משכנתא לדירת מגורים או תיק השקעות

[Nasrudin]

יש לי 400,000 שקל. אני שוקל אם:

א. לקחת משכנתא ולרכוש דירת מגורים.
ב. לגור בשכירות ולשים את הכסף בתיק השקעות.

נניח שהדבר היחיד שמעניין אותי הוא שווי הנכס בעוד 20 שנה. ע"פ החישוב שעשיתי, נראה שדירת מגורים היא האפשרות העדיפה.

בתרחיש א', אני אקח מיליון שקל משכנתא ל-20 שנה בריבית 2% ואקנה דירה בשווי 1,400,000 ש"ח. ההחזר החודשי יהיה 5,000 ש"ח בחודש. לאחר 20 שנה, יהיה לי נכס בשווי 1,400,000 ש"ח לפחות (ככל הנראה יותר, כי סביר מאוד להניח שהדירה תעלה בערכה).

בתרחיש ב', אני אשים את כל ה-400,000 בתיק השקעות מגוון שצפוי להניב כ-6% בשנה (צפי התשואה העתידית משוק ההון הוא נמוך מבעבר). אני אשלם כ-5,000 ש"ח בחודש שכירות בשביל לגור פחות או יותר באותה דירה שהייתי קונה בתרחיש א', כך שעלות המגורים החודשית היא זהה לתרחיש א'. לאחר 20 שנה שווי התיק יהיה 1,282,000.

כלומר את תרחיש א' אני אסיים עם נכס בשווי לפחות 1,400,000 ש"ח (ככל הנראה הרבה יותר, עקב עליית ערך הדירה), בעוד שבתרחיש ב' הנכס יהיה שווה רק 1,282,000 ש"ח (תחת ההנחה של 6%, שלדעתי היא סבירה).

מהחישוב הנ"ל, נראה שאופציה א' עדיפה. מה אתם אומרים?

 

[Almas]

אין סיכוי למשכנתא ב 2 אחוז.. יותר לכיוון 3.5-4
ותוריד מס מהרווח במניות. אבל לדעתי ניתן להרוויח יותר בממוצע שנתי ל 20 שנה.

לעלות הדירה שלך תוסיף תיקונים,שלא צריך לשלם בשכירות... מס רכישה, עורך דין, מתווך, וכו'.

תחושה שלי, השקעה בשוק ההון יותר משתלמת, אבל אני בחרתי לרכוש בית משלי.

 

[FIYaacov]

ככל הנראה יותר, כי סביר מאוד להניח שהדירה תעלה בערכה

מה זה משנה מה יקרה לערך הדירה במונחים נומינליים?
בהנחה ועלויות העסקה הם 0, אז אחרי שתמכור את הדירה יהיה לך בדיוק סכום כסף לרכישת דירה זהה, כך שלא שיפרת במאומה את כושר הקנייה שלך.
עכשיו תחסיר עלויות עסקה...

תשחק קצת עם ההנחות שלך כדי לחוש את טווח השגיאה, 2% על משכנתא לא תקבל.

 

[רוני]

יש לי 400,000 שקל. אני שוקל אם:

א. לקחת משכנתא ולרכוש דירת מגורים.
ב. לגור בשכירות ולשים את הכסף בתיק השקעות.

נניח שהדבר היחיד שמעניין אותי הוא שווי הנכס בעוד 20 שנה. ע"פ החישוב שעשיתי, נראה שדירת מגורים היא האפשרות העדיפה.

בתרחיש א', אני אקח מיליון שקל משכנתא ל-20 שנה בריבית 2% ואקנה דירה בשווי 1,400,000 ש"ח. ההחזר החודשי יהיה 5,000 ש"ח בחודש. לאחר 20 שנה, יהיה לי נכס בשווי 1,400,000 ש"ח לפחות (ככל הנראה יותר, כי סביר מאוד להניח שהדירה תעלה בערכה).

בתרחיש ב', אני אשים את כל ה-400,000 בתיק השקעות מגוון שצפוי להניב כ-6% בשנה (צפי התשואה העתידית משוק ההון הוא נמוך מבעבר). אני אשלם כ-5,000 ש"ח בחודש שכירות בשביל לגור פחות או יותר באותה דירה שהייתי קונה בתרחיש א', כך שעלות המגורים החודשית היא זהה לתרחיש א'. לאחר 20 שנה שווי התיק יהיה 1,282,000.

כלומר את תרחיש א' אני אסיים עם נכס בשווי לפחות 1,400,000 ש"ח (ככל הנראה הרבה יותר, עקב עליית ערך הדירה), בעוד שבתרחיש ב' הנכס יהיה שווה רק 1,282,000 ש"ח (תחת ההנחה של 6%, שלדעתי היא סבירה).

מהחישוב הנ"ל, נראה שאופציה א' עדיפה. מה אתם אומרים?

ישנה אופציה נוספת, להמשיך לחסוך תוך כדי המתנה, בינתיים להגדיל את ההון העצמי. מאחר ואתה מדבר על רכישת דירה בשווי של 1,400,000
אני מעריך שמדובר במיקום רחוק מהמרכז, במיקומים אלו ירידת המחירים חזקה יותר.
בדרך זו יתאפשר לך לרכוש עם מימון שני נכסים, ובמחזור עליית המחירים הבא, למכור את אחד הנכסים כדי לסלק את כל המימון בטווח זמן בינוני במקום למהתין לסילוק המשכנתא ב 20 או יותר שנים.

 

[FIYaacov]

במחזור עליית המחירים הבא

הכי כיף לדעת מתי זה יהיה.
האמת שלפי המורה שלי להיסטוריה מהתיכון, "ההיסטוריה בכלל לא חוזרת, היא מגמגמת"

 

[ALEX47]

נתקלתי בהשוואה הזו בכמה בלוגים לאחרונה. תבדוק את זה:
http://jonathanbing.co/מה-עדיף-לקנות-דירה-או-לשכור-דירה/

http://www.mamony.com/למה-הבית-שלנו-הוא-לא-נכס/

 

[Fitch]

אני אקח מיליון שקל משכנתא ל-20 שנה בריבית 2%

לאחר 20 שנה שווי התיק יהיה 1,282,000

אבל להנזיל אותו יהפוך אותו ל 1,062,000 בלבד.

 

[chen15]

אבל להנזיל אותו יהפוך אותו ל 962,000 בלבד.

כן?
אני חושבת שנכון יותר לומר שלהנזיל אותו יהפוך אותו ל1,061,500
איך חישבתי?
1,282,000 שויי תיק
בניכוי 400,000 השקעה ראשונית
שווה 882,000 זה הרווח
כפול 75% נקי ממס יוצא 661,500
נוסיף את 400,000 של ההשקעה הראשונית
ונקבל 1,061,500

לא עקרוני לשירשור הזה, רק רוצה להבין האם אני מפספסת משהו...
מס משלמים על הרווח, לא על ההון, האם אני טועה?

 

[Fitch]

כן?

לא.
ערכתי.

 

[chen15]

תודה

 

[אורי ג.]

אני אקח מיליון שקל משכנתא ל-20 שנה בריבית 2%

הריבית שלך תהיה גבוהה יותר (משמעותית).

ואקנה דירה בשווי 1,400,000 ש"ח. ההחזר החודשי יהיה 5,000 ש"ח בחודש.

לא חושב שיש תשואות כאלה במחירים האלה.
חשבת לחשב CAPEX. ב20 שנים יהיו לך הרבה הוצאות על הנכס.

 

[Nasrudin]

ההבדל בין 2% ל-4% יוסיף עוד כמה מאות שקלים בחודש. נגיד 160,000 לכל התקופה. לגבי עלויות אחזקה - נגיד שמדובר ב-8,000 ש״ח לשנה בהגזמה, שזה 160,000 לכל התקופה. אז נחסיר 320,000 ש״ח - סביר להניח שהדירה תעלה בערכה ביותר מזה לאחר 20 שנה. בשורה התחתונה עדיין נראה שדירת מגורים עדיפה.

 

[Delver]

הכנסתי את הנתונים שלך לסימולטור משכנתא (מיליון, 20 שנים) בריבית של 3.75% (יותר טוב מזה תתקשה לקבל היום) ויצא לי שההחזר החודשי שלך יהיה 5928 ש"ח כך שזה לא בדיוק מסתדר עם ההנחות שלך.

דבר שני שלא מסתדר הוא שלא סביר שאתה תצטרך לשלם 5000 ש"ח שכירות עבור בית שווה ערך לבית חדש בסכום של 1.4 מיליון.
אם נניח תשואה 3% על שכירות (הנחה סבירה לטעמי), אז דירה בשווי 1.4 מיליון שוות ערך לשכירות של 3500 ש"ח בחודש.

בקיצור - תנסה לעשות חשבון עם הנחות שונות קצת, למשל:
אופציה א - קניית בית בשווי 1.4 מיליון והחזר חודשי של 6000 ש"ח לאורך 20 שנים - אתה מקבל בית בשווי 1.4 מיליון, פלוס כמה שהוא עלה בערכו מינוס כמה שהיית צריך להשקיע בו.
אופציה ב - השקעה של 400k בשוק ההון והפקדה שנתית של 30k לתיק שלך לאורך 20 שנים (זה ההפרש בין תשלום המשכנתא לשכירת דירה שוות ערך) - אתה מקבל יותר מ- 2 מיליון ש"ח (אחרי מס מלא במשיכה)

 

[אורי ג.]

סביר להניח שהדירה תעלה בערכה ביותר מזה לאחר 20 שנה.

או שירדו...
https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3727537,00.html?dcRef=ynetCube

 

[FIYaacov]

או שירדו...
https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3727537,00.html?dcRef=ynetCube

לא צריך גם ללכת רחוק. ישראל 1996-2006.

 

[Barbur]

שווה 882,000 זה הרווח
כפול 75% נקי ממס יוצא 661,500

640,000 כפול 75%. השאר 72% (3% מס לפיד)
וזה בהנחה שאין שום הכנסות אחרות.

[אם כבר מנטפקים...]