עזרה בקשר לדירה להשקעה

[Tomand]

אהלן , אני אנסה לפשט כמה שיותר את השאלה

בהנחה ויש לכם תקציב של עד 1.3m לדירה בכל אזור שהוא בארץ (רצוי לנצל את כל התקציב ולא פחות מ ולא יותר מ)

המטרות להשכיר את הדירה לכל אורך התקופה לא לגור בה ושיהיה אזור בלי פשיעה

איפה הייתם משקיעים ? לא חייב אזור שאתם צופים שהמחירים בו ינסקו לשמיים או לקבל את התשואה הכי טובה .. אם הייתם רוצים לעשות עסקה מהירה וללכת על הממוצע .

חשבנו על אזור חריש אבל לא הצלחתי למצוא יותר מידי מידע לגבי כדאיות העסקה

 

[Tomand]

אהלן , אני אנסה לפשט כמה שיותר את השאלה

בהנחה ויש לכם תקציב של עד 1.3m לדירה בכל אזור שהוא בארץ (רצוי לנצל את כל התקציב ולא פחות מ ולא יותר מ)

המטרות להשכיר את הדירה לכל אורך התקופה לא לגור בה ושיהיה אזור בלי פשיעה

איפה הייתם משקיעים ? לא חייב אזור שאתם צופים שהמחירים בו ינסקו לשמיים או לקבל את התשואה הכי טובה .. אם הייתם רוצים לעשות עסקה מהירה וללכת על הממוצע .

חשבנו על אזור חריש אבל לא הצלחתי למצוא יותר מידי מידע לגבי כדאיות העסקה

שכחתי לציין. לא משנה כמה חדרים

 

[half-solid]

אהלן , אני אנסה לפשט כמה שיותר את השאלה

בהנחה ויש לכם תקציב של עד 1.3m לדירה בכל אזור שהוא בארץ (רצוי לנצל את כל התקציב ולא פחות מ ולא יותר מ)

המטרות להשכיר את הדירה לכל אורך התקופה לא לגור בה ושיהיה אזור בלי פשיעה

איפה הייתם משקיעים ? לא חייב אזור שאתם צופים שהמחירים בו ינסקו לשמיים או לקבל את התשואה הכי טובה .. אם הייתם רוצים לעשות עסקה מהירה וללכת על הממוצע

לאורך כל הפוסט, קיוויתי בלב "רק שלא יציעו לו את חריש, רק שלא יציעו לו את חריש, רק שלא יציעו לו את חריש"

ואז כתבת את זה

חשבנו על אזור חריש

לא מבין כלום בחריש, פשוט יותר מדי סיפורים על דירות רפאים שעומדות ללא דורש עשו את שלהם.

לא ממליץ, לא מייעץ

 

[קצכן]

הייתי בודק בלוד.

 

[Tomand]

לאורך כל הפוסט, קיוויתי בלב "רק שלא יציעו לו את חריש, רק שלא יציעו לו את חריש, רק שלא יציעו לו את חריש"

ואז כתבת את זה


לא מבין כלום בחריש, פשוט יותר מדי סיפורים על דירות רפאים שעומדות ללא דורש עשו את שלהם.

לא ממליץ, לא מייעץ

הבנתי תודה רבה .

יש אזור שאתם כן ממליצים ?

 

[yossik]

@Amit191918 , ברוך הבא לפורום.
האם יש לך ניסיון בשוק ההון ובדגש על השקעות נדל"ן?
בן כמה אתה?

 

[Tomand]

@Amit191918 , ברוך הבא לפורום.
האם יש לך ניסיון בשוק ההון ובדגש על השקעות נדל"ן?
בן כמה אתה?

אין לי , אני שואל בשביל אבא שלי הוא רוצה לזרוק את הסכום הזה בלי הלוואות ובלי מינוף . ואני עוזר לו לחפש אזור מומלץ

 

[עומל תחת השמש]

צפת, עפולה, טבריה, אופקים, חיפה. ועוד..
על כמה דמי שכירות הוא בונה? (אחוזי תשואה, בהשוואה לעסקאות אחרות כמו נדלן מסחרי או שוק ההון וכו')
חדרים? קומה? מרחק מהכתובת מגורים של אביך כיום
יש אפשרות סינון באתרים יד 2 ובמדלן לפי מחיר, תראה מה הכי מדבר לכיוון שחשבתם.

 

[Tomand]

צפת, עפולה, טבריה, אופקים, חיפה. ועוד..
על כמה דמי שכירות הוא בונה? (אחוזי תשואה, בהשוואה לעסקאות אחרות כמו נדלן מסחרי או שוק ההון וכו')
חדרים? קומה? מרחק מהכתובת מגורים של אביך כיום
יש אפשרות סינון באתרים יד 2 ובמדלן לפי מחיר, תראה מה הכי מדבר לכיוון שחשבתם.

3 אלף זה הגיוני לחפש על 1.3 מיל ?

 

[עומל תחת השמש]

בהחלט, בהצלחה,

 

[האזרח הקטן]

פשוט יותר מדי סיפורים על דירות רפאים שעומדות ללא דורש עשו את שלהם.

למיטב ידיעתי זה היה המצב בשנים הראשונות של העיר ולא מייצג את המצב כיום. אולי אני טועה אבל אשמח לדעת אם מישהו מכיר ממקור ראשון דירת רפאים ללא דורש מ2022.

 

[עמרם]

אין לי , אני שואל בשביל אבא שלי הוא רוצה לזרוק את הסכום הזה בלי הלוואות ובלי מינוף . ואני עוזר לו לחפש אזור מומלץ

אני הייתי מציע למצוא נכס טוב במתחם פינוי בינוי מתקדם (מתחם שנמצא בשלב של הגשת תוכניות לוועדה המחוזית)
כך שבסיום הפרוייקט הוא יעשה אקזיט של מאות אלפי ש"ח ויותר.

כמובן שבמחיר הזה לא תמצא במרכז (אולי ברמלוד) אבל אפשר למצוא מתחמי פינוי בינוי מתקדמים באזור חיפה והקריות או באזור קרית גת, אשקלון וכדו'

צריך לבדוק היטב כל מתחם לגופו, כיון שחלק מהמתחמים (בעיקר בפריפריה) שהיזם צריך לקבל קרקע משלימה כדי שהפרוייקט יהיה לו כלכלי ומשתלם.

וכן צריך לבדוק את מדיניות העיריה ביחס לפינוי בינוי, יש עיריות שלא מעודדות פינוי בינוי ויש שכן.

 

[אורי ג.]

צפת, עפולה, טבריה, אופקים, חיפה. ועוד..

רשימה מעולה של מקומות שלא הייתי מתקרב אליהם.

אני הייתי מציע למצוא נכס טוב במתחם פינוי בינוי מתקדם (מתחם שנמצא בשלב של הגשת תוכניות לוועדה המחוזית)
כך שבסיום הפרוייקט הוא יעשה אקזיט של מאות אלפי ש"ח ויותר.

בספק, כי כבר מתומחר, כדי לעשות בוננזה כדאי להכנס בשלב מוקדם יותר.

בהנחה ויש לכם תקציב של עד 1.3m לדירה בכל אזור שהוא בארץ (רצוי לנצל את כל התקציב ולא פחות מ ולא יותר מ)

הייתי מתמקד במרכז, עם עדיפות למקום קרוב לאיפה שאבא מתגורר כיום ועם עדיפות לנכס שיש בו לפחות התכנות להתחדשות עירונית.

 

[עמרם]

כדי לעשות בוננזה כדאי להכנס בשלב מוקדם יותר.

זה נכון שאם נכנסים בשלב מוקדם יותר אפשר להרוויח יותר מצד שני יש סיכון שהכל יפול ולא יהיה פינוי בינוי בכלל
(ואני מכיר מספיק מתחמי פינוי בינוי שהתחילו בקול רעש גדול ובסוף נפלו מסיבות שונות או שמתעכבים שנים ארוכות)

בספק, כי כבר מתומחר,

מסכים איתך שקשה למצוא עסקה טובה עם רווח טוב כיון שחלק מהמוכרים מעלים את המחיר לרמה שלא נשאר רווח.
אבל עדיין יש עסקאות טובות שאפי' שהמוכר כבר מתמחר את העתיד עדיין זה ברמה שמשאיר לקונה רווח גדול של חצי מיליון ומעלה.

כלומר אני מוכן לשלם על דירה במתחם פינוי בינוי מתקדם עוד 100-200 אלף מעל מחיר השוק
כדי להרוויח בסוף חצי מיליון עד מיליון ש"ח (כמובן שאני מודד את הרווח הצפוי לפי המחירים כעת וללא חישוב עליית ערך)

אני לא מדבר באויר אלא על עסקאות שביצעתי באופן אישי וגם עסקאות שכבר איתרתי לחברים שחיפשו השקעות כאלו

 

[אורי ג.]

זה נכון שאם נכנסים בשלב מוקדם יותר אפשר להרוויח יותר מצד שני יש סיכון שהכל יפול ולא יהיה פינוי בינוי בכלל
(ואני מכיר מספיק מתחמי פינוי בינוי שהתחילו בקול רעש גדול ובסוף נפלו מסיבות שונות או שמתעכבים שנים ארוכות)

מסכים, כמו תמיד כגודל הסיכון כגודל הסיכוי.

אבל עדיין יש עסקאות טובות שאפי' שהמוכר כבר מתמחר את העתיד עדיין זה ברמה שמשאיר לקונה רווח גדול של חצי מיליון ומעלה.

יתכן אבל זה כבר צריך לבדוק פרטנית, מנסיוני הקונים בדרך כלל אופטימיים יתר על המידה לגבי הלו"ז, אלו תהליכים ארוכים ביותר.

כלומר אני מוכן לשלם על דירה במתחם פינוי בינוי מתקדם עוד 100-200 אלף מעל מחיר השוק
כדי להרוויח בסוף חצי מיליון עד מיליון ש"ח (כמובן שאני מודד את הרווח הצפוי לפי המחירים כעת וללא חישוב עליית ערך)

ברור, גם אני
זה מה שהייתי עושה אם הייתי יכול.

 

[Tomand]

רשימה מעולה של מקומות שלא הייתי מתקרב אליהם.

בספק, כי כבר מתומחר, כדי לעשות בוננזה כדאי להכנס בשלב מוקדם יותר.

הייתי מתמקד במרכז, עם עדיפות למקום קרוב לאיפה שאבא מתגורר כיום ועם עדיפות לנכס שיש בו לפחות התכנות להתחדשות עירונית.

הדירות באזורים שלנו הם כמה מיליונים מעל התקציב שציינתי .
פינוי בינוי זה סיכון שהוא לא רוצה לקחת

ומה רע בפריפריה באזורים שהוא ציין ? חיפה הקריות לוד עפולה וכו״

 

[אורי ג.]

ומה רע בפריפריה באזורים שהוא ציין ? חיפה הקריות לוד עפולה וכו״

1. רחוק, יצריך ניהול בתשלום נוסף או נסיעה לשם לעיתים.
2. צפי נמוך לעליית ערך, צפי לא רע לירידת ערך.
3. אוכלוסיה יותר בעייתית בדרך כלל.
4. סיכוי גבוה יותר לאי-תפוסה.
5. סיכוי סביר בחלק מהמקומות לג'נטרפיקציה הפוכה.

הדבר הכי חשוב בנדלן זה המיקום, תקנה במיקום טוב ולטווח ארוך כנראה תעשה טוב.

הדירות באזורים שלנו הם כמה מיליונים מעל התקציב שציינתי .

אז לא קונים בכוח, זו דעתי.

 

[Tomand]

1. רחוק, יצריך ניהול בתשלום נוסף או נסיעה לשם לעיתים.
2. צפי נמוך לעליית ערך, צפי לא רע לירידת ערך.
3. אוכלוסיה יותר בעייתית בדרך כלל.
4. סיכוי גבוה יותר לאי-תפוסה.
5. סיכוי סביר בחלק מהמקומות לג'נטרפיקציה הפוכה.

הדבר הכי חשוב בנדלן זה המיקום, תקנה במיקום טוב ולטווח ארוך כנראה תעשה טוב.

אז לא קונים בכוח, זו דעתי.

איפה במרכז היית קונה במיליון וחצי אולי ?

 

[אורי ג.]

איפה במרכז היית קונה במיליון וחצי אולי ?

אני לא הכי בקיא במחירים אבל הייתי בודק בכל אזורי הביקוש, אולי יש משהו במחיר הזה:
כפ"ס, חולון, בת-ים, נתניה, הוד השרון, פ"ת, דרום/מזרח ת"א.

 

[יזם]

מיליון וחצי זה מחיר כניסה לחולון/בת ים
1.3 זה רמלוד כמו גם שיכונים באשדוד
אני הייתי מעלה תקציב ל-1.6 ומחפש משהו בחולון/בת ים שלא עתיד לקרוס ב-5 שנים הקרובות.