עזרה בבקשה מהסולידית לגבי משכנתא קיימת ולעשות מחזור משכנתא

[מזל]

שלום לך סולידית לפני שנתיים קניתי דירה חדשה מקבלן ולוויתי 650K
משכנתא מורכבת ל 30 שנה בתמהיל שמורכב מארבע הלוואות
109K בריבית של 2.06% קבועה 100% צמוד מדד
109K בריבית של 4.3% קבועה לא צמודה
216K בריבית של 5.34% משתנה 100% צמודה מדד
216K בריבית של 5.55% משתנה פריים קרן על בסיס שפיצר
כל המשכנתא בתצורת שפיצר למשך 30 שנה
שילמתי כבר שנתיים יותר מ 80K ואני רואה באפליקציה שנותר לי לסלק מהמשכנתא 643K זאת אומרת רק 7000 שקל ירדו לי מסך כל ההלואה.
ואני לא מבין כי שילמתי מעל ל 80K
אני רוצה למחזר אותה ואולי לפרוס לפחות תשלומים כי אני מלווה 650K ומחזיר מעל 1.2M בסוף התקופה
שאלתי היא כזאת אם אני ממחזר משכנתא האם המיחזור הוא לפי 643K כמו שראיתי באפליקציה שזה כביכול עד סוף התקופה של 30 שנה או יחסית שזה יכול להוריד לי את סכום ההלוואה למשל בפחות 50K
ואז במחזור אחזיר לדוגמא 580K???
וגם התייעצתך לגבי מה אני אמור לבקש במחזור ועל פי איזה תמהיל
תודה רבה

 

[Delver]

מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע - יועץ משכנתא. כמה אלפי שקלים שתשלמי לו יחסכו לך הרבה יותר.

לגבי למה המשכנתא יורדת לאט - זה בעיקר "בזכות" זה:

216K בריבית של 5.34% משתנה 100% צמודה מדד

זה מסלול וריבית גרוע שבגרועים, אם אפשר לסגור אותו ממקורות אחרים - שווה לשקול.

ושוב אומר - כדאי ללכת ליועץ שיכול להסתכל על המצב הכללי ולתת עצה מושכלת.

 

[מזל]

הבנתי תודה על התשובה
יש לכם עצות לתמהיל טוב מזה?
או לשנות אחד מהמסלולים
תודה לעונים מראש
109 א"ש ריבית קבועה צמודה 2.06% שנתית
109 א"ש ריבית קבוע לא צמודה 4.3% שנתית
216 א"ש ריבית ע צמוד מדד וגן אג"ח צמוד משתנה כל שנתיים שפיצר ריבית שנתית 5.24%
209 א"ש ריבית פריים לא צמוד מדד 5.55%
בפריסה ל 30 שנה.

 

[aviranze]

לפי לוח סילוקין שפיצר בתחילת המשכנתא משלמים את הריבית, זה מבאס אבל זה מה יש, כך שבשנים הראשונות למשכנתא אתה בקושי נוגס בקרן. במקביל יש לך מסלולים צמודי מדד, כך שכל הקרן צמודה למדד ובכל פרק זמן הקרן רק גדלה.
הצעתי אליך זה לבחון אפשרות מחזור למסלולים הבאים
קודם כל 216 א"ש ע צמוד מדד משתנה - למחזר אותה למסלול משתנה לא צמודה.
לאחר מכן 109 א"ש קבועה צמודה - למחזר לקבועה לא צמודה - לא בכל מחיר. תוודא שאין עמלת היוון.
זו דעתי האישית אך אינני יועץ
בהצלחה

 

[aviranze]

אגב במידה ואתה ממחזר אז היום מביאים פריים מינוס 0.8 נסה להשיג אותה גם בעת המחזור, או שבכלל תמחזר אותה למסלול משתנה ולא פריים. הפריים עלה.

 

[c881]

להקטין מספר שנים, אם אפשר...
ההחזר יגדל, אבל גם הנגיסה בקרן.

 

[c881]

אם אני ממחזר משכנתא האם המיחזור הוא לפי 643K כמו שראיתי באפליקציה שזה כביכול עד סוף התקופה של 30 שנה או יחסית שזה יכול להוריד לי את סכום ההלוואה למשל בפחות 50K
ואז במחזור אחזיר לדוגמא 580K???

למה שיתנו לך להחזיר 50K פחות?
יש לך 50K לדחוף למשכנתה מחר ולהקטין את הקרן?

 

[פטל ואוכמניות]

שים לב לעיקרון הבא:

נניח ומחזרת, הצלחת להשיג ריביות נמוכות יותר ונניח להקטין את התשלום החודשי; זה אומר שהבנק מפסיד לעומת המצב הקיים - ולכן יגבה ממך עמלת היוון (שזה אגב לפי חוק בנק ישראל).

בקיצור, העמלה הזו גדולה יותר ככל שתשפר את הריביות וככל שמשך ההלוואה ארוך יותר - העמלה הזו יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים, תלוי בהפרש הריביות.

העמלה הזו לא רלוונטית למסלול פריים ככל שידוע לי.

ואכן, אתה צריך יועץ משכנתא.

 

[munmun]

כבר שילמת 73 אלף סרק.
אני מבין שלא כיף לשלם 4-8 אלף ליועץ משכנתא,
אבל תראה איזו טעות עשית, חצי מהמשכנתא שלך צמודה.
עדיף לקחת יועץ משכנתא כי זה נושא מורכב.

 

[c881]

לא חייבים למחזר את כל המשכנתא - אפשר רק את המסלולים המבוקשים.
נ.ב.
תבדוק מה נשאר לך מכל מסלול, כי נראה לי שהבעיה שלך ספציפית היא ה-50% במקור שהם צמודים למדד והקרן התנפחה חזרה עם מדד המחירים לצרכן.
אכן @מזל .

 

[האזרח הקטן]

לפי לוח סילוקין שפיצר בתחילת המשכנתא משלמים את הריבית, זה מבאס אבל זה מה יש

זו הסתכלות שגויה. אתה משלם בכל חודש את הריבית על יתרת החוב באותו חודש.
יתרת חוב גבוהה -> הרבה ריבית לשלם. יתרת חוב נמוכה -> מעט ריבית לשלם.

אם הריבית השנתית (המותאמת) שלך היא 6%, בכל חודש תשלם בדיוק 0.5% מיתרת החוב באותו חודש - גם בתשלום השני וגם בתשלום ה341.

 

[הורדוס]

שים לב לעיקרון הבא:

נניח ומחזרת, הצלחת להשיג ריביות נמוכות יותר ונניח להקטין את התשלום החודשי; זה אומר שהבנק מפסיד לעומת המצב הקיים - ולכן יגבה ממך עמלת היוון (שזה אגב לפי חוק בנק ישראל).

בקיצור, העמלה הזו גדולה יותר ככל שתשפר את הריביות וככל שמשך ההלוואה ארוך יותר - העמלה הזו יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים, תלוי בהפרש הריביות.

זה לא נכון.

עמלת הפרעון המוקדם (עמלת היוון) תהיה זהה ללא קשר לריביות שתקבל במשכנתא החדשה וגם אם תפרע את כל המשכנתא העמלה תהיה זהה.

העמלה מחושבת לפי הריבית של המסלול או הריבית הממוצעת עבור המסלול בעת לקיחת המשכנתא (הנמוכה מהשניים) והריבית היום עבור המסלול ויתרת הזמן לתשלום ההלוואה.

ניתן לראות מה העמלה הצפויה במידה ותמחזר היום באתר של הבנק, במקרה של פותש תהיה עמלה די נמוכה לדעתי.

 

[מזל]

אני יכולה לפרוע 2 מסלולים?ואם כן מה מומלץ?
מה ההשלכות ?כמה יעלה לי לפרוע?
האם אוכל להקטין את המסלולים שלא פרעתי מבחינת תשלומים נניח במקום 30 לשנה ל 15 ?
האם זה נחשב מחזור משכנתא?
תודה לעונים

[td]ריבית פריים

4	₪ 216,000.00	20.06.2022	10.07.2052	₪ 209,075.08	₪ 209,284.16	₪ 1,213.92
סוג ההלוואה פרטית שיטת פרעון ההלוואה שפיצר תאריך תשלום ראשון 10.08.2022 הצמדה למדד המחירים לא מדד בסיס (לפי הלמ"ס) 0 [th] מידע על מסלול המשכנתא​ [/th]​ יתרת קרן ₪ 208,695.32 ריבית לסילוק ₪ 379.76 עמלת פרעון מוקדם ₪ 209.08 [th] מידע על היתרות 22.10.2024​ [/th]​ סוג ריבית משתנה מנגנון שינוי הריבית - שיעור עוגן 0 שיעור ריבית שנתית 5.55 שיעור ריבית מותאמת 5.55 ריבית למועד מתן ההלוואה 1.8 הרכב הריבית פריים - % 0.45 [th] מידע על הריבית​ [/th]​
1	₪ 109,000.00	20.06.2022	10.07.2041	₪ 107,397.60	₪ 107,397.60	₪ 632.99
סוג ההלוואה פרטית שיטת פרעון ההלוואה שפיצר תאריך תשלום ראשון 10.08.2022 הצמדה למדד המחירים 100% הצמדה למדד מדד בסיס (לפי הלמ"ס) 99.37 [th] מידע על מסלול המשכנתא​ [/th]​ יתרת קרן ₪ 98,203.62 הפרשי הצמדה על הקרן ₪ 9,120.29 ריבית לסילוק ₪ 73.69 עמלת פרעון מוקדם אין [th] מידע על היתרות 22.10.2024​ [/th]​ סוג ריבית קבועה מנגנון שינוי הריבית - שיעור עוגן 0 שיעור ריבית שנתית 2.06 שיעור ריבית מותאמת 2.079 ריבית למועד מתן ההלוואה 2.06 הרכב הריבית - [th] מידע על הריבית​ [/th]​
2	₪ 109,000.00	20.06.2022	10.07.2044	₪ 102,111.28	₪ 102,111.28	₪ 639.20
סוג ההלוואה פרטית שיטת פרעון ההלוואה שפיצר תאריך תשלום ראשון 10.08.2022 הצמדה למדד המחירים לא מדד בסיס (לפי הלמ"ס) 0 [th] מידע על מסלול המשכנתא​ [/th]​ יתרת קרן ₪ 101,965.13 ריבית לסילוק ₪ 146.15 עמלת פרעון מוקדם אין [th] מידע על היתרות 22.10.2024​ [/th]​ סוג ריבית קבועה מנגנון שינוי הריבית - שיעור עוגן 0 שיעור ריבית שנתית 4.3 שיעור ריבית מותאמת 4.385 ריבית למועד מתן ההלוואה 4.3 הרכב הריבית - [th] מידע על הריבית​ [/th]​
3	₪ 216,000.00	20.06.2022	10.07.2052	₪ 225,175.03	₪ 225,175.03	₪ 1,284.35
סוג ההלוואה פרטית שיטת פרעון ההלוואה שפיצר תאריך תשלום ראשון 10.08.2022 הצמדה למדד המחירים 100% הצמדה למדד מדד בסיס (לפי הלמ"ס) 99.37 [th] מידע על מסלול המשכנתא​ [/th]​ יתרת קרן ₪ 205,680.60 הפרשי הצמדה על הקרן ₪ 19,101.81 ריבית לסילוק ₪ 392.62 עמלת פרעון מוקדם אין [th] מידע על היתרות 22.10.2024​ [/th]​ סוג ריבית משתנה מנגנון שינוי הריבית עוגן אגח צמוד מ.כ. שנה-שנתיים תדירות שינוי הריבית 24 חודשים שיעור עוגן -0.83 שיעור ריבית שנתית 5.24 מועד שינוי הריבית הקרוב 10.07.2026 שיעור ריבית מותאמת 5.367 ריבית למועד מתן ההלוואה 2.77 הרכב הריבית עוגן + % 3.60 [th] מידע על הריבית​ [/th]​

[td]ריבית קבועה צמודה[/td] [td]ריבית קבועה לא צמודה[/td] [td]ריבית עוגן אג"ח צמוד משתנה כל שנתיים שפיצר[/td]

[/td]

 

[nolim]

זו הסתכלות שגויה. אתה משלם בכל חודש את הריבית על יתרת החוב באותו חודש.
יתרת חוב גבוהה -> הרבה ריבית לשלם. יתרת חוב נמוכה -> מעט ריבית לשלם.

אם הריבית השנתית (המותאמת) שלך היא 6%, בכל חודש תשלם בדיוק 0.5% מיתרת החוב באותו חודש - גם בתשלום השני וגם בתשלום ה341.

זה לא מדויק.
ההתחשבנות על המשכנתא היא חודשית (בפועל יומית), אחת לחודש אתה משלם את מה הריבית שצברה הקרן ונוגס בקרן. בסוף כל חודש יש חלוקה סינתתית לקרן וריבית, אבל בפועל כל מה שאתה חייב לבנק בסוף יוחזר ואין לזה באמת משמעות. בסוף החודש אתה חייב לבנק קרן+ריבית וזו הקרן החדשה שלך. זה בעיקר מראה לך שבהתחלה אתה נוגס פחות בקרן. ככה זה שפיצר.
מושפע מכמה חודשים יש לך לשלם, ככל שיותר, אז בהתחלה אתה מחזיר יותר ריבית ופחות מהקרן. מצד שני, זמן שווה כסף. ולפעמים זה בסדר לשלם יותר ריבית. נניח ריבית 2% קבועה לא צמודה ל10 שנים לעומת 20 שנה באותם תנאים. ב20 שנה תשלם יותר ריבית, אבל זה יותר טוב אם אתה יודע להשקיע בתשואה מעל ל2% אחרי מס.

שנית, ריבית מחושבת כריבית דריבית על ידי הכפלה. כלומר אם אתה רוצה בערך לחשב את הריבית החודשית זה לא לחלק ב12, אלא להוציא שורש 12. בפועל זה שורש 365 בחזקת כמות הימים בחודש כי ההתחשבנות היא יומית. בפברואר התשלום יוצא נמוך יותר.

בכל אופן, הריבית המתואמת תצא דומה לתנאים שעליהם חתמת כי ריבית מציגים ברמה שנתית אבל בפועל גובים חודשית, אז המתואמת מראה לך מה הריבית בפועל. כמו כן, אם יש מדד או איחרת לתשלום כלשהו זה ישתנה.

 

[האזרח הקטן]

זה לא מדויק.
ההתחשבנות על המשכנתא היא חודשית (בפועל יומית), אחת לחודש אתה משלם את מה הריבית שצברה הקרן ונוגס בקרן. בסוף כל חודש יש חלוקה סינתתית לקרן וריבית, אבל בפועל כל מה שאתה חייב לבנק בסוף יוחזר ואין לזה באמת משמעות. בסוף החודש אתה חייב לבנק קרן+ריבית וזו הקרן החדשה שלך. זה בעיקר מראה לך שבהתחלה אתה נוגס פחות בקרן. ככה זה שפיצר.
מושפע מכמה חודשים יש לך לשלם, ככל שיותר, אז בהתחלה אתה מחזיר יותר ריבית ופחות מהקרן. מצד שני, זמן שווה כסף. ולפעמים זה בסדר לשלם יותר ריבית. נניח ריבית 2% קבועה לא צמודה ל10 שנים לעומת 20 שנה באותם תנאים. ב20 שנה תשלם יותר ריבית, אבל זה יותר טוב אם אתה יודע להשקיע בתשואה מעל ל2% אחרי מס.

שנית, ריבית מחושבת כריבית דריבית על ידי הכפלה. כלומר אם אתה רוצה בערך לחשב את הריבית החודשית זה לא לחלק ב12, אלא להוציא שורש 12. בפועל זה שורש 365 בחזקת כמות הימים בחודש כי ההתחשבנות היא יומית. בפברואר התשלום יוצא נמוך יותר.

בכל אופן, הריבית המתואמת תצא דומה לתנאים שעליהם חתמת כי ריבית מציגים ברמה שנתית אבל בפועל גובים חודשית, אז המתואמת מראה לך מה הריבית בפועל. כמו כן, אם יש מדד או איחרת לתשלום כלשהו זה ישתנה.

כל מה שרשמת נכון, ולא סותר את מה שרשמתי. בכוונה לא התכוונתי לסבך את הכותב על עניין חישוב של ריבית יומית.
הנקודה המרכזית שניסיתי להעביר, בצורה פשוטה ובלי לסבך יותר מדי, היא שסכום הריבית שמשלמים לבנק נובע מגובה החוב בתקופה נתונה ושיעור הריבית התקופתית, ולא מכך שלוח שפיצר כביכול גורם לאנשים לשלם "את הריבית בהתחלה" או קשקושים אחרים שלפעמים גם בנקאים (ויצא לי לראות גם יועצי משכנתאות) טוענים.