נווה שאנן

[Nununu]

אני בתהליך של קניה בדרום תל אביב. בין שדרות הר ציון לרחוב העליה ברחובות החוצים . מה דעתכם לגבי השקעה באיזור זה? כיום האיזור מלא מהגרי עבודה ומסוממים אך מאידך המיקום פשוט פנטסטי- 5 דקות ברגל מרוטשילד. אשמח לשמוע את דעתכם

 

[אורי ג.]

השכונה כבר עשתה מהלך יפה והמחירים שם לא זולים, אני לא רואה את הבעיות שם נפטרות בשנים הקרובות (אם בכלל).
זה הפח האשפה של ת"א, אם יש שם איזה דיל טוב זה אולי מעניין, אולי בניין שהולך לתמ"א או משהו כזה.
אישית אני חושב שיש שכונות מעניינות יותר.

 

[שלמה 123]

אני בתהליך של קניה בדרום תל אביב. בין שדרות הר ציון לרחוב העליה ברחובות החוצים . מה דעתכם לגבי השקעה באיזור זה? כיום האיזור מלא מהגרי עבודה ומסוממים אך מאידך המיקום פשוט פנטסטי- 5 דקות ברגל מרוטשילד. אשמח לשמוע את דעתכם

לפי כמה למ"ר קונה ומה השכירות שתקבל? גם אם תשודרג זה לא בטווח הניראה לעיין

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

לדעתי זה מאוד תלוי מה המטרות שלך בהשקעה.
האם אתה רוצה תשואה גבוהה משכירות? או שמעניין אותך "לדגור" על הנכס ולחכות לעליית ערך?

כמו שאורי אמר, האיזור עשה עלייה יפה והבעיות גם בעיניי לא הולכות להיפתר בקרוב (או לפחות העירייה לא מראה שום תוכנית שמעידה על כך).

מצד שני, וכמו בכל עסקה שהיא (נדלן או לא), עסקה טובה היא עסקה טובה. לדוגמה - אם אתה יודע לשלם על הדירה 30% פחות ממחיר השוק - תחטוף ב-2 ידיים. זאת עסקה טובה.

 

[monkey22]

מאוד תלוי בעסקה. אני אישית חושב שזה איזור מאוד חם להשקיע, אבל לפי מה שאני מכיר, הכל כבר מתמחר וממש קשה למצוא עסקה טובה.
אבל לפי התכנונים באזור תהיה תחנת רכבת קלה (העבודות התחילו), בטח ב5-6 שנים הקרובות.
פלורנטין נהיית יקרה בטירוף והצעירים מתרחקים דרומה ומזרחה (פעם הגבולות היו סלמה והעלייה, היום הגבולות המעניינים נהיו קיבוץ גלויות וצ'לנוב בואכה הר ציון).
כמו שאמרו, הבעיות כנראה יישארו אותן בעיות בשנים הקרובות, אבל זה לא מנע מהמחירים לעלות.
אם בא לך לשתף חלק מפרטי העסקה, נוכל לתת דעה יותר טובה.
בכל מקרה, נשמע שאתה כבר הולך על זה, אז שיהיה בהצלחה!

 

[Gentlemen]

אני גרתי בדיוק ברחובות שאתה מדבר עליהם.
מקום מאוד קשוח. הרבה עובדים זרים. המון פשע ונרקומנים.
לא הייתי מוכן לשקול אפילו לגור שם עם בת זוג במצב הנוכחי.
רוב הדיירים בבניין היו זרים או כל מיני ת"א תפרנים שחלקו שם דירה אז קח בחשבון שזה מקום שיהיה קשה לעלות בו שכירות ולהשיג שוכרים איכותיים.
עם זאת, בתאוריה יש המון פוטנציאל בגלל הרכבת הקלה והמיקום המרכזי (שלמרות הכל, זה לא תמיד טוב, תראה את האזור של תחנת רכבת ההגנה או אפילו פדינגטון בלונדון)
כמו שאמרו, זה מאוד תלוי בעסקה ספציפית.

 

[בת העמק]

אולי @סנופי תוכל לעזור. היא משקיעה באזור הזה.

 

[cypriano de rore]

אני אישית חושב שזה איזור מאוד חם להשקיע, אבל לפי מה שאני מכיר, הכל כבר מתמחר וממש קשה למצוא עסקה טובה.

מה הפירוש של איזור מאוד חם להשקעה שכבר מתומחר בהתאם וקשה למצוא בו עיסקאות טובות?

מה דעתכם לגבי השקעה באיזור זה?

כפי ש @אורי ג. כבר כתב - יש איזורים מוצלחים יותר להשקיע בהם בת״א.

 

[monkey22]

מה הפירוש של איזור מאוד חם להשקעה שכבר מתומחר בהתאם וקשה למצוא בו עיסקאות טובות?

שהרבה משקיעים חושבים שזה איזור חם ומחפשים שם נכסים ב5-7 שנים האחרונות, יש הרבה פרויקטים חדשים שם כולל מתחם הפלורנטין וילג' במתחם שוק העלייה, ולכן כל בעלי הנכסים מבקשים מחירים גבוהים גם אם יש להם דירת 2 חדרים מתפוררת. לדעתי דירת 2 חדרים באיזור שם לא תמצא בפחות מ1.6מ'.
כלומר, הביקוש הגבוה באיזור מתומחר כבר במחירי הנכסים. לכן צריך למצוא הזדמנות - איזשהי ירושה שהיורשים רוצים להפטר ממנה מהר ומוכנים לרדת במחיר, משפרי דיור שכבר לחוצים לעבור וכו'.

 

[cypriano de rore]

שהרבה משקיעים חושבים שזה איזור חם ומחפשים שם נכסים ב5-7 שנים האחרונות, יש הרבה פרויקטים חדשים שם כולל מתחם הפלורנטין וילג' במתחם שוק העלייה, ולכן כל בעלי הנכסים מבקשים מחירים גבוהים גם אם יש להם דירת 2 חדרים מתפוררת. לדעתי דירת 2 חדרים באיזור שם לא תמצא בפחות מ1.6מ'.
כלומר, הביקוש הגבוה באיזור מתומחר כבר במחירי הנכסים. לכן צריך למצוא הזדמנות - איזשהי ירושה שהיורשים רוצים להפטר ממנה מהר ומוכנים לרדת במחיר, משפרי דיור שכבר לחוצים לעבור וכו'.

בדיוק כמו שאני חושב - אזור שחבל להשקיע בו את המאמץ...
לך קילומטר מזרחה (או דרום מזרח) ותמצא נכסים הרבה יותר משתלמים עם פוטנציאל גבוה בהרבה.

ג.נ.
משקיע וגר ביד אליהו.

 

[monkey22]

בדיוק כמו שאני חושב - אזור שחבל להשקיע בו את המאמץ...
לך קילומטר מזרחה (או דרום מזרח) ותמצא נכסים הרבה יותר משתלמים עם פוטנציאל גבוה בהרבה.

ג.נ.
משקיע וגר ביד אליהו.

מסכים.
האיזור עשה את הקפיצה שלו, אבל אני חושב שעדיין יש הזדמנויות למי שחד בחיפושים.

 

[אורי ג.]

אבל אני חושב שעדיין יש הזדמנויות למי שחד בחיפושים.

כמו בכל אזור.

 

[הנועזת]

אולי @סנופי תוכל לעזור. היא משקיעה באזור הזה.

אהלן השקעה בדרום תל אביב בכל האיזורים היא מעולה, ביחס להשקעות שניתן לעשות בארץ. אבל האמירה הזו היא כללית מידיי, צריך לעשות מחקר שוק להכיר את האיזור, להכיר את הבניין ולהכנס לרזולוציות מדויקות יותר. חשוב לזכור שהיקר של היום הוא הזול של מחר, ואני מדברת מתוך נסיון של מי שחיה את איזור דרום מזרח העיר למעלה מעשר שנים. פתאום יוצאת תב"ע חדשה, פתאום פיתוח של פארק חדש, בבניין ליד נבנה בניין בוטיק, והופ המחיר קופץ. דרום תל אביב היום זוכה למטר של יחס ותוכניות, שמעולם לא היה. הפער בין 70-50 אלף ש"ח למטר במרכז ובצפון ל20-35 אלף למטר בדרום, ילך ויסגר.

יום האיזור מלא מהגרי עבודה ומסוממים

ביום שמהגריי העבודה לא יהיו שם המחיר יקפוץ בעוד 20-30 אחוז לפחות. החכמה היא לצפות את הנולד ולהקדים את הטרנד.

 

[cypriano de rore]

השקעה בדרום תל אביב בכל האיזורים היא מעולה

יש יותר ויש פחות...

ביום שמהגריי העבודה לא יהיו שם המחיר יקפוץ בעוד 20-30 אחוז לפחות.

בסדר, את זה אמרו גם לפני כמעט עשור...
בזמן הזה מי שרכש שם דירה התעסק עם השוכרים הכי גרועים (בממוצע) שאפשר למצוא. גם אם היום המחיר יעלה בעוד 20-30% זה לא יפצה על השכירות נמוכה, חודשים שלא שולמו ודיירים שעשו נזק בדירה בעשור האחרון.

 

[הנועזת]

בסדר, את זה אמרו גם לפני כמעט עשור...
בזמן הזה מי שרכש שם דירה התעסק עם השוכרים הכי גרועים (בממוצע) שאפשר למצוא. גם אם היום המחיר יעלה בעוד 20-30% זה לא יפצה על השכירות נמוכה, חודשים שלא שולמו ודיירים שעשו נזק בדירה בעשור האחרון.[/QU

תקשיב, אין כסף חינם. סיכון=כסף. אני לא איזה פלספנית שמספרת לך סיפור יפה. אני עוסקת בזה, ואני אומרת לך שאין לך מושג על מה אתה מדבר ואם היה לך היית מדבר אחרת.

 

[cypriano de rore]

תקשיב, אין כסף חינם. סיכון=כסף. אני לא איזה פלספנית שמספרת לך סיפור יפה. אני עוסקת בזה, ואני אומרת לך שאין לך מושג על מה אתה מדבר ואם היה לך היית מדבר אחרת.

האמת שיש לי.
אבל אם את אומרת שלא אז כמובן שאת צודקת ואני טועה.

גם אם את אישית ידעת לזהות שם הזדמנויות (וכמובן שיש שם הזדמנויות כמו בכל מקום) לא אומר שזה מקום מעולה להשקעה כיום. וגם אם מסתכלים על העשור האחרון אפשר למנות מקומות שעשו תשואה יפה מאוד מבלי להתעסק עם הבררה של האזור הזה (למשל אלו שציינתי למעלה אבל גם מחוץ לתל אביב).

 

[הנועזת]

האמת שיש לי.
אבל אם את אומרת שלא אז כמובן שאת צודקת ואני טועה.

גם אם את אישית ידעת לזהות שם הזדמנויות (וכמובן שיש שם הזדמנויות כמו בכל מקום) לא אומר שזה מקום מעולה להשקעה כיום. וגם אם מסתכלים על העשור האחרון אפשר למנות מקומות שעשו תשואה יפה מאוד מבלי להתעסק עם הבררה של האזור הזה (למשל אלו שציינתי למעלה אבל גם מחוץ לתל אביב).

הדבר האחרון שאני מעוניינת בו היא לפגוע פה במשהו, וכל מה שאני כותבת אינו מכוון אישית אליך.
ממש בכלליות, אם נצא מנקודת הנחה שבשנים הקרובות נכנס לתקופת מיתון יחסית, כאשר הנדל"ן ימתן עליות ואפילו ירד, בעייני השכונות הדרומיות של תל אביב לא רק שלא יפגעו הן אף יעלו. ישנו מונח כלכלי נשכח שנקרא "מוצר גיפן". בדומה לתפוחי אדמה שבזמן משבר ימכר יותר כי לאנשים לא יהיה כסף לטבעול, כך הביקוש למגורים בדרום תל אביב רק יעלה (אגב מגוריי היוקרה בתל אביב ישחקו בסבירות גבוהה) , כי אנשים שיצטרכו לגור היכנשהו באיזור תל אביב, המגמה הזו כבר קיימת והיא עתידה להתחזק עם הרחבת השירותים באיזור יד אליהו כפר שלם שכונת התקווה שכונת עזרא אזור התחנה המרכזית לווינסקי. דרך אישוריי בנייה של עיריית תל אביב שזו הרוח הגבית של היזמים, דרום תל אביב רק תלך ותתפוס תאוצה. הפריפריה בישראל לעומת זאת, עלולה לקבל זעזוע עקב הקטנת ביקושים. אגב האטה כזו מורגשת כבר בשטח.

לגביי זיהוי הזדמנויות, זה לא מדע טילים, צריך להכיר את השטח לא למהר ברכישה, להבין מה המחיר לאפיון מסויים של דירה וכשמגיעה דירה מתחת למחיר השוק, להכות במהירות ולקנות.

 

[cypriano de rore]

הדבר האחרון שאני מעוניינת בו היא לפגוע פה במשהו, וכל מה שאני כותבת אינו מכוון אישית אליך.

No hard feelings

ממש בכלליות, אם נצא מנקודת הנחה שבשנים הקרובות נכנס לתקופת מיתון יחסית, כאשר הנדל"ן ימתן עליות ואפילו ירד, בעייני השכונות הדרומיות של תל אביב לא רק שלא יפגעו הן אף יעלו. ישנו מונח כלכלי נשכח שנקרא "מוצר גיפן". בדומה לתפוחי אדמה שבזמן משבר ימכר יותר כי לאנשים לא יהיה כסף לטבעול, כך הביקוש למגורים בדרום תל אביב רק יעלה (אגב מגוריי היוקרה בתל אביב ישחקו בסבירות גבוהה) , כי אנשים שיצטרכו לגור היכנשהו באיזור תל אביב, המגמה הזו כבר קיימת והיא עתידה להתחזק עם הרחבת השירותים באיזור יד אליהו כפר שלם שכונת התקווה שכונת עזרא אזור התחנה המרכזית לווינסקי. דרך אישוריי בנייה של עיריית תל אביב שזו הרוח הגבית של היזמים, דרום תל אביב רק תלך ותתפוס תאוצה. הפריפריה בישראל לעומת זאת, עלולה לקבל זעזוע עקב הקטנת ביקושים. אגב האטה כזו מורגשת כבר בשטח.

מסכים עם כל מה שאמרת. עם זאת - נווה שאנן היא השכונה הפחות מוצלחת מכל אלו שציינת. תנופת הפינוי בינוי והתמ"א ביד אליהו למשל היא לעין שיעור גבוהה יותר מזו שבנווה שאנן. כמו כן, ההשקעה של העירייה בפיתוח השכונה גבוהה בהרבה מזו שבנווה שאנן (וגם מרוב השכונות האחרות בתל אביב). לדעתי האישית הסיכון שם נמוך בהרבה ופוטנציאל התשואה לאו דווקא נמוך יותר.

לגביי זיהוי הזדמנויות, זה לא מדע טילים, צריך להכיר את השטח לא למהר ברכישה, להבין מה המחיר לאפיון מסויים של דירה וכשמגיעה דירה מתחת למחיר השוק, להכות במהירות ולקנות.

יודע וגם עשיתי זאת בעצמי. עדיין, יש מקומות עם יותר הזדמנויות ויש מקומות עם פחות. מהכרותי עם השטח נווה שאנן היא דווקא מהשכונות עם פחות הזדמנויות אטרקטיביות מכל השכונות שציינת.

 

[הנועזת]

No hard feelings

יופי

מסכים עם כל מה שאמרת. עם זאת - נווה שאנן היא השכונה הפחות מוצלחת מכל אלו שציינת. תנופת הפינוי בינוי והתמ"א ביד אליהו למשל היא לעין שיעור גבוהה יותר מזו שבנווה שאנן. כמו כן, ההשקעה של העירייה בפיתוח השכונה גבוהה בהרבה מזו שבנווה שאנן (וגם מרוב השכונות האחרות בתל אביב). לדעתי האישית הסיכון שם נמוך בהרבה ופוטנציאל התשואה לאו דווקא נמוך יותר.

אישית אני פועלת בתקווה אזור שעד לא מזמן אף אחד לא נגע בו, אבל אם דובר פה על עובדים זרים וכו', זה ממש לא מתאים לכל אחד. נווה שאנן היא כבר במקום אחר, בין שכונת שפירא ופלורנטין, היא עשתה כבר מהלך, ועם זאת היזמים החזקים ממוקמים שם, בדיוק בגלל...זה:

מאידך המיקום פשוט פנטסטי- 5 דקות ברגל מרוטשילד. אשמח לשמוע את דעתכם

לסיכום, הסיכון והמחיר הולכים יד ביד, נווה שאנן היא אבן שואבת היום לסטודנטים ולבני 20-40 (אח שלי גר שם). כשיקום שם בית ספר לאומנויות מגניב יגיעו המשפחות וזה יהיה סוף הסיפור. ההחלטה צריכה לקחת בחשבון תקציב מצד אחד ומרחק ממרכז העיר, אחוז עובדים זרים, וכן הלאה. בסוף בדרום תל אביב הכל יעלה, השאלה בכמה ובאיזה מהירות.

 

[cypriano de rore]

אישית אני פועלת בתקווה אזור שעד לא מזמן אף אחד לא נגע בו, אבל אם דובר פה על עובדים זרים וכו', זה ממש לא מתאים לכל אחד.

התקווה לדעתי זה גם כן אזור יותר מוצלח להשקיע בו מנווה שאנן. החיסרון שלו מול יד אליהו (שציינתי קודם לכן) הוא שתנופת ההשבחה ביד אליהו היא מהגבוהות בעיר וגם נתמכת ומעודדת ע״י העירייה. פוטנציאל ההשבחה של מרבית האזורים בתקווה (מלבד הצד המזרחי לגן ההגנה) נמוך יותר.