משהו מוזר קורה בעיתונות הכלכלית בנושא מחירי הדיור

[DavidA]

הכותרת מימין היא כותרת שפורסמה היום באתר גלובס, כרבע שעה לאחר הפרסום- הכותרת של הכתבה שונתה למה שמשמאל. השאלה היחידה שאני שואל- היא מה אתם חושבים המחיר שמישהו צריך לשלם כדי לגרום לעיתון לשנות כותרת של כתבה כדי לקדם אינטרסים?

 

[adamshalev]

או... אולי לא הכל קונספירציות, והעיתון עושה multi-armed-bandit tests באופן ממוכן במטרה למכסם קליקים?
בתור קפיטליסט מהתחום, הייתי מהמר על ב׳.

 

[סטרבו]

יש המון כסף בנדל"ן שמחכה בחוץ לירידות (ככה לפחות זה נראה).
כמה משמעותית יכולה להיות ירידה במחיר כשבאיזהשהו שלב כל הכסף יכנס לשוק?

 

[אורי ג.]

כמה משמעותית יכולה להיות ירידה במחיר כשבאיזהשהו שלב כל הכסף יכנס לשוק?

הכסף הזה שמחכה יכול בקלות רבה לשנות את דעתו (או את המחיר שהוא מוכן לשלם) כשהריבית תעלה.

 

[סטרבו]

הכסף הזה שמחכה יכול בקלות רבה לשנות את דעתו (או את המחיר שהוא מוכן לשלם) כשהריבית תעלה.

משקיעים כן. אבל הרבה צרכנים מחכים על הגדר.

 

[nick]

משקיעים כן. אבל הרבה צרכנים מחכים על הגדר.

אחד הפרמטרים החשובים לצרכנים הוא גובה ההחזר של המשכנתא -> ריבית

 

[סטרבו]

המחירים עלו ביחס למשכורת הממוצעת במכפילים.
המחירים נשארו ברמתם כמה שנים, כי יש ביקוש.
האם עליית ריבית תשנה את הביקוש ברמת המחירים הנוכחית, אולי. אבל אולי לא.
גם שאלה כמה הריבית תעלה, זה לא נראה שאנחנו בדרך לעלייה משמעותית בשנה הקרובה.
אילו סיבות נוספות יש?

 

[adamshalev]

גם שאלה כמה הריבית תעלה, זה לא נראה שאנחנו בדרך לעלייה משמעותית בשנה הקרובה.

ארה״ב הדגימה לכל העולם המערבי איך צריך להעלות ריבית. מאד לאט ועם הרבה הכנה מנטלית מראש.
אני מאמין שבנק ישראל יאמץ את הגישה 1:1.

 

[סטרבו]

ארה״ב הדגימה לכל העולם המערבי איך צריך להעלות ריבית. מאד לאט ועם הרבה הכנה מנטלית מראש.
אני מאמין שבנק ישראל יאמץ את הגישה 1:1.

אין ספק שההעלאה תהיה איטית. אני פשוט לא יודע אם אנחנו שם. האינפלציה לא מרימה ראש יותר מדי, הנגידה מתחלפת.

 

[DavidA]

ארה״ב הדגימה לכל העולם המערבי איך צריך להעלות ריבית. מאד לאט ועם הרבה הכנה מנטלית מראש.
אני מאמין שבנק ישראל יאמץ את הגישה 1:1.

הבעיה היא שבארץ עליה בריבית תגרום למיתון... שוק הדיור ( והבניה) היה מרכיב מאוד גדול צמיחה בשנים האחרונות, גם אם לא רוצים להודות בזה. דיור הוא מרכיב ההשקעה בתוצר, בנטרול דיור אני בספק אם הייתה כאן צמיחה טובה יותר מארצות הברית בעשור האחרון.

לא תהיה כאן עליית ריבית לדעתי בשנים הקרובות, גם בלי עליית ריבית שוק הדיור מתקשה, אם עלויות המימון יעלו גם ברבע אחוז, לא רק שזה יקשה על רכישות חדשות, אלא זה גם יוציא כסף מכיסים של לווים קיימים שלא יוכלו להרשות לעצמם ג'יפ חדש כל שנתיים עם הלוואה של 100% מימון.

כל המדינה מתקיימת כאן על אשראי זול, ברגע שמוציאים את זה מהמשוואה התמונה לדעתי תהיה שונה לגמרי.

 

[אורי ג.]

כל המדינה מתקיימת כאן על אשראי זול, ברגע שמוציאים את זה מהמשוואה התמונה לדעתי תהיה שונה לגמרי.

בכל העולם, לא רק בישראל. בארה"ב הריבית עולה זה זמן מה והמצב שם טוב.

 

[DavidA]

בכל העולם, לא רק בישראל. בארה"ב הריבית עולה זה זמן מה והמצב שם טוב.

העובדה שאנחנו בכלל משווים את ארה"ב לישראל כשמדברים על חוסן כלכלי זה דבר הזוי...

 

[אורי ג.]

העובדה שאנחנו בכלל משווים את ארה"ב לישראל כשמדברים על חוסן כלכלי זה דבר הזוי...

איך זה עובד? אתה משווה רק ריבית ולא חוסן כלכלי?
חוץ מזה ציינת עובדה:

כל המדינה מתקיימת כאן על אשראי זול

ובאירופה לא? ובארה"ב לא? וביפן? בקנדה?
זה כלל עולמי, ממש לא רק בישראל.

 

[DavidA]

איך זה עובד? אתה משווה רק ריבית ולא חוסן כלכלי?
חוץ מזה ציינת עובדה:

ובאירופה לא? ובארה"ב לא? וביפן? בקנדה?
זה כלל עולמי, ממש לא רק בישראל.

אני סומך על כך שאנשים יבינו שכשאני אומר את זה, אני מתכוון שכאן הכלכלה תלויה באשראי צרכני ובשוק הדיור הרבה יותר ממקומות אחרים.
עליית הריבית היא סימן לחוסן כלכלי במקרה של ארה"ב, סימן שהבנק המרכזי מאמין שהשוק שם יכול לספוג העלאות בלי לזעזע יותר מדי. אם הבנק כאן היה חושב שאנחנו כמו ארה"ב- אנחנו גם היינו מעלים. המינוף של משקי הבית בישראל הוא גבוה מאוד אפילו ביחס למדינות מאוד ממונפות. מניסיון בענף האשראי הצרכני והאשראי לדיור, אני יכול להגיד בביטחון שיש המון משקי בית שמינפו את עצמם ולקחו הלוואות צריכה אדירות על חשבון מחירי הנדלן שלהם ( שקיבלו הערכת שמאי במחירי שיא כל הזמנים). אני לא סופר את כל עסקאות המימון החוץ בנקאי שחברות הליסינג והמכירות רכב מציעות ללקוחות. יש אפקט עושר כיום בישראל שנשען בחלקו הגדול על מחירי הדיור, אנשים לוקחים משכנתא שניה כדי לקנות דירות להשכרה שלא ימצאו להם שוכרים בחיים וכו'.

הבנקים מוגנים מהצד הצרכני כי הרגולטורים עשו הקשחת תנאים למתן אשראי ב 2012 ו 2015, אבל מהצד של האשראי לקבלנים יש שם גם סרטי אימה שיכולים להתפתח לקראת סוף 2019 ולתוך 2020.

רק אסיים ואגיד שלא אמרתי שזה רק בישראל, אמרתי שבישראל זה חמור פי כמה מאשר במקומות אחרים ( שוב דעתי וממה שאני רואה).

 

[אורי ג.]

, אני מתכוון שכאן הכלכלה תלויה באשראי צרכני ובשוק הדיור הרבה יותר ממקומות אחרים.

יותר מאשר בארה"ב?!? אני די בטוח שאתה טועה, כולם חיים של על קרדיט וזה הרבה יותר נפוץ ומקובל מאשר פה.
אין לי נתונים, רק על סמך היכרותי.

עליית הריבית היא סימן לחוסן כלכלי במקרה של ארה"ב, סימן שהבנק המרכזי מאמין שהשוק שם יכול לספוג העלאות בלי לזעזע יותר מדי. אם הבנק כאן היה חושב שאנחנו כמו ארה"ב- אנחנו גם היינו מעלים.

כמו תמיד אנחנו בפיגור אחרי ארה"ב, אני מאד אתפלא אם לא נראה העלאת ריבית בארץ ב2019.

המינוף של משקי הבית בישראל הוא גבוה מאוד אפילו ביחס למדינות מאוד ממונפות.

נראה לי שההפך. יש לך נתונים אחרים?

 

[DavidA]

לא רק לי, הנתונים מפורסמים לציבור באתר בנק ישראל. החוב הצרכני בישראל עומד על כ 12% מהתמג ( נתוני חוב רבעון שני 2018 ונתוני תמג 2017).
בארה"ב זה כ 19%. קח בחשבון שחלק גדול מאשראי הדיור(שלא נספר בנתוני האשראי הצרכני בישראל) בישראל הוא הלוואות כל מטרה בשעבוד נכס שהן למעשה גם הלוואות צריכה אך נופלות בתור תוספת למשכנתא ( קומבינה נחמדה שגם עוזרת לבנקים לשחק עם פרמטרים שבנק ישראל הציב בנוגע לסיכון כדי לעמוד בדרישות באזל 2 ו3).
גם לי קל לשכוח לפעמים שאנחנו חיים במדינה בלי גב כלכלי, אנחנו לא איטליה או יוון שיכולים לחגוג והגרמנים ישלמו את החשבון בגלל שהם רוצים לשמור על גוש היורו.

לגבי עליית ריבית ב 2019, אני אתפלא אם נראה את זה קורה... אולי אם יעברו בממשלה קיצוצי מיסים אז יעשו יד ביד עם בנק ישראל ויעלו ריבית תוך כדי קיצוץ מיסים ( שזה התסריט הנכון לעשות את זה אם רוצים לנסות לא לשמר כאן את החגיגה).

 

[אורי ג.]

החוב הצרכני בישראל עומד על כ 12% מהתמג ( נתוני חוב רבעון שני 2018 ונתוני תמג 2017).
בארה"ב זה כ 19%.

אוקי אז גם אתה הבאת נתון שרמות האשראי פה נמוכות יותר מבארה"ב (ללא דיור).

ח בחשבון שחלק גדול מאשראי הדיור(שלא נספר בנתוני האשראי הצרכני בישראל) בישראל הוא הלוואות כל מטרה בשעבוד נכס שהן למעשה גם הלוואות צריכה אך נופלות בתור תוספת למשכנתא ( קומבינה נחמדה שגם עוזרת לבנקים לשחק עם פרמטרים שבנק ישראל הציב בנוגע לסיכון כדי לעמוד בדרישות באזל 2 ו3).

תתפלא אבל גם בארה"ב זה מאד נפוץ, גם פה אני אנחש ניחוש מושכל שהרמות שם גבוהות יותר.

לגבי עליית ריבית ב 2019, אני אתפלא אם נראה את זה קורה...

נחכה ונראה, לדעתי הפרש הריביות מארה"ב שממשיכה במתווה ההעלאות בסוף יטה את הכף.