לפי כמה למ"ר קונה ומה השכירות שתקבל? גם אם תשודרג זה לא בטווח הניראה לעייןאני בתהליך של קניה בדרום תל אביב. בין שדרות הר ציון לרחוב העליה ברחובות החוצים . מה דעתכם לגבי השקעה באיזור זה? כיום האיזור מלא מהגרי עבודה ומסוממים אך מאידך המיקום פשוט פנטסטי- 5 דקות ברגל מרוטשילד. אשמח לשמוע את דעתכם
מה הפירוש של איזור מאוד חם להשקעה שכבר מתומחר בהתאם וקשה למצוא בו עיסקאות טובות?אני אישית חושב שזה איזור מאוד חם להשקיע, אבל לפי מה שאני מכיר, הכל כבר מתמחר וממש קשה למצוא עסקה טובה.
כפי ש @אורי ג. כבר כתב - יש איזורים מוצלחים יותר להשקיע בהם בת״א.מה דעתכם לגבי השקעה באיזור זה?
שהרבה משקיעים חושבים שזה איזור חם ומחפשים שם נכסים ב5-7 שנים האחרונות, יש הרבה פרויקטים חדשים שם כולל מתחם הפלורנטין וילג' במתחם שוק העלייה, ולכן כל בעלי הנכסים מבקשים מחירים גבוהים גם אם יש להם דירת 2 חדרים מתפוררת. לדעתי דירת 2 חדרים באיזור שם לא תמצא בפחות מ1.6מ'.מה הפירוש של איזור מאוד חם להשקעה שכבר מתומחר בהתאם וקשה למצוא בו עיסקאות טובות?
בדיוק כמו שאני חושב - אזור שחבל להשקיע בו את המאמץ...שהרבה משקיעים חושבים שזה איזור חם ומחפשים שם נכסים ב5-7 שנים האחרונות, יש הרבה פרויקטים חדשים שם כולל מתחם הפלורנטין וילג' במתחם שוק העלייה, ולכן כל בעלי הנכסים מבקשים מחירים גבוהים גם אם יש להם דירת 2 חדרים מתפוררת. לדעתי דירת 2 חדרים באיזור שם לא תמצא בפחות מ1.6מ'.
כלומר, הביקוש הגבוה באיזור מתומחר כבר במחירי הנכסים. לכן צריך למצוא הזדמנות - איזשהי ירושה שהיורשים רוצים להפטר ממנה מהר ומוכנים לרדת במחיר, משפרי דיור שכבר לחוצים לעבור וכו'.
מסכים.בדיוק כמו שאני חושב - אזור שחבל להשקיע בו את המאמץ...
לך קילומטר מזרחה (או דרום מזרח) ותמצא נכסים הרבה יותר משתלמים עם פוטנציאל גבוה בהרבה.
ג.נ.
משקיע וגר ביד אליהו.
כמו בכל אזור.אבל אני חושב שעדיין יש הזדמנויות למי שחד בחיפושים.
אהלן השקעה בדרום תל אביב בכל האיזורים היא מעולה, ביחס להשקעות שניתן לעשות בארץ. אבל האמירה הזו היא כללית מידיי, צריך לעשות מחקר שוק להכיר את האיזור, להכיר את הבניין ולהכנס לרזולוציות מדויקות יותר. חשוב לזכור שהיקר של היום הוא הזול של מחר, ואני מדברת מתוך נסיון של מי שחיה את איזור דרום מזרח העיר למעלה מעשר שנים. פתאום יוצאת תב"ע חדשה, פתאום פיתוח של פארק חדש, בבניין ליד נבנה בניין בוטיק, והופ המחיר קופץ. דרום תל אביב היום זוכה למטר של יחס ותוכניות, שמעולם לא היה. הפער בין 70-50 אלף ש"ח למטר במרכז ובצפון ל20-35 אלף למטר בדרום, ילך ויסגר.אולי @סנופי תוכל לעזור. היא משקיעה באזור הזה.
ביום שמהגריי העבודה לא יהיו שם המחיר יקפוץ בעוד 20-30 אחוז לפחות. החכמה היא לצפות את הנולד ולהקדים את הטרנד.יום האיזור מלא מהגרי עבודה ומסוממים
יש יותר ויש פחות...השקעה בדרום תל אביב בכל האיזורים היא מעולה
בסדר, את זה אמרו גם לפני כמעט עשור...ביום שמהגריי העבודה לא יהיו שם המחיר יקפוץ בעוד 20-30 אחוז לפחות.
בסדר, את זה אמרו גם לפני כמעט עשור...
בזמן הזה מי שרכש שם דירה התעסק עם השוכרים הכי גרועים (בממוצע) שאפשר למצוא. גם אם היום המחיר יעלה בעוד 20-30% זה לא יפצה על השכירות נמוכה, חודשים שלא שולמו ודיירים שעשו נזק בדירה בעשור האחרון.[/QU
תקשיב, אין כסף חינם. סיכון=כסף. אני לא איזה פלספנית שמספרת לך סיפור יפה. אני עוסקת בזה, ואני אומרת לך שאין לך מושג על מה אתה מדבר ואם היה לך היית מדבר אחרת.
האמת שיש לי.תקשיב, אין כסף חינם. סיכון=כסף. אני לא איזה פלספנית שמספרת לך סיפור יפה. אני עוסקת בזה, ואני אומרת לך שאין לך מושג על מה אתה מדבר ואם היה לך היית מדבר אחרת.
האמת שיש לי.
אבל אם את אומרת שלא אז כמובן שאת צודקת ואני טועה.
גם אם את אישית ידעת לזהות שם הזדמנויות (וכמובן שיש שם הזדמנויות כמו בכל מקום) לא אומר שזה מקום מעולה להשקעה כיום. וגם אם מסתכלים על העשור האחרון אפשר למנות מקומות שעשו תשואה יפה מאוד מבלי להתעסק עם הבררה של האזור הזה (למשל אלו שציינתי למעלה אבל גם מחוץ לתל אביב).
No hard feelingsהדבר האחרון שאני מעוניינת בו היא לפגוע פה במשהו, וכל מה שאני כותבת אינו מכוון אישית אליך.
מסכים עם כל מה שאמרת. עם זאת - נווה שאנן היא השכונה הפחות מוצלחת מכל אלו שציינת. תנופת הפינוי בינוי והתמ"א ביד אליהו למשל היא לעין שיעור גבוהה יותר מזו שבנווה שאנן. כמו כן, ההשקעה של העירייה בפיתוח השכונה גבוהה בהרבה מזו שבנווה שאנן (וגם מרוב השכונות האחרות בתל אביב). לדעתי האישית הסיכון שם נמוך בהרבה ופוטנציאל התשואה לאו דווקא נמוך יותר.ממש בכלליות, אם נצא מנקודת הנחה שבשנים הקרובות נכנס לתקופת מיתון יחסית, כאשר הנדל"ן ימתן עליות ואפילו ירד, בעייני השכונות הדרומיות של תל אביב לא רק שלא יפגעו הן אף יעלו. ישנו מונח כלכלי נשכח שנקרא "מוצר גיפן". בדומה לתפוחי אדמה שבזמן משבר ימכר יותר כי לאנשים לא יהיה כסף לטבעול, כך הביקוש למגורים בדרום תל אביב רק יעלה (אגב מגוריי היוקרה בתל אביב ישחקו בסבירות גבוהה) , כי אנשים שיצטרכו לגור היכנשהו באיזור תל אביב, המגמה הזו כבר קיימת והיא עתידה להתחזק עם הרחבת השירותים באיזור יד אליהו כפר שלם שכונת התקווה שכונת עזרא אזור התחנה המרכזית לווינסקי. דרך אישוריי בנייה של עיריית תל אביב שזו הרוח הגבית של היזמים, דרום תל אביב רק תלך ותתפוס תאוצה. הפריפריה בישראל לעומת זאת, עלולה לקבל זעזוע עקב הקטנת ביקושים. אגב האטה כזו מורגשת כבר בשטח.
יודע וגם עשיתי זאת בעצמי. עדיין, יש מקומות עם יותר הזדמנויות ויש מקומות עם פחות. מהכרותי עם השטח נווה שאנן היא דווקא מהשכונות עם פחות הזדמנויות אטרקטיביות מכל השכונות שציינת.לגביי זיהוי הזדמנויות, זה לא מדע טילים, צריך להכיר את השטח לא למהר ברכישה, להבין מה המחיר לאפיון מסויים של דירה וכשמגיעה דירה מתחת למחיר השוק, להכות במהירות ולקנות.
יופיNo hard feelings
אישית אני פועלת בתקווה אזור שעד לא מזמן אף אחד לא נגע בו, אבל אם דובר פה על עובדים זרים וכו', זה ממש לא מתאים לכל אחד. נווה שאנן היא כבר במקום אחר, בין שכונת שפירא ופלורנטין, היא עשתה כבר מהלך, ועם זאת היזמים החזקים ממוקמים שם, בדיוק בגלל...זה:מסכים עם כל מה שאמרת. עם זאת - נווה שאנן היא השכונה הפחות מוצלחת מכל אלו שציינת. תנופת הפינוי בינוי והתמ"א ביד אליהו למשל היא לעין שיעור גבוהה יותר מזו שבנווה שאנן. כמו כן, ההשקעה של העירייה בפיתוח השכונה גבוהה בהרבה מזו שבנווה שאנן (וגם מרוב השכונות האחרות בתל אביב). לדעתי האישית הסיכון שם נמוך בהרבה ופוטנציאל התשואה לאו דווקא נמוך יותר.
לסיכום, הסיכון והמחיר הולכים יד ביד, נווה שאנן היא אבן שואבת היום לסטודנטים ולבני 20-40 (אח שלי גר שם). כשיקום שם בית ספר לאומנויות מגניב יגיעו המשפחות וזה יהיה סוף הסיפור. ההחלטה צריכה לקחת בחשבון תקציב מצד אחד ומרחק ממרכז העיר, אחוז עובדים זרים, וכן הלאה. בסוף בדרום תל אביב הכל יעלה, השאלה בכמה ובאיזה מהירות.מאידך המיקום פשוט פנטסטי- 5 דקות ברגל מרוטשילד. אשמח לשמוע את דעתכם
התקווה לדעתי זה גם כן אזור יותר מוצלח להשקיע בו מנווה שאנן. החיסרון שלו מול יד אליהו (שציינתי קודם לכן) הוא שתנופת ההשבחה ביד אליהו היא מהגבוהות בעיר וגם נתמכת ומעודדת ע״י העירייה. פוטנציאל ההשבחה של מרבית האזורים בתקווה (מלבד הצד המזרחי לגן ההגנה) נמוך יותר.אישית אני פועלת בתקווה אזור שעד לא מזמן אף אחד לא נגע בו, אבל אם דובר פה על עובדים זרים וכו', זה ממש לא מתאים לכל אחד.
פותח הנושא | כותרת | פורום | תגובות | תאריך |
---|---|---|---|---|
השקעה בנווה שאנן | נדל"ן | 44 |