משכנתא: 100,000 ש"ח במתנה לבנק?

[eli71]

שלום,
תמצית העניין: אני שוקל לעשות פירעון מוקדם גדול למדי למשכנתא בריבית קבועה ולא צמודה (קל"ץ). הריבית בעת נטילת המשכנתא היתה נמוכה משמעותית מהיום.

כידוע, אם הריבית ירדה מאז נטילת המשכנתא, נדרשים לשלם עמלת היוון בצמוד לפירעונה המוקדם, כדי לפצות על ההפסד של הבנק מהפרשי הריביות. לעומת זאת, אם הריבית עלתה, הבנק לא גובה את העמלה הזאת, כי הרי מה איכפת לו להרוויח?

והנה הנקודה: בפעם הקודמת שביצעתי פירעון מוקדם (קטן יותר), פקיד הבנק אמר לי (בטעות?) מה הרווח שהבנק מקבל, לפי מה שהיה רשום לו על המחשב. ואם נשמר היחס בין גודל ההחזר לגודל הרווח, יהיה מדובר עכשיו ברווח של 100,000 ש"ח לבנק. פשוט מתנה.

העליתי את האפשרות של משהו בסגנון עמלת היוון הפוכה בפעם הקודמת. הרעיון שלי היה לקבל הטבה מהבנק כנגד אותו הרווח שהוא עשה. אבל התגובות שקיבלתי נעו בין צחוק גלוי לחוסר הבנה על מה אני מדבר. ואולי עשו לי הצגות.

לכאורה מדובר בעיסקה פשוטה: אני מבצע פעולה שמכניסה לבנק רווח נאה, ובתמורה אני רוצה תגמול שווה ערך או קרוב לו. השאלה היא האם מישהו כאן יכול לתת רעיון איך לנהל משא ומתן כזה מול בנק? התוכנית הנוכחית שלי היא לפנות בכתב למרכז המשכנתאות שלהם, בחזקת "שוקל להחזיר". ובעיקר לאחל לעצמי הרבה בהצלחה.

יש עוד משהו שכדאי לי לדעת או לקחת בחשבון?

אני בהחלט שוקל את האפשרות להשקיע את הכסף במקום להחזיר אותו כרגע. אבל זה כבר במסגרת מה לעשות אם תגובת הבנק תחזור על עצמה.

תודה מראש,
אלי

 

[AlexNOSAM]

לדעתי, זה יהיה מועיל בדיוק כמו לכתוב לח״כ מהמפלגה שהצבעת לה. אתה תרוויח יותר מהשקעת הזמן של הכתיבה - של הכתיבה - בסדרת טלויזיה.

 

[גרהם]

שלום,
תמצית העניין: אני שוקל לעשות פירעון מוקדם גדול למדי למשכנתא בריבית קבועה ולא צמודה (קל"ץ). הריבית בעת נטילת המשכנתא היתה נמוכה משמעותית מהיום.

כידוע, אם הריבית ירדה מאז נטילת המשכנתא, נדרשים לשלם עמלת היוון בצמוד לפירעונה המוקדם, כדי לפצות על ההפסד של הבנק מהפרשי הריביות. לעומת זאת, אם הריבית עלתה, הבנק לא גובה את העמלה הזאת, כי הרי מה איכפת לו להרוויח?

והנה הנקודה: בפעם הקודמת שביצעתי פירעון מוקדם (קטן יותר), פקיד הבנק אמר לי (בטעות?) מה הרווח שהבנק מקבל, לפי מה שהיה רשום לו על המחשב. ואם נשמר היחס בין גודל ההחזר לגודל הרווח, יהיה מדובר עכשיו ברווח של 100,000 ש"ח לבנק. פשוט מתנה.

העליתי את האפשרות של משהו בסגנון עמלת היוון הפוכה בפעם הקודמת. הרעיון שלי היה לקבל הטבה מהבנק כנגד אותו הרווח שהוא עשה. אבל התגובות שקיבלתי נעו בין צחוק גלוי לחוסר הבנה על מה אני מדבר. ואולי עשו לי הצגות.

לכאורה מדובר בעיסקה פשוטה: אני מבצע פעולה שמכניסה לבנק רווח נאה, ובתמורה אני רוצה תגמול שווה ערך או קרוב לו. השאלה היא האם מישהו כאן יכול לתת רעיון איך לנהל משא ומתן כזה מול בנק? התוכנית הנוכחית שלי היא לפנות בכתב למרכז המשכנתאות שלהם, בחזקת "שוקל להחזיר". ובעיקר לאחל לעצמי הרבה בהצלחה.

יש עוד משהו שכדאי לי לדעת או לקחת בחשבון?

אני בהחלט שוקל את האפשרות להשקיע את הכסף במקום להחזיר אותו כרגע. אבל זה כבר במסגרת מה לעשות אם תגובת הבנק תחזור על עצמה.

תודה מראש,
אלי

אין סיכוי שמידע על רווחיות הבנק בעסקה מופיע במחשב של הפקיד וממילא מדובר בנתון שאפשר להתווכח איך להגדירו.

 

[האזרח הקטן]

ואם נשמר היחס בין גודל ההחזר לגודל הרווח, יהיה מדובר עכשיו ברווח של 100,000 ש"ח לבנק. פשוט מתנה.

אתה מתעלם מהרבה פרמטרים אחרים כגון גובה הריבית שהם יכולים אפקטיבית לגבות על הכסף שתחזיר, משך הזמן שאתה מקצר וכו'.

העליתי את האפשרות של משהו בסגנון עמלת היוון הפוכה בפעם הקודמת. הרעיון שלי היה לקבל הטבה מהבנק כנגד אותו הרווח שהוא עשה. אבל התגובות שקיבלתי נעו בין צחוק גלוי לחוסר הבנה על מה אני מדבר. ואולי עשו לי הצגות.

קיבלת תגובה נכונה לבקשה שלך.

לכאורה מדובר בעיסקה פשוטה: אני מבצע פעולה שמכניסה לבנק רווח נאה, ובתמורה אני רוצה תגמול שווה ערך או קרוב לו.

אתה יכול לרצות.

השאלה היא האם מישהו כאן יכול לתת רעיון איך לנהל משא ומתן כזה מול בנק? התוכנית הנוכחית שלי היא לפנות בכתב למרכז המשכנתאות שלהם, בחזקת "שוקל להחזיר". ובעיקר לאחל לעצמי הרבה בהצלחה.

הבנק עוד ידרוש ממך פיצויים על אובדן יום עבודה לפקיד שיקבל את המכתב ולא יצליח להתרכז יותר עד סוף היום מרוב צחוק.

יש עוד משהו שכדאי לי לדעת או לקחת בחשבון?

להיות לקוח של בנק אומר שהמטרה של הבנק היא להוציא ממך כמה שיותר כסף, לא לשתף אותך ברווח.
אם אתה רוצה להשתתף איתם ברווח, תקנה מניה שלהם.

אני בהחלט שוקל את האפשרות להשקיע את הכסף במקום להחזיר אותו כרגע.

סופסוף רעיון הגיוני

 

[yanosh34]

לנסות לא יכול להזיק.
לנקוט בגישה של להתייחס לבנק כאל גוף שעושים איתו עסקים זאת הגישה הנכונה, ואם אתה רוצה להציע לו לעשות איתך עסקים זה בסדר גמור גם אם זאת הצעה לא סטנדרטית שהפקידים בבנק לא רגילים לשמוע.

לגבי זה שהבנק גובה את העמלה הזאת רק אם הריבית ירדה אך לא מחזיר אם הריבית עלתה - שים לב שבאופן כללי עסקת משכנתא היא אינה סימטרית.
למשל - אתה יכול לבוא מתי שבא לך לבנק ולפרוע את ההלוואה אך הוא לא יכול לבוא אליך סתם ככה ולדרוש שתחזיר את הכסף או תמסור לו את הבית.
ולכן הוגן שלא תהיה סימטריה גם בתנאים של פירעון מוקדם.

 

[eli71]

אין סיכוי שמידע על רווחיות הבנק בעסקה מופיע במחשב של הפקיד וממילא מדובר בנתון שאפשר להתווכח איך להגדירו.

מדובר בפקיד שיושב במרכז המשכנתאות. ולגבי ההגדרה, זאת לא שאלה של ויכוח, אלא נתון שהפקיד צריך לראות מול העיניים כדי להחליט האם כדאי להשקיע זמן בהחזר מסויים או לא.

וקיימת הגדרה מדוייקת: לוקחים את כל התשלומים שמבוטלים בעקבות הפרעון המוקדם, ומהוונים אותם לתאריך הפירעון המוקדם: פעם אחת לפי הריבית שניתנה לי, ופעם שנייה לפי הריבית שהיו נותנים למישהו כמוני בדיוק באותם תנאים היום. ההפרש הוא הרווח או ההפסד של הבנק.

 

[eli71]

לגבי זה שהבנק גובה את העמלה הזאת רק אם הריבית ירדה אך לא מחזיר אם הריבית עלתה - שים לב שבאופן כללי עסקת משכנתא היא אינה סימטרית.
למשל - אתה יכול לבוא מתי שבא לך לבנק ולפרוע את ההלוואה אך הוא לא יכול לבוא אליך סתם ככה ולדרוש שתחזיר את הכסף או תמסור לו את הבית.
ולכן הוגן שלא תהיה סימטריה גם בתנאים של פירעון מוקדם.

משכנתא היא אכן עיסקה מאד לא סימטרית. אבל ממילא אני לא מצפה ממישהו להיות הוגן אליי.

זה הרבה יותר פשוט: אם אני הולך לבצע צעד שמישהו אחר הולך להרוויח ממנו, האם אני יכול לעשות משהו כדי שגם אני אקבל חלק מהרווח? אני לא מצפה שהצד השני יעשה את זה מתוך כוונות טובות, אלא פשוט כי זה עדיין מאד כדאי לו.

 

[ת.אוקהם]

, אלא פשוט כי זה עדיין מאד כדאי לו.

לבנק זה אולי כדאי אבל את הפקיד בבנק זה לא מעניין כי השכר שלו לא נגזר מזה בשום צורה ולכן להערכתי הסיכוי שתקבל משהו שואף לאפס.

 

[גרהם]

מדובר בפקיד שיושב במרכז המשכנתאות. ולגבי ההגדרה, זאת לא שאלה של ויכוח, אלא נתון שהפקיד צריך לראות מול העיניים כדי להחליט האם כדאי להשקיע זמן בהחזר מסויים או לא.

וקיימת הגדרה מדוייקת: לוקחים את כל התשלומים שמבוטלים בעקבות הפרעון המוקדם, ומהוונים אותם לתאריך הפירעון המוקדם: פעם אחת לפי הריבית שניתנה לי, ופעם שנייה לפי הריבית שהיו נותנים למישהו כמוני בדיוק באותם תנאים היום. ההפרש הוא הרווח או ההפסד של הבנק.

לא יודע מאיפה ההגדרה שלקחת.
לבנק יש שיקולים של הלימות הון, הנחיות משתנות של ב"י, עלות ההון שהוא מגייס ועוד אינספור משתנים שלא נכון להתעלם מהם בחישוב כדאיות עסקאות הלוואה. אתה מניח שמתן הלוואה היום זהה לכל דבר ועניין להלוואה שניתנה בעבר וזה לא בהכרח נכון. ראה לדוגמה כאן.

 

[האזרח הקטן]

משכנתא היא אכן עיסקה מאד לא סימטרית. אבל ממילא אני לא מצפה ממישהו להיות הוגן אליי.

זה הרבה יותר פשוט: אם אני הולך לבצע צעד שמישהו אחר הולך להרוויח ממנו, האם אני יכול לעשות משהו כדי שגם אני אקבל חלק מהרווח? אני לא מצפה שהצד השני יעשה את זה מתוך כוונות טובות, אלא פשוט כי זה עדיין מאד כדאי לו.

אולי גם להיפך? אתה מרוויח מהפעולה x, למה שהבנק לא יגבה ממך x/2?

 

[פטל ואוכמניות]

אופן חישוב עמלת ההיוון מופיע בחוק בנק ישראל. אין מדובר בחישוב רנדומלי או עמלה פרטנית לבנק מסויים. לכן, אין מקום למיקוח על זה או כנגדו.

 

[eli71]

לא יודע מאיפה ההגדרה שלקחת.
לבנק יש שיקולים של הלימות הון, הנחיות משתנות של ב"י, עלות ההון שהוא מגייס ועוד אינספור משתנים שלא נכון להתעלם מהם בחישוב כדאיות עסקאות הלוואה. אתה מניח שמתן הלוואה היום זהה לכל דבר ועניין להלוואה שניתנה בעבר וזה לא בהכרח נכון. ראה לדוגמה כאן.

ההגדרה שנתתי לרווח הבנק מפירעון מוקדם היא בסך הכל תיאור מילולי של הנוסחא שאיתה מחשבים את עמלת ההיוון. רק שבמקרה הזה הריבית עלתה, אז יוצאת עמלת היוון שלילית. תיאורית, כמובן. מאד מאד תיאורתית.

ואכן יש לבנק את השיקולים שלו, אבל אלה מגולמים באותה ריבית שהוא נותן בפועל. זה תמיד הקטע הזה של פריים פלוס או מינוס משהו, והמשהו הזה מגלם את כל השיקולים, בין אם מי הלקוח, ובין אם כמה מתחשק לבנק להתעסק עם משכנתאות באותו יום.

 

[FIYaacov]

ואכן יש לבנק את השיקולים שלו, אבל אלה מגולמים באותה ריבית שהוא נותן בפועל. זה תמיד הקטע הזה של פריים פלוס או מינוס משהו, והמשהו הזה מגלם את כל השיקולים, בין אם מי הלקוח, ובין אם כמה מתחשק לבנק להתעסק עם משכנתאות באותו יום.

לדעתי אתה צריך לכוון גבוה, ולמצוא מנהל סניף/מנהל אזורי של משכנתאות ש:
א. יבין מה אתה רוצה - לקח לאנשים פה קצת זמן להבין את העניין, ומה בדיוק אתה מבקש לעשות.
ב. ידע לעשות את השקלול של רווח לבנק.
ג. יהיה בכיר/מנוסה מספיק כדי לדעת איך לבנות את העסקה (מניח שידרוש ממנו תיאום עם סוללת עורכי הדין של הסניף הראשי).
ד. ירגיש שהרווח הזה יהיה מספיק בשביל שהרווח שהוא משאיר לבנק יוביל לקידום שלו מעבר למצופה, ובשביל לנטרל את הסיכון בהנחה והוא טועה.

הסיכוי לא גבוה, לדעתי, אבל שווה לך X נסיונות, לא?

 

[גרהם]

אכן יש לבנק את השיקולים שלו, אבל אלה מגולמים באותה ריבית שהוא נותן בפועל. זה תמיד הקטע הזה של פריים פלוס או מינוס משהו, והמשהו הזה מגלם את כל השיקולים, בין אם מי הלקוח, ובין אם כמה מתחשק לבנק להתעסק עם משכנתאות באותו יום.

לא מסכים איתך. אם משתנים התנאים הריווחיות של הבנק יכולה לעלות או לרדת ולא הכל יכול להיות מפוצה בשיעור המרווח מהפריים. אגב, דווקא לפי התחשיב שלך שהכל ניתן לפיצוי דרך המרווח מהפריים, למה שהבנק בכלל ירוויח ממחזור משכנתאות? הוא פשוט ישמור על ריווחיות קבועה בכל תנאי שוק וגובה ריבית ורק יתאים את המרווח מהפריים לפי השתנות הנסיבות. זה נשמע אבסורד בעיני.

 

[יהודה שוורץ]

נראה לי שהשאלה היא האם לבנק יש מזומנים בקופה, כלומר בהנחה שכסף יש להם בשפע (לא יודע אם זה בכלל מוגבל, או שהבנק מייצר את כספי ההלוואה מהאוויר תוך לקיחת מקדמי ביטחון) אז הם לא באמת מרוויחים מפעולת הפרעון שלך, למעשה הם מפסידים אותך כלקוח שאמור היה לייצר להם ריביות במשך X שנים נוספות, זה נכון שעל לקוח חדש הם ירוויחו יותר אבל האם הם לא מסוגלים לתחזק את שניכם בו זמנית?

 

[גרהם]

נראה לי שהשאלה היא האם לבנק יש מזומנים בקופה, כלומר בהנחה שכסף יש להם בשפע (לא יודע אם זה בכלל מוגבל, או שהבנק מייצר את כספי ההלוואה מהאוויר תוך לקיחת מקדמי ביטחון) אז הם לא באמת מרוויחים מפעולת הפרעון שלך, למעשה הם מפסידים אותך כלקוח שאמור היה לייצר להם ריביות במשך X שנים נוספות, זה נכון שעל לקוח חדש הם ירוויחו יותר אבל האם הם לא מסוגלים לתחזק את שניכם בו זמנית?

לבנק יש הגבלה בסכום ההלוואות שהוא יכול לתת וזו אחת הסיבות שקשה לדעת אם יש לו רווח מפירעון מוקדם של הלוואה.

 

[אורי ג.]

לבנק יש הגבלה בסכום ההלוואות שהוא יכול לתת וזו אחת הסיבות שקשה לדעת אם יש לו רווח מפירעון מוקדם של הלוואה.

1. זה לא רווח, זה פיצוי (חלקי) על אובדן רווח.
2. הוא מאבד את הלקוח, זה הפסד נוסף אם הלקוח ממחזר החוצה או פורע את ההלוואה.

 

[גרהם]

1. זה לא רווח, זה פיצוי (חלקי) על אובדן רווח.

אם הבנתי נכון, אז הטענה של פות"ש היא שכאשר הוא מבצע פרעון מוקדם, הבנק מלווה את הכספים שקיבל ממנו למישהו אחר בריבית גבוהה יותר.
פות"ש מבקש ליהנות מחלק מההפרש הזה.
אבל כפי שנכתב כאן, ההנחה שאפשר להלוות את הכסף שהוחזר בריבית גבוהה יותר (או ליתר דיוק, ההנחה שהבנק צריך את הפרעון המוקדם כדי להלוות לאחרים) אינה בהכרח נכונה.

 

[אורי ג.]

אם הבנתי נכון, אז הטענה של פות"ש היא שכאשר הוא מבצע פרעון מוקדם, הבנק מלווה את הכספים שקיבל ממנו למישהו אחר בריבית גבוהה יותר.
פות"ש מבקש ליהנות מחלק מההפרש הזה.

הטענה לא כ"כ נכונה כי הבנק יכול להלוות את הכספים גם למישהו אחר וגם לפותח השרשור, זה היה נכון אם בנק היה מתקרב לקצה גבול היכולת שלו במשכנתאות וזה לא המצב.
דוגמא:
צד א' טלוזיה ב10 ש"ח ב300 תשלומים כשהחנות מרוויחה קצת בכל תשלום.
מחירי הTV עלו עכשיו בשוק ואתה מעוניין להחזיר את הTV לחנות, שיקנה ממך ב15 ש"ח כדי שהוא ימכור ב20 ש"ח לצד ג' חדש
אתה בתור בעל החנות מעדיף שצד א' ישמור את הTV לעצמו, להמשיך להרוויח עליו ולמכור ללקוח צד ג' TV חדשה לגמרי, הרי בעל החנות יכול פחות או יותר לרכוש כמה TV מהיבואן שרק בא לו, כלומר עד שנגמר לחנות הכסף אבל זה לא ממש המצב.

בנוסף להבנתי הבנק כן נותן פה איזה זיכוי, למשל בעזרת ה"רווח" שלו באם הפרש ההיוון הוא חיובי הוא חייב לקזז מעמלות שונות ומשונות הקשורות למשכנתא או אולי עמלות פירעון מוקדם במסלולים שונים, איני בקיא בתקנות.

 

[גרהם]

הטענה לא כ"כ נכונה כי הבנק יכול להלוות את הכספים גם למישהו אחר וגם לפותח השרשור,

זה גם מה שאני יודע ולכן התפלאתי על הסיפור שפקיד הבנק אמר שמופיע לו במחשב נתון אחר (וממתי במחשב של פקיד זוטר יש נתונים על הלימות הון אונליין?)