עלות הריסה ובניה משוערת

[אלון1]

שלום רב, אני מתכנן לקנות נכס שיעלה 5.9 מיליון כאשר בנוי עליו בית ישן ששטחו 200 מ"ר. התיכנון הוא להרוס את הבית ולבנות
בית חדש ששטחו 200 מ"ר ברמת גימור גבוהה. ברור לי שיש המון אפשרויות אבל הייתי שמח לקבל טווחי מחיר כולל אם אני אשתמש בליווי מקצועי לצורך
בניית הבית דוגמת אדריכל ומפקח בניה.
תודה מראש לעוזרים

 

[אורי ג.]

20K ש"ח למ"ר כולל מע"מ
ממש כלל אצבע פה, תלוי כמה הטעם שלך ושל המתכנן שלך יקר.

 

[שלומו]

זה תלוי מיקום בארץ. האם יש סיכוי להשתמש בשלד ועוד דברים מהבית הקיים. אני עשיתי שיפוץ פנים של בית עם הריסה כמעט לרמת שלד עלה כ3 אלף למ"ר.

 

[בת העמק]

20K ש"ח למ"ר כולל מע"מ

זה נשמע לי סכום גבוה מדי להריסה ובניה אבל באמת השמיים הם הגבול.

 

[אורי ג.]

זה נשמע לי סכום גבוה מדי להריסה ובניה אבל באמת השמיים הם הגבול.

תורידי מעמ, עלות מתכננים מהנדסים ויועצים וזה יהיה בטווח התחתון בשביל:

ברמת גימור גבוהה.

האמת שהערכתי בחסר, יש גם גינה ופיתוח.

 

[בת העמק]

אני רואה אנשים בהרחבה במושב שלי מרימים מפלצות בניה (שגומרות על כל השטח שהוא כ-400 מ"ר) ודי בטוחה שלא עוברים את ה-2M. הגינון מסתכם בשבילי חצץ עם כמה עציצים גדולים.

 

[שלומו]

אני רואה אנשים בהרחבה במושב שלי מרימים מפלצות בניה (שגומרות על כל השטח שהוא כ-400 מ"ר) ודי בטוחה שלא עוברים את ה-2M. הגינון מסתכם בשבילי חצץ עם כמה עציצים גדולים.

באיזור הגליל התחתון הבניה משמעותית יותר זולה מגוש דן. סתם כמקרה קיצון בניה בכפר כנא זולה בסדר גודל מבניה ברמת אביב.

יש חברות שמנהלות פרויקטים לפרטיים כולל הכל. אפשר לקבל הצעות מחיר מהם ולהוריד 10-15% רווח שלהם וזה בערך כמה שיעלה.

המחירים לבנייה קצת תנודתיים בשלוש שנים האחרונות בגלל שינויים בריבית בכח העבודה ובעלויות היבוא והשקל.
גם באמת יש מרחב די גדול של מחירים בשוק בכל רגע נתון. בנייה דורשת הרבה התמקחויות ובירורי מחירים.
נראה לי ש20 אלף למ"ר זה בערך מה שצריך להתכונן אליו מבחינת היכולת הכלכלית אבל לנסות להוריד ל15 אלף (שזה אומר לתכנן אדריכלות לפי 14 אלף).

 

[גרביל מרוץ]

שזה אומר לתכנן אדריכלות לפי 14 אלף

200 מ"ר ברמת גימור גבוהה? No way.

 

[שלומו]

200 מ"ר ברמת גימור גבוהה? No way.

התכוונתי שאפשר שיגידו לאדריכל לתכנן לפי תקציב של 14 אלף למ"ר וככה לא יחרגו מעבר ל20 אלף למ"ר.

 

[בת העמק]

באיזור הגליל התחתון הבניה משמעותית יותר זולה מגוש דן

אלה אותם אנשים שבונים, גם כאן וגם שם. נכון שהמחיר לבית בגוש דן יתומחר יקר יותר, אבל זה רק כי בתפיסת הקבלנים גרים שם העשירים ביותר.
כשאנחנו בנינו בית בגליל, המחיר שלנו היה זול יותר מאשר בכפר ורדים (ויקר יותר מאשר בכפר של הקבלן) - הסיבות לא היו קשורות לייקור ההוצאות של הקבלן אלא למיקסום התימחור לפי יכולת הלקוח (אמיתית או מדומיינת ע"י הקבלן).

 

[שלומו]

אלה אותם אנשים שבונים, גם כאן וגם שם. נכון שהמחיר לבית בגוש דן יתומחר יקר יותר, אבל זה רק כי בתפיסת הקבלנים גרים שם העשירים ביותר.
כשאנחנו בנינו בית בגליל, המחיר שלנו היה זול יותר מאשר בכפר ורדים (ויקר יותר מאשר בכפר של הקבלן) - הסיבות לא היו קשורות לייקור ההוצאות של הקבלן אלא למיקסום התימחור לפי יכולת הלקוח (אמיתית או מדומיינת ע"י הקבלן).

השיקול שכתבת אולי העיקרי אבל גם יותר נוח לקבלן ולפועלים לעבוד ליד הבית

 

[בת העמק]

השיקול שכתבת אולי העיקרי אבל גם יותר נוח לקבלן ולפועלים לעבוד ליד הבית

לא בהכרח, חלק מהעובדים בכלל הגיעו מהרש"פ. נוחות היא לא ממש שיקול לקבלן לדעתי.

 

[הורדוס]

אני רואה אנשים בהרחבה במושב שלי מרימים מפלצות בניה (שגומרות על כל השטח שהוא כ-400 מ"ר) ודי בטוחה שלא עוברים את ה-2M. הגינון מסתכם בשבילי חצץ עם כמה עציצים גדולים.

שביל חצץ עם כמה עציצים גדולים זה לא רמת גימור גבוהה כמו שפותש שאל עליה.
ומה זה אומר די בטוחה, או שאת יודעת כמה שילמו או שלא.

אלה אותם אנשים שבונים, גם כאן וגם שם. נכון שהמחיר לבית בגוש דן יתומחר יקר יותר, אבל זה רק כי בתפיסת הקבלנים גרים שם העשירים ביותר.
כשאנחנו בנינו בית בגליל, המחיר שלנו היה זול יותר מאשר בכפר ורדים (ויקר יותר מאשר בכפר של הקבלן) - הסיבות לא היו קשורות לייקור ההוצאות של הקבלן אלא למיקסום התימחור לפי יכולת הלקוח (אמיתית או מדומיינת ע"י הקבלן).

הרבה יותר יקר לעבוד במרכז, לא סתם מתמחרים יקר יותר, צריך לבזבז הרבה יותר שעות בפקקים, יש המון פיקוח על סביבת העבודה והשלכת פסולת, בפריפריה אתה שם ערימת פסולת מחוץ לנכס או מכולה ומפנה בסוף הבנייה ואף אחד לא שואל שאלות. במרכז אם אתה לא מתאם עם העירייה אתה מקבל קנס. יש יותר פיקוח או לפחות פחד מפיקוח נגד עובדים שבחים. קבלני משנה כמו חשמלאים עולים יותר וכנ״ל על שעות שאפשר לעבוד בהן ובטוח יש עוד נושאים שלא חשבתי עליהם.

 

[בת העמק]

שביל חצץ עם כמה עציצים גדולים זה לא רמת גימור גבוהה כמו שפותש שאל עליה.

אי אפשר לדעת, הוא לא פירט את גודל המגרש ולא הסביר מה זאת רמת גימור גבוהה מבחינתו.
יש אנשים שמתכוונים לאיבזור ועיצוב יקר ויש כאלה שמתכוונים לרמת גימור מקצוענית של הבית עצמו (ובטח לא תתפלא שבארץ זה לא מובן מאליו).

ומה זה אומר די בטוחה, או שאת יודעת כמה שילמו או שלא.

אני אבדוק

הרבה יותר יקר לעבוד במרכז, לא סתם מתמחרים יקר יותר,

חלק מהסיבות שלך נכונות גם לצפון והדרום, במיוחד אם בונים בתוך עיר ולא במושב או כפר.
התימחור היקר היה קיים גם כשרוב עובדי הבניין במרכז הגיעו מעבר לקו הירוק (שזה ממש קל"ב) אז המרחק הוא לא פונקציה (מחבר דרוזי אני יודעת שכיום העובדים הצפונים נשארים ללון ראשון-רביעי במרכז). התימחור יהיה שונה כנראה גם בתוך המרכז בין אזור שנחשב עשיר לאזורים אחרים, כמו שקורה בצפון.
מצד שני, היום יש גם עובדים סינים וזרים אחרים ויתכן שעלויות ההעסקה קפצו.

 

[הורדוס]

חלק מהסיבות שלך נכונות גם לצפון והדרום, במיוחד אם בונים בתוך עיר ולא במושב או כפר.
התימחור היקר היה קיים גם כשרוב עובדי הבניין במרכז הגיעו מעבר לקו הירוק (שזה ממש קל"ב) אז המרחק הוא לא פונקציה (מחבר דרוזי אני יודעת שכיום העובדים הצפונים נשארים ללון ראשון-רביעי במרכז). התימחור יהיה שונה כנראה גם בתוך המרכז בין אזור שנחשב עשיר לאזורים אחרים, כמו שקורה בצפון.
מצד שני, היום יש גם עובדים סינים וזרים אחרים ויתכן שעלויות ההעסקה קפצו.

גם להגיע מתל אביב לתל אביב זה לא קרוב אז בטח שמהשטחים כשצריך לצאת לפנות בוקר ולחכות כמה שעות טובות במחסום.
ובתל אביב לא הרבה קבלנים יעיזו להלין פועלים בדירה שעובדים בה, ובטח שלא ישלמו על דירה אחרת.
וגם אם הפועלים לנים במרכז זה מעלה את המחיר שלהם, כי הרבה יותר זול שכל אחד ישאר בבית שלו, ופועל שבא לשבוע שלם בלי לחזור הביתה גם דורש תשלום בהתאם.

 

[בת העמק]

@הורדוס
אני מניחה שאתה מתאר את המצב העכשווי, אני דיברתי על טרום השביעי לאוקטובר.

 

[הורדוס]

@הורדוס
אני מניחה שאתה מתאר את המצב העכשווי, אני דיברתי על טרום השביעי לאוקטובר.

אני חושב שהיה הבדל גם לפני וגם אחרי