• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

'ניגוד אינטרסים' בפינוי בינוי עם עורכי דין

עם כל הפחד להיות סרבן, יש הרבה זמן עד שזה יגיע לידי זה. לא כל-כך מהר מגיעים לכל החתימות ומפקידים את התוכניות. קח נשימה עמוקה ואל תיתן לאף אחד להלחיץ אותך, יש לך זמן. מה גם שבאמת יש פה עניין מורכב יותר מסתם "בא לי לקבל דירה יותר גדולה".

אני הייתי מנסה לקדם את האינטרסים שלי דרך עורך הדין של הדיירים, ואם זה לא קורה, מציק בעצמי לעורך הדין של היזם שיראה שהוא לא יכול לנפנף אותי בכזאת קלות. בנוסף, מחכה לראות האם בחוזה מתקנים / מוסיפים את הסעיף המיוחל. אם זה לא קורה, הייתי פונה לעורך דין פרטי מטעמי המתמחה בתחום.
 
אני הייתי מנסה לקדם את האינטרסים שלי דרך עורך הדין של הדיירים, ואם זה לא קורה, מציק בעצמי לעורך הדין של היזם שיראה שהוא לא יכול לנפנף אותי בכזאת קלות. בנוסף, מחכה לראות האם בחוזה מתקנים / מוסיפים את הסעיף המיוחל. אם זה לא קורה, הייתי פונה לעורך דין פרטי מטעמי המתמחה בתחום.
נשמע הגיוני, אך אני מניח שגם אם בסוף העו"ד דיריים כן מוסיף סעיף\נספח כלשהו שלעין הלא מקצועית (אני) זה יראה טוב, עדיין זה יהיה לא אחראי לחתום מבלי לתת לעו"ד מטעמי לעבור על הטיוטה, לא כך?
 
נשמע הגיוני, אך אני מניח שגם אם בסוף העו"ד דיריים כן מוסיף סעיף\נספח כלשהו שלעין הלא מקצועית (אני) זה יראה טוב, עדיין זה יהיה לא אחראי לחתום מבלי לתת לעו"ד מטעמי לעבור על הטיוטה, לא כך?
היו חוזים שהידע האישי שלי לא הספיק לי כדי לחתום והעברתי לעו"ד, והיו כאלה שהרגשתי בנוח לחתום לבד.

בשביל תחושת הביטחון שלך, אולי שווה לשלם כמה שקלים כדי לתת לעוד עין לבחון.

(שלא ישתמע שחלילה אני אומר לך לחתום על חוזה שלם לבד - השום פנים ואופן לא! אני מדבר ספציפית על סעיף הפותר את הבעיה הפרטנית הסוף שלך)
 
למה שלא תמכרו את הדירה מיוזמתכם עכשיו?
הם חשבו על זה, אבל בשביל קנית דירה אחרת הם יצטרכו להוסיף הרבה כסף (כי הם צריכים בגילם מעלית, ובגלל המצב בארצנו גם ממד, מה שאומר דירה יקרה בכמה מאות אש"ח מהדירה שלהם).
אפשר אולי למכור אותה אחרי שכולם יחתמו על הפינוי בינוי וזה בטח יעלה את ערך הדירה, השאלה בכמה?

בכל מקרה, הזמן עבר, הפרויקט בסוף מוגדר כפינוי בינוי וכבר קבעו מועד לכנס חתימות.

עו"ד הדיירים שלח חוזה שכולל נספח עבור הקשישים, יש בו כמה דברים שאשמח לדעת מחכמת ההמונים כאן האם הם הוגנים\משתלמים והאם יש אופציה לשיפור התנאים:

לפי הנספח (וגם לפי החוק), אפשר לבקש מהיזם שירכוש עבור ההורים דירה חלופית לפני הפינוי שלהם, שזה הפתרון שכנראה הם יעדיפו, אבל יש לנו כמה דברים שאנחנו לא מרוצים מהם בנספח:

1) היזם ירכוש את הדירה בנאמנות עבור הוריי במקום הדירה הנוכחית שלהם.
האם יש כאן משהו בעייתי\מסוכן עם רכישה כזו בנאמנות? למה הוא לא יכול פשוט לרכוש אותה על שמם?

2) בטיוטה רשום שהתמורה הכספית לצורך רכישת הדירה החלופית, תהיה שווי הדירה החדשה (שתבנה ע"י הקבלן בפרויקט) בהתאם לדוח האפס של הבנק המלווה, כשהוא מהוון בשיעור של 5.5 % לשנה עד למועד המסירה כהגדרתו בחוזה הפינוי בינוי.

האם משתמע מכך שהוריי יספגו הפסד של 5.5% משווי הדירה העתידית בפרויקט המקורי עבור כל שנת בניה שלה? האם זה מה שמקובל לעשות? זה נשמע כמו סכום עצום שיכול להגיע גם ל50% במצטבר, בהתחשב שסיום פרויקט כזה יכול לקחת גם 10 שנים. עד כמה אפשר להתמקח על האחוז הזה?.
כמו כן, אם היזם קונה את הדירה להורי לפני הפינוי שלהם, איך בכלל מתבצע החישוב הזה? הרי מועד המסירה יכול להתארך בהרבה, האם התארכות של מועד המסירה יכולה לגרום להפסד כספי נוסף עבור הורי?

3) היזם רשאי לרכוש דירה חלופית בשווי של לפחות 75% מהתמורה הכספית בסעיף 2...האם במקרה ששווי הדירה החלופית יהיה נמוך מהתמורה הכספית אפשר לדרוש שהיזם ישלם לנו את ההפרש? (הרי גם ככה הורי יפסידו בגלל ההיוון)

4) אני מניח שעל הורי לדרוש לא לשלם שום מס עבור כל המהלך הזה של מכירת הדירה של הורי ליזם ורכישה של אחת חלופית חדשה? (גם לא מס רכישה ובטח שלא מס שבח).
כמו כן, האם אפשרי לדרוש גם מימון של בדק בית, שמאי ושאר הוצאות המהלך הזה?


הורי גם שוקלים פשוט לעשות את ה'מסלול' הרגיל, ולקבל שכירות כמו כולם עד שהדירה העתידית תהיה מוכנה, יש להם סידור מגורים אחר עד שהפרויקט יסתיים.
הבנתי שהחסרון בכך הוא שקיים סיכון שהפרויקט יכשל ואז במקרה הגרוע הם עלולים להפסיד את הדירה שלהם...האם החשש הזה באמת ריאלי ומצדיק בחירת רכישת דירה חלופית ע"י היזם לפני הפינוי שלהם? הרי הם יפסידו כסף בגלל סעיף 2 ו3.
 
Back
למעלה