בעוד שנה כאשר אשתחרר מהצבא אהיה בגיל 21.
ההון העצמי שלי יהיה כ-100k.כרגע 30k מושקעים בשוק ההון לטווח הארוך מה שישאיר אותי עם 70k של כסף נזיל שאוכל להשתמש בו.
לאחר כמה חודשים של עליות בשוק ההון הגעתי למסקנה שגם אם "אפול" על התקופה הכי טובה בטווח הארוך במניות, זה לא יקדם אותי כמעט מכיוון שאני מתחיל מכלום.כלומר גם תשואה גבוהה על הון נמוך כמו שלי לא ממש תעזור לי. (לדוגמא תשואה של 10% על 30K בשנה זה 3000 ש"ח.זה יוצא 250 ש"ח לחודש וזה עוד גם החישוב ללא מיסוי רווחי הון.)
לכן הגעתי למסקנה שאני חייב מינוף,וכשחקרתי את העניין הבנתי שמינוף בשוק ההון זה בעייתי (צריך להוסיף סכום כסף כל פעם שיש ירידה מעל אחוז מסויים ובנוסף אני משקיע לטווח הארוך והריבית על ההלוואה "תאכל" לי את הרווחים).
מה שהוביל אותי לרעיון של השקעה בדירה.התחלתי להבין שמחירי הדירות רק עולים ולכל אין לי טעם לחכות אלא להשקיע בדירה ברגע שאני משתחרר מהצבא.כאשר אני לוקח 75% משכנתא ומשלים את החלק של ההון העצמי שאני צריך לשים עם הלוואה מהבנק לכל מטרה.
(לא מעוניין להשקיע בנדלן בחו"ל מכיוון שאני רק מתחיל).
האסטרטגיה שלי היא שדמי השכירות החודשיים יכסו את ההחזר החודשי של המשכנתא+ההחזר השנתי על ההלוואה המשלימה מהבנק לכל מטרה.כלומר אני מעוניין בהשקעה בנדלן מניב.( לא מעוניין בנדלן מסחרי לאור רמת הסיכון הגבוהה).
מתזרים המזומנים שייכנס אלי כל חודש (גם משכר דירה וגם ממשכורת עבודה עתידית) אני אשקיע בעוד דירה על פי אותו עיקרון וכך האלה.
לאור אסטרטגיה זאת אני מאמין שרוב תמהיל המשכנתא שלי צריך להיות מורכב מריבית קבועה ולא צמודה כך שלא אסתכן בזה שהריבית\מדד המחירים יעלו ואז החזר המשכנתא החודשי יעלה על דמי השכירות החודשיים כך שבכל חודש אני אפסיד כסף.
התחלתי בהשוואות:
בדקתי מחירי דירות באיזורים מסוימים ואז חישבתי במחשבון משכנתא את ההחזר החודשי שלי. (בחרתי בעיקר דירות זולות שעוד יש לי סיכוי לקנות לאור ההון העצמי הנמוך שלי).
השוואתי את שכר הדירה שמקבלים על אותה סוג דירה באותו איזור.
בכל המקרים יצא לי שהאסטרטגייה שלי פגומה- שכר הדירה לא עולה על החזר המשכנתא החודשי (וזה בלי לדבר על החזר ההלוואה המשלימה).
אני מניח שזה בגלל הריבית הגבוהה שיש היום וגם התחלתי להבין שנדלן מניב בישראל הוא לא ממש "מניב".
ובכל זאת אני לא מעוניין ללכת לתחום של עסקאות בבתים שהמניע העיקרי לעסקה הוא פוטנציאל לעלייה בערך (לאור פינוי בינוי הוספת תחנת רכבת באיזור ועוד...) , או רכישת קרקעות המיועדות להפשרה או בעצם כל תחום אחר שיש בו ספוקלציות לגבי עליית מחירים ספציפית בעתיד.
שלא תבינו אותי לא נכון:
ברור שאם כבר אשקיע בדירה מניבה אז אני אבחר באיזור שיש בו פוטנציאל לעליית מחירים נוספת בעתיד (בלי קשר למגמת עליית מחירי הדירות הכללית בארץ).
אבל זה אף פעם לא יבוא בחשבון על התשואה המניבה שאני מקבל משכר הדירה.כלומר תשואה זאת מבחינתי היא רשת ביטחון שאומרת לי:"לא משנה מה יקרה לשווי הדירה אתה מוגן מכיוון שאתה יכול להחזיק אותה כמה זמן שאתה רוצה בלי למכור ועדיין להרוויח כל חודש סכום מסויים".
אני יודע שבפועל זה לא 100% עובד ככה אבל זה לדעתי הבטחה יותר טובה מאשר הבטחת עליית מחירים ספציפית עתידית ולכן זה עומד ראשון בסדר העדיפויות שלי להשקעה בדירה.
כעת השאלות שאני שואל את עצמי הם:
האם בכלל הרעיון של להשקיע דירה בגיל 21 עם הון עצמי של 70K הוא משהו ריאלי? האם בנק יאשר בכלל משכנתא בתנאים שלי? (מוסיף פרט: בעת ההגשה לאישור לקיחת המשכנתא לא בטוח שיהיה לי עבודה קבועה מכיוון שהתכנון הוא המשך לימודים לתואר שהתחלתי כבר בזמן הצבא ולכן לא בטוח שיהיה לי מספיק זמן לשלב עבודה).
נניח והרעיון הוא ריאלי.האם עלי לשנות את האסטרטגיה שלי מכיוון שכרגע היא לא עובדת ?או שפשוט אני צריך לחכות שהריבית תרד ואז היא תעבוד?
אם הריבית תרד אני מניח שמחירי הדירות יעלו ואז הרעיון של השקעה בדירה בהון העצמי שלי לא יהיה ריאלי בשום צורה.
איפה אני יכול ללמוד כמה שיותר על תחום הנדל"ן בארץ כדי להגיע מוכן בעוד שנה כאשר ארצה להתחיל? (בדרך כלל כאשר אני רוצה ללמוד נושאים מסויימים אני מתחיל בקריאת ספרים שנכתבו על ידי סופרים אמריקאים או קורא בלוגים בארצות הברית מכיוון שכמות התוכן שם היא גבוהה ולרוב חינמית אך הפעם שהתחלתי לעשות את זה הבנתי שיש יותר מדי דברים שונים בין ישראל לארצות הברית בתחום:מבחינת חוקי מיסוי,הטבות ובעיקר הרבה דברים שעובדים לטובה בארצות הברית אך לא בארץ.כשחיפשתי תוכן למידה בעברית לא נתקלתי בערך מוסף אלא רק תוכן בסיסי של דברים שכבר ידעתי.אולי זה בגלל שחיפשתי רק תוכן חינמי)
ההון העצמי שלי יהיה כ-100k.כרגע 30k מושקעים בשוק ההון לטווח הארוך מה שישאיר אותי עם 70k של כסף נזיל שאוכל להשתמש בו.
לאחר כמה חודשים של עליות בשוק ההון הגעתי למסקנה שגם אם "אפול" על התקופה הכי טובה בטווח הארוך במניות, זה לא יקדם אותי כמעט מכיוון שאני מתחיל מכלום.כלומר גם תשואה גבוהה על הון נמוך כמו שלי לא ממש תעזור לי. (לדוגמא תשואה של 10% על 30K בשנה זה 3000 ש"ח.זה יוצא 250 ש"ח לחודש וזה עוד גם החישוב ללא מיסוי רווחי הון.)
לכן הגעתי למסקנה שאני חייב מינוף,וכשחקרתי את העניין הבנתי שמינוף בשוק ההון זה בעייתי (צריך להוסיף סכום כסף כל פעם שיש ירידה מעל אחוז מסויים ובנוסף אני משקיע לטווח הארוך והריבית על ההלוואה "תאכל" לי את הרווחים).
מה שהוביל אותי לרעיון של השקעה בדירה.התחלתי להבין שמחירי הדירות רק עולים ולכל אין לי טעם לחכות אלא להשקיע בדירה ברגע שאני משתחרר מהצבא.כאשר אני לוקח 75% משכנתא ומשלים את החלק של ההון העצמי שאני צריך לשים עם הלוואה מהבנק לכל מטרה.
(לא מעוניין להשקיע בנדלן בחו"ל מכיוון שאני רק מתחיל).
האסטרטגיה שלי היא שדמי השכירות החודשיים יכסו את ההחזר החודשי של המשכנתא+ההחזר השנתי על ההלוואה המשלימה מהבנק לכל מטרה.כלומר אני מעוניין בהשקעה בנדלן מניב.( לא מעוניין בנדלן מסחרי לאור רמת הסיכון הגבוהה).
מתזרים המזומנים שייכנס אלי כל חודש (גם משכר דירה וגם ממשכורת עבודה עתידית) אני אשקיע בעוד דירה על פי אותו עיקרון וכך האלה.
לאור אסטרטגיה זאת אני מאמין שרוב תמהיל המשכנתא שלי צריך להיות מורכב מריבית קבועה ולא צמודה כך שלא אסתכן בזה שהריבית\מדד המחירים יעלו ואז החזר המשכנתא החודשי יעלה על דמי השכירות החודשיים כך שבכל חודש אני אפסיד כסף.
התחלתי בהשוואות:
בדקתי מחירי דירות באיזורים מסוימים ואז חישבתי במחשבון משכנתא את ההחזר החודשי שלי. (בחרתי בעיקר דירות זולות שעוד יש לי סיכוי לקנות לאור ההון העצמי הנמוך שלי).
השוואתי את שכר הדירה שמקבלים על אותה סוג דירה באותו איזור.
בכל המקרים יצא לי שהאסטרטגייה שלי פגומה- שכר הדירה לא עולה על החזר המשכנתא החודשי (וזה בלי לדבר על החזר ההלוואה המשלימה).
אני מניח שזה בגלל הריבית הגבוהה שיש היום וגם התחלתי להבין שנדלן מניב בישראל הוא לא ממש "מניב".
ובכל זאת אני לא מעוניין ללכת לתחום של עסקאות בבתים שהמניע העיקרי לעסקה הוא פוטנציאל לעלייה בערך (לאור פינוי בינוי הוספת תחנת רכבת באיזור ועוד...) , או רכישת קרקעות המיועדות להפשרה או בעצם כל תחום אחר שיש בו ספוקלציות לגבי עליית מחירים ספציפית בעתיד.
שלא תבינו אותי לא נכון:
ברור שאם כבר אשקיע בדירה מניבה אז אני אבחר באיזור שיש בו פוטנציאל לעליית מחירים נוספת בעתיד (בלי קשר למגמת עליית מחירי הדירות הכללית בארץ).
אבל זה אף פעם לא יבוא בחשבון על התשואה המניבה שאני מקבל משכר הדירה.כלומר תשואה זאת מבחינתי היא רשת ביטחון שאומרת לי:"לא משנה מה יקרה לשווי הדירה אתה מוגן מכיוון שאתה יכול להחזיק אותה כמה זמן שאתה רוצה בלי למכור ועדיין להרוויח כל חודש סכום מסויים".
אני יודע שבפועל זה לא 100% עובד ככה אבל זה לדעתי הבטחה יותר טובה מאשר הבטחת עליית מחירים ספציפית עתידית ולכן זה עומד ראשון בסדר העדיפויות שלי להשקעה בדירה.
כעת השאלות שאני שואל את עצמי הם:
האם בכלל הרעיון של להשקיע דירה בגיל 21 עם הון עצמי של 70K הוא משהו ריאלי? האם בנק יאשר בכלל משכנתא בתנאים שלי? (מוסיף פרט: בעת ההגשה לאישור לקיחת המשכנתא לא בטוח שיהיה לי עבודה קבועה מכיוון שהתכנון הוא המשך לימודים לתואר שהתחלתי כבר בזמן הצבא ולכן לא בטוח שיהיה לי מספיק זמן לשלב עבודה).
נניח והרעיון הוא ריאלי.האם עלי לשנות את האסטרטגיה שלי מכיוון שכרגע היא לא עובדת ?או שפשוט אני צריך לחכות שהריבית תרד ואז היא תעבוד?
אם הריבית תרד אני מניח שמחירי הדירות יעלו ואז הרעיון של השקעה בדירה בהון העצמי שלי לא יהיה ריאלי בשום צורה.
איפה אני יכול ללמוד כמה שיותר על תחום הנדל"ן בארץ כדי להגיע מוכן בעוד שנה כאשר ארצה להתחיל? (בדרך כלל כאשר אני רוצה ללמוד נושאים מסויימים אני מתחיל בקריאת ספרים שנכתבו על ידי סופרים אמריקאים או קורא בלוגים בארצות הברית מכיוון שכמות התוכן שם היא גבוהה ולרוב חינמית אך הפעם שהתחלתי לעשות את זה הבנתי שיש יותר מדי דברים שונים בין ישראל לארצות הברית בתחום:מבחינת חוקי מיסוי,הטבות ובעיקר הרבה דברים שעובדים לטובה בארצות הברית אך לא בארץ.כשחיפשתי תוכן למידה בעברית לא נתקלתי בערך מוסף אלא רק תוכן בסיסי של דברים שכבר ידעתי.אולי זה בגלל שחיפשתי רק תוכן חינמי)
נערך לאחרונה ב:
