משכנתא:האם הבנק יתן להגיע להחזר חודשי של 40% ואף יותר מההכנסה החודשית הפנויה?

[mikethe]

הי,
1. אני בודק איזו הזדמנות נדל"ן שבמהותה היא השקעה, למרות שיכול להיות שבדיעבד אגור בה (נסכם במה שמכונה היום "בניין לפני תמ"א"). העניין המיוחד שלי בה נובע מהדואליות (שבסוף אופציית המגורים ריאלית) ולכן אני חוקר שכן נדל"ן להשקעה נטו "לא בקטע שלי" ואני מודע לצדדים השליליים של "למקסם" משכנתא/דירה (מה שנקרא "למה זוג צעיר חייב 120 מטר חדש מקבלן?") רק כי טכנית הבנק מאפשר. לכן אשמח אם הדיון פה לא יהיה על זה, שכן יש שיקולים נוספים של העדפות מגורים ואולי זה ישמש בני משפחה נוספים וכו' לא משנה זאת לא הנק' בדיון...
2. הנתונים היבשים הם די קיצוניים מבחינת מינוף:
הון עצמי - 40%
אחוז מימון נדרש - 60%
גובה משכנתא - 1.3-1.5 מיליון
3. הסוגיה: בגלל כל מיני סיבות אני מסיים כל חודש בחסכון של 60%-70% מהנטו שכר חודשי. בגלל שמגבלות בנק ישראל להחזר חודשי הן 50% מההכנסה החודשית הפנויה - תיאורטית הייתי שמח למקסם שכן ידוע שהחזר גבוה (כל עוד "לא חונק") זה דבר טוב במשכנתא. השאלות שלי:
(א) להבנתי הנוהג בבנקים הוא להגביל ל- 33%?
(ב) האם הבנקים יאפשרו לעלות ל- 40%?
(ג) האם הבנקים יאפשרו לעלות לטווח 40%-50% (שכן הגבול הרגולטורי הוא 50%) תחת העלאת ריבית שכן הבנתי שיש רגולציה שמייקרת לבנקים הון במצב של החזר חודשי מעל 40% (ועד 50% שהוא המקסימום)?
(ד) האם יש דרך למקסם עוד יותר את ההחזר שכן שוב בגלל הסוגיות הנוספות שיש פה, יש לי אופציה שקרוב משפחה מדרגה ראשונה ישתתף בהוצאות?
*בגדול אין פה באמת כוונה להשאר עם המשכנתא המאוד קיצונית הזאת הרבה שנים - או לממש נכס בשווי החדש אחרי התמ"א או לעשות כל שנה מחזור משכנתא מחסכונות שכן כאילו המגבלות על גובה ההחזר החודשי "ישאירו אופציה לחסוך" ובתקווה תוך שנים בודדות המשכנתא תהפוך למשכנתא נורמלית על משהו כמו 500-700 אלף ש"ח.
תודה,

 

[DavidA]

הי,
1. אני בודק איזו הזדמנות נדל"ן שבמהותה היא השקעה, למרות שיכול להיות שבדיעבד אגור בה (נסכם במה שמכונה היום "בניין לפני תמ"א"). העניין המיוחד שלי בה נובע מהדואליות (שבסוף אופציית המגורים ריאלית) ולכן אני חוקר שכן נדל"ן להשקעה נטו "לא בקטע שלי" ואני מודע לצדדים השליליים של "למקסם" משכנתא/דירה (מה שנקרא "למה זוג צעיר חייב 120 מטר חדש מקבלן?") רק כי טכנית הבנק מאפשר. לכן אשמח אם הדיון פה לא יהיה על זה, שכן יש שיקולים נוספים של העדפות מגורים ואולי זה ישמש בני משפחה נוספים וכו' לא משנה זאת לא הנק' בדיון...
2. הנתונים היבשים הם די קיצוניים מבחינת מינוף:
הון עצמי - 40%
אחוז מימון נדרש - 60%
גובה משכנתא - 1.3-1.5 מיליון
3. הסוגיה: בגלל כל מיני סיבות אני מסיים כל חודש בחסכון של 60%-70% מהנטו שכר חודשי. בגלל שמגבלות בנק ישראל להחזר חודשי הן 50% מההכנסה החודשית הפנויה - תיאורטית הייתי שמח למקסם שכן ידוע שהחזר גבוה (כל עוד "לא חונק") זה דבר טוב במשכנתא. השאלות שלי:
(א) להבנתי הנוהג בבנקים הוא להגביל ל- 33%?
(ב) האם הבנקים יאפשרו לעלות ל- 40%?
(ג) האם הבנקים יאפשרו לעלות לטווח 40%-50% (שכן הגבול הרגולטורי הוא 50%) תחת העלאת ריבית שכן הבנתי שיש רגולציה שמייקרת לבנקים הון במצב של החזר חודשי מעל 40% (ועד 50% שהוא המקסימום)?
(ד) האם יש דרך למקסם עוד יותר את ההחזר שכן שוב בגלל הסוגיות הנוספות שיש פה, יש לי אופציה שקרוב משפחה מדרגה ראשונה ישתתף בהוצאות?
*בגדול אין פה באמת כוונה להשאר עם המשכנתא המאוד קיצונית הזאת הרבה שנים - או לממש נכס בשווי החדש אחרי התמ"א או לעשות כל שנה מחזור משכנתא מחסכונות שכן כאילו המגבלות על גובה ההחזר החודשי "ישאירו אופציה לחסוך" ובתקווה תוך שנים בודדות המשכנתא תהפוך למשכנתא נורמלית על משהו כמו 500-700 אלף ש"ח.
תודה,

לפני הכל אציין שהייתי בנקאי משכנתאות בעברי באחד הבנקים הגדולים ( לא השתנה מאז משהו משמעותי) ובכל זאת כל מה שאגיד כאן זה לא ייעוץ אלא פשוט מענה על שאלות ששאלת ולא המלצה מכל סוג שהוא לעשות משהו.

ראשית, אף בנק לא ייתן לך משכנתא שבה ההחזר הוא 50% מההכנסה, גם אם זו הכנסה פנויה לחלוטין. כמו שאמרת 33% זה העדיפות, מעל 40% זה כבר דרישות הלימות הון גבוהות ( כסף של הבנק שהוא נדרש לשים בצד בלי שיניב שום דבר) והופכת את המשכנתא עבור הבנק ללא כדאית- אלא אם כן הריבית שוחטת ואז שוב זה מגדיל לכשעצמו את הסיכון עבור הבנק- שורה תחתונה עסקתי באלפי תיקים של משכנתאות- לא יצא לי לראות אפילו מקרה אחד שהבנק הולך על יותר מ 40%, תמיד מציעים ללקוח להביא קרוב משפחה שישתתף בהחזר או להפחית את הסכום הנדרש או כמובן למצוא נכס זול יותר. 50% זה מספר דמיוני- כל דבר מעל 40% זה יהיה בלתי אפשרי לקבל.

את ד' לא ממש הבנתי, אני מניח שאתה מתכוון שכל כמה זמן לפרוע חלק מהקרן של המשכנתא, זה אפשרי אבל שוב, בכל מקרה אתה לא תוכל לקחת מלכתחילה במעל ל 40% החזר.

האופציות שלך הן:
-להגדיל הכנסה.
-להוסיף משתתף נוסף ( קרוב משפחה) שעל שמו המשכנתא וישלם חלק מהסכום ( כל קומבינה שאתם עושים ביניכם לבנק לא אכפת- הוא רק רוצה שעל הניירות יהיה רשום פחות מ 40%). אז אם הנוסף רשום במשכנתא ואתה מעביר לו את הכסף כל חודש, מהותית אתה זה שמשלם 50% אבל בניירת שמוגשת למחלקת חיתום רשום 30% למשל. כמובן שאין צורך לציין זאת בפני הבנק שכן הוא אוהב שאתה עושה את זה אבל לא רוצה לשמוע שזה מה שאתה עושה.
-לשנות נכס לזול יותר

 

[mikethe]

תודה על התשובה המפורטת, אז:
1. על 40% "אפשר לבנות" בחישובים שלי?
2. אף על פי שזה על משקל "אם כולם קופצים מההר, הגם אתה תקפוץ?" אשמח לדעת האם משכנתא של 60%, בגובה 1.3-1.5 מיליון לתקופה של 30 שנה שממקסמת 40% החזר חודשי היא חריגה? ואם כן איזה מרכיב הוא הקיצוני בסיפור? ניחוש שלי יהיה על גובה המשכנתא הנומינלי (1.3-1.5).
3. ב- (ד) התכוונתי בדיוק ללהכניס קרוב מדרגה ראשונה...

 

[dorshoshani8]

לפני הכל אציין שהייתי בנקאי משכנתאות בעברי באחד הבנקים הגדולים ( לא השתנה מאז משהו משמעותי) ובכל זאת כל מה שאגיד כאן זה לא ייעוץ אלא פשוט מענה על שאלות ששאלת ולא המלצה מכל סוג שהוא לעשות משהו.

ראשית, אף בנק לא ייתן לך משכנתא שבה ההחזר הוא 50% מההכנסה, גם אם זו הכנסה פנויה לחלוטין. כמו שאמרת 33% זה העדיפות, מעל 40% זה כבר דרישות הלימות הון גבוהות ( כסף של הבנק שהוא נדרש לשים בצד בלי שיניב שום דבר) והופכת את המשכנתא עבור הבנק ללא כדאית- אלא אם כן הריבית שוחטת ואז שוב זה מגדיל לכשעצמו את הסיכון עבור הבנק- שורה תחתונה עסקתי באלפי תיקים של משכנתאות- לא יצא לי לראות אפילו מקרה אחד שהבנק הולך על יותר מ 40%, תמיד מציעים ללקוח להביא קרוב משפחה שישתתף בהחזר או להפחית את הסכום הנדרש או כמובן למצוא נכס זול יותר. 50% זה מספר דמיוני- כל דבר מעל 40% זה יהיה בלתי אפשרי לקבל.

את ד' לא ממש הבנתי, אני מניח שאתה מתכוון שכל כמה זמן לפרוע חלק מהקרן של המשכנתא, זה אפשרי אבל שוב, בכל מקרה אתה לא תוכל לקחת מלכתחילה במעל ל 40% החזר.

האופציות שלך הן:
-להגדיל הכנסה.
-להוסיף משתתף נוסף ( קרוב משפחה) שעל שמו המשכנתא וישלם חלק מהסכום ( כל קומבינה שאתם עושים ביניכם לבנק לא אכפת- הוא רק רוצה שעל הניירות יהיה רשום פחות מ 40%). אז אם הנוסף רשום במשכנתא ואתה מעביר לו את הכסף כל חודש, מהותית אתה זה שמשלם 50% אבל בניירת שמוגשת למחלקת חיתום רשום 30% למשל. כמובן שאין צורך לציין זאת בפני הבנק שכן הוא אוהב שאתה עושה את זה אבל לא רוצה לשמוע שזה מה שאתה עושה.
-לשנות נכס לזול יותר

היי מצטרף לדיון ואשמח לשאול שאלה בנושא
במסגרת העבודה יש לנו תוכנית ESPP שמהותה הוא תוכנית קנייה של מניות בתקופה של חצי שנה
מה שאומר שחלק נכבד מהמשכורת מופרש כל חודש ואחרי חצי שנה הסכום נכנס.
השאלה שלי היא איך הבנק מסתכל על המשכורת הפנוייה למשכנתא , האם הם מכירים את עניין הESPP וידעו לחשב משכורת ממוצעת או שיסתכלו על המשכורת שנכנסת אחרי הורדת ההפרשה ( מה שבהחלט יקטין את יכולת ההחזר מבחינת הבנק)
מקווה שהייתי ברור
תודה.

 

[mikethe]

היי מצטרף לדיון ואשמח לשאול שאלה בנושא
במסגרת העבודה יש לנו תוכנית ESPP שמהותה הוא תוכנית קנייה של מניות בתקופה של חצי שנה
מה שאומר שחלק נכבד מהמשכורת מופרש כל חודש ואחרי חצי שנה הסכום נכנס.
השאלה שלי היא איך הבנק מסתכל על המשכורת הפנוייה למשכנתא , האם הם מכירים את עניין הESPP וידעו לחשב משכורת ממוצעת או שיסתכלו על המשכורת שנכנסת אחרי הורדת ההפרשה ( מה שבהחלט יקטין את יכולת ההחזר מבחינת הבנק)
מקווה שהייתי ברור
תודה.

האינטואיציה שלי אומרת שלא יסתכלו - קרי פנויה זה הנטו שנכנס לעו"ש פחות הוצאות קבועות והוראות קבע למיניהן.

 

[DavidA]

היי מצטרף לדיון ואשמח לשאול שאלה בנושא
במסגרת העבודה יש לנו תוכנית ESPP שמהותה הוא תוכנית קנייה של מניות בתקופה של חצי שנה
מה שאומר שחלק נכבד מהמשכורת מופרש כל חודש ואחרי חצי שנה הסכום נכנס.
השאלה שלי היא איך הבנק מסתכל על המשכורת הפנוייה למשכנתא , האם הם מכירים את עניין הESPP וידעו לחשב משכורת ממוצעת או שיסתכלו על המשכורת שנכנסת אחרי הורדת ההפרשה ( מה שבהחלט יקטין את יכולת ההחזר מבחינת הבנק)
מקווה שהייתי ברור
תודה.

הם הולכים לפי תלושי שכר... אני מניח ששווה לנסות לדבר איתם ולבדוק. בגדול אבל הבנק לא אוהב להתעסק עם דברים שהם לא תלויים בך בוודאות- איו מספיק פרטים על מבנה התכנית ועל טיב המניות- אם סחירות או לא וכו'.

 

[DavidA]

תודה על התשובה המפורטת, אז:
1. על 40% "אפשר לבנות" בחישובים שלי?
2. אף על פי שזה על משקל "אם כולם קופצים מההר, הגם אתה תקפוץ?" אשמח לדעת האם משכנתא של 60%, בגובה 1.3-1.5 מיליון לתקופה של 30 שנה שממקסמת 40% החזר חודשי היא חריגה? ואם כן איזה מרכיב הוא הקיצוני בסיפור? ניחוש שלי יהיה על גובה המשכנתא הנומינלי (1.3-1.5).
3. ב- (ד) התכוונתי בדיוק ללהכניס קרוב מדרגה ראשונה...

להגיד לך האם זה מסוכן או לא, או לדון בסכומים וכו' אני לא יכול, את הביכון אתה לוקח ולכן אתה זה שצריך להעריך האם הוא שווה את התשואה שאתה צופה להשיג.

 

[mikethe]

להגיד לך האם זה מסוכן או לא, או לדון בסכומים וכו' אני לא יכול, את הביכון אתה לוקח ולכן אתה זה שצריך להעריך האם הוא שווה את התשואה שאתה צופה להשיג.

השאלה היא לא על הסיכונים, הסיכונים פה פשוטים: יש תהליך תמ"א בשלבים מתקדמים אך עדיין לא כאלו שהמוכר יכול להוסיף למחיר, יש לי אופטימיות לגבי הבשלה של התהליך בשנים הקרובות ואם אכן התמ"א תצא לפועל - אין פה סיכונים זה טריויאלי. הסיכון שהבירוקרטיה של יציאה לדרך התמ"א תתקע את הפרויקט ואז אצטרך למכור, וההפסד הוא עלויות עסקה (קניה ומכירה), עלויות מימון מצטברות ונניח עוד איזה הפסד במחיר כי נניח אהיה לחוץ למכור כדי לסגור את הבור ללא תחתית שנקרא משכנתא בגובה 1.3-1.5 מיליון. סה"כ יחסית להון העצמי ההפסד הנ"ל הוא כמו לשים על מניה שירדה ב- 30%. כן סיכון, זה מה יש.
השאלה היא להבין ממישהו שהיה מהצד השני של השולחן, אילו מרכיבים מהבקשה שלי יראו לו חריגים? הפריסה ל-30 שנה? מינוף של 60%? הגובה הנומינלי?

כמו כן שאלה נוספת - נניח ומכניסים קרוב משפחה מדרגה 1, ואני צריך להעביר לו סכום חודשי כאמור, אם אני עושה זאת דרך הוראת קבע, צ'קים קבועים או סתם העברה בנקאית קבועה - האם יש פה אלמנטים של הצהרה לטובת מיסוי, מתנות בין קרובי משפחה משהו בסגנון או שפשוט אפשר לעשות וזהו והכל בסדר עם זה?

תודה רבה על העזרה!

 

[אורי ג.]

כמו כן שאלה נוספת - נניח ומכניסים קרוב משפחה מדרגה 1, ואני צריך להעביר לו סכום חודשי כאמור, אם אני עושה זאת דרך הוראת קבע, צ'קים קבועים או סתם העברה בנקאית קבועה - האם יש פה אלמנטים של הצהרה לטובת מיסוי, מתנות בין קרובי משפחה משהו בסגנון או שפשוט אפשר לעשות וזהו והכל בסדר עם זה?

הכל בסדר.

אילו מרכיבים מהבקשה שלי יראו לו חריגים? הפריסה ל-30 שנה? מינוף של 60%? הגובה הנומינלי?

לא חריג בכלל.

 

[יהודה ישראל]

בלת"ק,
40 אחוז ניתן להגיע לבעלי הכנסות גבוהות.
50 למי שמרוויח סכומים גבוהים מאד כל חודש ולא מוציא באותו יחס.
שים לב שלא מעט מוכרים מעלים את ערך הדירה בגלל שהבניין ב"הליכים" לתמ"א

 

[סולידי]

על טיב המניות- אם סחירות או לא

ESPP זה תמיד על מניות סחירות.

 

[בת העמק]

פנויה זה הנטו שנכנס לעו"ש פחות הוצאות קבועות והוראות קבע למיניהן.

לא נכון לדעתי. פנויה זה הנטו בלבד (לפני הוצאות). אם יש לך נטו גבוה מאד אז אולי זאת לא בעיה בשביל הבנק לאפשר לך לשלם 40%. ואם הבנק לא אוהב את זה, מה רע ב-39% מהנטו?

 

[אורי ג.]

לא נכון לדעתי. פנויה זה הנטו בלבד (לפני הוצאות). אם יש לך נטו גבוה מאד אז אולי זאת לא בעיה בשביל הבנק לאפשר לך לשלם 40%. ואם הבנק לא אוהב את זה, מה רע ב-39% מהנטו?

הכנסה פנויה = הכנסה נטו מינוס החזרי הלוואות למיניהם (קרן+ריבית).

 

[לנצח נתהה]

הכנסה פנויה = הכנסה נטו מינוס החזרי הלוואות למיניהם (קרן+ריבית).

לא כולל הלוואות שמסתיימות תוך שנה וחצי אם אני לא טועה

 

[אורי ג.]

לא כולל הלוואות שמסתיימות תוך שנה וחצי אם אני לא טועה

מעניין. יש סימוכין?

 

[לנצח נתהה]

מעניין. יש סימוכין?

בספר של רימון חייט(משכנתא יעילה) עמוד 139

 

[אורי ג.]

בספר של רימון חייט(משכנתא יעילה) עמוד 139

תודה!
@רימון
אם אתה עדיין מבקר פה:
אתה יודע אם זה המצב גם כיום? זה לא השתנה במקרה?

 

[חלכאי]

בספר של רימון חייט(משכנתא יעילה) עמוד 139

מנצל שרשור, האם הספר מועיל/ מומלץ?

 

[Fitch]

אתה יודע אם זה המצב גם כיום? זה לא השתנה במקרה?

אומנם לא רימון, אבל לא השתנה.

מנצל שרשור, האם הספר מועיל/ מומלץ?

כן

 

[פזרן]

היי מצטרף לדיון ואשמח לשאול שאלה בנושא
במסגרת העבודה יש לנו תוכנית ESPP שמהותה הוא תוכנית קנייה של מניות בתקופה של חצי שנה
מה שאומר שחלק נכבד מהמשכורת מופרש כל חודש ואחרי חצי שנה הסכום נכנס.
השאלה שלי היא איך הבנק מסתכל על המשכורת הפנוייה למשכנתא , האם הם מכירים את עניין הESPP וידעו לחשב משכורת ממוצעת או שיסתכלו על המשכורת שנכנסת אחרי הורדת ההפרשה ( מה שבהחלט יקטין את יכולת ההחזר מבחינת הבנק)
מקווה שהייתי ברור
תודה.

למכר שלי הייתה בעיה בדיוק אם זה.
הוא שיכנע אותם להסתכל על ה106 ולא על התלושים וזה עבד לו עם כל הבנקים שניסה.