עונש על הפרת חוק המכר

[aiib]

בנאדם שעשה עסקה שסותרת את חוק המכר, (לדוגמא- רכישה ללא ערבות בנקאית) על מי מוטל העונש? על המוכר או על הקונה?
מהו העונש?
האם יש סיכון לעסקה עצמה או שהעסקה עצמה חתומה ורק מגיע עליה עונש?

תודה רבה

 

[שלומו]

על היזם המוכר. הוא גם זה שכותב את הטיוטה של החוזה. הוא לא יכול לשנות לרעה תנאים שהחוק מחייב. כלומר לא משנה מה כתוב בהסכם הוא עדיין מחויב לתנאים שבחוק המכר. למשל הוא צריך לתת ערבות בנקאית. אם הוא מסרב לתת הוא מפר סעיף בהסכם. לא יודע מה העונש על כך. נראה לי שבדרך כלל בית המשפט פשוט יאלץ אותו לעמוד בהסכם בלי עונש. אין ענישה מחוייבת בחוק על שיטת מצליח בישראל ורוב השופטים רק רוצים לסיים כמה שיותר פשוט ומהר בלי להסתבך עם ענישה.

 

[aiib]

על היזם המוכר. הוא גם זה שכותב את הטיוטה של החוזה. הוא לא יכול לשנות לרעה תנאים שהחוק מחייב. כלומר לא משנה מה כתוב בהסכם הוא עדיין מחויב לתנאים שבחוק המכר. למשל הוא צריך לתת ערבות בנקאית. אם הוא מסרב לתת הוא מפר סעיף בהסכם. לא יודע מה העונש על כך. נראה לי שבדרך כלל בית המשפט פשוט יאלץ אותו לעמוד בהסכם בלי עונש. אין ענישה מחוייבת בחוק על שיטת מצליח בישראל ורוב השופטים רק רוצים לסיים כמה שיותר פשוט ומהר בלי להסתבך עם ענישה.

זהו, אני מדבר על מקרה שלא שהוא הפר את מה שהחוזה אומר ולא נתן ערבות שכתובה בחוזה אלא כל העסקה נעשתה באיסור (כגון שהיה אסור לקבל כספים לפי חוק המכר בגלל שלב הבניה והיעדר ערבות בנקאית) אז בעצם 2 הצדדים הפרו את החוק שהוא לטובת הקונה.

 

[שלומו]

מותר לשלם מוקדם יותר. וזה תפקיד המוכר לתת ערבות בנקאית. הקונה לא הפר שום דבר. הפתרון לכאורה הוא לדרוש (אם צריך בעזרת עו"ד) ערבות בנקאית.

 

[האזרח הקטן]

ראשית, המושג עונש הוא מושג שגוי.
בהליכים שונים יש סנקציות שונות שניתן להחיל על הקבלן. יש הליכים מנהליים, יש הליכים פליליים, יש הליכים אזרחיים - בכל אחד מהם מישהו צריך לייצר טריגר כדי להניע אותם, הם לא קורים סתם כך. לכל הליך יכולות להיות תוצאות שונות - קנס לקבלן, פיצוי לקונה וכו׳.

אם הקונה היה חלק מהעסקה ומודע לכך שהיא נוגדת את חוק המכר, ספק אם מישהו יפצה את הרוכש באופן כלשהו. הסכם המכר בכל מקרה צריך להתקיים, החלק המהותי שלו זה לא ערבות בנקאית אלא העברת בעלות על נכס, ואת זה הקבלן צריך לקיים בין אם יש הגנה של ערבות בנקאית ובין אם לא. אבל אם הקבלן יפשוט רגל ולא הייתה הגנה של חוק המכר, בהצלחה לקונה במימוש הזכויות שלו.

 

[aiib]

מותר לשלם מוקדם יותר. וזה תפקיד המוכר לתת ערבות בנקאית. הקונה לא הפר שום דבר. הפתרון לכאורה הוא לדרוש (אם צריך בעזרת עו"ד) ערבות בנקאית.

חוק המכר אוסר לקבל סכום מעבר ל7 אחוז אם אין ערבות בנקאית, האם זה לא מחייב גם את הקונה?

 

[aiib]

ראשית, המושג עונש הוא מושג שגוי.
בהליכים שונים יש סנקציות שונות שניתן להחיל על הקבלן. יש הליכים מנהליים, יש הליכים פליליים, יש הליכים אזרחיים - בכל אחד מהם מישהו צריך לייצר טריגר כדי להניע אותם, הם לא קורים סתם כך. לכל הליך יכולות להיות תוצאות שונות - קנס לקבלן, פיצוי לקונה וכו׳.

אם הקונה היה חלק מהעסקה ומודע לכך שהיא נוגדת את חוק המכר, ספק אם מישהו יפצה את הרוכש באופן כלשהו. הסכם המכר בכל מקרה צריך להתקיים, החלק המהותי שלו זה לא ערבות בנקאית אלא העברת בעלות על נכס, ואת זה הקבלן צריך לקיים בין אם יש הגנה של ערבות בנקאית ובין אם לא. אבל אם הקבלן יפשוט רגל ולא הייתה הגנה של חוק המכר, בהצלחה לקונה במימוש הזכויות שלו.

המטרה היא לא לקבל פיצוי לקונה, אלא להיות בטוח שהקונה לא יענש בצורה מסויימת ושהמוכר לא יוכל להפר את החוזה בגלל שהוא לא היה חוקי.
אני רואה בדבריך שהסכם המכר בכל מקרה צריך להתקיים. זה הגיוני. אבל אני רוצה להיות בטוח בזה... יש אולי סימוכין לזה?

 

[שלומו]

אני מציע שתתיעץ עם עו"ד. בגדול לפי חוק המכר הקונה רק צריך לא לאחר בתשלומים.

 

[האזרח הקטן]

חוק המכר אוסר לקבל סכום מעבר ל7 אחוז אם אין ערבות בנקאית, האם זה לא מחייב גם את הקונה?

בדיוק כמו שציינת, האיסור הוא על הקבלן.
אין סנקציות כלפי הרוכש על כך ששילם מעבר למה שחוק המכר קובע או על כך שלא קיבל ערבות בנקאית.
זה כן יכול לייצר לקונה קושי לקבל משכנתא טרם סיום הבניה.

 

[שלומו]

לחוזה יש תוקף גם אם יש בו סעיפים בניגוד לחוק. ממה שאני זוכר החוק אומר שבמקרה כזה התנאים הם לפי חוק המכר ולא לפי החוזה. כלומר המוכר צריך בכל אופן לתת ערבות בנקאית.

 

[אורי ג.]

חוק המכר אוסר לקבל סכום מעבר ל7 אחוז אם אין ערבות בנקאית, האם זה לא מחייב גם את הקונה?

זה לא נכון. החוק מאשר מגוון רחב של ערבויות שונות.

 

[aiib]

לחוזה יש תוקף גם אם יש בו סעיפים בניגוד לחוק. ממה שאני זוכר החוק אומר שבמקרה כזה התנאים הם לפי חוק המכר ולא לפי החוזה. כלומר המוכר צריך בכל אופן לתת ערבות בנקאית.

קראתי בעבר שיש מושג שחוזה מתבטל כי הוא בניגוד לחוק. לדוגמא, חוזה בין שתיים לשדוד בנק הוא בטל מעיקרו. לא שאני משווה...

 

[ירח אפל]

3. סייג לתשלומים
על אף האמור בחוזה המכר, לא יקבל מוכר מקונה תשלומי כספים על חשבון מחיר הדירה, בשיעורים העולים על השיעורים שקבע השר בתקנות, אלא אם כן כספים אלה הובטחו כאמור בסעיף 2(1) או (2).

 

[aiib]

@ירח אפל מה המסקנה שלך מהסעיף הזה?

 

[ירח אפל]

מה המסקנה שלך מהסעיף הזה?

המסקנה שלי, שלרשום חוזה עם הוראות שלא עומדות בתנאי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), זה אפשרי ולא יבטלו לך את העסקה.
אבל לבצע את ההוראות האלה, זו עבירה של המוכר על החוק והוא צפוי לעונשים הנקובים בו.

 

[aiib]

והוא צפוי לעונשים הנקובים בו.

מה הם?

 

[ירח אפל]

מה הם?

4. עונשין [תיקון: תשס״ח, תשע״ז]
(א) העושה אחת מאלה, דינו קנס כאמור בסעיף 61(א)(3) לחוק העונשין, התשל״ז–1977 (להלן – חוק העונשין):

(1) לא יידע את הקונה בדבר זכותו על פי חוק זה להבטחת הכספים ששילם, בניגוד להוראות סעיף 2א1;
(1א) קיבל מקונה תשלומי כספים על חשבון מחיר הדירה, בלי שהובטחו הכספים בהתאם להוראות סעיף 3;
(2) לא דיווח לממונה על פרטי עסקאות מכר, בניגוד להוראות סעיף 3ה.​

(ב) העושה אחת מאלה, דינו – מאסר שנה או כפל הקנס הקבוע בסעיף 61(א)(4) לחוק העונשין:

(1) קיבל על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר בלי שהובטחו הכספים בהתאם להוראות סעיף 2;
(2) לא מסר לקונה את פנקס השוברים או קיבל תשלומים שלא באמצעות פנקס השוברים, בניגוד להוראות סעיף 3ב(ד).​

(ג) העושה אחת מאלה, דינו – כפל הקנס הקבוע בסעיף 61(א)(4) לחוק העונשין:

(1) לא הפיק פנקס שוברים או לא הפקיד את התשלומים באמצעות פנקס השוברים בחשבון הליווי, בניגוד להוראות סעיף 3ב(ג);
(2) לא המציא ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח או לא וידא כי ניתנה בטוחה אחרת, בניגוד להוראות סעיף 3ב(ה);
(3) לא יידע את הקונה בדבר זכויותיו להבטחת הכספים ששולמו למוכר או לא וידא כי ניתנה בטוחה לקונה או התחייבות בכתב של המוכר, בניגוד להוראות סעיף 3ג.​

(ד) הורשע מוכר בעבירה לפי סעיפים קטנים (א) או (ב), רשאי בית המשפט לפסול אותו מהשתתפות במכרזים לפי חוק חובת המכרזים, התשנ״ב–1992, שעורכים המדינה או תאגיד ממשלתי כהגדרתו בחוק האמור, לתקופה שלא תעלה על חמש שנים.
(ה) הורשע מוכר שהוא קבלן לעבודות הנדסה בנאיות, כמשמעותן בחוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ״ט–1969 (בחוק זה – חוק רישום קבלנים), בעבירה לפי סעיפים קטנים (א) או (ב), רשאי בית המשפט לפסול אותו לרישום בפנקס, ואם נרשם – לבטל את רישומו, הכל לתקופה שיקבע בית המשפט.

 

[aiib]

@ירח אפל
1. אם אני מבין נכון הקנס הוא בין 75K לבין 226K או שנה מאסר. נכון?
2. האם יש כפל מבצעים?... במקרה המדובר המוכר עבר על כל הסעיפים...
3. אני רואה שיש גם קנס על הפרת חובת דיווח על המכירה. להבנתי יש גם חובת דיווח לקונה, מה העונש לקונה על אי דיווח?

תודה רבה

 

[ירח אפל]

3. אני רואה שיש גם קנס על הפרת חובת דיווח על המכירה. להבנתי יש גם חובת דיווח לקונה, מה העונש לקונה על אי דיווח?

היכן יש חובת דיווח לקונה?
החוק הזה לא מזכיר אף פעולה שהקונה צריך לעשות, וגם אף פעולה שעשה או לא עשה ולא מטיל עליו שום חובה

 

[aiib]

היכן יש חובת דיווח לקונה?
החוק הזה לא מזכיר אף פעולה שהקונה צריך לעשות, וגם אף פעולה שעשה או לא עשה ולא מטיל עליו שום חובה

זה לכאורה חובת דיווח לגבי מס רכישה. מצרף את הקישור. אשמח להתייחסותך:

https://www.nevo.co.il/law_html/law01/276_002.htm#:~:text=(%D7%92)%C2%A0%C2%A0%20%D7%94%D7%A8%D7%95%D7%9B%D7%A9%20%D7%96%D7%9B%D7%95%D7%AA%20%D7%91%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F%20%D7%90%D7%95%20%D7%96%D7%9B%D7%95%D7%AA%20%D7%91%D7%90%D7%99%D7%92%D7%95%D7%93%20%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F%20%D7%99%D7%9E%D7%A1%D7%95%D7%A8%20%D7%9C%D7%9E%D7%A0%D7%94%D7%9C%2C%20%D7%91%D7%AA%D7%95%D7%9A%2030%20%D7%99%D7%9E%D7%99%D7%9D%20%D7%9E%D7%99%D7%95%D7%9D%20%D7%94%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9%D7%94%2C%20%D7%94%D7%A6%D7%94%D7%A8%D7%94%20%D7%A9%D7%91%D7%94%20%D7%99%D7%A4%D7%A8%D7%98%20%D7%90%D7%AA%20%D7%9B%D7%9C%20%D7%90%D7%9C%D7%94%3A