משכנתא או הון עצמי back to back

[Shyan]

שלום לכולם

מתלבטים כרגע בשאלה מהותית, נשמח לעזרה ממבינים בתחום

אנחנו מתגוררים בתל אביב ומעוניינים להמשיך להתגורר בעיר, בקרוב נאלץ לעבור לדירה חדשה, עלות משוערת לשכר הדירה החדש - 10K ש"ח

מכרנו לא מזמן דירה שהייתה ברשותנו וכרגע יש לנו הון עצמי נזיל של כמיליון וחצי ש"ח

כיוון ששכר דירה של 10K לחודש הוא די כבד עבורנו, היינו מעוניינים לקנות דירה בהון העצמי שברשותנו ולהשכירה על מנת לקזז מהסכום (back to back)

יש מספר אפשרויות:

1 - דירה במלוא הסכום (2-3 חדרים באזור המרכז) שתכניס שכר דירה של כ 4-5 K בחודש
2- קניית דירה גדולה יותר (4-5 חדרים) בסכום גבוה יותר, לקיחת משכנתא בהתאם והשכרה כך שבסופו של דבר ישארו בידנו כ 1.5K עד 2.5K בחודש
3- פיצול הסכום לשתי דירות קטנות ולקיחת משכנתא, גם כאן ככל הנראה ישאר סכום דומה כמו באופציה הקודמת

כמובן שאופציות 2-3 נשמעות "כלכליות" יותר על הנייר אך הדבר אומר הצטמצמות בטווח הקצר / בינוני וככל הנראה כניסה למינוס לא קטן לאורך זמן

מאידך,בחירה באופציה 1 לא מאפשרת מינוף ההון העצמי

אופציה של רכישת דירות בב"ש/חיפה/הרפתקאות בחו"ל כרגע לא באה בחשבון

אודה להערות/הארות

 

[nicepo1]

כמובן שאופציות 2-3 נשמעות "כלכליות" יותר על הנייר אך הדבר אומר הצטמצמות בטווח הקצר / בינוני וככל הנראה כניסה למינוס לא קטן לאורך זמן

מאידך,בחירה באופציה 1 לא מאפשרת מינוף ההון העצמי

אופציה של רכישת דירות בב"ש/חיפה/הרפתקאות בחו"ל כרגע לא באה בחשבון

מה השאלה?



הדבר היחיד שיש לי אולי להאיר

וככל הנראה כניסה למינוס לא קטן לאורך זמן

זה מתכון לאסון על תשכח שהריביות(לרוב) גם משתנות ויכולות לעלות. על תיקח מינוף שאתה מעריך שלא תוכל לעמוד בו.

 

[אורי ג.]

אופציה 1 היא הכלכלית ביותר.

מאידך,בחירה באופציה 1 לא מאפשרת מינוף ההון העצמי

מינוף זה לא מטרה, זה אמצעי להשגת מטרה, במקרה שלכם מינוף משיג תוצאה הפוכה למטרה הרצויה.

 

[monkey22]

רק לפי המספרים אז אופציה 1 ללא ספק.
אופציה 3 לדעתי פחות קלוונטי עבורכם עקב מינוף אדיר, מיסים גבוהים ברכישת דירה שנייה ותשלום מס משכירות מעל 5k בחודש.
באופציה 1 אין מינוף, תקבלו תשואה טובה פטורה ממס (לפי מה שאתם טוענים, אני לא מכיר דירות 2-3 חדרים שעולות מיליון וחצי ונותנים 5k שכירות) ואין מס רכישה.
אלא אם אתם משקיעי נדל"ן מנוסים שמוכנים ויודעים למה נכנסים, לא הייתי מסתבך.
לא מייעץ ולא ממליץ, רק דעתי.

 

[cypriano de rore]

ברוך הבא לפורום @Shyan !

אופציה 1 היא הכלכלית ביותר.

מסכים.

1 - דירה במלוא הסכום (2-3 חדרים באזור המרכז) שתכניס שכר דירה של כ 4-5 K בחודש

א. קח בחשבון שזה כנראה יהיה קצת פחות.
ב. קח בחשבון שעל הפחות הזה יהיו לך עוד הוצאות (תיקונים, שיפוצים, זמנים ללא שכירות וכו׳). כלומר, הנטו שלך יהיה פחות ממה שאתה מצפה.
ג. למרות זאת, אני עדיין חושב שמשלושת האפשרויות שהצעת - זו הנכונה ביותר.
ד. אם הייתי קונה דירה בסכום הזה הייתי קונה דירה עם פוטנציאל השבחה גבוה.
ה. בהצלחה!

 

[בורג]

אני מציע אופציה 4. השקעה אחרת. לא בדיוק מה שהתכוונת, אבל כדאי שתדע שיש גם אופציות כאלו.
את ההון העצמי שיש לכם, תשקיעו במסלול מניב אחר:
4א. מניות דיבדנד. כל רבעון בערך תקבל כסף שמיועד לשכירות הדירה שלכם.
4ב. קרנות ריט. אם חשוב לכם להשאר צמודים לעליות וירידות תחום הנדלן, קרנות ריט יאפשרו לקבל "שכר דירה" בלי ההתעסקות בתהליך הרכישה והניהול.

מהמסלולים הללו אפשר לצפות 2% אחוז תשואה אחרי מס, (מספר אצבע כללי מאוד) , שזה בערך אותה תשואה שתקבל על דירה בתל אביב.

 

[cypriano de rore]

אני מציע אופציה 4. השקעה אחרת. לא בדיוק מה שהתכוונת, אבל כדאי שתדע שיש גם אופציות כאלו.
את ההון העצמי שיש לכם, תשקיעו במסלול מניב אחר.
4א. מניות דיבדנד. כל רבעון בערך תקבל כסף שמיועד לשכירות הדירה שלכם.
4ב. קרנות ריט. אם חשוב לכם להשאר צמודים לעליות וירידות תחום הנדלן, קרנות ריט יאשרו לקבל "שכר דירה" בלי ההתעסקות בתהליך הרכישה והניהול.

מתחבר לאופציה 4.
לדעתי 4א ו4ב פחות רלבנטיות למצבם.
אם עושים משהו כזה עדיף משהו פשוט ברוח הבלוג לדעתי.

אופציה 5: אולי לגור בדירה זולה יותר או שזה לא בא בחשבון?

 

[Shyan]

תודה על התגובות

מקריאה מעמיקה, מבין שאפציה 1 היא כנראה הטובה ביותר (או הפחות גרועה, תלוי בעיני המתבונן)

מניח שאצטרך קצת לשכלל את אופציה 1 - לקנות דירה בקצת יותר מההון העצמי, משהו כמו 1.7-1.9 מיליון ש"ח שאכן תוכל להבטיח הכנסה של כ 5K מינוס החזרי משכנתא קטנה מאוד שתיגרר לאורך זמן (ברור שלא כלכלי בפני עצמו אבל עדיף על ריבית מינוס, ובסכומים קטנים, סה"כ ההפסד לאורך זמן הוא לא נוראי)

אופציה של השקעה אחרת לא באה בחשבון עקב התנגדות נחרצת של החצי השני

ברור שלגור בדירה יותר זולה זו תמיד אופציה, אבל החיים לא מורכבים רק מטבלאות אקסל ודוחות עו"ש

 

[cypriano de rore]

שאכן תוכל להבטיח הכנסה של כ 5K מינוס החזרי משכנתא

שוב, בפועל זה יהיה פחות (להערכתי ב20%~ - כמובן שתלוי בנכס ובעוד מיליון פרמטרים).

אופציה של השקעה אחרת לא באה בחשבון עקב התנגדות נחרצת של החצי השני

מובן

ברור שלגור בדירה יותר זולה זו תמיד אופציה, אבל החיים לא מורכבים רק מטבלאות אקסל ודוחות עו"ש

מובן

 

[רוני]

אודה להערות/הארות

היי
אני בעד אופציה 1, דירות קטנות באזור המרכז שכירות יותר, אתה לא תשלם מס על הכנסה משכירות עד
לגובה שכירות חודשית של 5,090 ש"ח, עלויות תחזוקה נמוכות יותר (מומלץ להביא את הדירה למצב פיזי טוב).

במידה ותיקח משכנתא ותקנה דירה גדולה יותר, אולי יהיה לך קשה יותר להשכיר, עלויות תחזוקה גדולות יותר,
עלויות משכנתא חודשיות, ויתכן אפילו תשלום מס הכנסה מהשקל הראשון של השכירות החודשית.

 

[Shyan]

היי
אני בעד אופציה 1, דירות קטנות באזור המרכז שכירות יותר, אתה לא תשלם מס על הכנסה משכירות עד
לגובה שכירות חודשית של 5,090 ש"ח, עלויות תחזוקה נמוכות יותר (מומלץ להביא את הדירה למצב פיזי טוב).

במידה ותיקח משכנתא ותקנה דירה גדולה יותר, אולי יהיה לך קשה יותר להשכיר, עלויות תחזוקה גדולות יותר,
עלויות משכנתא חודשיות, ויתכן אפילו תשלום מס הכנסה מהשקל הראשון של השכירות החודשית.

תודה

הבנתי מרואה החשבון שבהינתן דירה יחידה, אין צורך לשלם מס הכנסה על שכירות, ללא קשר לגובה השכירות, וזאת כיוון שמס הכנסה "מניח" שאם יש לך רק דירה אחת, אז אתה כנראה מתגורר בה
אמנם מבחינת החוק היבש אתה מחוייב בתשלום מס, אבל זו עצימת עיניים מכוונת של מס הכנסה, או כמו שאמר לי רואה החשבון - אם תתעקש לשלם מס הכנסה על שכירות מדירה יחידה, תהיה כנראה הראשון בארץ

עוד הוסיף ואמר שבהינתן משכנתא, אין בעיה להחשיב את ריביות המשכנתא כהפסד ובכך לקזז את עלות המס על שכירות

to make a long story short - מס הכנסה משכירות לדירה יחידה הוא לא פקטור פה

להערכתי צריך להתמקד בשני דברים:

1. האם התוספת השולית של שכ"ד עבור דירה יקרה יותר עם משכנתא שווה את הפרש סכום המשכנתא (והריבית כמובן)
2. בהינתן עליות מחירי הנדל"ן בישראל לאורך זמן (על פי היסטוריה), מה יהיו הפרשי "ההשבחה" בין הנכסים נניח עוד 5/10/15/20 שנה מהיום

 

[Shyan]

שוב, בפועל זה יהיה פחות (להערכתי ב20%~ - כמובן שתלוי בנכס ובעוד מיליון פרמטרים).

מובן

מובן

לגבי שכירות צפויה מהנכס, כנראה שאצטרך לבחור משהו בפינצטה...

 

[cypriano de rore]

לגבי שכירות צפויה מהנכס, כנראה שאצטרך לבחור משהו בפינצטה...

לא התכוונתי לשכירות. דיברתי על ההוצאות שיהיו לך...

 

[אורי ג.]

הבנתי מרואה החשבון שבהינתן דירה יחידה, אין צורך לשלם מס הכנסה על שכירות, ללא קשר לגובה השכירות, וזאת כיוון שמס הכנסה "מניח" שאם יש לך רק דירה אחת, אז אתה כנראה מתגורר בה

תחליף רו"ח.

אמנם מבחינת החוק היבש אתה מחוייב בתשלום מס, אבל זו עצימת עיניים מכוונת של מס הכנסה, או כמו שאמר לי רואה החשבון - אם תתעקש לשלם מס הכנסה על שכירות מדירה יחידה, תהיה כנראה הראשון בארץ

וואו כמה שהוא טועה.
בחיים שלי לא נתקלתי ברו"ח שממליץ ללקוח שלו להעלים מס.

עוד הוסיף ואמר שבהינתן משכנתא, אין בעיה להחשיב את ריביות המשכנתא כהפסד ובכך לקזז את עלות המס על שכירות

רק אם תשלם מס שולי על השכ"ד.

 

[monkey22]

תודה

הבנתי מרואה החשבון שבהינתן דירה יחידה, אין צורך לשלם מס הכנסה על שכירות, ללא קשר לגובה השכירות, וזאת כיוון שמס הכנסה "מניח" שאם יש לך רק דירה אחת, אז אתה כנראה מתגורר בה
אמנם מבחינת החוק היבש אתה מחוייב בתשלום מס, אבל זו עצימת עיניים מכוונת של מס הכנסה, או כמו שאמר לי רואה החשבון - אם תתעקש לשלם מס הכנסה על שכירות מדירה יחידה, תהיה כנראה הראשון בארץ

עוד הוסיף ואמר שבהינתן משכנתא, אין בעיה להחשיב את ריביות המשכנתא כהפסד ובכך לקזז את עלות המס על שכירות

to make a long story short - מס הכנסה משכירות לדירה יחידה הוא לא פקטור פה

להערכתי צריך להתמקד בשני דברים:

1. האם התוספת השולית של שכ"ד עבור דירה יקרה יותר עם משכנתא שווה את הפרש סכום המשכנתא (והריבית כמובן)
2. בהינתן עליות מחירי הנדל"ן בישראל לאורך זמן (על פי היסטוריה), מה יהיו הפרשי "ההשבחה" בין הנכסים נניח עוד 5/10/15/20 שנה מהיום

שמע, אני לא ממליץ פה אף פעם, ולפי חוקי הפורום אסור, אבל ממליץ בחום לא להקשיב לשום בעל מקצוע שממליץ לך להעלים מס. פשוט הזייה מה שכתבת.
נכון שמס הכנסה לרוב מחפשים את הדגים השמנים, אבל אם מישהו ילשין עליך, יחליטו לעשות לך בדיקה מדגמית או שתצבור סכום גבוה בעו"ש הם יבדקו לך את התחתונים. תחליף רו"ח.

לגבי הקיזוז ריבית, רק אם אתה במסלול מס מסוים, ממש לא בכל מצב. רו"ח אמיתי יכול להסביר לך.

 

[רוני]

הבנתי מרואה החשבון שבהינתן דירה יחידה, אין צורך לשלם מס הכנסה על שכירות

מצטער, זה לא נכון, ומיותר לקחת סיכון, אני מחזיק דירה אחת ויחידה להשכרה בישראל, ואני משלם מס הכנסה,
אומנם המס נמוך יותר מאחר ואני מקזז פחת מבנה (במידה ואני מוכר את הדירה עדיין מדובר דירה יחידה ויש לי פטור ממס עד לגובה של 4,500,000ש"ח, כך שאין כאן פגיעה בגלל השימוש בפחת המבנה)

 

[רוני]

מה יהיו הפרשי "ההשבחה" בין הנכסים נניח עוד 5/10/15/20 שנה מהיום

בגוש דן ניתן לצפות להכפלה נומינלית של מחירי הנכסים בממוצע כל 20 שנים.

נ.ב

לגבי הריבית המימון כהוצאה מוכרת, זה בהחלט נכון כאשר מחשבים במסלול המס השולי, יש סיכוי טוב שלא תשלם כאן מס, או שתשלם מס מינורי,
לאחר קיזוז ריבית המימון, פחת מבנה, תיקונים והוצאות שונות שניתן להוסיף.

 

[יהודה ישראל]

למנף בשביל מה?
אופציה 1 נשמעת סבירה.
אופציה 3 סתם תשרוף לך כסף על מיסים.