משא ומתן על דירה ראשונה

[Pompelin]

שלום לכולם,

מעולם לא בצעתי עסקת נדל"ן ולכן אני כותב כאן לטובת דרך ההתנהלות הנכונה ביותר.

מתלבט כיצד לנהל משא ומתן על רכישה של דירה (שאת בעליה אני מכיר) ופורסמה לאחרונה למכירה דרך מתווך בלעדי. מכיוון שלהורי ישנה דירה בבנין, אני מכיר את אזור המגורים, אני מכיר שיש תהליך של התחדשות עירונית ואת שלביו (שכעת בשבלים יחסית מוקדמים). אך הדירה מתומחרת כ-200 אלף יותר משוויה כפי שמוצג במחשבונים השונים ועסקאות דומות. ראוי לציין שהדירה שופצה ברמה יחסית גבוהה לאחרונה ואכן מתנהל באזור תהליך פינוי בינוי, אך שום דבר אינו סגור והענין יכול להמשך שנים. כמו כן במהלך השיפוץ הבעלים ביטלו חצי חדר ושינמכו אותה לשני חדרים במקום 2.5.

כיצד עלי לגשת למשא ומתן על מחיר הדירה? דרך המתווך? באופן ישיר מול הבעלים שמכירים אותי? עו"ד?
איך מתומחרת דירה על תכניות עתידיות לפינוי בינוי (לפי השלבים השונים כמובן) ?

 

[מלכישוע]

לפנות קודם כל לבעלים שאתה מכיר. לעיתים בחוזה מכניסים סעיף שמאפשר לבעלים למכור למכרים או מי שראה את הדירה לפני הסכם התיווך.

לבדוק במדלן ושות' עסקאות באיזור ולנסות להבין את המחירים ביחס לדירה שאתה רוצה לרכוש: האם אותה קומה, נוף, שקט (פונה לכביש, בי"ס), וכו'.
הליך פינוי בינוי - מתי צפוי להיות, האם נחתמו כבר התנאים, באיזה שלבים העסקה.

 

[Dimbel]

קודם כל המתווך מעלה מראש את המחיר כדי שיהיה מרווח למו''מ, דבר שני תמיד עדיף שיהיו לך כמה דירות בארסנל שתוכל להתמקח ותגיד "לא נורא" גם אם לא לקחת אחת.

אישית הצלחתי להוריד לא פחות מ4% ממחיר הדירה רק בגלל שהיו לי כמה דירות שהתעניינתי בהם ובדקתי רצינות של כל אחד.

 

[Pompelin]

תודה רבה.
הענין הוא שאין כמעט דירות המוצעות למכירה כעת בתא השטח המדובר שהולך לפינוי בינוי.
יש כבר יזם, התכניות הוגשו לועדה המקומית אך אין עדין את מספר החתימות הדרושות לטובת הפרויקט, הצפי הוא שכשהתכנית תאושר החתימות יאספו בקלות

 

[half-solid]

אך הדירה מתומחרת כ-200 אלף יותר משוויה

כמה זה כאחוזים משווי הדירה?

אין דין 200 אלף יותר ברוטשילד (מדירה ששווה 4 מיליון שקל, שם מדובר בסטייה של 5%)
כדין 200 אלף יותר במערב עפולה (שם הדירה שווה 200 אלף, שם מדובר בסטייה של 100%)

 

[vigaror]

הענין הוא שאין כמעט דירות המוצעות למכירה כעת בתא השטח המדובר שהולך לפינוי בינוי.

יש תחושה של קיפאון קצת בשוק, אנשים לא מוכרים

 

[בת העמק]

כדין 200 אלף יותר במערב עפולה (שם הדירה שווה 200 אלף, שם מדובר בסטייה של 100%)

חחח, מערב עפולה זה האזור האיכותי...אפילו בגבעת המורה אין דירה במחיר כזה

הדירה מתומחרת כ-200 אלף יותר משוויה כפי שמוצג במחשבונים השונים ועסקאות דומות

הענין הוא שאין כמעט דירות המוצעות למכירה כעת בתא השטח המדובר שהולך לפינוי בינוי.

אז מתי היו העסקאות האחרונות? אם הן היו לפני שנה ויותר, מאד יכול להיות שעליית הערך הארצית הגיעה גם לשם.
תנסה לבדוק מתי היתה העיסקה האחרונה (שדומה ככל האפשר לדירה שאתה מעוניין בה) ומה היתה עליית הערך בעיר/שכונה מאז.

 

[half-solid]

חחח, מערב עפולה זה האזור האיכותי...אפילו בגבעת המורה אין דירה במחיר כזה

זרקתי סתם שם של מקום שנשמע לי זול
אבל תודה על הדיוק

ג"נ: לא סגור שאי פעם הייתי בעפולה, כל שכן שלא במערבה

 

[רוני]

אך הדירה מתומחרת כ-200 אלף יותר משוויה כפי שמוצג במחשבונים השונים

היי
המחשבונים השונים נותנים לנו אינדיקציה של ממוצע המחירים בדיעבד, השוק דינמי,
בשוק עולה הוא יכול להתקרב למחיר הנדרש, זה לא מדע מדויק, המחיר האמתי הוא המחיר שהדירה תמכר.

למרות זאת, למוכרי דירות יש נטיה להעריך את שווין ב 5% עד 10% מעל למחיר השוק,
כאשר מתווך מקבל בלעדיות על דירה, זה בין היתר בזכות זה שהוא הבטיח
שישיג לו מחיר מקסימלי, הסכם הבלעדיות הוא בין 3 ל 6 חודשים,
לקראת סיום ההסכם במידה ולא נמצא קונה במחיר המבוקש, המתווך ינהל
שיחת תיאום ציפיות עם המוכר ויפחית את מחיר הדירה כדי לבצע עסקה ולהרוויח עמלה,
בלעדיות עבור המתווך הוא צ'ק כמעט בטוח ברוב המקרים.

ההיכרות שלך עם המוכר אינה רלוונטית, זה לא יזכה אותך בהנחה במחיר, המוכר שואף לקבל
תמורה מקסימלית.
לעתים בהסכם בלעדיות המתווך מקבל את העמלה רק מהקונה.

כשאתה קונה דירה תתמקד בעובדות, אל תכניס רגש, כי אז תשלם יותר,
תבחן מה האופציות הנוספות לרכישה מבחינתך ותקבל החלטה.

בהצלחה !

 

[drx]

כיצד עלי לגשת למשא ומתן על מחיר הדירה? דרך המתווך? באופן ישיר מול הבעלים שמכירים אותי? עו"ד?
איך מתומחרת דירה על תכניות עתידיות לפינוי בינוי (לפי השלבים השונים כמובן) ?

קודם כל, אני חושב שלא הדגישו את זה מספיק פה: לגשת ישירות לבעל הדירה ולעקוף את מתווך. אם אין בלעדיות, ובהרבה מקרים אין, אתה חותך ככה את עמלת התיווך. אלו כמה עשרות אלפים שסתם חבל לשלם.

לגבי תמחור - אין איזה מחשבון וזה לא מדע מדוייק. המחיר יהיה איפשהו בין דירה מקבילה שאין עליה תכניות לבין דירה חדשה מפינוי בינוי. ככל שהפינוי יותר רחוק אתה קרוב יותר למחיר הראשון מהשניים ולהיפך.

הכי טוב זה לראות כמה שיותר דירות למכירה באזור. אם אין באמת קשה להעריך את שווי הנכס. בסוף, כמו שאמר @רוני, השווי של הדירה הוא הסכום בו נמכרה.

 

[איש(3718)]

דבר ישירות עם המוכר, ואל תחתום למתווך בינתיים.

תציג לו את הדברים בצורה ידידותית פשוטה וכנה כפי שאתה רואה אותם, ותגיד לו איזה מחיר אתה מוכן לשלם, ולכמה זמן ההצעה בתוקף. אל תתוכח איתו או תזלזל במחיר שלו. יתכן שהוא צודק ולא אתה.

סביר שהוא ידחה את הצעתך, או שיבקש זמן לחשוב, בכל מקרה סביר שתחזור הביתה בלי תשובה חיובית.

כעת יתכנו מספר אפשרויות:
1) יחזור אליך עם מחיר יותר טוב, תצטרך לשקול.
2) תשמע בהמשך שמישהו אחר הציע יותר, והוא מכר לו (יתכן שהוא יתקשר אליך בעצמו כדי לראות אם תציע יותר)
3) הדירה תישאר תקועה בשוק , ללא מכירה, אך גם ללא הורדה במחיר.

בכל מקרה, קניית דירה היא תהליך, ואתה תצטרך להתניע אותו על ידי מתן הצעה, ולשקול את צעדיך בהמשך לפי ההתפתחויות. קח בחשבון את אופציה #3, שהמוכר לא באמת רוצה למכור, אלא סתם מנסה את מזלו בשיטת "מצליח", זה קורה המון.

לגבי המתווך, יש 2 אפשרויות:
1) יתכן שניתן לעקוף אותו חוקית (המוכר יוכל להגיד לך), ואז חסכתם את דמי התיווך ושניכם תרויחו
2) אם חייבים לעבור דרך המתווך , אז חייבים לעדכן גם אותו לגבי ההצעה. במקרה הזה תצפה לטלפונים מהמתווך אליך וגם למוכר כשהוא ינסה לקרב ביניכם. אני יודע שזו אמירה לא פופולרית פה, אבל מנסיוני, למתווכים יש ערך חיובי בסיטואציה שבה יש מוכר וקונה לא מנוסים, או שהמחיר גבוה מידי. הם עוזרים להוריד מוכרים מהעץ (בהנחה שבאמת רוצים למכור).

בהצלחה.

 

[מיסטרובוט]

בהנחה שמדובר בנכס עם ביקוש סביר, אזי ברגע שיש מתווך בסיפור, סיכוייך להשיג מחיר טוב נמוכים משמעותית.
המתווך כנראה השיג את הבלעדיות שלו על ידי הבטחה לבעל הנכס כי הוא ישיג לו מחיר גבוה יותר מהמחיר שהמוכר ציפה לקבל.
בין אם תעקוף אותו ובין אם לאו, המוכר בעננים. שלא לדבר על כך שהוא רואה $$$ בכל פעם שהוא נחשף לפמפומי הנדל"ן הקבועים באתרים ובחדשות.

הסיכוי היחיד שלך הוא אם תישאר בין הלקוחות האחרונים שמתעניינים בנכס ואז אם המוכר כבר לחוץ תוכל להוריד אותו. יתכן ואז גם המתווך
יהיה לקראת סוף הבלעדיות שלו ואולי גם זה ישחק לטובתך.

*לא יועץ ולא מייעץ

 

[חתול לילה]

בהנחה שמדובר בנכס עם ביקוש סביר, אזי ברגע שיש מתווך בסיפור, סיכוייך להשיג מחיר טוב נמוכים משמעותית.

בדיוק להפך. האינטרס של המתווך הוא שהעסקה תבוצע, לכן הוא יפעל להוריד את המחיר המוגזם.

 

[Pompelin]

כמה זה כאחוזים משווי הדירה?

אין דין 200 אלף יותר ברוטשילד (מדירה ששווה 4 מיליון שקל, שם מדובר בסטייה של 5%)
כדין 200 אלף יותר במערב עפולה (שם הדירה שווה 200 אלף, שם מדובר בסטייה של 100%)

מדובר בדירה סביב המיליון שקל. מחשבונים שונים העריכו אותה ב- 900 אלף.

 

[מיסטרובוט]

בדיוק להפך. האינטרס של המתווך הוא שהעסקה תבוצע, לכן הוא יפעל להוריד את המחיר המוגזם.

גם אני חשבתי כמוך עד שפגשתי כמה עשרות מתווכים והבנתי איך זה עובד באמת.

שכחת את האינטרס הראשון של המתווך.. והוא להשיג בלעדיות.
בעל הנכס מקבל הרבה הצעות ממתווכים, והדרך לבלעדיות עוברת לעיתים באמצעות הבטחת מחיר מכירה גבוה מזה שהציע המתווך הקודם שהתקשר.
המתווך לא יכול להבטיח לבעל הנכס מחיר גבוה כדי לקבל בלעדיות ואז אחרי הבלעדיות לחזור בו, נכון?

 

[האזרח הקטן]

שכחת את האינטרס הראשון של המתווך.. והוא להשיג בלעדיות.
בעל הנכס מקבל הרבה הצעות ממתווכים, והדרך לבלעדיות עוברת לעיתים באמצעות הבטחת מחיר מכירה גבוה מזה שהציע המתווך הקודם שהתקשר.

אבל ברגע שהבלעדיות נחתמה, האינטרס שלו זה לסגור עסקה, גם אם במחיר נמוך ממה שהבטיח לפני.

 

[מיסטרובוט]

אבל ברגע שהבלעדיות נחתמה, האינטרס שלו זה לסגור עסקה, גם אם במחיר נמוך ממה שהבטיח לפני.

אז אתה בעצם מציע שהמתווך יודה בפני בעל הנכס שהוא לא יכול להביא לו לקוחות במחיר הגבוה שהבטיח לו. או במילים אחרות יודה בפניו שהוא שקרן/לא מקצועי?
זה בחיים לא יקרה - המתווך יהיה שרוף בשכונה.

בפועל, המתווך כנראה ימשיך להביא לקוחות ויתן להצעות שלהם במשך הזמן להוריד את בעל הנכס לבד מהעץ הגבוה.

 

[האזרח הקטן]

אז אתה בעצם מציע שהמתווך יודה בפני בעל הנכס שהוא לא יכול להביא לו לקוחות במחיר הגבוה שהבטיח לו. או במילים אחרות יודה בפניו שהוא שקרן/לא מקצועי?

יודה שהוא שקרן? חס וחלילה.
אחרי חודשיים שלושה המתווך יתחיל להסביר לבעל הנכס למה המחיר גבוה מדי, והשוק בדיוק השתנה ויש בדיוק הרבה דירות שנמכרות באותה שכונה ושהדירה שלו לא כל כך טובה כמו שהוא חושב.

 

[תלמיד]

יודה שהוא שקרן? חס וחלילה.
אחרי חודשיים שלושה המתווך יתחיל להסביר לבעל הנכס למה המחיר גבוה מדי, והשוק בדיוק השתנה ויש בדיוק הרבה דירות שנמכרות באותה שכונה ושהדירה שלו לא כל כך טובה כמו שהוא חושב.

מכרתי מספר נכסים, אז התפקיד של המוכר להגיד לו להתראות,
{לא מבין מי שחתם על בלעדיות ללא תנאי שאם זה לא נמכר במחיר של המתווך אז בי לבלעדיות}