סימולציה נאיבית לכדאיות דירה להשקעה

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
141
דירוג
87
היי,
אני מנסה להבין כדאיות של השקעה בדירת מגורים תיאורטית באיזור המרכז עם מימון של 60% בערך.
הרעיון הוא להחזיק אותה במקסימום עשור (גידור למחירי הדיור, לפני קניית דירת מגורים).

הנחות נאיביות שקיבלתי לצורך פשטות הסימולציה:

1. ערך הדירה 1.7M ושכירות 4200 ש"ח - 2.7% תשואת שכירות לפי 11 חודשי שכירות בשנה, ערך עולה בעקביות 2% בשנה (עליה שמרנית יחסית) ומחירי השכירות נותרים קבועים למשך עשור (הנחה מחמירה).
2. עלויות 3% בקניה ועוד 3% במכירה (עו"ד/תיווך/שונות), דירה ראשונה ויחידה אז אין מס רכישה או שבח, שכד פטור ממס, חודש שכירות בשנה הולך על תיקונים/חיפוש שוכרים.
3. הון עצמי 700K ומשכנתא של 1M ל30 שנה, לפי תמהיל מומלץ ל2021 של משכנתאמן - 550K פריים 2.5%, 330K קבועה לא צמודה 3.5%, 170K משתנה כל חמש שנים צמודה 3%. (אני לא יודע מה מקובל כיום לכן לקחתי את הערכים הגבוהים בטווח כדי להחמיר) מוביל לסה"כ החזר 4200 ש"ח שהוא השכירות הצפויה. לא יהיו עליות ריבית או אינפלציה שמשנות את גובה ההחזר (הנחה מקלה).
4. אין עמלת פרעון מוקדם על כלל מסלולי המשכנתא (הנחה מקלה - די ודאי שתהיה).
5. רווח במכירה = שווי הנכס במכירה - יתרת הקרן באותה שנה - עלות ראשונית - עלויות 6%.
6. הדירה תימכר מיידית ובמועד שאחליט (הנחה מקלה).

השתמשתי בטבלת סילוקין שפיצר לעשר שנים ראשונות של המשכנתא כדי להבין מה יתרת הקרן שאצטרך להחזיר לבנק אם אמכור בסוף כל שנה, ומה יהיה הרווח ביחס להון העצמי שהשקעתי:

Screen Shot 2021-04-20 at 23.15.05.png

אשמח לדעתכם, האם אני בכיוון או שפספסתי משהו רציני בחישוב?

תודה!
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,018
דירוג
25,216
- 550K פריים 2.5%, 330K קבועה לא צמודה 3.5%, 170K משתנה כל חמש שנים צמודה 3%. (אני לא יודע מה מקובל כיום לכן לקחתי את הערכים הגבוהים בטווח כדי להחמיר)
הריביות משמעותית יותר נמוכים מזה היום, סביב 2.5% בערך ואף פחות מזה, לא צמוד.
אשמח לדעתכם, האם אני בכיוון או שפספסתי משהו רציני בחישוב?
כן. אין משמעות ל"תשואה ממוצעת" יש משמעות לתשואה שנתית ואת זה מחשבים:
1 ועוד הרווח הכולל באחוזים שזה 1.6111 בחזקת (1 חלקי שנים) או שורש עשירי של 1.611
 

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
141
דירוג
87
תודה לשניכם, יש לי שאלות קצת בסיסיות אליכם, עד שהאסימון יפול אשמח לסבלנות :)

הריביות משמעותית יותר נמוכים מזה היום, סביב 2.5% בערך ואף פחות מזה, לא צמוד.
אתה מדבר על ריבית משכנתא ממוצעת לשנה?
2.5% ממיליון הם 25K, כפול 30 שנה זה 750K. כלומר על כל שקל החזרתי 1.75, שזה דווקא יותר מה1.5 (4200*12*30) שיצא לי במחשבון המשכנתא עם ריביות גבוהות יותר ממה שאמרת. למה זה?

כן. אין משמעות ל"תשואה ממוצעת" יש משמעות לתשואה שנתית ואת זה מחשבים:
1 ועוד הרווח הכולל באחוזים שזה 1.6111 בחזקת (1 חלקי שנים) או שורש עשירי של 1.611
מה המשמעות החשבונאית של השורש בנוסחא הזאת? במה היא שונה מIRR? כמו כן, בשלב מסוים אני רואה שקצב הצמיחה מואט ואז מתהפך ומתחיל לרדת, למרות שהקרן ממשיכה לרדת, שזה קצת מוזר לי.

יש לך עסקת תקבולים חודשית (וכך גם ההחזרים לבנק), תעבוד עם irr.
קראתי על זה עכשיו ומנסה להבין איך לשלב את המספרים שיש לי בנוסחא.
התשלום הראשון הוא -700000,
התקבולים מהשכ"ד מכסים את המשכנתא אך נוגסים בקרן רק בחלקם. זה משנה לנוסחא? כמו כן איך משקללים את עליית הערך של הנכס פנימה? אם יש דוגמא פשוטה זה מצוין. תודה!
 

half-solid

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/12/20
הודעות
1,272
דירוג
1,221
אתה מדבר על ריבית משכנתא ממוצעת לשנה?
2.5% ממיליון הם 25K, כפול 30 שנה זה 750K. כלומר על כל שקל החזרתי 1.75, שזה דווקא יותר מה1.5 (4200*12*30) שיצא לי במחשבון המשכנתא עם ריביות גבוהות יותר ממה שאמרת. למה זה?
יש לך טעות בחישוב
2.5% ממיליון (חלקי 12) זו הריבית לחודש הראשון.
בחודש השני הקרן קטנה, ולכן תשלם שם 2.5% ממיליון פחות הקרן ששילמת בחודש הראשון, כל זה חלקי 12.
נניח שאתה משלם קרן של X בחודש, אז הריבית בשנה הראשונה היא
בחודש הראשון : 2.5% מ- 1m חלקי 12.
בחודש השני : 2.5% מ- 1m-x חלקי 12
בחודש השלישי: 2.5% מ- 1m-2x חלקי 12
וכן הלאה...
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,018
דירוג
25,216
אתה מדבר על ריבית משכנתא ממוצעת לשנה?
כן.
2.5% ממיליון הם 25K, כפול 30 שנה זה 750K.
לא נכון כי אתה גם מחזיר קרן לאט לאט אז סכום הריבית יורד כל שנה.
מה המשמעות החשבונאית של השורש בנוסחא הזאת?
חישוב ריבית דריבית.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
534
דירוג
487
מה המשמעות החשבונאית של השורש בנוסחא הזאת? במה היא שונה מIRR?
כשלקחת את הריבית המצטברת וחילקת בשנים מצאת את הריבית האפקטיבית.
המשמעות כמו שאורי כתב הוא שיש ריבית דריבית.

קראתי על זה עכשיו ומנסה להבין איך לשלב את המספרים שיש לי בנוסחא.
התשלום הראשון הוא -700000,
התקבולים מהשכ"ד מכסים את המשכנתא אך נוגסים בקרן רק בחלקם. זה משנה לנוסחא? כמו כן איך משקללים את עליית הערך של הנכס פנימה? אם יש דוגמא פשוטה זה מצוין. תודה!
התשלום הראשון הוא עלות הדירה הכוללת פחות המשכנתא.
לאחר מכן כל תקופה יש תקבול בו אתה מתייחס להכנסות ולכל ההוצאות (כולל תשלומי משכנתא).
עליית הערך באה לידי ביטוי ביום המכירה העתידי (שם גם תתייחס לכל שאר הפרמטרים שרלוונטים - מס שבח, עלויות שונות וכו').
IRR ידע להסתכל על כל הפרמטרים של העסקה ולתת לך את התשואה הפנימית של העסקה.
 

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
141
דירוג
87
תודה רבה על הפידבקים, יצרתי נוסחת IRR:
Screen Shot 2021-04-22 at 15.04.48.png
אופן החישוב:

שנה 1: הלוואה - מחיר הדירה + שכ"ד*12 - תשלומי משכנתא*12 - הוצאות קניה - עלות תיקון שנתית
שנה 2-9: שכ"ד*12 - תשלומי משכנתא*12 - עלות תיקון שנתית
שנה 10: שכ"ד*12 - תשלומי משכנתא*12 - עלות תיקון שנתית + שווי הנכס - יתרת הקרן - קנסות - הוצאות מכירה

מה דעתכם?
 

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
141
דירוג
87
למה לא לחשב? אם אתה מחשב את עליית מחיר השכ"ד (כרבע מעלות הדיור.).
לא חישבתי את עליית מחיר השכ"ד, הוא קבוע בסימולציה על פני 10 שנים. הנחתי שאם ההחזר עולה בגלל ריבית או אינפלציה, עליות השכ"ד שיעלו גם הם יקזזו. למה אתה מתכוון ב"רבע מעלות הדיור"?

במיוחד לאור הודעת בנק ישראל
איזו?
 

ההוא מהדרום

משתמש ותיק
הצטרף ב
17/1/18
הודעות
259
דירוג
108
. הנחתי שאם ההחזר עולה בגלל ריבית או אינפלציה, עליות השכ"ד שיעלו גם הם יקזזו.
לא בטוח שזה יקרה למרות שהמדד המחירים לצרכן מאוד מושפע ממחרי השכ"ד.
https://www.boi.org.il/he/NewsAndPublications/PressReleases/Pages/19-04-21.aspx תחום הטווח זה בין 1-3%
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
deussex איך לבצע סימולציה נכונה של ביטוח מנהלים מול קרן פנסיה משלימה ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
ר סימולציה 10 מיליון שקל נדל"ן 15
ש סימולציה 3 מיליון נדל"ן 21
S מנסה לבנות סימולציה על שוק המניות האמריקאי אוף טופיק 0
M סימולציה תיק ישראלי אל מול קרן זרה - דמי ניהול שנתיים שוק ההון 6
C בניית סימולציה - עזרה שוק ההון 15
adamshalev סימולציה של קרנות סל ישראל\אירלנד\ארה"ב (גרסה 2) שוק ההון 171
ה איך מתחשבים באינפלציה כשבונים סימולציה? שוק ההון 10
Discord שוקולד מריר או VTI+VXUS. סימולציה שכתבתי ושאלות שוק ההון 21
whybe בניית סימולציה שוק ההון 11
רומן Day Trade מול ה-LongRun - סימולציה שוק ההון 11
D שאלה נאיבית - השקעה מנייתית בחברות הגדולות בלבד שוק ההון 20
O מה אינפלציה תעשה לכדאיות ההשקעה בנדל״ן? ואיך מתגוננים? נדל"ן 29
maverick שיעור התביעות שאושרו כמדד לכדאיות ההצטרפות לקרן הפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
Octopus ווידוא של חישוב נכון לכדאיות השקעה בדירה נדל"ן 25
ע שאלה בנוגע לכדאיות השקעה בקרנות REIT בתור diversifier שוק ההון 54

נושאים דומים

למעלה