נדל"ן Vs שוק ההון

Er1978

משתמש רשום
הצטרף ב
6/10/17
הודעות
7
דירוג
3
שלום לכולם,

אנו צפויים לקבל בחודשים הקרובים כ-600 אש"ח ומתלבטים לגבי אופן השקעתם.
יש לנו תיק השקעות בהיקף של 1 מש"ח בפיזור של 40% מניות, 20% סולידי, 40% נכסים לא סחירים (קרן השקעה).
לראשונה, היקף הסכום הביא אותי לשקול רכש דירה להשקעה (בארץ) ולכן פונה לעזרתכם.
הנחות בסיס:
- יש בבעלותנו דירה (עם משכנתא והלוואה נוספת - החזר חודשי 6 אש"ח, 4 מתוכם מסתיימים ב-2022, היתר עד 2035).
- התזרים השוטף שלנו כמשק בית חיובי (6 אש"ח בחודש)
- הסכום ההוני שיתקבל כולו מיועד להשקעה.
- טווח ההשקעה הוא ארוך - לא צופה שימוש בו.
- התעלמות, בשלב מקדמי זה, ממחסומים פסיכולוגיים - 100% מניות, התעסקות עם שוכרים וכו'. מספרים נטו.

ערכתי סימולציה קטנה בכדי לקבל איזושהי שפיות להשוואה בין רכש דירה והשקעה בשוק ההון (מדגיש מראש שהיא איננה מדויקת אלא נועדה, כאמור, לשפיות).
קיבלתי תוצאה די לא אינטואיטיבית עבורי לטובת רכש דירה להשקעה ובפער לא מבוטל כלל (50% תשואה עודפת בנדל"ן). בהנחה שאין לי טעות גסה בחישוב (לקחתי בחשבון מיסים בקניה ובמכירה, תחזוקה וחודשים לא מושכרים, הוצאות משכנתא...), כמובן שהנחות היסוד הן שקובעות את הפער. הנחתי על פני 20 שנה:
- עליית שכירות - 1% בממוצע לשנה.
- עליית ערך נכס - 1.5% בממוצע לשנה.
- תשואה בשוק ההון - 5% בממוצע (לאחר דמי ניהול).
האם לדעתכם אלה הנחות שמרניות, סבירות, לא ריאליות?

תודה מראש.
 

Modric19

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/1/17
הודעות
559
דירוג
724
מעניין.
האם תוכל לפרסם את ההשוואה באופן מלא?
מאיפה הגיע הנתון של עליית ערך נכס של 1.5% בשנה?
האם התיק שלכם (40% מניות) יניב 5% בשנה למשך 20 השנים הבאות? נשמע אופטימי.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
7,314
דירוג
11,626
עליית שכירות - 1% בממוצע לשנה.
איפה אתה מתכנן לקנות?
אנחנו גרים כבר 6 שנים באותו בית עם אותו שכ"ד.
עליית ערך נכס - 1.5% בממוצע לשנה
איפה אתה מתכוון לקנות? יש ערים עם ירידת מחירים מתמשכת בשנים האחרונות, או לפחות דשדוש.
תשואה בשוק ההון - 5% בממוצע (לאחר דמי ניהול).
שוק ההון כולל כל מיני דברים.אתה מדבר על התיק הנוכחי שלך? על תיק עם מדדי מניות בלבד? משהו אחר?
בכלל, מה יעזור לך הממוצע הארצי של נדל"ן ומה יעזור לך ממוצע עולמי של כל האג"חים והמניות? אם אתה בוחר בנדל"ן - זאת דירה אחת במיקום מאד ספציפי ואתה צריך למצוא אותה על פי הסכום האפשרי מבחינתך להשקעה (עם או בלי משכנתא) ואז לראות אם זה מתכנס להנחות התשואה הרצויות לך (1% שכ"ד, 1.5% עליית ערך) לפי מה שידוע על העבר וההווה של הדירה והמיקום, וגם לפי העתיד (תיכנונים מוניציפלים, שינויים בבית הדירות וכו').
קיבלתי תוצאה די לא אינטואיטיבית עבורי לטובת רכש דירה להשקעה ובפער לא מבוטל כלל (50% תשואה עודפת בנדל"ן)
אתה יכול להסביר? אם ההנחות שלך לגבי תשואת נדל"ן היא 2.5% לשנה ותשואת תיק 5% (נאמר שאחרי מס רווחי הון מדובר על 3.75%) - איך הגעת לתשואה עודפת של 50% בנדל"ן? האם חישבת את המס רווח הון רק על הרווחים או על כל הסכום שצבור בתיק?
 

neoh

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/4/15
הודעות
59
דירוג
56
קיבלתי תוצאה די לא אינטואיטיבית עבורי לטובת רכש דירה להשקעה ובפער לא מבוטל כלל (50% תשואה עודפת בנדל"ן).

רחוק מאוד מלהיות מומחה, אבל יש לי השערה שההבדל הגדול נובע בין היתר מכך שבנדל"ן לקחת בחשבון מינוף, כלומר 100% מניות מול יותר מ- 100% השקעה בדירה.

כדי להבין עד הסוף חשוב לדעת הנחות נוספות שעשית:
* ריבית על המשכנתא
* סכום המשכנתא
* הכנסה התחלתית משכירות

- תשואה בשוק ההון - 5% בממוצע (לאחר דמי ניהול).

מניח שהכוונה היא ל-5% תשואה ריאלית, אחרי מס רווח הון?

- יש בבעלותנו דירה (עם משכנתא והלוואה נוספת - החזר חודשי 6 אש"ח, 4 מתוכם מסתיימים ב-2022, היתר עד 2035).

איזה ריביות אתה משלם במשכנתא? שקלת לסגור בעזרת הסכום את הרכיבים היותר יקרים במשכנתא?
 

neoh

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/4/15
הודעות
59
דירוג
56
אתה יכול להסביר? אם ההנחות שלך לגבי תשואת נדל"ן היא 2.5% לשנה ותשואת תיק 5% (נאמר שאחרי מס רווחי הון מדובר על 3.75%) - איך הגעת לתשואה עודפת של 50% בנדל"ן? האם חישבת את המס רווח הון רק על הרווחים או על כל הסכום שצבור בתיק?

להבנתי הוא כתב 1% עלייה שנתית בשכירות, מאמין שהוא לקח בחשבון שכירות התחלתית יותר גבוהה.
בנוסף, הוא לקח בחשבון מינוף בנדל"ן (שמגדיל את הרווחים במקרה של עליית ערך), לעומת תיק מניות לא ממונף (הנחה לגיטימית לרוב האנשים).
 

Er1978

משתמש רשום
הצטרף ב
6/10/17
הודעות
7
דירוג
3
מעניין.
האם תוכל לפרסם את ההשוואה באופן מלא?
מאיפה הגיע הנתון של עליית ערך נכס של 1.5% בשנה?
האם התיק שלכם (40% מניות) יניב 5% בשנה למשך 20 השנים הבאות? נשמע אופטימי.

לא עשיתי השוואה מעבר לסימולציה אליה שמתי קישור.
נתון עליית ערך הנכס איננו מבוסס על דבר, זה הפידבק שאני מחפש מאנשי הפורום המנוסים. ברור לי שה"ראלי" בשוק הדיור מ-2008 אינו מייצג, כפי שהירידה או הקפיאה בשוק בין 1998-2008 אינן כאלה. הנחתי שזה שיעור תשואה סביר, מה גם שהבעיות בשוק הדיור לא צפויות להעלם (כושר תכנון וביצוע נמוך המוביל להיצע נמוך מול שיעור הילודה הגבוה במערב המייצר ביקושים).
לגבי תיק המניות - לא ציינתי שהסכום שאנו עומדים לקבל יקבל אותה הקצאה כמו התיק הקיים. מאחר ורכישת הדירה תעשה לטווח ארוך ההשוואה מול השקעה בשוק ההון הינה לטווח זהה, היינו, אין מניעה שהקצאת המניות תהיה גבוהה יותר. יתרה מכך, העובדה שהנחתי תשואה יפה בשוק ההון ועדיין היא נחותה, על פניו, מרכישת דירה, זה מה שגרם לי להרים גבה.
 

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
1,991
דירוג
2,644
בהנחה שאין לי טעות גסה בחישוב (לקחתי בחשבון מיסים בקניה ובמכירה, תחזוקה וחודשים לא מושכרים, הוצאות משכנתא...), כמובן שהנחות היסוד הן שקובעות את הפער. הנחתי על פני 20 שנה:
- עליית שכירות - 1% בממוצע לשנה.
- עליית ערך נכס - 1.5% בממוצע לשנה.
- תשואה בשוק ההון - 5% בממוצע (לאחר דמי ניהול).
האם לדעתכם אלה הנחות שמרניות, סבירות, לא ריאליות?

[עריכה - לאחר שראיתי את הסימולציה]
לקחת תשואת שכירות התחלתית של 3% (לא כולל הוצאות וחודשים ריקים) - שזה סביר לדעתי.
רשמת בהנחות ״עליית שכירות״. זה עדיין שגוי לדעתי. אני לא מכירה מצב שבו יש עלייה שנתית של 1% ״ריאלית״ ולא ראיתי שהכנסת אינפלציה של 1% (או התחשבות אחרת של עליית התשואה בחלופה של שוק ההון).
לכן, במקום ״עלייה של 1%״ לשכירות ההתחלתית אתה פשוט צריך לרשום את תשואת השכירות הריאלית שאתה חושב שתקבל.

וכמובן, כמו שנאמר כאן... ההשוואה שלך הייתה - השקעה בשוק ההון ללא מינוף מול השקעה בדיור עם מינוף. ומן הסתם יש לזה משקל משמעותי במיוחד כאשר ההנחה (הסמויה) בסימולציה שהמינוף מצליח כלומר: עליית ערך הדירה מכסה על עלויות המשכנתא בתוספת ההון העצמי בהתאם להנחות שלקחת.
[עריכה] ראיתי בעצם שהנחת שהמינוף *לא הצליח*. כלומר עלות הדירה בסוף התקופה לא כיסתה את עלות המשכנתא בתוספת ההון העצמי.
 
נערך לאחרונה ב:

Er1978

משתמש רשום
הצטרף ב
6/10/17
הודעות
7
דירוג
3
איפה אתה מתכנן לקנות?
אנחנו גרים כבר 6 שנים באותו בית עם אותו שכ"ד.

נקודה טובה.
סיימתי עם שכירויות (של 13 שנים בגבעתיים, באר שבע, רמת גן, ת"א) ב-2017. לעיתים הייתה העלאה, לפעמים לא. אין ספק שזה סיכון. אני תוהה האם מדובר בנוחות המשכיר (מהיותכם שוכרים טובים ולטווח ארוך) או שהשוק עצמו קפוא.

איפה אתה מתכוון לקנות? יש ערים עם ירידת מחירים מתמשכת בשנים האחרונות, או לפחות דשדוש.
אני בשלב מקדמי ולא מחפש עדיין את העסקה הספציפית. ככל שאשתכנע שזו אלטרנטיבה אטרקטיבית כמובן שהרכישה תעשה תוך מחשבה רבה תוך שימוש ביועץ מומחה. אין לי את הרקע והניסיון להחליט על רכישת נכס להשקעה.

שוק ההון כולל כל מיני דברים.אתה מדבר על התיק הנוכחי שלך? על תיק עם מדדי מניות בלבד? משהו אחר?
בכלל, מה יעזור לך הממוצע הארצי של נדל"ן ומה יעזור לך ממוצע עולמי של כל האג"חים והמניות? אם אתה בוחר בנדל"ן - זאת דירה אחת במיקום מאד ספציפי ואתה צריך למצוא אותה על פי הסכום האפשרי מבחינתך להשקעה (עם או בלי משכנתא) ואז לראות אם זה מתכנס להנחות התשואה הרצויות לך (1% שכ"ד, 1.5% עליית ערך) לפי מה שידוע על העבר וההווה של הדירה והמיקום, וגם לפי העתיד (תיכנונים מוניציפלים, שינויים בבית הדירות וכו').

אני חושב שזו הנקודה המרכזית. אין ספק שרכש נכס בודד משקף סיכון גבוה ביחס לרכישת מדדים בשוק ההון עם פיזור מובנה. אני עדיין תוהה האם הנחות הבסיס שלקחתי על שכ"ד ועליית הערך הם מספיק שמרניות כדי להתמודד עם הסיכון הנ"ל (בהנתן, כאמור, שהבחירה בנכס לא תהיה רנדומלית אלא כזו הנסמכת על נתונים ככל הניתן).

אתה יכול להסביר? אם ההנחות שלך לגבי תשואת נדל"ן היא 2.5% לשנה ותשואת תיק 5% (נאמר שאחרי מס רווחי הון מדובר על 3.75%) - איך הגעת לתשואה עודפת של 50% בנדל"ן? האם חישבת את המס רווח הון רק על הרווחים או על כל הסכום שצבור בתיק?
זו בדיוק השאלה שלי, הרי זה לא אינטואיטיבי... אני מקווה שרואים את הדברים בסימולציה. אני חושב שהפער, כמו שחלק ציינו זאת, נובע מהמינוף (המשכנתא המשמעותית על הנכס). לקחתי מס רווח הון רק על הרווחים.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
7,314
דירוג
11,626
לא עשיתי השוואה מעבר לסימולציה אליה שמתי קישור.
הסימולציה שלך לא ברורה.
כתבת שם שתשלם סכום חודשי של 3500 ש"ח עבור המשכנתא, ששכר הדירה האחרון אחרי 20 שנה יהיה 3050 ש"ח בחודש, שההפרש בין שכ"ד למשכנתא הוא 1000 ש"ח בחודש (לטובת השכ"ד?) והוא יופנה לטובת שוק ההון (היקף עקב הפקדות שוטפות?).
בנתוני שוק ההון כתבת שורות לא ברורות. מה הסך הכל? מה הרווח שלך לפני מס? בשביל מה הוספת שורת "הפקדות שוטפות"? איך חישבת את המס? איך הגעת לרווח?
למשל: אם המס עבור הרווח הוא 208K אז הרווח לפני הוא 832K והרווח אחרי המס הוא 624K.
 

SirL

משתמש ותיק
הצטרף ב
9/8/20
הודעות
183
דירוג
130
כמה שאלות / תהיות לגבי הסימולציה:

1. אם אני עוקב נכון אחרי האקסל, אני חושב ששורת הרווח ממכירת הדירה (שורה 18) מתעלמת מההון העצמי שהושקע ברכישתה.
2. שורה 14 - נוסחת ה FV אינה נכונה. האיבר הרביעי צריך להיות אפס והאיבר השלישי צריך להיות שכר הדירה השנתי (30k במקום 36k).
3. ממס השבח ניקית חודשים שבהם הנחת שהדירה תעמוד ריקה. מותר לעשות דבר כזה?
4. בהמשך לסעיף 3, אני באופן אישי לא הייתי מניח שהדירה תעמוד ריקה. אני משכיר דירה כבר מעל -7 שנים שבמהלכם היו לי 4 שוכרים שונים. הדירה לא עמדה ריקה אף לא יום אחד (הדירה לא באזור המרכז).
5. אם עקבתי נכון אחרי שורות ההשקעה בשוק ההון, בשורת הרווח (שורה 25) התעלמת מההפקדות השוטפות.
 

Er1978

משתמש רשום
הצטרף ב
6/10/17
הודעות
7
דירוג
3
רחוק מאוד מלהיות מומחה, אבל יש לי השערה שההבדל הגדול נובע בין היתר מכך שבנדל"ן לקחת בחשבון מינוף, כלומר 100% מניות מול יותר מ- 100% השקעה בדירה.

אני מבין שזה אכן חלק גדול מהעניין. אני תוהה, בהנחה שאני מוכן לעשות את המינוף הזה, האם התשואות על הנכס ריאליות או אופטימיות?

כדי להבין עד הסוף חשוב לדעת הנחות נוספות שעשית:
* ריבית על המשכנתא
* סכום המשכנתא
* הכנסה התחלתית משכירות

מצוין בסימולציה (יכול להיות שהקישור לא עובד?).
לא נכנסתי לעומק המשכנתא אלא הנחתי שאני מוכן להחזר חודשי של 3500 ש"ח. מכאן (עפ"י 500 ש"ח ל-100 אש"ח) אני מסוגל לקבל משכנתא של 700 אש"ח ומחזיר 1.05 מש"ח (עפ"י כלל אצבע של החזר פי 1.5). אני יודע שזה גס אך אלא דברים שאדע במעלה הדרך ואם המציאות לא תתאים להנחות היסוד כמובן שלא אבצע את הרכישה.
היקף המשכנתא קובע את היקף הנכס (בהנתן 70%, נאמר לי שעל אף שזו דירה להשקעה שמוגבלת ל-50% זה ניתן למעקף בדירה שניה) - 1 מש"ח. הנחתי שאוכל להשכירה ב-2500 ש"ח בחודש (כעת אני קולט שאני יכול לרכוש דירה יקרה יותר...).

מניח שהכוונה היא ל-5% תשואה ריאלית, אחרי מס רווח הון?

חיובי. אני יודע שזה מעט גבוה אבל רציתי לאתגר את החלופה לדירה להשקעה.

איזה ריביות אתה משלם במשכנתא? שקלת לסגור בעזרת הסכום את הרכיבים היותר יקרים במשכנתא?

החלק היקר במשכנתא (90 אש"ח שנותרו ב-2.9% לא צמוד) מסתיים ב-2022. יש הלוואה של 210 אש"ח ב-2.4% לא צמוד עד 2035. ככל שארכוש נכס, המשכנתא בכל מקרה תעבור איזשהו סוג של מחזור כחלק מהמשכנתא על הנכס הנרכש. במידה ולא, ואלך לשוק ההון, אני לא יודע אם אלא ריביות שמצדיקות סגירה (אני נוטה לחשוב שלא).
 

Er1978

משתמש רשום
הצטרף ב
6/10/17
הודעות
7
דירוג
3
רשמת בהנחות ״עליית שכירות״. לא רשמת איזו תשואת שכירות לקחת.
זה שגוי. אני לא מכירה מצב שבו יש עלייה שנתית של 1% ״ריאלית״. בהחלט יש עלייה בשכירות, אבל כזו שהיא לרוב שומרת על תשואת שכירות פחות או יותר קבועה *ריאלית*. (מקווה שההבדל ברור לך).
לכן, במקום ״עלייה של 1%״ שאני מניחה מצטרפת לך ל״תשואת השכירות״ אתה פשוט צריך לרשום את תשואת השכירות הריאלית שאתה חושב שתקבל (לאחר קיזוז חודשים לא מושכרים והוצאות משכנתא).

נכון. לא השתמשתי במושג בצורה נכונה. הנחתי תשואה של 2.5% (2500 ש"ח על דירה של 1 מש"ח).
 

Er1978

משתמש רשום
הצטרף ב
6/10/17
הודעות
7
דירוג
3
הסימולציה שלך לא ברורה.
כתבת שם שתשלם סכום חודשי של 3500 ש"ח עבור המשכנתא, ששכר הדירה האחרון אחרי 20 שנה יהיה 3050 ש"ח בחודש, שההפרש בין שכ"ד למשכנתא הוא 1000 ש"ח בחודש (לטובת השכ"ד?) והוא יופנה לטובת שוק ההון (היקף עקב הפקדות שוטפות?).
בנתוני שוק ההון כתבת שורות לא ברורות. מה הסך הכל? מה הרווח שלך לפני מס? בשביל מה הוספת שורת "הפקדות שוטפות"? איך חישבת את המס? איך הגעת לרווח?
למשל: אם המס עבור הרווח הוא 208K אז הרווח לפני הוא 832K והרווח אחרי המס הוא 624K.

הקפדתי (לפחות ניסיתי) ששתי החלופות יהיו "תפוחים לתפוחים". היינו, אם ההחזר החודשי למשכנתא הוא 3500 ש"ח אך השכירות נמוכה (2500) יותר זה אומר שאני צריך להוסיף 1000 ש"ח כל חודש. היינו, במסלול שוק ההון, זה 1000 ש"ח שהייתי משקיע ומקבל עליו תשואה (וזו שורת "הפקדות שוטפות" מול שורת "היקף הקרן" שזו התשואה על ההון העצמי ששמתי, כביכול, על הדירה).
 

Er1978

משתמש רשום
הצטרף ב
6/10/17
הודעות
7
דירוג
3
כמה שאלות / תהיות לגבי הסימולציה:

1. אם אני עוקב נכון אחרי האקסל, אני חושב ששורת הרווח ממכירת הדירה (שורה 18) מתעלמת מההון העצמי שהושקע ברכישתה.
2. שורה 14 - נוסחת ה FV אינה נכונה. האיבר הרביעי צריך להיות אפס והאיבר השלישי צריך להיות שכר הדירה השנתי (30k במקום 36k).
3. ממס השבח ניקית חודשים שבהם הנחת שהדירה תעמוד ריקה. מותר לעשות דבר כזה?
4. בהמשך לסעיף 3, אני באופן אישי לא הייתי מניח שהדירה תעמוד ריקה. אני משכיר דירה כבר מעל -7 שנים שבמהלכם היו לי 4 שוכרים שונים. הדירה לא עמדה ריקה אף לא יום אחד (הדירה לא באזור המרכז).
5. אם עקבתי נכון אחרי שורות ההשקעה בשוק ההון, בשורת הרווח (שורה 25) התעלמת מההפקדות השוטפות.

1. אני חושב שעלית על הבאג שלי. תודה רבה. זה כמובן הנחית את התשואה למספרים שעושים שכל. הדיון עכשיו הפך להיות שוב רק ההנחות על התשואה.
2. צודק שוב.
3. קראתי שכן. כל הוצאה שלך כבעל הנכס על הדירה מורידה מההכנסה שלך, על הרווח ומכאן על המס.
4. רציתי בכוונה משהו שמרני כי יצא לי לא הגיוני (ע"ע סעיף 1).
5.צודק בשלישית.

תודה רבה. הכנסת את הדברים לפרופורציה.
זה הפך חזרה רק למבנה portfolio ההשקעות שלי (וכאן אני חש שזה סיכון גבוה ולא מוצדק להשקיע בנכס בודד).
 

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
1,991
דירוג
2,644
לדעתי, אם חיפשת ״כלל אצבע״...
תיק מנייתי (מפוזר דיו) תמיד ינצח בתוחלת את התשואה מדירה להשקעה (לא מדברת פה על עליות מחיר מיוחדות עקב פינוי בינוי שלרוב לא לוקחים בחשבון בסימולציות, אלא על עליית מחיר ממוצעת סטנדרטית לאורך השנים ושכר דירה ממוצע סטנדרטי לאורך השנים).

הסיבה (להבנתי) שאנשים בכל זאת קונים דירה להשקעה זה בעיקר בהשוואה לחלק האג״חי של התיק או בהנחה שהם בכלל לא משקיעים בשוק ההון (וכמובן סיבה פסיכולוגית).

בהנחה שאין לך בעיה להחזיק תיק של 100% מניות (או תיק מאוד קרוב לזה), כנראה שלפחות בסימולציות, לא תהיה שום דרך שבה תוכל להראות שנדל״ן ״מנצח״ את שוק ההון.
בהנחה שאתה לא יכול/רוצה להחזיק את כל התיק שלך ב-100% מניות אבל מוכן להחזיק את כל החלק האג״חי בתיק כנדל״ן, סביר שהנדל״ן ינצח את שוק ההון האג״חי.

וכאן נותרת השאלה העיקרית שהיא - סיבולת הסיכון שלך.
אם אין לך בעיה להחזיק 100% מניות (בכל התיק ההוליסטי שלך) - אזי שם תקבל כנראה את תוחלת התשואה הגבוהה ביותר.
אם יש לך בעיה להחזיק 100% מניות השאלה הנותרת היא האם הפיזור של האג״ח שווה לך את הפסד התשואה מול נדל״ן שבו הסיכון הוא הריכוזיות של סכום גדול בנכס בודד.
 

neoh

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/4/15
הודעות
59
דירוג
56
תקנו אותי אם אני טועה, אבל נראה שיש בלבול בין כסף ריאלי לבין כסף נומינאלי.
אני מניח שרצית להניח 1.5% עליית ערך ריאלית?
לעומת זאת, אני מניח שהנחת החזר כולל של פי 1.5 על המשכנתא בכסף של היום (בניגוד לכסף של עוד 20 שנה).
זה גורם לעיוות שכאילו המינוף נכשל בגדול (שילמת על המימון חצי מיליון, אבל ערך הדירה עלה רק ב- 346 אלף אחרי 20 שנה).

תיק מנייתי (מפוזר דיו) תמיד ינצח בתוחלת את התשואה מדירה להשקעה

מעניין אם כלל האצבע הזה נכון גם כשמניחים מינוף + עליית ערך ריאלית של מחיר הדירה. בלי לעשות חישובים, אני מהמר שבמצב כזה, תחת הנחות סבירות, דירה תנצח, אבל כמובן שיש משהו לא הוגן פה כי אנחנו משווים רמות סיכון שונות.

יחד עם זאת לדעתי יש היגיון רב להשוות בין רמות סיכון שונות מכיוון שבודדים האנשים שממנפים לטווח ארוך בשוק ההון, לעומת הרוב המוחלט של האנשים שממנפים את כספם בקניית דירה.
 

SirL

משתמש ותיק
הצטרף ב
9/8/20
הודעות
183
דירוג
130
3. קראתי שכן. כל הוצאה שלך כבעל הנכס על הדירה מורידה מההכנסה שלך, על הרווח ומכאן על המס.

מעניין. דירה שעומדת ריקה נחשבת ל״הוצאה״ מבחינת החישוב למס שבח?
למדתי משהו חדש.
תודה רבה. הכנסת את הדברים לפרופורציה.
לכבוד הוא לי :)
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,799
דירוג
23,133
האם לדעתכם אלה הנחות שמרניות, סבירות, לא ריאליות?
לדעתי הנחות סבירות, לא שזה משנה, הצעד הכלכלי ביותר יהיה לסגור את המשכנתא שלכם, בטח ובטח אם יש לכם רכיב אג"ח ממשלתי בתיק ההשקעות.
מעניין. דירה שעומדת ריקה נחשבת ל״הוצאה״ מבחינת החישוב למס שבח?
לא כי אין פה הוצאה, יש פה היעדר הכנסה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ה נדל"ן מול שוק ההון - היבטי מינוף ומיסוי שמטים את הכף נדל"ן 11
S שוק ההון מול השקעת נדל"ן בחו"ל נדל"ן 4
D השקעה של 3m - נדל"ן / שוק ההון/שילוב? נדל"ן 14
ה נדל"ן בארץ או בחו"ל או שוק ההון? נדל"ן 17
A יחס אינפלציה - ריבית - שוק ההון - נדל"ן שוק ההון 0
D פיזור השקעות - נדל"ן, שוק ההון או שניהם? נדל"ן 6
צ שוק ההון S&P500 או נדל"ן - נראה שברור שנדל"ן הלא כן ? שוק ההון 40
amikal למה נדל"ן ולא שוק ההון? נדל"ן 267
י השוואה בין שוק ההון לבין נדל"ן נדל"ן 3
טחינה גולמית נדל"ן בחו"ל לעומת שוק ההון שוק ההון 144
א נדל"ן בסכומים קטנים - סינדקציה, חו"ל ועוד רעיונות? נדל"ן 12
אורי ג. השקעות נדל"ן בחו"ל: מבנה ההון בעסקה. נדל"ן 30
T נדל״ן בארה״ב - איך מתחילים? נדל"ן 21
H צומת דרכים - נדל"ן או תיק השקעות? שוק ההון 10
H שווי נדל"ן בחישוב שווי תקופתי נדל"ן 5
unrealx מימון נדל"ן עם בת זוג נדל"ן 16
deussex אחוז נכס נדל"ן בבעלות, בחישוב מאזן מניות - חלק סולידי שוק ההון 2
O התלבטות בנוגע לפלח נדל"ן בתיק נדל"ן 30
נ השקעה בקרנות נדל"ן בישראל פוסטים מאיכות נמוכה 12
א מתי למעשה מחירי הדירות יירדו? האם יש בועת נדל"ן? נדל"ן 20
O מינוף קרן פנסיה לטובת רכישת נדל"ן נדל"ן 7
aminadav מישהו מצליח להבין למה נדל"ן בנייה ומניב יורדים כל כך הרבה בחודשים האחרונים? פוסטים מאיכות נמוכה 3
ע רכישת נדל''ן מסחרי נדל"ן 7
N קרן חוב נדל״ן השקעה אלטרנטיבית נדל"ן 15
ד מה ההבדל בדיוק בין -נדל"ן קרן ריסק,קרנות חוב וקרן נד"לן.מה ההבדל בין שלושתם?מה כול אחד מהם בדיוקוכן איפה בכלל משקיעים בהם-באתר הבנק שלי למשל?? השקעות אלטרנטיביות 1
M איך לנצל הזדמנות נדל"ן בתור מתווך נדל"ן 12
Harvey מיסוי משקיעי נדל״ן בתל אביב כדי לצנן את השוק נדל"ן 55
ב דיווח על הכנסות במקביל להפסד בהשקעת שותפות נדל״ן בחו״ל נדל"ן 0
R זוג צעיר בצומת דרכים נדל"נית כלכלית נדל"ן 8
J מתודה לבחינת כדאיות השקעה בשווקי נדל״ן נדל"ן 4
stamEhad פתיחת חשבון להעברת כספים מרווחי נדל"ן בארצות הברית שוק ההון 10
stamEhad פתיחת חשבון בנק להשקעות בארה"ב - משתמש בהכנסות מהשקעת נדל"ן שוק ההון 0
ח נדל"ן בחו"ל במימון גבוה נדל"ן 17
P נדל"ן בחו"ל - איך להימנע מעוקץ? נדל"ן 65
N נדל"ן - ניתן לתזמן? נדל"ן 62
O היכן אוכל ללמוד על השקעות נדל"ן? נדל"ן 3
Cfy הצעת רכש לסלע נדל"ן? שוק ההון 2
Laca Port קושיה לגבי התחשבנות בין יורשים על נדל"ן שהתקבל במהלך חיי המורישים נדל"ן 60
ס איך לשקלל, לנהל ולאזן תיק השקעות משולב דירה (נדל''ן) שוק ההון 4
ב דרכון אירופאי - יתרונות בהשקעות נדל"ן נדל"ן 7
D שאלת נדל"ן - מה הייתם מעדיפים? נדל"ן 22
unrealx התלבטות השקעה - נדל"ן נדל"ן 3
ה לימוד נדל"ן התפתחות אישית 8
N נדל"ן בגוש דן היום נדל"ן 17
י איך לבחור יועץ נדל"ן ששווה כסף? נדל"ן 20
A יזם נדל"ן דרישות התפתחות אישית 3
H נדל"ן למגוריםV.Sניירות ערך שוק ההון 1
S השקעת נדל"ן עם שותף כללי, ממה להיזהר? נדל"ן 8
unrealx שילוב נדל"ן כחלק מהתיק - התלבטויות השקעה שוק ההון 5
T הרכב תיק הכולל נדל"ן - פידבק שוק ההון 12

נושאים דומים

למעלה