• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

משתף בהתלבטות רכישת דירה

  • פותח הנושא trhe
  • פורסם בתאריך

trhe

משתמש רגיל
הצטרף ב
2/3/17
הודעות
173
דירוג
141
משתף בהתלבטות:
נפלה בידי הזדמנות להיכנס לפרוייקט במחירי פרי סייל (היתר בנייה בעוד כשנה, במידה ואין היתר בנייה תוך כשנה ניתן לצאת מהעסקה ללא שום קנס)
מיקום מרכזי בירושלים, פרויקט בינוי-פינוי מגדלים, על ציר עתידי של רכבת קלה.
יזם מאוד גדול, בנה מלון יוקרה בירושלים ועוד כמה וכמה פרוייקטים. בנק גדול מלווה.
5 חדרים קומה 20 (נוף מטורף) 125 מ"ר+מרפסת 10 מ"ר+מחסן+חניה כ 4.2 מיליון (כולל הוצאות שונות).
4 חדרים קומה 29 97 מ"ר+מרפסת 10 מ"ר+מחסן+חניה כ 3.7 מיליון (כולל הוצאות שונות).
מדובר על 30-31 אלף ש"ח למטר.

יש עוד כ 40-50 דירות שונות לבחירה, כולל דירות 3 חדרים, אבל על 2 אלה שמתי עין.
כרגע כדי לשמור על המחיר נדרש חתימה רק על טופס התעניינות+פיקדון 50 אלף ש"ח. המחיר נשמר עד לחתימת חוזה (ללא מדד) שיהיה אחרי היתר בנייה. במידה ואני מתחרט ולא חותם על החוזה בסוף יש קנס של 5 אלף ש"ח.
5 חדרים נגמרו כמעט בפרוייקט (נמכרו רק לתושבי חוץ אמריקאים לטענת המשווק, עדיין לא יצאו לשיווק בארץ)
תשלום 13% בחתימה ואז לפי התקדמות בנייה (אין עדיין חוזה אבל זה פתוח למשא ומתן ברגע שנגיע לשלב החוזי). צפי של 40 חודשים מעכשיו לקבלת מפתח.

כרגע מיליון שקל הון עצמי+דירה ששווה היום 1.8 עם משכנתא של 600 אלף ש"ח.

דעות?
 
5 חדרים קומה 20 (נוף מטורף) 125 מ"ר+מרפסת 10 מ"ר+מחסן+חניה כ 4.2 מיליון (כולל הוצאות שונות
אחלה הזדמנות.
המטרה שלך למגורים או השקעה? זה משנה את הכדאיות
 
השקעה, מגורים בשכירות בשנים הקרובות
קניה עכשיו לצורך מכירה כשיהיה מוכן? יכול להיות משתלם מאוד אם כמובן הכל יתקדם כמתוכנן.
לא המלצה
חדרים נגמרו כמעט בפרוייקט (נמכרו רק לתושבי חוץ אמריקאים לטענת המשווק, עדיין לא יצאו לשיווק בארץ)
זה קיים בירושלים בשכונות עם ביקוש גבוהה מתושבי חוץ ועליית המחירים באזורים האלה גבוהה מהממוצע.
 
נערך לאחרונה ב:
קניה עכשיו לצורך מכירה כשיהיה מוכן? יכול להיות משתלם מאוד אם כמובן הכל יתקדם כמתוכנן.
לא המלצה
נכון, מכירה כשיהיה מוכן. המתנה של 18 חודש מקבלת טופס 4 בשביל פטור ממס שבח.
 
נכון, מכירה כשיהיה מוכן. המתנה של 18 חודש מקבלת טופס 4 בשביל פטור ממס שבח.
יש פה נקודות שצריך לקחת בחשבון ,
פרוקיטים של פינוי בינוי נוטים לקחת זמן ארוך ביחס לפרויקטים אחרים. ובינתיים תשלם את המדד והוא עכשיו על סטרואידים.
מה תעשה אם עוד שנה לא תהיה אישורי בניה? תבטל או תמשיך לחכות? אם בסוף הפרויקט לא יתקדם אז המזומן שלך שווה פחות.
מהצד השני זה יכול להיות עסקה מצוינת , מחירי הדירות באזורי ביקוש של תושבי חול בירושלים עולים בקצב מסחרר.
עוד נקודה לקחת בחשבון אם הדירה באזור חרדי, חלק מהחרדים לא משתמשים במעליות בשבת למרות ההכשר. אצל חרדים מודרנים ואלו הבאים מחו"ל אין את הבעיה הזאת.
 
יש פה נקודות שצריך לקחת בחשבון ,
פרוקיטים של פינוי בינוי נוטים לקחת זמן ארוך ביחס לפרויקטים אחרים. ובינתיים תשלם את המדד והוא עכשיו על סטרואידים.
מה תעשה אם עוד שנה לא תהיה אישורי בניה? תבטל או תמשיך לחכות? אם בסוף הפרויקט לא יתקדם אז המזומן שלך שווה פחות.
מהצד השני זה יכול להיות עסקה מצוינת , מחירי הדירות באזורי ביקוש של תושבי חול בירושלים עולים בקצב מסחרר.
עוד נקודה לקחת בחשבון אם הדירה באזור חרדי, חלק מהחרדים לא משתמשים במעליות בשבת למרות ההכשר. אצל חרדים מודרנים ואלו הבאים מחו"ל אין את הבעיה הזאת.
זה היתרון, שאין מדד עד שיש היתר בניה וגם המחיר נשמר. כרגע יש רק היתר חפירה. אם עוד שנה לא יהיה היתר בניה, אני יכול לצאת מהעסקה ללא שום קנס.
הדירה לא באזור חרדי
 
אין הרבה מה להוסיף על הכתבה בכלכליסט שפורסמה לפני כמה ימים. הקמה מעל תחנת רכבת תת קרקעית שעוד לא קיימת, קרקע בבעלות מורכבת של הקדשים שונים, עשרות התנגדויות מצד גורמים שונים כולל השכונה החרדית הצמודה. יש פה הרבה סיכונים.
 
מסתבר שההימור הצליח...לקחתי את ההצעה וסגרתי דירת 5 חדרים קומה 20 ב 4,063,000 ש"ח (4,200,000 ש"ח היה חישוב עם מיסים והוצאות).
היזם עבר ועדה מקומית ובעקבות כך גם עידכן את המחירים. קיבלתי טבלת מחירים מעודכנת, נשארו 3 דירות של 5 חדרים בפרוייקט, קומה 3 מתחיל מ 4,300,000 ש"ח. 30 אלף ש"ח תוספת לכל קומה שעולים, מה שזה אומר שאם היזם היה משווק היום את הדירה שלי, היא הייתה משווקת ב 4,800,000 ש"ח.
החיסרון היחידי שאני רואה כרגע זה שאני אהיה כבול בשלב המשא ומתן בחוזה. לא יהיה לי באמת כוח מיקוח על התנאים.
 
נערך לאחרונה ב:
החיסרון היחידי שאני רואה כרגע זה שאני אהיה כבול בשלב המשא ומתן בחוזה. לא יהיה לי באמת כוח מיקוח על התנאים.
נשמע מאוד מוזר שכביכול שילמת עבור הזכות לקנות במחיר מסוים אבל אין חוזה רכישה עם כל הפרטים.

מישהו יודע להגיד אם זאת פרקטיקה מקובלת כאשר רוכשים לפני היתר?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
I רק משתף בתחושות לאור מה שקורה בשווקים לאחרונה - משקיע מתחיל שוק ההון 62
ה בן 20. בהתלבטות ואשמח לדעת מה אתם הייתם עושים שוק ההון 26
מתלבט יומן בהתלבטות יומני מסע אישיים 3
E סיוע בהתלבטות קשה נדל"ן 40
1337justme עזרה קטנה בהתלבטות בין קרנות שוק ההון 13
whybe שכירות בהתלבטות מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 35
F התחרטות על רכישת קרן אמריקאית במקום אירית שוק ההון 2
G עצה לגבי רכישת דירה ראשונה / התנהלות כלכלית נדל"ן 0
kiza דילמה במימון רכישת דירה נדל"ן 13
מ הגנה מפני רכישת נייר ערך בהתרסקות שוק ההון 1
ל רכישת דירה - עם הערה אזהרה, והשלמת העברת הרישום בעוד שנתיים וחצי נדל"ן 8
S שימוש בכספי קרן השתלמות לטובת רכישת דירה שניה נדל"ן 17
S התלבטות לגבי רכישת דירת גן מקבלן - עצות? נדל"ן 6
Nons Ense רכישת דירה ראשונה להשקעה מיד 2 איך וממה מתחילים? נדל"ן 1
X רכישת אופציות מחברה בחו״ל מיסים 3
י [מס רכישה] הצהרה בעת רכישת דירה שניה מיסים 4
L רכישת דירה ראשונה מקבלן נדל"ן 4
ח יעוץ לגבי מימון רכישת דירת יד שנייה ומכירת דירה קיימת במצב שוק לא אידיאלי נדל"ן 15
D התלבטות בין רכישת דירה 3 להשקעה לבין המשך השקעה בקרן כספית + קה"ל נדל"ן 9
R רכישת בית עם היתר בניה מאושר להוספת 2 קומות נוספות נדל"ן 14
D התייעצות לפני רכישת דירה להשקעה נדל"ן 1
S רכישת שטח למגורים נדל"ן 17
M מינוף נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף נדל"ן 11
M רכישת דירה ראשונה נדל"ן 12
ר שאלה על רכישת קרן לעתיד שוק ההון 5
ש רכישת שליש דירה לאחר זכייה במחיר למשתכן. נדל"ן 3
Y לבטים לפני רכישת דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
לאץ' רכישת מניות של חברות קטנות עבור תזרים דיבידנדים שוק ההון 11
R רכישת שבר מניה בבנק שוק ההון 5
B רכישת מקרר - מעבר דירה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 6
littleSeal רכישת דירת פינוי בינוי בצל המלחמה נדל"ן 15
C רכישת בית למגורים עם חריגות בניה נדל"ן 21
T רכישת דירה ראשונה באיזור חיפה ללא משכנתא נדל"ן 14
C רכישת בית קרקע לעומת שכירות ושימור תיק השקעות נדל"ן 12
T האם חייב לקחת שמאי מקרקעין לפני רכישת דירה? נדל"ן 7
R פיקוח ממשלתי על מחירי הדיור בעת רכישת דירה נדל"ן 43
השועל רכישת דירה שנייה או שדרוג דירה נדל"ן 1
B רכישת מניות ללא עמלת קנייה שוק ההון 17
ל רכישת גג לצורך בניית דירה נוספת נדל"ן 4
O רכישת קרן ריט שוק ההון 5
Echelon רכישת US Treasury לעומת CD שוק ההון 16
341Omer רכישת אג״ח דרך מערכת המסחר Viewtrade שוק ההון 6
O רכישת אג"ח ארה"ב במינוף דרך Interactive Brokers שוק ההון 7
O רכישת מולטי פמילי בארה"ב להשקעה - איפה ולמה? נדל"ן 1
י שכירות של 12,000 ש"ח או רכישת דירה נדל"ן 30
T איך עובד תהליך רכישת דירה? נדל"ן 1
A מתלבטים בין רכישת דירה למגורים לבין רכישת דירה להשקעה נדל"ן 32
A רכישת אגח'ים שוק ההון 0
B רכישה קרן אירית רחבה ב-IB לעומת רכישת אותה קרן בארץ: יש הבדל במדד היחוס? מיסים 7
M רכישת דירה למגורים - האם זה הזמן הנכון? נדל"ן 8

נושאים דומים

Back
למעלה