teddypicker
משתמש רגיל
- הצטרף ב
- 26/7/20
- הודעות
- 192
- דירוג
- 123
היי,
אני מנסה להבין כדאיות של השקעה בדירת מגורים תיאורטית באיזור המרכז עם מימון של 60% בערך.
הרעיון הוא להחזיק אותה במקסימום עשור (גידור למחירי הדיור, לפני קניית דירת מגורים).
הנחות נאיביות שקיבלתי לצורך פשטות הסימולציה:
1. ערך הדירה 1.7M ושכירות 4200 ש"ח - 2.7% תשואת שכירות לפי 11 חודשי שכירות בשנה, ערך עולה בעקביות 2% בשנה (עליה שמרנית יחסית) ומחירי השכירות נותרים קבועים למשך עשור (הנחה מחמירה).
2. עלויות 3% בקניה ועוד 3% במכירה (עו"ד/תיווך/שונות), דירה ראשונה ויחידה אז אין מס רכישה או שבח, שכד פטור ממס, חודש שכירות בשנה הולך על תיקונים/חיפוש שוכרים.
3. הון עצמי 700K ומשכנתא של 1M ל30 שנה, לפי תמהיל מומלץ ל2021 של משכנתאמן - 550K פריים 2.5%, 330K קבועה לא צמודה 3.5%, 170K משתנה כל חמש שנים צמודה 3%. (אני לא יודע מה מקובל כיום לכן לקחתי את הערכים הגבוהים בטווח כדי להחמיר) מוביל לסה"כ החזר 4200 ש"ח שהוא השכירות הצפויה. לא יהיו עליות ריבית או אינפלציה שמשנות את גובה ההחזר (הנחה מקלה).
4. אין עמלת פרעון מוקדם על כלל מסלולי המשכנתא (הנחה מקלה - די ודאי שתהיה).
5. רווח במכירה = שווי הנכס במכירה - יתרת הקרן באותה שנה - עלות ראשונית - עלויות 6%.
6. הדירה תימכר מיידית ובמועד שאחליט (הנחה מקלה).
השתמשתי בטבלת סילוקין שפיצר לעשר שנים ראשונות של המשכנתא כדי להבין מה יתרת הקרן שאצטרך להחזיר לבנק אם אמכור בסוף כל שנה, ומה יהיה הרווח ביחס להון העצמי שהשקעתי:
אשמח לדעתכם, האם אני בכיוון או שפספסתי משהו רציני בחישוב?
תודה!
אני מנסה להבין כדאיות של השקעה בדירת מגורים תיאורטית באיזור המרכז עם מימון של 60% בערך.
הרעיון הוא להחזיק אותה במקסימום עשור (גידור למחירי הדיור, לפני קניית דירת מגורים).
הנחות נאיביות שקיבלתי לצורך פשטות הסימולציה:
1. ערך הדירה 1.7M ושכירות 4200 ש"ח - 2.7% תשואת שכירות לפי 11 חודשי שכירות בשנה, ערך עולה בעקביות 2% בשנה (עליה שמרנית יחסית) ומחירי השכירות נותרים קבועים למשך עשור (הנחה מחמירה).
2. עלויות 3% בקניה ועוד 3% במכירה (עו"ד/תיווך/שונות), דירה ראשונה ויחידה אז אין מס רכישה או שבח, שכד פטור ממס, חודש שכירות בשנה הולך על תיקונים/חיפוש שוכרים.
3. הון עצמי 700K ומשכנתא של 1M ל30 שנה, לפי תמהיל מומלץ ל2021 של משכנתאמן - 550K פריים 2.5%, 330K קבועה לא צמודה 3.5%, 170K משתנה כל חמש שנים צמודה 3%. (אני לא יודע מה מקובל כיום לכן לקחתי את הערכים הגבוהים בטווח כדי להחמיר) מוביל לסה"כ החזר 4200 ש"ח שהוא השכירות הצפויה. לא יהיו עליות ריבית או אינפלציה שמשנות את גובה ההחזר (הנחה מקלה).
4. אין עמלת פרעון מוקדם על כלל מסלולי המשכנתא (הנחה מקלה - די ודאי שתהיה).
5. רווח במכירה = שווי הנכס במכירה - יתרת הקרן באותה שנה - עלות ראשונית - עלויות 6%.
6. הדירה תימכר מיידית ובמועד שאחליט (הנחה מקלה).
השתמשתי בטבלת סילוקין שפיצר לעשר שנים ראשונות של המשכנתא כדי להבין מה יתרת הקרן שאצטרך להחזיר לבנק אם אמכור בסוף כל שנה, ומה יהיה הרווח ביחס להון העצמי שהשקעתי:
אשמח לדעתכם, האם אני בכיוון או שפספסתי משהו רציני בחישוב?
תודה!
