נדל"ן מול מניות - מה עדיף?

[Ron B]

נניח ואני מסכימה עם המסקנה, איך אני מיישמת אותה?
אם אני אקנה דירה אחת בודדת במיקום ספציפי בארה"ב, מי ערב לי שהיא תניב את התשואה הממוצעת של השכירות ועליית הנכס בארה"ב?
איך אני ממצעת את כל ארה"ב בדירה אחת? ומשקיעה מחדש את הסכומים שנכנסים ?
האפשרות הריאלית היחידה היא קרן ריט, אז אפשר לערוך את ההשוואה מחדש.

קרן ריט זה עולם אחר. זאת חברה שמשקיעה בשבילך. לא זאת ההשוואה המדוברת.
אף אחד לא ערב שהדירה הבודדת תניב את התשואה הממוצעת. אבל אז במקרה כזה, צריך לשאול מה השונות בין תשואות של בתים באזורים שונים לאורך זמן רב. אם התשובה שדירה בתל אביב ב-30 שנה האחרונות נתנה תשואה 9% בשנה (כולל שכר דירה) ודירה בחיפה נתנה 7%- אז יש פה בעייה.
אבל זה לא המצב (לדעתי). השונות באזורים עירוניים מרכזיים היא לא מאד גדולה. לכן, אפשר לקנות דירה אחת באזור מסויים ולהניח שהתשואה תהיה באזור הממוצע.

שוב - אצלי העסק הזה נופל בגלל ההתעסקות. אני מעדיף לשלם בשונות גבוהה מאשר בלרדוף אחרי מתווכחים ועו"ד, אבל זאת בהחלט שאלה ראוייה.

 

[adamshalev]

כן? באמת? נשמע לי מוגזם. מאיפה ההערכה הזאת? באמת אשמח לדעת.

אתן לך דוגמא לנכס (בית קרקע בפרברים):
100,000$ עלות רכישה
1050$ שכירות חודשית, 12,600$ שנתית.
תשואה ברוטו 12.6%

עלויות שנתיות ממוצעות-משוערכות:
נכס שעומד ריק חודשיים פעם בשנתיים, 1050$ שכ״ד שלא התקבל.
חשבונות שבעל הבית משלם בזמן שהכנס ריק חודשיים, כ-250$, אצלי זה היה בעיקר גינון חודשי וחשבון מים שלא נפרע.
דמי מציאת שוכר (נניח שפעם בשנתיים, חודש שכירות, תלוי בחברת ניהול) 525$.
חידוש חוזה עם השוכר (תלוי בחברת ניהול) 200$.
תחזוקה שוטפת (ברז, נזילה, תא דואר, ידיות, ארונות וכד׳) 600$.
תיקונים גדולים (גג, מזגן, ריהוט) 800$.
מסי מחוז (מקביל לארנונה) 1400$.
ביטוח מבנה וצד ג׳ 620$.
חברת ניהול 1000$.
עלויות LLC כ- 400$.
סה״כ עלויות שנתיות ממוצע-משוערך: 6845$
יחס עלויות מתוך הברוטו: 54.3%

תשואה לפני מס: 5.7%
תשואה אחרי מס: 4.9% (חישוב המס לא טריוויאלי, מבוסס על מחשבון שתואם את התנאים האישיים שלי)

כל נכס יהיה לו מבנה הוצאות קצת שונה, אבל זה בכלל לא חריג שתראה כ-50% בהוצאות, ההיפך - בארה״ב זה הנורמה, בטח אם אתה משקיע בשלט רחוק. אם אתה גר קרוב ועושה הכל לבד, אתה יכול לקצץ המון מהעלויות, אחוז דו-ספרתי מהן, אבל זה כבר לא פאסיבי אפילו לנכס אחד, בטח ובטח שלא לסל נכסים.

 

[amit]

אבל צריך להשוות איכשהו.

מספרים הם לא בסיס נכון להשוואה כזו.
היתרונות של תחום אחד הם החסרונות של התחום השני ולהפך.
אלו 2 סוגי השקעות שונים שמתאימים למשקיעים שונים.

מה תעזור לך תשואה בנדלן אם אתה לא מעוניין לפגוש שוכרים ולטפל בהם.
מה תעזור לך תשואה במניות אם במשבר הראשון תילחץ ותמכור את התיק?

 

[רוני]

לא הנחתי פה משכנתא, כי לא רציתי להכנס לחישובי מינוף

המהות של השקעות נדל"ן זה הנוחות והחשיבות של שימוש במשכנתאות.

אני עוסק בתחום הנדל"ן, אני יכול להעיד שניתן ליצור הון משמעותי, והכנסות חודשיות בהתאם.
צרפתי כאן כתבה שפורסמה לאחרונה על זוג משקיעי נדל"ן באנגליה.

https://www.theguardian.com/money/2...drheYJMYq2RiImUIdQlJ342PYd0HUm0ZySMb7evG_ZqTU

 

[Ron B]

אתן לך דוגמא לנכס (בית קרקע בפרברים):

מעניין מאד. לא הייתי מודע לכל המספרים האלו. תודה.

 

[נעם בלה בלה]

אתן לך דוגמא לנכס (בית קרקע בפרברים):
100,000$ עלות רכישה
1050$ שכירות חודשית, 12,600$ שנתית.
תשואה ברוטו 12.6%

עלויות שנתיות ממוצעות-משוערכות:
נכס שעומד ריק חודשיים פעם בשנתיים, 1050$ שכ״ד שלא התקבל.
חשבונות שבעל הבית משלם בזמן שהכנס ריק חודשיים, כ-250$, אצלי זה היה בעיקר גינון חודשי וחשבון מים שלא נפרע.
דמי מציאת שוכר (נניח שפעם בשנתיים, חודש שכירות, תלוי בחברת ניהול) 525$.
חידוש חוזה עם השוכר (תלוי בחברת ניהול) 200$.
תחזוקה שוטפת (ברז, נזילה, תא דואר, ידיות, ארונות וכד׳) 600$.
תיקונים גדולים (גג, מזגן, ריהוט) 800$.
מסי מחוז (מקביל לארנונה) 1400$.
ביטוח מבנה וצד ג׳ 620$.
חברת ניהול 1000$.
עלויות LLC כ- 400$.
סה״כ עלויות שנתיות ממוצע-משוערך: 6845$
יחס עלויות מתוך הברוטו: 54.3%

תשואה לפני מס: 5.7%
תשואה אחרי מס: 4.9% (חישוב המס לא טריוויאלי, מבוסס על מחשבון שתואם את התנאים האישיים שלי)

כל נכס יהיה לו מבנה הוצאות קצת שונה, אבל זה בכלל לא חריג שתראה כ-50% בהוצאות, ההיפך - בארה״ב זה הנורמה, בטח אם אתה משקיע בשלט רחוק. אם אתה גר קרוב ועושה הכל לבד, אתה יכול לקצץ המון מהעלויות, אחוז דו-ספרתי מהן, אבל זה כבר לא פאסיבי אפילו לנכס אחד, בטח ובטח שלא לסל נכסים.

כל התשואה המדוברת היא משכירות ולא לוקחת בחשבון עליית ערך. זה כמו להשוות לדיווידנד שמתקבל ממניה בלי לדבר על מחיר המניה.

 

[adamshalev]

כל התשואה המדוברת היא משכירות ולא לוקחת בחשבון עליית ערך. זה כמו להשוות לדיווידנד שמתקבל ממניה בלי לדבר על מחיר המניה.

נכון. זה דברים שונים.
עבורי אישית אני מניח שערך הנכס שומר על ערכו הריאלי לאורך זמן רב, ולא מניח עליית ערך מעבר שכן ההשקעה שלי בנדלן היא לא מבוססת תזמון או פליפ.
אז התשואה שאני מצפה היא תשואת השכירות המתוארת, ונכס ששומר על ערכו הריאלי.

 

[נעם בלה בלה]

נכון. זה דברים שונים.
עבורי אישית אני מניח שערך הנכס שומר על ערכו הריאלי לאורך זמן רב, ולא מניח עליית ערך מעבר שכן ההשקעה שלי בנדלן היא לא מבוססת תזמון או פליפ.
אז התשואה שאני מצפה היא תשואת השכירות המתוארת, ונכס ששומר על ערכו הריאלי.

ריאלי במונחי דיור אולי. לישראלי שקנה נכס לפני עשר שנים בארה"ב ומכר היום יש רווח הון יפה מאוד. זה כמו להגיד שמניות שומרות על שוויין הריאלי. ביחס לאינפלציה (גם בארה"ב) נכסי נדל"ן עשו הרבה יותר מרק לשמור על הערך לאורך שנים

 

[אורי ג.]

תיקונים גדולים (גג, מזגן, ריהוט) 800$.

לא קרוב ללהיות מספיק.

 

[FIYaacov]

ביחס לאינפלציה (גם בארה"ב) נכסי נדל"ן עשו הרבה יותר מרק לשמור על הערך לאורך שנים

0.5%-1% זה הרבה יותר?

 

[נעם בלה בלה]

0.5%-1% זה הרבה יותר?

איך הגעת למספר הזה?

 

[adamshalev]

לא קרוב ללהיות מספיק.

בממוצע, ועם עוד 600 לתיקונים שוטפים. יחד 1400. לא מספיק? כמה כן?

 

[FIYaacov]

איך הגעת למספר הזה?

כאן

 

[אורי ג.]

בממוצע, ועם עוד 600 לתיקונים שוטפים. יחד 1400. לא מספיק? כמה כן?

לא קרוב.
רק גג+מערכות קירור+דוד מים רצפה כל X שנים
APPLIANCES כל X שנים
עכשיו תוסיף שיפוץ חללים רטובים ומטבח כל X שנים
צביעה קומפלט+שפכטל כל X שנים
ותראה אם 800$ יספיק לך.
הכלל אצבע זה סביב 1,500$ וזה על הצד הנמוך אפילו.
פה יש לך דוגמא, הם קצת הגזימו אבל העיקרון דומה:
https://www.biggerpockets.com/renewsblog/wp-content/uploads/2015/03/CapEx_Aricle_TABLE_1.png

 

[doc29]

הכלל אצבע זה סביב 1,500$ וזה על הצד הנמוך אפילו.

בהחלט על הצד הנמוך.

 

[רוני]

בממוצע, ועם עוד 600 לתיקונים שוטפים. יחד 1400. לא מספיק? כמה כן?

אני לא אוהב כללי אצבע, החישוב שונה מנכס לנכס, תלוי במצב הפיזי, בסוג הבניה, באטרקטיביות להשכרה ובקהל היעד של השוכרים.

בסוג הנכסים שהמשקיעים בישראל רוכשים, כדי לקבל הכנסה נטו ממוצעת לאורך זמן, יש להפחית 40% מההכנסות ברוטו כדי לקבל את התשואה נטו מהשכירות.

 

[Ron B]

ובכל זאת: מה לדעתכם ההסבר שסטיית התקן של נדל״ן משמעותית נמוכה משל מניות. זאת נראית תופעה מאד מוזרה שאף פעם באמת לא הצלחתי למצוא לה הסבר.

 

[מוריארטי]

ובכל זאת: מה לדעתכם ההסבר שסטיית התקן של נדל״ן משמעותית נמוכה משל מניות. זאת נראית תופעה מאד מוזרה שאף פעם באמת לא הצלחתי למצוא לה הסבר.

כי אתה לא מקבל הצעת מחיר על הבית שלך בצורה רציפה חמישה ימים בשבוע. כל דבר שתמדוד באופן יותר תדיר יראה יותר תנודתי כי זה מגדיל את הרגישות לרעש
(לא בטוח שזה נכון אבל זה נשמע לי נכון אינטואיטיבית. אם זה ממש מעניין אותך אז צריך להיכנס למתודולוגיה של איך מודדים מחיר נדל"ן, לא ראיתי שהצגת אותה כאן)
בכל אופן הגיוני שתהיה סטיית תקן קטנה יותר כי בתים לא משתנים הרבה כמו חברה

 

[nturtle]

בסוג הנכסים שהמשקיעים בישראל רוכשים, כדי לקבל הכנסה נטו ממוצעת לאורך זמן, יש להפחית 40% מההכנסות ברוטו כדי לקבל את התשואה נטו מהשכירות.

???
משכיר נכס, פעם ב3 שנים 2000 שח לדוד
500 שח בשנה ביטוח (כולל נזקי מים) פעם ב 3-5 השתתפות עצמית אינסטלציה
החלפתי אמבטיה 5000 כולל התקנה ואיטום אחרי שהאמבטיה הקודמת נרקבה.אחרי 25 שנים
אז ממש לא קרוב ל 40% מהשכירות.

 

[FIYaacov]

???
משכיר נכס, פעם ב3 שנים 2000 שח לדוד
500 שח בשנה ביטוח (כולל נזקי מים) פעם ב 3-5 השתתפות עצמית אינסטלציה
החלפתי אמבטיה 5000 כולל התקנה ואיטום אחרי שהאמבטיה הקודמת נרקבה.אחרי 25 שנים
אז ממש לא קרוב ל 40% מהשכירות.

לא מתכנן להחליף לעולם צנרת?