מעוניין לקנות דירה ראשונה וצריך להבין הרבה דברים

[LevAizik]

רקע:
רווק.
בן 36.
הון עצמי 350 אלף מספיק לדירה של 1.3-1.4 מיליון ב-25% הון עצמי

מעוניין לחפש דירה בבת ים על תוואי הרכבת הקלה לצורך השקעה. לכן מעדיף שיהיה דייר קיים איכותי שירצה להישאר. (אין לי בעיה שיגור בדירה מספר שנים נוספות)

שאלות:

1. כמה בנק יתלהב לתת משכנתא לרווק? האם יש אפלייה על רקע רווקות?
2. טכנית מסוגל להגיע ל-40% הון עצמי באמצעות הלוואה של 200-250 אלף מההורים בגרייס למספר שנים טובות. האם שווה את הטרחה? יהיה פער משמעותי מבחינת ריבית ותנאים בהשוואה ל-25% הון עצמי?
3. כיצד מתחילים? אני הולך לבנק לבקש אישור עקרוני ואחר כך מתחיל לחפש דירה או שבהתחלה מוצא דירה פוטנציאלית, חותם זיכרון דברים ואז הולך לבנק?
4. באיזה שלב לחפש עורך דין? מה השכ"ט המקובל בענף?
5. כיצד אפשר לברר לגבי פוטנציאל השבחה של נכס מבחינת תוספת מ"ר במקרה של תמ"א/פינוי-בינוי?
6. בניין עם אזהרה של מבנה מסוכן - מציאה או לברוח?
7. מה קורה במקרה של קריסת מבנה? ביטוח מכסה?
8. מבחינת התמקחות על מחיר כמה המחירים ביד 2 גמישים? האם יש איזה מאגר נתונים שאפשר להשתמש בו בשביל להוריד מוכרים מהעץ?
9. להשתמש בשירות של יועץ משכנתאות איכותי? כמה שכ"ט מקובל לשלם?
10. מה אופן התנהלות מול המוכרים?
11. פספסתי משהו? אשמח לשמוע הערות/נקודות/השקפות עולם

 

[אורי ג.]

1. אין בעיה לקבל.
2. הפרש של פרומיל או 2.
3. בגדול כן, רק צריך לשים לב שהבנק יתן לך משכנתא על סמך שמאות או מחיר קנייה, הנמוך מביניהם.
4. עכשיו זה טוב, סדר גודל של 0.5% פלוס מע"מ.
5. אתה חייב ממש להבין בזה או להתייעץ עם איש מקצוע.
6. ראה סעיף קודם.
7. אם כתוצאה מבלאי אז לא, אם הרכוש המשותף אינו מבוטח אז גם זה לא יכוסה, לא משנה מה הסיבה.
8. תלוי כמה המוכר תמחר וכמה הוא באמת רוצה למכור, יש מאגר נתונים רשמי ופומבי של מיסוי מקרקעין.
9. או שתלמד לבד ותתרוצץ לבד או שתיעזר באחד כזה, שכר של בן 3000 ל6000 הוא מקובל.

 

[LevAizik]

2. הפרש של פרומיל או 2

מה הכוונה?

 

[LevAizik]

5. אתה חייב ממש להבין בזה או להתייעץ עם איש מקצוע.

מי האיש מקצוע המתאים למשימה?

 

[אורי ג.]

מי האיש מקצוע המתאים למשימה?

אדריכל או כל אדם בעל נסיון בפרוייקטים של תמ"א בעיר המדוברת.

מה הכוונה?

שזה יהיה ההפרש בריביות של המשכנתא במדרגה של 75% ל60%.

 

[LevAizik]

אדריכל או כל אדם בעל נסיון בפרוייקטים של תמ"א בעיר המדוברת.

מעניין.

השינויים האלה הם ברמת עיר/שכונה/בניין? יש איזה מאגר עירוני שאפשר לראות כמה תוספת מ"ר העירייה מוכנה לאפשר למבנה ספציפי?

 

[Iron_man]

הפרש של פרומיל או 2

וואו זה ממש זניח. אם זה המצב אז אין באמת שום סיבה לעשות מאמץ להגדלת ההון הראשוני למעל ל-40% כדי להוזיל את המשכנתא.

 

[LevAizik]

7. אם כתוצאה מבלאי אז לא, אם הרכוש המשותף אינו מבוטח אז גם זה לא יכוסה, לא משנה מה הסיבה.

אתה רוצה להגיד שדיירי הבניין שקרס בחולון לא יראו שקל מהביטוח?

 

[האזרח הקטן]

לפחות לעסקת הנדל"ן הראשונה אני מציע להיעזר בשירותיו של מלווה, שמסתכל על התמונה הכלכלית הרחבה, רצוי כזה שאינו מתווך דירות וששכר הטרחה שלו אינו תלוי במחיר הנכס הנרכש.

 

[A42]

אתה רוצה להגיד שדיירי הבניין שקרס בחולון לא יראו שקל מהביטוח?

יש אחלה פודקאסט של חיות כיס על זה בדיוק - מומלץ!

 

[אורי ג.]

השינויים האלה הם ברמת עיר/שכונה/בניין? י

בהחלט.

אתה רוצה להגיד שדיירי הבניין שקרס בחולון לא יראו שקל מהביטוח?

כפי שפורסם לא, אבל אל תדאג להם, העירייה אישרה בתהליך בזק תמ"א/2 של פינוי בינוי, כל דייר יקבל דירה חדשה + שכ"ד (10 קומות הבניין).

יש איזה מאגר עירוני שאפשר לראות כמה תוספת מ"ר העירייה מוכנה לאפשר למבנה ספציפי?

יש לעיריות שונות מסמכי מדיניות שונים או תב"עות ספציפיות שנכתבו על בסיס תמ"א 38, הבעיה שלפעמים יש גם זכויות בנייה בלתי מנוצלות אחרות שניתן לקבל ו/או הקלות, אם אתה לא חי את זה הסיכוי של אדם מין הישוב להבין משהו הוא קטן.

 

[DudeOFortune]

רקע:
רווק.
בן 36.
הון עצמי 350 אלף מספיק לדירה של 1.3-1.4 מיליון ב-25% הון עצמי

מעוניין לחפש דירה בבת ים על תוואי הרכבת הקלה לצורך השקעה. לכן מעדיף שיהיה דייר קיים איכותי שירצה להישאר. (אין לי בעיה שיגור בדירה מספר שנים נוספות)

שאלות:

1. כמה בנק יתלהב לתת משכנתא לרווק? האם יש אפלייה על רקע רווקות?
2. טכנית מסוגל להגיע ל-40% הון עצמי באמצעות הלוואה של 200-250 אלף מההורים בגרייס למספר שנים טובות. האם שווה את הטרחה? יהיה פער משמעותי מבחינת ריבית ותנאים בהשוואה ל-25% הון עצמי?
3. כיצד מתחילים? אני הולך לבנק לבקש אישור עקרוני ואחר כך מתחיל לחפש דירה או שבהתחלה מוצא דירה פוטנציאלית, חותם זיכרון דברים ואז הולך לבנק?
4. באיזה שלב לחפש עורך דין? מה השכ"ט המקובל בענף?
5. כיצד אפשר לברר לגבי פוטנציאל השבחה של נכס מבחינת תוספת מ"ר במקרה של תמ"א/פינוי-בינוי?
6. בניין עם אזהרה של מבנה מסוכן - מציאה או לברוח?
7. מה קורה במקרה של קריסת מבנה? ביטוח מכסה?
8. מבחינת התמקחות על מחיר כמה המחירים ביד 2 גמישים? האם יש איזה מאגר נתונים שאפשר להשתמש בו בשביל להוריד מוכרים מהעץ?
9. להשתמש בשירות של יועץ משכנתאות איכותי? כמה שכ"ט מקובל לשלם?
10. מה אופן התנהלות מול המוכרים?
11. פספסתי משהו? אשמח לשמוע הערות/נקודות/השקפות עולם

ממליץ שתעשה שיעורי בית ותלמד את הנושא טוב,
תקרא, תראה סרטונים ותיקח אנשי מקצוע:
עו"ד ויועץ משכנתא .
מכיוון שנראה שאתה לא מעורה ולא בקיא, ממליץ לך גם להביא שמאי לדירה שאתה לקראת חתימה כדי למנוע מעצמך בלאגן ועוגמת נפש.
בת ים לדעתי מאתגרת להשקעה ראשונה ולדעתי רמת הסיכון גבוהה יחסית בגלל מצב הבניינים, לכן תצטרך לבצע בדיקות בצורה נכונה.

 

[LevAizik]

כמה מקובל לשלם לשמאי?

 

[LevAizik]

לפחות לעסקת הנדל"ן הראשונה אני מציע להיעזר בשירותיו של מלווה, שמסתכל על התמונה הכלכלית הרחבה, רצוי כזה שאינו מתווך דירות וששכר הטרחה שלו אינו תלוי במחיר הנכס הנרכש.

מתווך שעובד בשבילי או יש אנשי מקצוע אחרים שמתעסקים בה?

 

[הורדוס]

מתווך שעובד בשבילי או יש אנשי מקצוע אחרים שמתעסקים בה?

יש אנשים שנותנים שירות של ליווי משקיעים, עוזרים לך למצוא נכס, מנהלים מו"מ, מלמדים אותך על העיר ועוד. לדעתי לזה הוא התכוון.
לא כל מי שעושה את זה הוא טוב כמובן, אבל לדעתי הקונספט טוב ושווה לשקול להשתמש בשירות כזה.

בת ים לדעתי מאתגרת להשקעה ראשונה ולדעתי רמת הסיכון גבוהה יחסית בגלל מצב הבניינים, לכן תצטרך לבצע בדיקות בצורה נכונה.

מה שונה במצב הבניינים בבת ים ממצב הבניינים בשאר השכונות הישנות ברכבי הארץ?

 

[אורי ג.]

מה שונה במצב הבניינים בבת ים ממצב הבניינים בשאר השכונות הישנות ברכבי הארץ?

הקרבה לים עושה שמות בבניינים הקרובים יותר לים.

 

[האזרח הקטן]

יש אנשים שנותנים שירות של ליווי משקיעים, עוזרים לך למצוא נכס, מנהלים מו"מ, מלמדים אותך על העיר ועוד. לדעתי לזה הוא התכוון.
לא כל מי שעושה את זה הוא טוב כמובן, אבל לדעתי הקונספט טוב ושווה לשקול להשתמש בשירות כזה.

זו אכן הכוונה. בעיקר כאלו שכחלק מהליווי משתפים אותך במידע ומאפשרים לך להפיק מהתהליך ערך, ולא רק בוחרים בשבילך נכס.

 

[bengi]

מעוניין לחפש דירה בבת ים על תוואי הרכבת הקלה לצורך השקעה. לכן מעדיף שיהיה דייר קיים איכותי שירצה להישאר. (אין לי בעיה שיגור בדירה מספר שנים נוספות)

טיפ.
כשאתה בוחן את הדירה תבחן גם את הדייר הקיים אם הדירה מושכרת ולא הבעלים גרים בה.
אני קניתי דירה והדיירת שהיתה שם ממש לא הריחה לי טוב, וצדקתי. לשימחתי יצאתי בזול והיא עשתה לי נזק רק בגובה שלושה חודשי שכירות.
אם אתה רואה דירה שמוצאת חן בעיינך והדיירים הקיימים שם לא נראים לך, תדרוש לקבל את הדירה ריקה או שתשקול שוב את העיסקה.

 

[LevAizik]

טיפ.
כשאתה בוחן את הדירה תבחן גם את הדייר הקיים אם הדירה מושכרת ולא הבעלים גרים בה.
אני קניתי דירה והדיירת שהיתה שם ממש לא הריחה לי טוב, וצדקתי. לשימחתי יצאתי בזול והיא עשתה לי נזק רק בגובה שלושה חודשי שכירות.
אם אתה רואה דירה שמוצאת חן בעיינך והדיירים הקיימים שם לא נראים לך, תדרוש לקבל את הדירה ריקה או שתשקול שוב את העיסקה.

מה הקפיץ אותך? כמה שנים היא הייתה גרה בנכס?

 

[bengi]

יש אנשים שאתה פשוט קולט שהם "לא משהו". צורת דיבור, מראה מסויים, לא צריך ניסיון בתור סלקטור במועדוני לילה כדי להרגיש את זה.
גם העובדה שהיא שילמה במזומן לבעלת הדירה הקודמת היתה נורת אזהרה.