הנובעים מעליות ריבית ומדד.
    הייתי רוצה לשמוע דעות וגישות נוספות, אם יש.
    איך תשתנה דעתכם אם תדעו שברצוני למכור את הדירה ולקנות זולה יותר, בטווח של 5 עד 10 שנים?
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
מס שבח בדירה ראשונה פורום השקעה בנדל"ן ‏15/2/19
השקעה בדירה, דירה ראשונה פורום השקעה בנדל"ן ‏30/10/18
מימון דירה ראשונה להשקעה הון עצמי מול משכנתא פורום השקעה בנדל"ן ‏8/10/18
השקעה בדירה ראשונה שעלותה 450אלף פורום השקעה בנדל"ן ‏28/8/18
רכישת דירה ראשונה-דירה להשקעה פורום השקעה בנדל"ן ‏18/5/18
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.