נדלן ביוון

[ציון]

ניראה כי יוון מתחילה לצאת מהבור אליו ניכנסה והנדלן שם שינה מגמה בתקופה האחרונה והפך ליעד בו יש סיכוי לרווח הון + תשואה שנתית די יפה.
אשמח לשמוע מהחבר'ה בפורום לגביי אזורים עם אוכלוסיה טובה וחוויות אישיות.

 

[FIYaacov]

אשמח לשמוע מהחבר'ה בפורום לגביי אזורים עם אוכלוסיה טובה

זה לא גורף... אבל לרוב ניתן להשיג תשואות גבוהות יותר באזורים בעלי אוכלוסיות מפוקפקות יותר.
בטוח של- @סנופי יש מה לומר בנושא.

 

[כימאי]

ניראה כי

נראה למי, ועל סמך מה?

תשואה שנתית די יפה.

דבר במספרים, אבל רק אם יש לך סימוכין.

 

[הנועזת]

לפני שבוחנים את ההשקעה ביוון, השאלה היא מי איש הקשר שלך ומה אתה יודע עליו.
אמון במי שמנהל לך את הנכס, גוזר כמעט הכל.
אישית, מכירה אנשים רציניים שעזבו את דרום תל אביב, לטובת השקעות באתונה, בגלל הקשחת מדיניות המס בארץ ובגלל עליות המחירים.
ידוע לי שמבחינה מיסויית, יש יתרונות ביוון באופן ספציפי. בנוסף דרך גורמים שלישיים הבנתי שמדובר במחירים נמוכים, ותשואות של כ 8%.
אישית, בגלל סוגיית השליטה, משקיעה רק בארץ.

 

[ציון]

דבר במספרים, אבל רק אם יש לך סימוכין.

אחד הניתוחים שקראתי ואהבתי.
לאחר ירידות של עד 40% בשוק היווני ניראה שהמגמה משתנית.
http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Greece

 

[ציון]

השאלה היא מי איש הקשר שלך ומה אתה יודע עליו

איך מוצאים אחד טוב?

 

[רוני]

ניראה כי יוון מתחילה לצאת מהבור אליו ניכנסה והנדלן שם שינה מגמה בתקופה האחרונה והפך ליעד בו יש סיכוי לרווח הון + תשואה שנתית די יפה.
אשמח לשמוע מהחבר'ה בפורום לגביי אזורים עם אוכלוסיה טובה וחוויות אישיות.

שלום ציון

מגמת שוק הנדל"ן ביוון אטרקטיבית, אך זה לא מספיק כדי לקבל החלטה להשקיע, המצב הכלכלי די שברירי, תלויים עדיין בתמיכה של השוק האירופי, בעוד שנתיים אנגליה פורשת מהשוק, מצב שיכביד את הנטל התקציבי של האיחוד על גרמניה וצרפת, אף אחד לא יכול להבטיח את המשך התמיכה של האיחוד ביוון, בעיקר כשמפלגות הימין מתחזקות בכל רחבי היבשת.

כאשר אתה משקיע בחו"ל, חשוב להתמקד באזורים בהם יש היצע גדול של חברות ניהול רציניות (מומלץ בשפה האנגלית), והגדרה ברורה של מערכת היחסים בין שוכר למשכיר...
אני לא בטוח שביוון זה קיים, במידה ולא תהיה מרוצה מחברת הניהול, יתכן ולא יהיו לך מספיק אופציות להחלפה.

לגבי התשואות משכירות מדובר בתשואות לא אטרקטיביות, גם אם יציעו לך דירות זולות להשקעה לטווח קצר לתיירים/סטודנטים, התשואות עדיין לא גבוהות בגלל היצע נכסים שהולך וגדל בשוק זה, משום עלות השקעה נמוכה, זה יכול לנוע החל מ 30,000 יורו ועד 70,000 יורו, אחוזי תפוסה נמוכים 50% (בתיירות) למרות מיקום תיירותי.

כאשר אתה בודק השקעה בחו"ל, אחד הדברים החשובים זה נושא המיסוי, ביוון המס על הכנסה משכירות הוא 15% עד 45% פרוגרסיבי, לאחר מכן תשלם לפחות 10% מס בישראל (מדובר על רכישה במזומן).

רוב אלו המשווקים דירות ביוון, רכשו בעצמם לפני שנה נכס אחד או יותר, וכעת הפכו את זה לעסק, מלווים משקיעים מישראל, הם אינם מבינים או מנוסים בנושא המיסוי, הם עדיין לא חטפו בלתמים כדי לדעת לחשב תשואה שמרנית משכירות.

מההכנסה ברוטו תצטרך להפחית עלויות ניהול (סביר להניח 10%), ביטוח נכס, עלויות הכנת דו"ח שנתי לרשויות המס ביוון ובארץ, להפחית הכנסה עקב נכס ריק בין שוכר לשוכר, עלויות אחזקה ותיקונים של הנכס, לאחר ניכוי הוצאות אלו, תשלם לפחות 15% מס הכנסה ביוון, לפני תשלום מס בישראל.
בצד החיובי, ניתן לצפות לעליית ערך הנכסים מרמת המחירים כיום (בעיקר בזכות רכישות של הזרים בשלב זה), וכאשר יחזרו להעניק בעתיד משכנתאות (הבנתי שכעת זה עדיין בעייתי), לגבי עליית השכירות, זה די תלוי ביכולת הצמיחה של הכלכלה ביוון ובעליית השכר בעתיד.

בכל שוק נדל"ן שאתה משקיע, תצטרך להחליט האם התשואה נטו משכירות ומעליית הערך מצדיקים את רמת הסיכון שבהשקעה.

במידה ויציגו לך נתונים ורודים תברח, תפעל רק עם אלו שיגלו שקיפות, ובנוסף ליתרונות של ההשקעה, יציגו בפניך את החסרונות והסיכונים, אנשי מקצוע אלו מציגים אמינות ומקצועיות.

אני מצרף פה לינק לאתר נדל"ן בין לאומי, תוכל לקבל קצת מושג על התשואות ברוטו באתונה (סביר להניח שבדירות קטנות התשואה תהיה מעט יותר גבוהה), על המיסוי......

http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Greece/Rental-Yields

 

[ציון]

תודה על המידע רוני.
אתחיל לקרוא וללמוד לעומק את הנושא
ניראה שיש הרבה לדעת לפני שמתחילים להשקיע בנדלן בחו"ל.

 

[רוני]

תודה על המידע רוני.
אתחיל לקרוא וללמוד לעומק את הנושא
ניראה שיש הרבה לדעת לפני שמתחילים להשקיע בנדלן בחו"ל.

בהחלט מומלץ, וזה רלוונטי גם לגבי אלו החושבים להשקיע בישראל.

 

[adamshalev]

ציון אתה מוזמן לפנות אליי אשמח לסייע לך לכל שאלה שתרצה על נדלן ביוון

נא לתת גילוי נאות לגבי העסק שלך.

 

[קמצן מורשה]

היי,
אני התחלתי להתעניין גם בנושא ושוקל ברצינות השקעה ביוון.
אשמח אם מישהו שמתמצא יוכל להפנות אותי למקורות מידע רלוונטים מהם ניתן להעמיק בנושא.
תודה.

 

[Shlomi Z]

בהחלט מומלץ,

האם תרחיש קיצוני של חוסר איזון כלכלי במדינה [לא משהו שלא קרה שמה]
ולפיכך סגירת מימוש רווחי הון או מכירת נכסים למען בריחת הון מהמדינה הוא משהו שמצוץ מן האצבע ?

 

[רוני]

האם תרחיש קיצוני של חוסר איזון כלכלי במדינה [לא משהו שלא קרה שמה]
ולפיכך סגירת מימוש רווחי הון או מכירת נכסים למען בריחת הון מהמדינה הוא משהו שמצוץ מן האצבע ?

אפשר לחשוב על תרחישים שונים, קשה לנחש איזה תרחיש קיצוני יתממש , אך בהחלט מדובר ברמת סיכון גבוהה יותר.

 

[Benjamin W]

@רוני
אמור נא, מה דעתך על קפריסין?

 

[רוני]

@רוני
אמור נא, מה דעתך על קפריסין?

לא יצא לי לנתח שוק זה עדיין, למיטב הבנתי, רוב המשקיעים הזרים מתמקדים בנכסים לטווח קצר לתיירות, אני לא יודע מה אחוזי התפוסה בהם כיום, אך מאחר ומשקיעים נכנסים לשוק זה, ומדובר בסף השקעה נמוך, תיתכן הצפה של נכסים בנישת השקעה זו, דבר שישפיע בפועל על שורת הרווח.