במסלול זכאות למשכנתא המדינה מסבסדת חלק מגובה הריבית - חצי אחוז מתחת לריבית הממוצעת בשוק ועד לתקרה של 3%, המסלול ניתן לפירעון בכל שלב בלי קנסות.
הבעיה במסלול הזה שהבנקים לא אוהבים שהלקוחות לוקחים את המסלול הזה. ולכן הם נוהגים לייקר את שאר המסלולים ברגע שמשלבים זכאות וזה הופך את מסלול הזכאות ללא משתלם.
בעקבות תלונות רבות פרסם המפקח על הבנקים הבהרה (12.2017 ) בזו הלשון " הובאו לידיעתנו מספר מקרים בהם לכאורה הציעו בנקים שיעורי ריביות גבוהים יותר להלוואות לדיור שניתנו בשילוב הלוואות לזכאות לעומת הלוואות זהות שניתנו ממקורות הבנק בלבד.... לאור האמור, הנני רואה לנכון להבהיר, כי בהינתן מאפייני סיכון זהים במקרים בהם הלקוח עושה שימוש בהלוואות זכאות כחלק מאמצעי המימון לרכישת דירה לא ניתן לשנות לרעה את שיעורי הריבית המוצעים לו לעומת מצב בו המימון כולו נעשה מאמצעי הבנק בלבד"
במצב הקיים מי שיבקש מראש הצעה למשכנתא שתכלול מסלול זכאות הבנק ייקר את שאר המסלולים כדי לשמור על מרווח רווח מסוים אבל אין לנו כצרכנים דרך לדעת כי אין הצעה נפרדת ללא זכאות שניתן להשוות אותה להצעה כולל זכאות בכדי לראות אם ישי הפרשי ריביות ביתר המסלולים.
לכן הרעיון שחשבתי עליו הוא לבקש הצעה כתובה למשכנתא אבל במקום מסלול זכאות לבקש מסלול קבועה צמודה שהוא בעל מאפיינים דומים למסלול זכאות - בשני המקרים הנ"ל הריבית קבועה וצמודה. המסלול ק"צ יהיה בעל סכום זהה ולתקופה זהה, לאחר שנקבל את ההצעה מהבנק לבקש הצעה חדשה וזהה רק שבמקום ק"צ לבקש שיחליפו במסלול זכאות.
אם הבנק ייקר את יתר המסלולים נוכל לטעון שהבנק מפר את הוראות המפקח על הבנקים לאור ההברה שצירפתי לעיל.
דא עקא שמסתבר שלא אני הראשון שחשבתי על הרעיון הזה והתברר לי ממישהו שנהג באופן דומה הבנק התעקש וסירב לשמור על הריביות ביתר המסלולים. הוויכוח נסוב סביב הפרשנות למילים "מאפייני סיכון זהים" מנהל הסניף טען שרק אם נוסיף למסלול הקיים זכאות הוא ישמור על הריביות ביתר המסלולים ולא אם נמיר ק"צ בזכאות משטם שלדבריו במצב כזה מאפייני הסיכון של הבנק לא זהים.
בקיצור, מי שמבין מה דעתכם על הנאמר עד כה? האם יש דרך אחרת לפעול כדי להבטיח שהטבת הזכאות תישאר הטבה באמת ולא הטבה לבנקים?
הבעיה במסלול הזה שהבנקים לא אוהבים שהלקוחות לוקחים את המסלול הזה. ולכן הם נוהגים לייקר את שאר המסלולים ברגע שמשלבים זכאות וזה הופך את מסלול הזכאות ללא משתלם.
בעקבות תלונות רבות פרסם המפקח על הבנקים הבהרה (12.2017 ) בזו הלשון " הובאו לידיעתנו מספר מקרים בהם לכאורה הציעו בנקים שיעורי ריביות גבוהים יותר להלוואות לדיור שניתנו בשילוב הלוואות לזכאות לעומת הלוואות זהות שניתנו ממקורות הבנק בלבד.... לאור האמור, הנני רואה לנכון להבהיר, כי בהינתן מאפייני סיכון זהים במקרים בהם הלקוח עושה שימוש בהלוואות זכאות כחלק מאמצעי המימון לרכישת דירה לא ניתן לשנות לרעה את שיעורי הריבית המוצעים לו לעומת מצב בו המימון כולו נעשה מאמצעי הבנק בלבד"
במצב הקיים מי שיבקש מראש הצעה למשכנתא שתכלול מסלול זכאות הבנק ייקר את שאר המסלולים כדי לשמור על מרווח רווח מסוים אבל אין לנו כצרכנים דרך לדעת כי אין הצעה נפרדת ללא זכאות שניתן להשוות אותה להצעה כולל זכאות בכדי לראות אם ישי הפרשי ריביות ביתר המסלולים.
לכן הרעיון שחשבתי עליו הוא לבקש הצעה כתובה למשכנתא אבל במקום מסלול זכאות לבקש מסלול קבועה צמודה שהוא בעל מאפיינים דומים למסלול זכאות - בשני המקרים הנ"ל הריבית קבועה וצמודה. המסלול ק"צ יהיה בעל סכום זהה ולתקופה זהה, לאחר שנקבל את ההצעה מהבנק לבקש הצעה חדשה וזהה רק שבמקום ק"צ לבקש שיחליפו במסלול זכאות.
אם הבנק ייקר את יתר המסלולים נוכל לטעון שהבנק מפר את הוראות המפקח על הבנקים לאור ההברה שצירפתי לעיל.
דא עקא שמסתבר שלא אני הראשון שחשבתי על הרעיון הזה והתברר לי ממישהו שנהג באופן דומה הבנק התעקש וסירב לשמור על הריביות ביתר המסלולים. הוויכוח נסוב סביב הפרשנות למילים "מאפייני סיכון זהים" מנהל הסניף טען שרק אם נוסיף למסלול הקיים זכאות הוא ישמור על הריביות ביתר המסלולים ולא אם נמיר ק"צ בזכאות משטם שלדבריו במצב כזה מאפייני הסיכון של הבנק לא זהים.
בקיצור, מי שמבין מה דעתכם על הנאמר עד כה? האם יש דרך אחרת לפעול כדי להבטיח שהטבת הזכאות תישאר הטבה באמת ולא הטבה לבנקים?
