נדל"ן מול שוק ההון - היבטי מינוף ומיסוי שמטים את הכף

[האסקי]

המון מדברים על השוואה בין התשואות של שוק ההון לאלו של הנדל"ן.
דבר שחומק לרוב מהדיון הם נושאי המינוף והמיסוי.
מניסיון ובדיקה הבנתי שנושאים אלו הם לב ליבו של ההבדל והם מטים את הכף באופן כזה שהתשואה עצמה הופכת להיות פחות רלוונטית-
ייתכן ששוק ההון ינצח באחוזים בודדים אבל עוצמת גדילת ההון שתקרה בנדל"ן (אני מתייחס כאן לנכס ראשון בישראל), תהיה בכמה מונים יותר מההבדל בתשואה. זאת בשל המינוף או המוכנות של הבנק לשאת בעד 75% מערך הבית, בעלות ריבית נמוכה ובצירוף עם המיסוי שגורם לרווחים בנכס ראשון בישראל להיות בנטו הן בקנייה, מכירה והן בהשכרה (עד לתקרות כמובן) בעוד בשוק ההון ניאלץ להיפרד לרוב מ25% מס.
עוד הרחבה בסרטון קצר שלי על הנושא.

ש×ק ×××× ××× × ××"× ××שר×× - ××× ××£ ×××ס××

ש××¢ ×ק×ת ×©× ×ש×××× ××× ×פ×ק ××©×§×¢× ××× ××ת ×××× ×¨××שת × ××"× ××שר×× ×ת×× ×פר×××× ×©× ×××××× ××××× ××£.×××ר×× ×¢×××× ×¤××ת ×××ר×× ××שר ××צר×× ×¤×¢×¨ '×× ××××' ×©× ×- ×¤× ×...

youtu.be

 

[אורי ג.]

מניסיון ובדיקה הבנתי שנושאים אלו הם לב ליבו של ההבדל והם מטים את הכף באופן כזה שהתשואה עצמה הופכת להיות פחות רלוונטית-

מסכים לחלוטין, רק שהמינוח שלך לא נכון, התשואה מאד רלוונטית, היא פשוט גבוהה הרבה יותר בנטו בנדל"ן מאשר כל מקום אחר, בהנחת דירה יחידה.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

מסכים לחלוטין, רק שהמינוח שלך לא נכון, התשואה מאד רלוונטית, היא פשוט גבוהה הרבה יותר בנטו בנדל"ן מאשר כל מקום אחר, בהנחת דירה יחידה.

+1.
ובהנחה ויודעים לחשב תשואה.

 

[אורי ג.]

ובהנחה ויודעים לחשב תשואה.

זה אולי מצחיק באמת אבל מנסיוני הרוב לא יודע, כולל "אנשי מקצוע".

 

[איניגו מונטויה]

דבר שחומק לרוב מהדיון הם נושאי המינוף והמיסוי.
מניסיון ובדיקה הבנתי שנושאים אלו הם לב ליבו של ההבדל והם מטים את הכף באופן כזה שהתשואה עצמה הופכת להיות פחות רלוונטית

קודם כל חשוב לציין שמינוף גבוה כמו זה שיש בנדל"ן הוא לא בהכרח תופעה חיובית.
יש את אלו שמפסידים ונכנסים לחובות (למשל זוג שאני מכיר שקיבלו "הטבה" מהמדינה למשכנתא צמודת מדד בשנות ה80 לפני ההיפר-אינפלציה, או רוכשי נדל"ן בארה"ב ב2008),
ויש גם את אלו שקשה להם לישון בלילה כשהם יודעים שיש להם חוב ענק לבנק.

בנוסף, לטעמי מדברים יותר מדי על המינוף והמיסוי (שהם בסופו של דבר רק גורמים נוספים לתשואה בפועל),
ושוכחים נושאים אחרים שאינם נמדדים בכסף:
1. השקעה במינימום זמן.
השקעה בנדל"ן דורשת המון זמן והתעסקות (חיפוש דירה, השגת משכנתא טובה, עו"ד, שמאי, ביטוח, שיפוץ, השכרה ועוד ועוד).
לעומת זאת השקעה בשוק ההון דורשת כמה קליקים על העכבר.

2. ריכוזיות.
השקעה של כמה מיליונים בנכס אחד ספציפי במיקום מאוד ספציפי היא די מפחידה (למי שזה מהווה אחוז ניכר מההון שלו).
מכיר למשל זוג שקנה דירה ברחוב שאחרי כמה שנים הוחלט לבנות שם מגדלים. עברו עליהם שנים סיוטיות מבחינת רעש ותחבורה. גם לעבור דירה ולהשכיר את הקודמת לא היה אפשר - מי ישכור דירה 20 מטר ליד אתר בניה של מגדל רב קומות?
זוג אחר גר ליד מקום שבו הוחלט לסלול כביש עירוני מהיר, וגם שם הייתה את אותה בעיה.
אלו כמובן רק דוגמאות על קצה המזלג, ויש עוד סיכונים רבים בנכס ספציפי כזה.
אין תחליף לפיזור של שוק ההון על פני מגוון רב של מדינות, סקטורים וחברות.

 

[האזרח הקטן]

מכיר למשל זוג שקנה דירה ברחוב שאחרי כמה שנים הוחלט לבנות שם מגדלים. עברו עליהם שנים סיוטיות מבחינת רעש ותחבורה. גם לעבור דירה ולהשכיר את הקודמת לא היה אפשר - מי ישכור דירה 20 מטר ליד אתר בניה של מגדל רב קומות?
זוג אחר גר ליד מקום שבו הוחלט לסלול כביש עירוני מהיר, וגם שם הייתה את אותה בעיה.

החלטה על הקמת מגדלים או כביש מהיר סמוך לא מתקבלת מהיום למחר אלא עוברת גלגולים רבים בוועדות עד שהן מקבלות אישור ועד שהכלים עולים לקרקע. כשאתה קונה דירה חשוב לברר גם מה הייעוד של החלקות הסמוכות ומה הסטטוס של התכניות ולקחת זאת בחשבון.

 

[איניגו מונטויה]

החלטה על הקמת מגדלים או כביש מהיר סמוך לא מתקבלת מהיום למחר אלא עוברת גלגולים רבים בוועדות עד שהן מקבלות אישור ועד שהכלים עולים לקרקע.

מסכים לגמרי.
עם זאת, זוג בשנות ה20 שרוכש דירה לא מסוגל לחזות מה יהיה ברחוב הספציפי הזה בעוד 30 שנה...

עריכה: כמובן שאפשר לתכנן מעבר ברגע הראשון שתוכנית מתאר עירונית כלשהי צצה באיזור הרלוונטי,
אבל בגלל עומס החיים אדם סביר לא זוכר לבדוק כל תקופה את המסמכים בעירייה שנוגעים לדירה שהוא רכש לפני שנים.
ואחרי שההחלטה כבר פורסמה - קשה הרבה יותר למכור את הדירה (גם הקונים מודעים לבנייה המתוכננת).

 

[איש(3718)]

זאת בשל המינוף או המוכנות של הבנק לשאת בעד 75% מערך הבית,

מינוף הוא חרב פיפיות, הוא אמנם מגדיל הסיכוי, אך גם את הסיכון.

ב 10+ שנים אחרונות נשכח לחלוטין נושא הסיכון, אך עדיין הוא קיים, והוא לא מתומחר בחישובי התשואה שלך.

 

[גרהם]

קודם כל חשוב לציין שמינוף גבוה כמו זה שיש בנדל"ן הוא לא בהכרח תופעה חיובית.
יש את אלו שמפסידים ונכנסים לחובות (למשל זוג שאני מכיר שקיבלו "הטבה" מהמדינה למשכנתא צמודת מדד בשנות ה80 לפני ההיפר-אינפלציה, או רוכשי נדל"ן בארה"ב ב2008),
ויש גם את אלו שקשה להם לישון בלילה כשהם יודעים שיש להם חוב ענק לבנק.

בנוסף, לטעמי מדברים יותר מדי על המינוף והמיסוי (שהם בסופו של דבר רק גורמים נוספים לתשואה בפועל),
ושוכחים נושאים אחרים שאינם נמדדים בכסף:
1. השקעה במינימום זמן.
השקעה בנדל"ן דורשת המון זמן והתעסקות (חיפוש דירה, השגת משכנתא טובה, עו"ד, שמאי, ביטוח, שיפוץ, השכרה ועוד ועוד).
לעומת זאת השקעה בשוק ההון דורשת כמה קליקים על העכבר.

2. ריכוזיות.
השקעה של כמה מיליונים בנכס אחד ספציפי במיקום מאוד ספציפי היא די מפחידה (למי שזה מהווה אחוז ניכר מההון שלו).
מכיר למשל זוג שקנה דירה ברחוב שאחרי כמה שנים הוחלט לבנות שם מגדלים. עברו עליהם שנים סיוטיות מבחינת רעש ותחבורה. גם לעבור דירה ולהשכיר את הקודמת לא היה אפשר - מי ישכור דירה 20 מטר ליד אתר בניה של מגדל רב קומות?
זוג אחר גר ליד מקום שבו הוחלט לסלול כביש עירוני מהיר, וגם שם הייתה את אותה בעיה.
אלו כמובן רק דוגמאות על קצה המזלג, ויש עוד סיכונים רבים בנכס ספציפי כזה.
אין תחליף לפיזור של שוק ההון על פני מגוון רב של מדינות, סקטורים וחברות.

3. שוק ההון הןא גן עדן למופנמים. לעיתים רחוקות מדברים עם נציג שרות לקוחות וזהו.
בנדל"ן צריך לנהל משא ומתן כל הזמן - עם מוכרים, שוכרים, בנקים בעלי מקצוע וכו'. מופנמים ישנאו את זה והדבר גם יפגע להם התשואה.
מנגד, מי שאוהב וטוב בזה יעבור לשלב הבא והמכניס יותר בנדל"ן שהוא משחק קבוצתי לגמרי - קניה, השבחה ומכירה. תחום מאד ריווחי בשנים האחרונות. לא ממש פסיבי.

 

[KFC Uerdingen 05]

לא ממש פסיבי.

בדיוק. זאת לטעמי השורה התחתונה.
נדל"ן הוא השקעה אקטיבית וככזאת לא רעה (עם כל הסיכונים) , גם בגלל הסיבות שפורטו כאן.

השקעה פסיבית בשוק ההון היא לא בהכרח ההשקעה שמביאה את הרווח הכי גבוהה, אבל היא עדיין בלתי מנוצחת ביחס הזמן/תועלת.

 

[האסקי]

3. שוק ההון הןא גן עדן למופנמים. לעיתים רחוקות מדברים עם נציג שרות לקוחות וזהו.
בנדל"ן צריך לנהל משא ומתן כל הזמן - עם מוכרים, שוכרים, בנקים בעלי מקצוע וכו'. מופנמים ישנאו את זה והדבר גם יפגע להם התשואה.
מנגד, מי שאוהב וטוב בזה יעבור לשלב הבא והמכניס יותר בנדל"ן שהוא משחק קבוצתי לגמרי - קניה, השבחה ומכירה. תחום מאד ריווחי בשנים האחרונות. לא ממש פסיבי.

השקעות זה דבר אינדיבידואלי ביותר. כל אחד מחפש דברים אחרים ורוצה דברים אחרים. יש כאלו שנרתעים מהשקעה שהם לא יכולים למשש (כמו בשוק ההון) ויש כאלו שפרויקט לא גדול של קניה שכרוך בכמה משאים ומתנים מלחיץ אותם. אינני מתיימר להגיד שיש פתרון אחד שנכון לכולם אלא רק להצביע על נתונים אשר יוצרים הזדמנות משמעותית בסיטואציה המיסויית והמימונית בישראל של היום.

אני בחרתי להשקיע בצורה של השקעה משולבת בנדל"ן - כך שהבית שנקנה נועד ראשית למגורים שלי ושל המשפחה - מה שגורם למשא ומתן של הרכישה להיות חד פעמי (מובן שייתכן שאבחר לעבור בית בעתיד אבל זה יכול להיות גם בעתיד רחוק אם בכלל) ולחלק התשואתי של הנכס להתממש דרך השכרה מסחרית בדמות צימרים בנוסף לגג סולרי.
בגלל התשואה הצפויה ובגלל שהמשכנתא מחליפה עבורנו תשלום דמי שכירות- אין לי כל עניין עם הנכס ירד או יעלה בערכו בטווח הבינוני משום שהוא מספר לי דיור והכנסה שאינה תלויה בעליית הערך- וכך אני יכול לישון מאוד בשקט גם בהינתן הריכוזיות הגבוהה שנוצרה (כ50% מההון שיושב בנכס אחד).

הנקודה היא שיש אפשרות טובה שקשה להתעלם ממנה בנכס ראשון בישראל.
ולדעתי ההתייחסות בבלוג של הסולידית, אותו אני מעריך מאוד מאוד, לוקה בחסר בכך שהכיוון הזה מקבל דיסלגיטימציה מסיבות אשר בעיניי חוטאות לעיקר.
מדדים פאסיביים הם פתרון מצוין לחלק מהאנשים,
נדל"ן הוא פתרון מצוין לחלק אחר של האנשים,
והשילוב בין השניים ביחד עם אפיקים אחרים הוא לדעתי הטוב של כל העולמות.

במשך שנים לא ראיתי את הבשורה הגדולה של הנדל"ן ואחת הסיבות שעשיתי את הסרטון (וסרטונים אחרים) הוא כדי לגרום לחלק מהאנשים את הסיבות שאני גיליתי רק בעקבות תהליך ארוך.

תודה רבה לכולם על התגובות

 

[האסקי]

מסכים לחלוטין, רק שהמינוח שלך לא נכון, התשואה מאד רלוונטית, היא פשוט גבוהה הרבה יותר בנטו בנדל"ן מאשר כל מקום אחר, בהנחת דירה יחידה.

כמובן שאתה צודק.
הקצנתי מעט את הנקודה בשביל להבהיר עד כמה האלמנטים הנוספים האלו משמעותיים בבחינת ההשקעה.
בהינתן תשואה דיי דומה הנובעת משילוב עליית ערך ותשואת שכירות, ההפרש שנוצר בין שתי ההשקעות הוא דרמתי מאוד מאוד

 

[הסקרן הגדול]

סרטון מאוד מעניין
אבל אנשים טוענים שנדלן זה לא פסיבי אבל אם זאת דירה שלך למגורים אז לאחר שבנית את הבית זה אפילו יותר פסיבי משוק ההון, אין לך התעסקות עם שכורים או כל דבר כזה או אחר, זה נראה כאילו לפי מה שנאמר בסרטון נדל"ן אכן מנצח בפער די גדול את שוק ההון בניגוד לדעה הרווחת פה בפורום ובפרט גם מה שחשבתי עד עכשיו...

 

[גרהם]

סרטון מאוד מעניין
אבל אנשים טוענים שנדלן זה לא פסיבי אבל אם זאת דירה שלך למגורים אז לאחר שבנית את הבית זה אפילו יותר פסיבי משוק ההון, אין לך התעסקות עם שכורים או כל דבר כזה או אחר, זה נראה כאילו לפי מה שנאמר בסרטון נדל"ן אכן מנצח בפער די גדול את שוק ההון בניגוד לדעה הרווחת פה בפורום ובפרט גם מה שחשבתי עד עכשיו...

נכון שלמגורים בדירה בבעלות יתרונות, אבל זו לא בדיוק השקעה, אלא צריכה. לא תמיד הדירה שהכי כדאית להשקעה היא הדירה האידאלית למגורים.

 

[yik - financial planner]

זה אולי מצחיק באמת אבל מנסיוני הרוב לא יודע, כולל "אנשי מקצוע".

מה הדרך הנכונה לחשב תשואה בנדלן על נכס בתלות המינוף?

בסרטון הבחור אומר שבהנחת תשואה זהה בין נדלן ושוק ההון אז בנדלן אתה עושה בנטו פי 5 על הכסף שלך בגלל המינוף?(אם הבנתי נכון,כאשר ההון העצמי הוא 25% והמשכנתא היא 75%). אבל צריך להתחשב גם בעלות של המינוף, אתה משלם ריבית וזה אמור להוריד לך מהתשואה נטו, לא?

אשמח להסבר.
תודה

 

[האזרח הקטן]

מה הדרך הנכונה לחשב תשואה בנדלן על נכס בתלות המינוף?

בסרטון הבחור אומר שבהנחת תשואה זהה בין נדלן ושוק ההון אז בנדלן אתה עושה בנטו פי 5 על הכסף שלך בגלל המינוף?(אם הבנתי נכון,כאשר ההון העצמי הוא 25% והמשכנתא היא 75%). אבל צריך להתחשב גם בעלות של המינוף, אתה משלם ריבית וזה אמור להוריד לך מהתשואה נטו, לא?

אשמח להסבר.
תודה

את התשואה הנכונה אתה יודע כאשר אתה מוכר את הנכס.
הון עצמי פלוס הוצאות שהיו לך (מסים / שיפוץ / משכנתא / עורך דין וכו'), ומנגד כל ההכנסות שהיו לך (עלות מכירה, הכנסות משכר דירה). היחס בינהם מביא לך את התשואה (וכדי לדייק אותה צריך גם לפרוס את הכל לחודשים כדי להבין את התזרים שהיה).

 

[אורי ג.]

מה הדרך הנכונה לחשב תשואה בנדלן על נכס בתלות המינוף?

כמו כל השקעה, תשואה של הנכס ותשואה על ההון העצמי.

בסרטון הבחור אומר שבהנחת תשואה זהה בין נדלן ושוק ההון אז בנדלן אתה עושה בנטו פי 5 על הכסף שלך בגלל המינוף?(אם הבנתי נכון,כאשר ההון העצמי הוא 25% והמשכנתא היא 75%). אבל צריך להתחשב גם בעלות של המינוף, אתה משלם ריבית וזה אמור להוריד לך מהתשואה נטו, לא?

אין לי מושג מה הבחור בסרטון אומר (ולדבריך הוא גם טועה).
כמובן שצריך להתחשב במינוף, מינוף מוריד לך את התשואה מהנכס אבל מעלה לך את התשואה על ההון העצמי, בהנחה ועלות ההון נמוכה מהתשואת הנכס.

 

[אליהו]

בסרטון הבחור אומר שבהנחת תשואה זהה בין נדלן ושוק ההון אז בנדלן אתה עושה בנטו פי 5 על הכסף שלך בגלל המינוף?(אם הבנתי נכון,כאשר ההון העצמי הוא 25% והמשכנתא היא 75%). אבל צריך להתחשב גם בעלות של המינוף, אתה משלם ריבית וזה אמור להוריד לך מהתשואה נטו, לא?

ברור שצריך לחשב עלות מינוף, אבל לדעתי הטעות שלו היא בסיסית כי הוא שוכח שהמינוף הזה הוא רק לשנה הראשונה, הרי אם הדירה עלתה מיליון ועלתה ב50 אלף שח שזה 5 אחוז, פלוס ששילמת שנה משכנתא שזה אומר עוד 2.5 אחוז זה אומר שהמינוף הוא כבר ממש לא 75 אחוז... ומהר מאוד המינוף יורד ויורד.... וההנחות תשואה של 5 אחוז על דירה ממוצעת זה הנחה שמובנית על התשואות של 13 שנה האחרונות, זה ממש לא מקצועי, כי הממוצע בטווח הארוך הוא הרבה פחות מזה, ובכל מקרה אם הוא מתעקש ללכת לפי השנים האחרונות אז הוא צריך גם בסנופי ללכת רק על השנים האחרונות....

 

[guesto]

מה הדרך הנכונה לחשב תשואה בנדלן על נכס בתלות המינוף?

מחשבים את התשואה הפנימית של התזרים. בהתחלה רושמים במינוס הון עצמי (ועלויות נלוות לעסקה, כל מה שיצא לך מהכיס), כל שנה מקבלים בפלוס שכירות ובמינוס תשלומי משכנתה והוצאות כמו תחזוקה (אם רוצים להיות יותר מדויקים אז כל חודש), ולבסוף מקבלים את ערך הדירה בסיום. יש תגובה מפורטת יותר כאן.


אגב, עשיתי חישוב מהיר (ולא לחלוטין מדויק), יצא לי שעל רכישת דירה עם 75% משכנתה בריבית 2.25% למשך 20 שנים, ובהנחת תשואת שכירות של 3% בשנה וקצב גדילה (גם ערך וגם שכירות) של 3.5% בשנה, התשואה השנתית יוצאת בערך 9%. לא יודע עד כמה הפרמטרים ריאליים, סתם הכנסתי מספרים שנראים לי סבירים.
החישוב לא כולל הוצאות נלוות לרכישת הדירה, תחזוקת הדירה, לוותר לשוכרים על העלאת שכ"ד כי הם נחמדים וכו'. כמובן שגם לא כולל מיסים.
סה"כ תשואה לא מאוד מרשימה לדעתי בהתחשב באופטימיות של החישוב ועומק המינוף, בנוסף חשוב לציין שהתזרים ב-13 השנים הראשונות הינו שלילי, כמו כן ישנו סיכון עליית ריבית וסיכונים של שוכרים בעייתיים או בעיות במציאת שוכרים.

יכול להיות שמשקיעי נדל"ן מקצועיים יותר מוצאים דרכים לשמור על יחס מינוף גבוה במקום לתת לו לדעוך.

 

[רוני]

המון מדברים על השוואה בין התשואות של שוק ההון לאלו של הנדל"ן.

היי
לדעתי מדובר בשני מוצרים שונים.

הגיע הזמן לשנות את השיח מנושא השוואת תשואה הרי זה מושפע מרמת הסיכון, ולהתמקד ביעד של הכנסה פסיבית חודשית.

אם היעד של בני זוג היא הכנסה של 25K לחודש נטו אחרי מיסים,
הם צרכים לחשוב באיזה דרך לבחור כדי להגיע ליעד וכיצד אסטרטגיה זו תגדר אותם בעת הפרישה מפני הגידול בעלויות הדיור והמחיה,
בדיוק כמו שאנחנו רואים בתקופה זו של עליית מחירים מואצת עם גידול בתוחלת החיים,
כמובן שההחלטה צריכה להביא בחשבון את המאפיינים שלהם.