משכנתא: פיתוי או לא פיתוי, זו השאלה.

DesertMinimalist

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/7/18
הודעות
68
דירוג
58
אני עושה השוואה בין שני תמהילי משכנתא שיועץ של וולטי נתן לי לדירה בשווי 1.65 מיליון ש"ח עם הון עצמי של 950K.

תמהיל 1 - סה"כ 1,113,000 משכנתא. תמהיל עם מסלול פיתוי של 371K שיפרע אחרי חודש, מביא אותנו לאזור ה-61% מימון.
תמהיל 2 - סה"כ 742,000 משכנתא. תמהיל ללא פירעון, אזור ה-44% מימון (מדרגת המימון הנמוכה ביותר).

מה דעתכם? האם שווה לרדת 2 מדרגות מימון בשביל מסלול פיתוי? והאם יש אפשרות לדעתכם לקחת עוד 30 עד 50 אלף שקלים נוספים עבור שיפוץ ועדיין לשמור על בשר במסלול הפיתוי?

מבחינת הבנק הכנסות נמוכות בשנים הקרובות, אזור ה-2,000 עד 4,000 בחודש, אבל יש גם ערב משלם, פנסיונר עם תלוש שכר של 18 נטו בחודש.
 

קבצים מצורפים

  • Screenshot from 2021-08-28 13-02-41.png
    Screenshot from 2021-08-28 13-02-41.png
    KB 80.9 · צפיות: 96
  • Screenshot from 2021-08-28 13-02-35.png
    Screenshot from 2021-08-28 13-02-35.png
    KB 90.7 · צפיות: 96
  • Screenshot from 2021-08-28 13-02-28.png
    Screenshot from 2021-08-28 13-02-28.png
    KB 61.8 · צפיות: 99

drx

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/4/21
הודעות
388
דירוג
528
זאת לא השאלה. השאלה היא למה אתה מעמיס משכנתא על פנסיונר!
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
11,664
דירוג
13,370

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,503
דירוג
26,055
אין פה שאלה בכלל, בטח שפיתוי, עכשיו קח רעיון לשלב ב:
עברו X חודשים, החזרת את הפיתוי, עכשיו נשארה משכנתא באחוז מימון קטן מ45%
אפשר לנסות לעשות מחזור פנימי ולהוריד את הריביות עוד יותר, לא בטוח שיצליח אבל אין מה להפסיד.

עריכה:

אבל בפיתוי אל תעבור את ה60%, שווה לך לקחת 1% פחות בשביל לרדת במדרגת מימון.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
549
דירוג
522
2 מדרגות לא בטוח, תישאר במדרגה השנייה ואז חד משמעית פיתוי יהיה משתלם.
בלי קשר, אתה יכול לשפר את ההצעות שצירפת.
 

ALEX47

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/9/17
הודעות
301
דירוג
184
עכשיו קח רעיון לשלב ב:
עברו X חודשים, החזרת את הפיתוי, עכשיו נשארה משכנתא באחוז מימון קטן מ45%
אפשר לנסות לעשות מחזור פנימי ולהוריד את הריביות עוד יותר, לא בטוח שיצליח אבל אין מה להפסיד.
לגבי זה, במידה ואדם עושה שיפוץ ובתקופת זמן קצרה העלה את שווי הדירה, האם יש זמן מינימלי שצריך לעבור לפני שאפשר לחזור לבנק, לבקש שוב הערכת שמאי ולרדת באחוז המימון?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,503
דירוג
26,055
לגבי זה, במידה ואדם עושה שיפוץ ובתקופת זמן קצרה העלה את שווי הדירה, האם יש זמן מינימלי שצריך לעבור לפני שאפשר לחזור לבנק, לבקש שוב הערכת שמאי ולרדת באחוז המימון?
לדעתי לא, בכל מקרה יעברו כמה חודשים עד שהכל מוכן וכו'
 

DesertMinimalist

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/7/18
הודעות
68
דירוג
58
אין פה שאלה בכלל, בטח שפיתוי, עכשיו קח רעיון לשלב ב:
עברו X חודשים, החזרת את הפיתוי, עכשיו נשארה משכנתא באחוז מימון קטן מ45%
אפשר לנסות לעשות מחזור פנימי ולהוריד את הריביות עוד יותר, לא בטוח שיצליח אבל אין מה להפסיד.

עריכה:

אבל בפיתוי אל תעבור את ה60%, שווה לך לקחת 1% פחות בשביל לרדת במדרגת מימון.

תודה רבה על התשובה.

1. מה דעתך לגבי התמהיל שקיבלתי עם מסלול הפיתוי? מרגיש לי שהיועץ של וולטי יכל להתאמץ יותר ולבנות תמהיל קצת פחות פשוט ובסיסי. כזה גם אני יכול לבנות... יש מקום לשפר? יש לך הצעות?

2. לגבי מחזור אחרי החזרת הפיתוי - כנראה שבמקרה כזה גם ארצה לבנות תמהיל חדש, כי זו בעצם סוג של משכנתא חדשה, לא? או שרק אנסה להוריד את הריביות ואשאר עם תמהיל זהה?
 

monkey22

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/12/18
הודעות
662
דירוג
605
אין פה שאלה בכלל, בטח שפיתוי, עכשיו קח רעיון לשלב ב:
עברו X חודשים, החזרת את הפיתוי, עכשיו נשארה משכנתא באחוז מימון קטן מ45%
אפשר לנסות לעשות מחזור פנימי ולהוריד את הריביות עוד יותר, לא בטוח שיצליח אבל אין מה להפסיד.

עריכה:

אבל בפיתוי אל תעבור את ה60%, שווה לך לקחת 1% פחות בשביל לרדת במדרגת מימון.
+1
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,503
דירוג
26,055
1. מה דעתך לגבי התמהיל שקיבלתי עם מסלול הפיתוי? מרגיש לי שהיועץ של וולטי יכל להתאמץ יותר ולבנות תמהיל קצת פחות פשוט ובסיסי. כזה גם אני יכול לבנות... יש מקום לשפר? יש לך הצעות?
פשוט ובסיסי=מצוין. KISS.
2. לגבי מחזור אחרי החזרת הפיתוי - כנראה שבמקרה כזה גם ארצה לבנות תמהיל חדש, כי זו בעצם סוג של משכנתא חדשה, לא? או שרק אנסה להוריד את הריביות ואשאר עם תמהיל זהה?
לא, אם תשנה תמהיל אז תאלץ לקחת לפי הנחיות של בנק ישראל וזה ירע את מצבך. צריך רק לנסות להוריד ריביות, אם ההחזר החודשי מאפשר אז גם לקצר תקופה בקל"צ ולהוריד ריביות עוד יותר.
 

Redroze

משתמש ותיק
הצטרף ב
10/3/18
הודעות
441
דירוג
410
פשוט ובסיסי=מצוין. KISS.

לא, אם תשנה תמהיל אז תאלץ לקחת לפי הנחיות של בנק ישראל וזה ירע את מצבך. צריך רק לנסות להוריד ריביות, אם ההחזר החודשי מאפשר אז גם לקצר תקופה בקל"צ ולהוריד ריביות עוד יותר.
אני סתם תוהה איזה אינטרס יש לבנק להוריד לך ריביות כאשר הוא יודע שבמעבר לבנק אחר לא תקבל תנאים כמו שיש לך היום.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,503
דירוג
26,055
אני סתם תוהה איזה אינטרס יש לבנק להוריד לך ריביות כאשר הוא יודע שבמעבר לבנק אחר לא תקבל תנאים כמו שיש לך היום.
1. אם אתה יורד באחוזי מימון וממחזר זה ההלוואה יותר זולה לבנק, הוא יכול להעביר לך חלק מהחיסכון שלו.
2. הבנק רוצה אותך בתור לקוח מרוצה.
3. כעבור נניח שנתיים אתה שלוש אתה במחזור אתה בעצם גם מקצר תקופה ואז עוד הפעם, יותר זול לבנק = יותר זול לך.
4. הבנק מרוויח גם הרבה כסף מעמלות פירעון מוקדם ודמי פתיחת תיק, אל תדאג לבנק, הוא בכל מקרה יתפרנס ממך יופי.
 

Redroze

משתמש ותיק
הצטרף ב
10/3/18
הודעות
441
דירוג
410
1. אם אתה יורד באחוזי מימון וממחזר זה ההלוואה יותר זולה לבנק, הוא יכול להעביר לך חלק מהחיסכון שלו.
2. הבנק רוצה אותך בתור לקוח מרוצה.
3. כעבור נניח שנתיים אתה שלוש אתה במחזור אתה בעצם גם מקצר תקופה ואז עוד הפעם, יותר זול לבנק = יותר זול לך.
4. הבנק מרוויח גם הרבה כסף מעמלות פירעון מוקדם ודמי פתיחת תיק, אל תדאג לבנק, הוא בכל מקרה יתפרנס ממך יופי.
על הנייר אתה צודק, מניסיוני במציאות הבנק לא יזיז את ישבנו. אבל אשמח להתבדות.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,503
דירוג
26,055
על הנייר אתה צודק, מניסיוני במציאות הבנק לא יזיז את ישבנו. אבל אשמח להתבדות.
מנסיוני במזרחי דווקא כן, בדיסקונט אכן לא.
בכל מקרה שווה לנסות, לא?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
R מסלול פיתוי - משכנתא בחלקים (מנות) נדל"ן 1
ש תמהיל משכנתא החזר פיתוי נדל"ן 16
A המלצה לתמהיל משכנתא ע"ס 600,000 ש"ח נדל"ן 1
L משכנתא 50% לדירה שניה, אבל מאיזה מחיר זה נגזר? נדל"ן 3
S מחיר למשתכן בדרום - איזו דירה לבחור והאם כדאי לרכוש ללא משכנתא נדל"ן 5
C חישוב כדאיות לקיחת הלוואה והחזר משכנתא נדל"ן 9
R האם לשים את כל החסכונות על משכנתא או להשאיר חלק מהחיסכון ולהשקיע במדד ל30 שנה שוק ההון 3
A מדוע הכנסה ממניות לא נחשבת כמו שכר בתחשיב של החזר משכנתא נדל"ן 72
A הלאה של ריבית הפריים ל3.5% - האם זה הזמן להחזיר את המינופי משכנתא נדל"ן 15
A משכנתא על דירה קיימת - גיוס הון, כמה שאלות למען הסדר הטוב והמלצות נדל"ן 6
JBUZZ גיוס הון נוסף לשיפוץ בבית קיים (עם משכנתא) + דירה נוספת נקייה נדל"ן 1
S נטילת משכנתא לטווח קצר נדל"ן 5
B התלבטות לגבי סוג משכנתא לרכישת דירה ראשונה נדל"ן 8
יוזר איך לוקחים משכנתא בפועל עבור דירת קבלן נדל"ן 11
יוזר האם ניתן להעביר תשלומי משכנתא לקבלן מחו״ל? נדל"ן 1
יוזר משכנתא - האם פגישה עם הבנק שורפת יועץ משכנתאות? נדל"ן 29
S האם כדאי לקחת משכנתא מקסימלית? נדל"ן 4
Shtunz משכנתא - עכשיו או בינואר? נדל"ן 15
ט חיסול משכנתא vs תכניות חסכון עדכניות נדל"ן 15
ד משכנתא למינוף בתקופת ריביות גבוהות נדל"ן 7
א משכנתא התפתחות אישית 5
N איך נפרסים התשלומים על הדירה ב"דירה בהנחה" ? (בלי קשר למימון/משכנתא) נדל"ן 0
ר שינוי ושיפור משכנתא לאחר שנקלחה. נדל"ן 5
unrealx התלבטות לגבי משכנתא על דירה שנכנס אליה בעוד שנה נדל"ן 11
C ״משכנתא״ מ- Interactive Broker? נדל"ן 3
R העברת תשלום משכנתא לקבלן עבור שלב מתקדם יותר בהסכם מכר נדל"ן 1
C משכנתא תושב חוץ נדל"ן 4
הדבורה מיה כדאיות לסגירת משכנתא נדל"ן 20
י משכנתא על שליש דירה נדל"ן 13
J האם לקחת פחות משכנתא? נדל"ן 30
Harvey שדרוג דירה בשווי 1.6 לשווי 2.8: גרירת משכנתא נדל"ן 17
R לקיחת משכנתא -דירה מקבלן ללא ליווי בנקאי (שווה להיכנס גם מי שמעוניין לראות תמהיל לי זה עזר :) ) נדל"ן 9
T תמהיל משכנתא - אפריל 2022 נדל"ן 7
S העברה מחשבון בחו״ל לחשבון בבנק הפועלים - משכנתא מיסים 0
מ ריבית משכנתא בחלקים - מחיר למשתכן נדל"ן 5
ה לקיחת משכנתא אחרי חתימה על חוזה נדל"ן 31
A ערב משלם ללקיחת משכנתא לדירה- ביטוח חיים וכדאיות נדל"ן 2
O משכנתא מחברות ביטוח. נדל"ן 2
מ משכנתא גדולה או פתיחת חסכונות? נדל"ן 14
Know one תוקף הצעת משכנתא נדל"ן 33
B תרגום מסמכים פיננסיים לאנגלית לצורך משכנתא נדל"ן 5
ס משכנתא עם עו״ש או לשבור את כל התיקים / קופות? נדל"ן 0
ד משכנתא על פינוי בינוי נדל"ן 1
A התייעצות משכנתא בניית בית נדל"ן 10
ת לפני בנית תמליל משכנתא נדל"ן 0
D רכישת מניות כשיש (אולי) משכנתא באופק שוק ההון 10
ל כדאיות מחזור משכנתא עזרתכם. נדל"ן 6
tomchoook מחזור משכנתא - מה עלי לשאול בשיחה עם הנציג מהבנק? נדל"ן 20
T גרייס ומועד לקיחת משכנתא - דירה מקבלן נדל"ן 7
H שאלת משכנתא - חישוב שליש מההכנסה בניכוי הוצאות נדל"ן 6

נושאים דומים

למעלה