משא ומתן על דירה ראשונה

Pompelin

משתמש רשום
הצטרף ב
24/3/20
הודעות
32
דירוג
2
שלום לכולם,

מעולם לא בצעתי עסקת נדל"ן ולכן אני כותב כאן לטובת דרך ההתנהלות הנכונה ביותר.

מתלבט כיצד לנהל משא ומתן על רכישה של דירה (שאת בעליה אני מכיר) ופורסמה לאחרונה למכירה דרך מתווך בלעדי. מכיוון שלהורי ישנה דירה בבנין, אני מכיר את אזור המגורים, אני מכיר שיש תהליך של התחדשות עירונית ואת שלביו (שכעת בשבלים יחסית מוקדמים). אך הדירה מתומחרת כ-200 אלף יותר משוויה כפי שמוצג במחשבונים השונים ועסקאות דומות. ראוי לציין שהדירה שופצה ברמה יחסית גבוהה לאחרונה ואכן מתנהל באזור תהליך פינוי בינוי, אך שום דבר אינו סגור והענין יכול להמשך שנים. כמו כן במהלך השיפוץ הבעלים ביטלו חצי חדר ושינמכו אותה לשני חדרים במקום 2.5.

כיצד עלי לגשת למשא ומתן על מחיר הדירה? דרך המתווך? באופן ישיר מול הבעלים שמכירים אותי? עו"ד?
איך מתומחרת דירה על תכניות עתידיות לפינוי בינוי (לפי השלבים השונים כמובן) ?
 

מלכישוע

משתמש סולידי
הצטרף ב
8/8/20
הודעות
41
דירוג
47
לפנות קודם כל לבעלים שאתה מכיר. לעיתים בחוזה מכניסים סעיף שמאפשר לבעלים למכור למכרים או מי שראה את הדירה לפני הסכם התיווך.

לבדוק במדלן ושות' עסקאות באיזור ולנסות להבין את המחירים ביחס לדירה שאתה רוצה לרכוש: האם אותה קומה, נוף, שקט (פונה לכביש, בי"ס), וכו'.
הליך פינוי בינוי - מתי צפוי להיות, האם נחתמו כבר התנאים, באיזה שלבים העסקה.
 

Dimbel

משתמש ותיק
הצטרף ב
17/10/21
הודעות
57
דירוג
46
קודם כל המתווך מעלה מראש את המחיר כדי שיהיה מרווח למו''מ, דבר שני תמיד עדיף שיהיו לך כמה דירות בארסנל שתוכל להתמקח ותגיד "לא נורא" גם אם לא לקחת אחת.

אישית הצלחתי להוריד לא פחות מ4% ממחיר הדירה רק בגלל שהיו לי כמה דירות שהתעניינתי בהם ובדקתי רצינות של כל אחד.
 

Pompelin

משתמש רשום
הצטרף ב
24/3/20
הודעות
32
דירוג
2
תודה רבה.
הענין הוא שאין כמעט דירות המוצעות למכירה כעת בתא השטח המדובר שהולך לפינוי בינוי.
יש כבר יזם, התכניות הוגשו לועדה המקומית אך אין עדין את מספר החתימות הדרושות לטובת הפרויקט, הצפי הוא שכשהתכנית תאושר החתימות יאספו בקלות
 

half-solid

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/12/20
הודעות
1,270
דירוג
1,218
אך הדירה מתומחרת כ-200 אלף יותר משוויה
כמה זה כאחוזים משווי הדירה?

אין דין 200 אלף יותר ברוטשילד (מדירה ששווה 4 מיליון שקל, שם מדובר בסטייה של 5%)
כדין 200 אלף יותר במערב עפולה (שם הדירה שווה 200 אלף, שם מדובר בסטייה של 100%)
 

vigaror

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/5/19
הודעות
435
דירוג
244
הענין הוא שאין כמעט דירות המוצעות למכירה כעת בתא השטח המדובר שהולך לפינוי בינוי.
יש תחושה של קיפאון קצת בשוק, אנשים לא מוכרים
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
8,190
דירוג
13,353
כדין 200 אלף יותר במערב עפולה (שם הדירה שווה 200 אלף, שם מדובר בסטייה של 100%)
חחח, מערב עפולה זה האזור האיכותי...אפילו בגבעת המורה אין דירה במחיר כזה :)
הדירה מתומחרת כ-200 אלף יותר משוויה כפי שמוצג במחשבונים השונים ועסקאות דומות
הענין הוא שאין כמעט דירות המוצעות למכירה כעת בתא השטח המדובר שהולך לפינוי בינוי.
אז מתי היו העסקאות האחרונות? אם הן היו לפני שנה ויותר, מאד יכול להיות שעליית הערך הארצית הגיעה גם לשם.
תנסה לבדוק מתי היתה העיסקה האחרונה (שדומה ככל האפשר לדירה שאתה מעוניין בה) ומה היתה עליית הערך בעיר/שכונה מאז.
 

half-solid

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/12/20
הודעות
1,270
דירוג
1,218
חחח, מערב עפולה זה האזור האיכותי...אפילו בגבעת המורה אין דירה במחיר כזה :)
זרקתי סתם שם של מקום שנשמע לי זול
אבל תודה על הדיוק

ג"נ: לא סגור שאי פעם הייתי בעפולה, כל שכן שלא במערבה
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,870
דירוג
5,223
אך הדירה מתומחרת כ-200 אלף יותר משוויה כפי שמוצג במחשבונים השונים
היי
המחשבונים השונים נותנים לנו אינדיקציה של ממוצע המחירים בדיעבד, השוק דינמי,
בשוק עולה הוא יכול להתקרב למחיר הנדרש, זה לא מדע מדויק, המחיר האמתי הוא המחיר שהדירה תמכר.

למרות זאת, למוכרי דירות יש נטיה להעריך את שווין ב 5% עד 10% מעל למחיר השוק,
כאשר מתווך מקבל בלעדיות על דירה, זה בין היתר בזכות זה שהוא הבטיח
שישיג לו מחיר מקסימלי, הסכם הבלעדיות הוא בין 3 ל 6 חודשים,
לקראת סיום ההסכם במידה ולא נמצא קונה במחיר המבוקש, המתווך ינהל
שיחת תיאום ציפיות עם המוכר ויפחית את מחיר הדירה כדי לבצע עסקה ולהרוויח עמלה,
בלעדיות עבור המתווך הוא צ'ק כמעט בטוח ברוב המקרים.

ההיכרות שלך עם המוכר אינה רלוונטית, זה לא יזכה אותך בהנחה במחיר, המוכר שואף לקבל
תמורה מקסימלית.
לעתים בהסכם בלעדיות המתווך מקבל את העמלה רק מהקונה.

כשאתה קונה דירה תתמקד בעובדות, אל תכניס רגש, כי אז תשלם יותר,
תבחן מה האופציות הנוספות לרכישה מבחינתך ותקבל החלטה.

בהצלחה !
 

drx

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/4/21
הודעות
360
דירוג
492
כיצד עלי לגשת למשא ומתן על מחיר הדירה? דרך המתווך? באופן ישיר מול הבעלים שמכירים אותי? עו"ד?
איך מתומחרת דירה על תכניות עתידיות לפינוי בינוי (לפי השלבים השונים כמובן) ?
קודם כל, אני חושב שלא הדגישו את זה מספיק פה: לגשת ישירות לבעל הדירה ולעקוף את מתווך. אם אין בלעדיות, ובהרבה מקרים אין, אתה חותך ככה את עמלת התיווך. אלו כמה עשרות אלפים שסתם חבל לשלם.

לגבי תמחור - אין איזה מחשבון וזה לא מדע מדוייק. המחיר יהיה איפשהו בין דירה מקבילה שאין עליה תכניות לבין דירה חדשה מפינוי בינוי. ככל שהפינוי יותר רחוק אתה קרוב יותר למחיר הראשון מהשניים ולהיפך.

הכי טוב זה לראות כמה שיותר דירות למכירה באזור. אם אין באמת קשה להעריך את שווי הנכס. בסוף, כמו שאמר @רוני, השווי של הדירה הוא הסכום בו נמכרה.
 
נערך לאחרונה ב:

איש(3718)

משתמש בכיר
הצטרף ב
30/1/15
הודעות
2,277
דירוג
4,016
דבר ישירות עם המוכר, ואל תחתום למתווך בינתיים.

תציג לו את הדברים בצורה ידידותית פשוטה וכנה כפי שאתה רואה אותם, ותגיד לו איזה מחיר אתה מוכן לשלם, ולכמה זמן ההצעה בתוקף. אל תתוכח איתו או תזלזל במחיר שלו. יתכן שהוא צודק ולא אתה.

סביר שהוא ידחה את הצעתך, או שיבקש זמן לחשוב, בכל מקרה סביר שתחזור הביתה בלי תשובה חיובית.

כעת יתכנו מספר אפשרויות:
1) יחזור אליך עם מחיר יותר טוב, תצטרך לשקול.
2) תשמע בהמשך שמישהו אחר הציע יותר, והוא מכר לו (יתכן שהוא יתקשר אליך בעצמו כדי לראות אם תציע יותר)
3) הדירה תישאר תקועה בשוק , ללא מכירה, אך גם ללא הורדה במחיר.

בכל מקרה, קניית דירה היא תהליך, ואתה תצטרך להתניע אותו על ידי מתן הצעה, ולשקול את צעדיך בהמשך לפי ההתפתחויות. קח בחשבון את אופציה #3, שהמוכר לא באמת רוצה למכור, אלא סתם מנסה את מזלו בשיטת "מצליח", זה קורה המון.

לגבי המתווך, יש 2 אפשרויות:
1) יתכן שניתן לעקוף אותו חוקית (המוכר יוכל להגיד לך), ואז חסכתם את דמי התיווך ושניכם תרויחו
2) אם חייבים לעבור דרך המתווך , אז חייבים לעדכן גם אותו לגבי ההצעה. במקרה הזה תצפה לטלפונים מהמתווך אליך וגם למוכר כשהוא ינסה לקרב ביניכם. אני יודע שזו אמירה לא פופולרית פה, אבל מנסיוני, למתווכים יש ערך חיובי בסיטואציה שבה יש מוכר וקונה לא מנוסים, או שהמחיר גבוה מידי. הם עוזרים להוריד מוכרים מהעץ (בהנחה שבאמת רוצים למכור).

בהצלחה.
 
נערך לאחרונה ב:

מיסטרובוט

משתמש סולידי
הצטרף ב
1/10/21
הודעות
48
דירוג
66
בהנחה שמדובר בנכס עם ביקוש סביר, אזי ברגע שיש מתווך בסיפור, סיכוייך להשיג מחיר טוב נמוכים משמעותית.
המתווך כנראה השיג את הבלעדיות שלו על ידי הבטחה לבעל הנכס כי הוא ישיג לו מחיר גבוה יותר מהמחיר שהמוכר ציפה לקבל.
בין אם תעקוף אותו ובין אם לאו, המוכר בעננים. שלא לדבר על כך שהוא רואה $$$ בכל פעם שהוא נחשף לפמפומי הנדל"ן הקבועים באתרים ובחדשות.

הסיכוי היחיד שלך הוא אם תישאר בין הלקוחות האחרונים שמתעניינים בנכס ואז אם המוכר כבר לחוץ תוכל להוריד אותו. יתכן ואז גם המתווך
יהיה לקראת סוף הבלעדיות שלו ואולי גם זה ישחק לטובתך.

*לא יועץ ולא מייעץ
 

חתול לילה

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/3/15
הודעות
5,872
דירוג
9,348
בהנחה שמדובר בנכס עם ביקוש סביר, אזי ברגע שיש מתווך בסיפור, סיכוייך להשיג מחיר טוב נמוכים משמעותית.
בדיוק להפך. האינטרס של המתווך הוא שהעסקה תבוצע, לכן הוא יפעל להוריד את המחיר המוגזם.
 

Pompelin

משתמש רשום
הצטרף ב
24/3/20
הודעות
32
דירוג
2
כמה זה כאחוזים משווי הדירה?

אין דין 200 אלף יותר ברוטשילד (מדירה ששווה 4 מיליון שקל, שם מדובר בסטייה של 5%)
כדין 200 אלף יותר במערב עפולה (שם הדירה שווה 200 אלף, שם מדובר בסטייה של 100%)
מדובר בדירה סביב המיליון שקל. מחשבונים שונים העריכו אותה ב- 900 אלף.
 

מיסטרובוט

משתמש סולידי
הצטרף ב
1/10/21
הודעות
48
דירוג
66
בדיוק להפך. האינטרס של המתווך הוא שהעסקה תבוצע, לכן הוא יפעל להוריד את המחיר המוגזם.
גם אני חשבתי כמוך עד שפגשתי כמה עשרות מתווכים והבנתי איך זה עובד באמת.

שכחת את האינטרס הראשון של המתווך.. והוא להשיג בלעדיות.
בעל הנכס מקבל הרבה הצעות ממתווכים, והדרך לבלעדיות עוברת לעיתים באמצעות הבטחת מחיר מכירה גבוה מזה שהציע המתווך הקודם שהתקשר.
המתווך לא יכול להבטיח לבעל הנכס מחיר גבוה כדי לקבל בלעדיות ואז אחרי הבלעדיות לחזור בו, נכון?
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,279
דירוג
4,837
שכחת את האינטרס הראשון של המתווך.. והוא להשיג בלעדיות.
בעל הנכס מקבל הרבה הצעות ממתווכים, והדרך לבלעדיות עוברת לעיתים באמצעות הבטחת מחיר מכירה גבוה מזה שהציע המתווך הקודם שהתקשר.
אבל ברגע שהבלעדיות נחתמה, האינטרס שלו זה לסגור עסקה, גם אם במחיר נמוך ממה שהבטיח לפני.
 

מיסטרובוט

משתמש סולידי
הצטרף ב
1/10/21
הודעות
48
דירוג
66
אבל ברגע שהבלעדיות נחתמה, האינטרס שלו זה לסגור עסקה, גם אם במחיר נמוך ממה שהבטיח לפני.

אז אתה בעצם מציע שהמתווך יודה בפני בעל הנכס שהוא לא יכול להביא לו לקוחות במחיר הגבוה שהבטיח לו. או במילים אחרות יודה בפניו שהוא שקרן/לא מקצועי?
זה בחיים לא יקרה - המתווך יהיה שרוף בשכונה.

בפועל, המתווך כנראה ימשיך להביא לקוחות ויתן להצעות שלהם במשך הזמן להוריד את בעל הנכס לבד מהעץ הגבוה.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,279
דירוג
4,837
אז אתה בעצם מציע שהמתווך יודה בפני בעל הנכס שהוא לא יכול להביא לו לקוחות במחיר הגבוה שהבטיח לו. או במילים אחרות יודה בפניו שהוא שקרן/לא מקצועי?
יודה שהוא שקרן? חס וחלילה.
אחרי חודשיים שלושה המתווך יתחיל להסביר לבעל הנכס למה המחיר גבוה מדי, והשוק בדיוק השתנה ויש בדיוק הרבה דירות שנמכרות באותה שכונה ושהדירה שלו לא כל כך טובה כמו שהוא חושב.
 
נערך לאחרונה ב:

תלמיד

משתמש ותיק
הצטרף ב
16/11/21
הודעות
216
דירוג
122
יודה שהוא שקרן? חס וחלילה.
אחרי חודשיים שלושה המתווך יתחיל להסביר לבעל הנכס למה המחיר גבוה מדי, והשוק בדיוק השתנה ויש בדיוק הרבה דירות שנמכרות באותה שכונה ושהדירה שלו לא כל כך טובה כמו שהוא חושב.
מכרתי מספר נכסים, אז התפקיד של המוכר להגיד לו להתראות,
{לא מבין מי שחתם על בלעדיות ללא תנאי שאם זה לא נמכר במחיר של המתווך אז בי לבלעדיות}
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
E משא ומתן על עמלות חשבון מט״ח בבנק ברוקרים ופלטפורמות מסחר 9
ט משא ומתן אוף טופיק 12
Y שיפור יכולות המשא ומתן. התפתחות אישית 1
שרון הסולידים שכאן ככוח קנייה ומשא ומתן צרכנות פיננסית 48
T שאלת דירה בהנחה (מחיר למשתכן) נדל"ן 4
R הוצאות על בית לעומת דירה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 3
Shnizelia מימון ובחירה דירה במחיר למשתכן בתל אביב נדל"ן 27
N איך נפרסים התשלומים על הדירה ב"דירה בהנחה" ? (בלי קשר למימון/משכנתא) נדל"ן 0
Shtunz הצ'ק ליסט המושלם כשרואים דירה נדל"ן 6
unrealx התלבטות לגבי משכנתא על דירה שנכנס אליה בעוד שנה נדל"ן 11
M כדאיות הרחבת דירה להשקעה נדל"ן 20
R מס שבח על מכירת דירה חדשה נדל"ן 1
א מיסים על דירה שניה נדל"ן 1
ס השכרת דירה עם קירות גבס נדל"ן 2
מ ביטוח דירה - נזקי צנרת - האם כדאי שרברב פרטי על פני שרברב של חברה שבהסדר נדל"ן 15
ה מציאת דירה בשיווק בשלב א נדל"ן 3
R מיסוי על דירה בארה"ב נדל"ן 3
E דירה ראשונה להשקעה - החזר חודשי ומגורים נדל"ן 42
י משכנתא על שליש דירה נדל"ן 13
ה קניית דירה נוספת לאחר זכייה במחיר למשתכן נדל"ן 25
H התלבטות על דירה בחו"ל ע"י מינוף בנק בחו"ל נדל"ן 11
I רכישת דירה להשקעה וקניית דירה למגורים עוד כעשור נדל"ן 2
ש למה לחכות עם דירה להשקעה? נדל"ן 18
U דירה להשקעה- השכרה נדל"ן 9
B אופטימיזציית מס לחוזה השכרת דירה נדל"ן 17
ש דירה להשכרה באמצע חודש נדל"ן 3
R דירה בהנחה נדל"ן 7
A בדק בית לפני חוזה בקניית דירה יד שנייה נדל"ן 9
romrom הערכת מחיר דירה למשתכן ותועלת שולית פוחתת למטר נדל"ן 15
ש מתי לפרסם דירה להשכרה? נדל"ן 15
ת רכישת דירה הרשומה בטאבו כחברת גוש חלקה - אישור משפטי למשכנתא לפני חתימה על חוזה נדל"ן 1
S שאלות בנוגע למחקר לפני קניית דירה ראשונה להשקעה - בדגש על התחדשות עירונית נדל"ן 11
Harvey שדרוג דירה בשווי 1.6 לשווי 2.8: גרירת משכנתא נדל"ן 17
ד הצעת מחיר ראשונה במכירת דירה נוטה להיות ההצעה הכי טובה? נדל"ן 10
ש התייעצות לגבי דירה ראשונה מינוף או הון עצמי נדל"ן 2
B הון עצמי האם לרכוש דירה או להשקיע נדל"ן 5
unrealx דירה ראשונה בתקציב גדול נדל"ן 15
R לקיחת משכנתא -דירה מקבלן ללא ליווי בנקאי (שווה להיכנס גם מי שמעוניין לראות תמהיל לי זה עזר :) ) נדל"ן 9
מ מתלבט האם ובאיזה אופן לקנות דירה למגורים נדל"ן 65
ד דירה להשקעה עם החזר שלילי נדל"ן 8
ל ביטוח דירה סיכוני מים נדל"ן 0
M דירה שניה להשקעה , אחוזי מימון ומשכנתא נדל"ן 18
O איך להוציא הון מדירה קיימת לצורך קניית דירה נוספת נדל"ן 0
O איך להוציא הון מדירה קיימת לצורך קניית דירה נוספת נדל"ן 42
י השכרת דירה לחברה לשם מגורים מיסים 1
ד דירה להשקעה מקבלן נדל"ן 12
ד תזרים חודשי דירה נדל"ן 5
A דירה סביב 2מ' שח- איפה כדאי? נדל"ן 3
נ מכירת דירה מיד אחרי קבלת היתר נדל"ן 4
מ קניית דירה במגדל מגורים (כ-20 קומות) לעומת דירה בבניין עד 9 קומות נדל"ן 18

נושאים דומים

למעלה