1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

ניהול סיכונים בהשקעה בנדל״ן

הנושא בפורום 'פינת המשקיעים' פורסם ע"י אורי, ‏31/3/15.

  1. אורי

    אורי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    1,019
    לייקים שהתקבלו:
    2,010
    בדיונים אחרים נשאלתי על ניהול סיכונים בהשקעות בנדל״ן ואענה כאן. אקדים ואומר שזה נושא ענק ויש לו היבטים רבים והשקפות שונות. אנסה להצטמצם לדיון כללי ועקרוני בלבד. לא נכנסתי לרזולוציות משיקות כמו מיסים, הגנה מפני תביעות, מבנה משפטי, או המרות מטבע. אם תרצו ניכנס לזה בהמשך השרשור. אשמח אם אחרים (@סנופי למשל) יוסיפו או יתקנו.

    ברמת העסקה
    1. דע עם מי אתה עובד: אנשים מוסמכים שחברים באגודות מקצועיות, מוניטין, מערכת יחסים, תלונות בעבר, המלצות. זול לא תמיד עדיף על יקר. יקר לא תמיד מעיד על איכות.
    2. לוודא בעצמך כל מידע: סביבה, שיפוצים, השבחות, מצב משפטי
    3. להשתמש בבעלי מקצוע: עורכי דין, שמאים, קבלנים, ועוד.
    4. לעשות שימוש בחוזים טובים ומקצועיים.
    ברמת הניהול השוטף של נכס מסויים
    1. ביטוח הנכס. לעתים להוסיף ביטוח לאבדן הכנסה משכר דירה
    2. לשמור רזרוות: (א) להוצאות שוטפות, כמו תיקון לתקלה בלתי צפוייה; (ב) להוצאות צפויות, כמו אבדן שכ״ד בתקופה של החלפת דייר, או זיפות גג שידוע שמגיע כל כמה שנים.
    3. לקיים מערכות טובות לוודא הנהלת חשבונות מדוייקת ושוטפת, וידוא שדוחות מוגשים בזמן, שהתשלומים משולמים בזמן ועוד. אלו יכולים להיות דברים שאתה עושה בעצמך או אחרים, אבל הם צריכים לקרות.
    4. אלא אם כן אתה עוסק בספקולציה (בעיני ספקולציה איננה השקעה) לשמור על תזרים מזומנים חיובי לפי כלל אצבע שתחשב לעצמך, למשל בכל נכס צריך להעביר לכיסא כל חודש נטו של לפחות x שקלים.
    5. השקעה עם שותפים.
    ברמת הפורטפוליו
    1. לשמור על רמה מסויימת של גיוון גיאוגרפי. לא צריך שעשרה בתים יהיו בעשרה שווקים שונים (וכך גם לא תגיע להתמחות), אבל יותר מאחד. אולי שניים, אולי ארבעה. תלוי בך ובמספר הנכסים והפיזור הרצוי. בשלב מסויים יש לשקול גם פיזור בין מדינות שונות.
    2. העדפה למספר יחידות גדול כדי להקטין את הסיכוי שכל הדירות לא יהיו מושכרות באותו זמן (וזאת יש גם לתזמן, שלא כל עשר הדירות שלך מתחילות את החוזה, למשל, באותו חודש). זה יאפשר להבטיח תזרים שוטף ברמת הפורטפוליו גם כשבנכס אחד או שניים יש עצירה מקומית (ידועה ונורמלית, כמו תקופת מעבר בין דיירים, או בלתי צפויה). זה גם יאפשר להקטין את הרזרווה הדרושה (לא הכל קורה לכולם בבת אחת)
    3. מינוף זהיר לא רק ברמת הנכס (אומר דברים שונים לאנשים שונים) אלא גם ברמת הפורטפוליו. אולי יש לך כמה נכסים ממונפים באגרסיביות, אבל אתה מאזן זאת במספר נכסים בלתי ממונפים לחלוטין, או השקעות אחרות.
    4. פיזור בין סוגי נדל״ן שפונים לפלחי אוכלוסייה שונים, למשל דירות למעוטי יכולת לא מושפעות מתנודות בשוק אותו הדבר כמו בית פרטי או נכס מסחרי. שוב, אסור שזה יבוא על חשבון רמה מסויימת של התמחות.
    5. שוב, השקעה עם שותפים, בין אם באופן כללי ובין אם בנפרד בעסקאות שונות. מאפשר לפזר את אותו הסכום על מספר גדול יותר של נכסים ולהשיג פיזור ועוד. מאפשר גם חלוקת עבודה וצירוף של תחומי חוזק וחולשה שונים. מצד שני שותפות צריך לנהל ולעתים זה לא עובד.
    כלל הזהב: התמחות: בזוג הנכס, באיזור, בסוגי העסקאות, באנשים שאתה עובד איתם. לא ברמה של דוקטורט, אלא מספיק כדי לזהות עסקה טובה, הכירות עם האזור הגיאוגרפי ברמת הרחוב, מערכות יחסים.
     
    Nimrod, hommie, RaeNye ו-10 משתמשים נוספים אוהבים את זה.
  2. Lamur

    Lamur משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏1/2/15
    הודעות:
    270
    לייקים שהתקבלו:
    372
    תודה! מאוד מעניין!
    הזכרת את החשיבות של הכרות קרובה עם האזור, עד רמת הרחוב.
    אני יודעת שבהארה"ב יש הרבה כלים אונליין (גוגל מפס, זילוס ועוד) שמספקים הרבה מידע. אתה חושב שזה מספיק או שהיית ממליץ על ביקור פיזי? אם כן, זה יכול מאוד להגביל את עניין הפיזור, ביחוד עבור משקיעים מחוץ לארה"ב אבל לא רק...
     
  3. אורי

    אורי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    1,019
    לייקים שהתקבלו:
    2,010
    תודה. אמנע מהמלצות, ברשותך, ואדבר על עצמי. אני לא מרגיש בנוח להשקיע בסביבה שאני לא מכיר באופן אישי. זה נכון שיש היום מידע רב זמין ברשת, כמו הדברים שציינת ועוד (רנטוסטר, מידע עירוני, תשלומי מיסים מקומיים, טאבו, מידע על דמוגרפיה, הגירה, נתוני עבודה, איכות בתי ספר, ואפילו היכן גרים עברייני מין רשומים) ואני חושב שאילו כלים מצויינים, אפילו הכרחיים, להכרת שוק. אלו כלים טובים כדי לייצר שאלות ספציפיות כשמגיעים לביקור ומדברים עם מקומיים, או כדי לתכנן את הביקור. אבל אז צריך מנסות, לקבוע פגישות עם אנשים שונים, לנסוע ברחובות או ללכת בהם בשעות שונות, לדבר עם אנשים בבית קפה, ״להרגיש״ את האווירה, ולהכיר פנים אל פנים אנשי מקצוע שיש להם הכירות אינטימית עם הסביבה (בגדר של מנהל הנכסים שאיתו תעבוד) הם יודעים הכי טוב פה קל להם להשכיר ואיפה קשה, מה שכ״ד הראלי לנכס מסויים במקום מסויים. ככה תוכל להתרשם מאיכות השיפוץ שקבלן עושה, ולראות את המשרד כדי שתהיה לך דעה מסויימת על תהליכים ופרוצדורות. בסופ״ש ארוך בעיר מסויימת אי אפשר לדעת הכל, אבל אפשר לדעת לא מעט. היום יש לי שווקים שאני מרגיש אחרי שני ביקורים ויחסי עבודה עם אנשים שם שאני מכיר אותם טוב מספיק כדי לקנות בלי לנסוע לראות כל נכס. אני מכיר את השכונות, מכיר את המשמעויות, ויודע מה לשאול ואת מי כשצריך. יש שווקים אחרים שאני מכיר פחות טוב, אבל שותף שלי מכיר ככף ידו. באחרים אני עדיין צריך ללמוד יותר.

    לגבי נסיעה מעבר לים (בתוך ישראל זו לא נראית לי בעיה) זה אכן משהו לקחת בחשבון. אבל ראשית אגיד על עצמי שאני כמעט לא משקיע ב״חצר האחורית״ אלא בוחר שווקים לפי מאפייניהם, ולא לפי מקום מגורי, כך שגם אני נוסע. זה קצר וזול יותר, אבל במהות לא שונה. שנית, הכל עניין של קנה מידה. אם התכנית שלך היא לקנות בית אחד ב-50,000 דולר שייצר לך $300 בחודש אז אולי כל הנסיעה הזו היא נטל גדול מדי ולא משתלם. אבל אם התכנית שלך היא לקנות עשרה נכסים בחמש השנים הבאות באותו שוק, אז אולי כן. אני חושב לתווך ארוך.

    אזהרה אחת אתן בתחום הזה. לרבים יש חברים או קרובי משפחה שאינם משקיעים שגרים בחו״ל. לכולם כוונות טובות וכולם נבונים, אבל משקיעים מסתכלים עם נכסים ועל שווקים אחרת ממי שגרים שם גם שנים ארוכות ואינם משקיעים. הייתי נזהר ואף נמנע מלהסתמך על אנשים שכאלו. לפחות לא כתחליף למקצוענים.
     
    daat99 אוהב/ת את זה.
  4. סנופי

    סנופי משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    598
    לייקים שהתקבלו:
    1,038
    חשוב. כל הכבוד.

    ברמת העסקה:

    1- חכמת הרחוב: לתחקר שכנים(אינסוף דוגמאות: מגדל יונים ליד הבית הגורמים לפשפשים,באחד מהנכסים היה לאורך הרחוב אנדרטות של, אספן ברזל שקשר בשלשלאות ברזל את מרכולתו, משפחה בדו שכל הזמן צורחת), לאתר מפגעי ריחות( http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4321707,00.html ), לשים לב מפגעי מזיקים, חולדות ועכברים (בעיקר בבתי קרקע ישנים, שהם למטרות תשואה).

    2-מבחינתי עיקר העבודה הנדל"נית היא מחקריי שוק, שמטרתם לבחון נכסים דומים, ולהעריך את שווי הנכס, בהתחשב במצב הפיזי של המבנה. אחריי שעשיתם זאת, תמיד, לקנות 15-20% מתחת למחיר השוק. הרווח נעשה בקנייה!!!

    3-להשתמש באנשיי מקצוע מקומיים: עו"ד, שמאים, מתווכים, מודדים, אפילו אנשיי מקצוע. קיימת חוכמה מקומית, חשוב להתחבר לידע הזה.

    ברמת הניהול השוטף:

    1- לראות את השוכרים שלך ולא רק את הרנטה. זה מאוד חשוב. יחסיי ידידות וכבוד, מובילים לנאמנות של שוכרים למשך שנים וזה שווה זהב!!!

    2-ביקורים בנכס לעיתים קרובות. לדעתי לסעיף הזה אין תחליף, אני יודעת שעבור אחדים זה פחות פסיבי, אבל בעייני זה שווה את הזמן, ומי שאוהב אנשים יכול
    בטעות להנות מלהכיר אנשים, מ"רחובות אחרים".

    3- תשלומים שוטפים המגולמים מראש, כך נמנעים מחובות. בארץ לדוגמה קיים מונה מת"ם לחשמל, שיש להטעינו באמצעות תשלום מראש.

    4- פיקדון של חודש מזומן, משאיר את הכוח בידיים של המשכיר, בלי יותר מידיי סיפורים.

    ברמת הפרוטופוליו:

    1- אני מאוד שונה מ @אורי, אני יצרתי התמחות לא מפוזרת בכלל גיאוגרפית, והאופן בו אני מנהלת את הסיכון, היא ע"י מכירה, אחריי 3-4 שנים, פר נכס. יש לי
    צוות איתו אני עובדת, העלויות שלי נמוכות והידע שלי רב. במובן הזה, זה עסק.

    2- בחרו אזור גאוגרפי מתפתח ואל תסמכו על מר שוק שימשיך לעלות. אתן לדוגמה את היישוב חריש, היושב על כביש 6, לפניי כמה שנים חשבתי להתחיל
    לקנות שם נכסים כי ניתן היה לראות שהיישוב הזה חייב לעלות חזק, בגלל המיקום והעלייה בנגישות, בסופו של דבר נשארתי בתל אביב. היישוב אכן עלה
    בעשרות אחוזים, ומי שרכב על הגל עשה עסקאות יפות.

    זהו בינתיים.
     
    נערך לאחרונה ב: ‏31/3/15
    דגגגג, tamif, dimamah ו-2 משתמשים נוספים אוהבים את זה.
  5. אורי

    אורי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    1,019
    לייקים שהתקבלו:
    2,010
    תודה. אהבתי בעיקר את ההדגמה היפה לגיוון האסטרטגיות ולגישות השונות. לאסטרטגיות שונות יש סיכונים שונים ובהתאמה אמצעים שונים להתמודד איתם. הכל תלוי המשקיע, במטרותיו, בהעדפותיו, ובתכונותיו.
     
    סנופי אוהב/ת את זה.
  6. אלי

    אלי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    6
    לייקים שהתקבלו:
    3
    לגבי השקעות בארהב, אין שום צורך לנסוע. זו בסך הכל עסקה עם נתונים די ידועים מראש. צריך ליצור קשר עם חברת ניהול מקומית. האמריקאים בדרך כלל די אמינים והוגנים ועובדים לפי הספר ויודעים להגיד כמה תקבל על בית לחודש. צריך קצת יוזמה ולעבוד עם האינטרנט והטלפון.
    על השקעה של 50,000$ אפשר גם להגיע גם לרווח נקי של 600$ לחודש וזה עוד לפני עליית ערך עתידית של הנכס.
     
  7. מיכאל

    מיכאל משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏26/1/15
    הודעות:
    56
    לייקים שהתקבלו:
    38
    @אורי האם תוכל לספק את כתובת האתר?
    תודה
     
  8. אורי

    אורי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    1,019
    לייקים שהתקבלו:
    2,010
    בוודאי. מדובר באתר ״רנטומטר״. בפוסט המקורי התחלפו לי אותיות. https://www.rentometer.com
     
    daat99 אוהב/ת את זה.
  9. lidans5

    lidans5 משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏2/1/16
    הודעות:
    249
    לייקים שהתקבלו:
    49
    אורי ממש תודה, מעולה ההמשגה!
    אתה יכול להסביר בבקשה
     
  10. אורי

    אורי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    1,019
    לייקים שהתקבלו:
    2,010
    בכל פוליסת ביטוח, לכל דבר כמעט, יש מרכיבים אופציונאליים. בלעז אלו נקראים riders, כי הם ״רוכבים״ על הפוליסה הבסיסית. בביטוח של נכס להשכרה יש לרוב החברות rider למקרה של אובדן הכנסה משכירות בגלל אירוע שהפוליסה מכסה.
    כלומר, אם הפוליסה מכסה, למשל, תיקון הנכס אחרי רעידת אדמה, אז היא גם תשלם לך את שכר הדירה שאיבדת במשך חודשי התיקון בהם הדייר לא יכול היה להתגורר בנכס כי הוא עמד בשיפוצים. לעומת זאת, הפוליסה בדרך כלל לא תכסה מקרה של דייר שעזב וטרם הצלחת למצוא דייר חדש, דבר שבשגרה. המרכיב הזה יכול להועיל למקרה שאין לך רזרוות לתשלום המשכנתא או הוצאות אחרות הקשורות בנכס כשההכנסה נעצרת לזמן ארוך. המרכיב הזה לא יקר כלכך בדרך כלל, אבל זה עניין של ניהול סיכונים להחליט אם הוא משתלם או לא.
     
    lidans5 אוהב/ת את זה.
  11. orensp

    orensp משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏30/11/15
    הודעות:
    482
    לייקים שהתקבלו:
    340
    היי!תודה רבה לשניכם.
    אני אשמח אם תוכלו לרשום טעויות שעשיתם בראשית הדרך שלכם שלא הייתם עושים היום.
    בנוסף @אורי, האם תוכל לספר איך אתה בוחר את השווקים בהם אתה משקיע (בסופו של דבר יש אין סוף שווקי נדל"ן בעולם).
     
    hommie ו-daat99 אוהבים את זה.
  12. אורי

    אורי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    1,019
    לייקים שהתקבלו:
    2,010
    הי. זה נושא אחר לגמרי ומוטב לדון בו בשרשור נפרד. אתפנה לכך עוד כמה ימים.
     
    daat99 אוהב/ת את זה.
  13. מיכאל

    מיכאל משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏26/1/15
    הודעות:
    56
    לייקים שהתקבלו:
    38
    @אורי אני אשמח מאוד לשמוע איך אתה בוחר את השווקים להשקעה..
     
  14. אורי

    אורי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    1,019
    לייקים שהתקבלו:
    2,010
    מיכאל, זה נושא ענק שעומד בפני עצמו. בגדול אני מחפש מקום בו המרכיבים הדמוגרפיים (הגירה חיובית) והכלכליים (אבטלה, מבפר משרות, כיוון בענפים כלכליים, מעסיקים עיקריים יציבים, תחומי פעילות שלא ניתן. קלות לקחת למקום אחר) מתאימים. אני בוחר שווקים בהם אני מוצא אנשי צוות מקומיים לעבוד איתם. ואני בוחר שווקים שמתאימים לסוגי הנכסים בהם אני מעוניין להשקיע (בתי מגורים פונים לפלח שונה מאשר שירות שני חדרים, או בתים יבילים, או משרדים, למשל). רק אחרי שלושת אלו אני בוחן את הסביבה המשפטית, המיסויית, והחוקית לוודא שאין בעיות מיוחדות.
    זה על רגל אחת.
     
    Roi, Yevgeny ו-daat99 אוהבים את זה.
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
ניהול חשבון ib לאנשים פשוטים? פינת המשקיעים ‏2/6/19
שאלה לגבי דמי ניהול ב AGGG פינת המשקיעים ‏28/5/19
איזון וניהול תיק שמפוזר במוצרים פיננסיים שונים פינת המשקיעים ‏12/5/19
עלויות בניהול קרן השתלמות IRA פינת המשקיעים ‏4/5/19
דמי ניהול לעומת מסלול פסיבי פינת המשקיעים ‏2/5/19
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.