מסלולי משכנתא מומלצים לאור התקופה

[guym]

היי
אני נמצא לפני סבב בנקים. אצטרך קצת פחות מ-40% מימון.
רציתי לשמוע מכם תובנות על המסלולים השונים בהתחשב במצב.
האם לדעתכם יש מסלול שלאור המצב יהיו זולים יותר בעתיד? למשל, האם מסלול צמוד לדעתכם יוזל בעתיד הקרוב?
או להפך, האם יש מסלולים שצפויים להתייקר בעתיד לפי דעתכם?

תודה

 

[dani91]

לא נראה שהפד הולך להעלות ריביות בשנים הקרובות (מדברים על לפחות 2023) וסביר להניח שבנק ישראל ילך בעקבותיו.
אולי תהיה אינפלציה אבל גם זה לא בטוח, בינתיים בשנים האחרונות לא מצליחים להגיע ליעד האינפלציה.
למקרה שאני טועה, לקחתי קצת יותר משליש מהמשכנתא על ריבית קבועה לא צמודה כדי שתהיה עוגן.

 

[Meni Adam]

הריביות חזרו להיות מה שהיו לפני הקורונה כלומר נמוכות מאוד.
באחוז מימון כמו שלך, אפשר לקחת משכנתא גדולה יותר ממה שאתה צריך ולחלק את המסלולים כך שיהיה מסלול עם ריבית גבוהה על חשבון מסלול אחר עם ריבית נמוכה מהרגיל ואחרי לקיחת המשכנתא עם העודף לסלק את המסלול היקר.

 

[guym]

הריביות חזרו להיות מה שהיו לפני הקורונה כלומר נמוכות מאוד.
באחוז מימון כמו שלך, אפשר לקחת משכנתא גדולה יותר ממה שאתה צריך ולחלק את המסלולים כך שיהיה מסלול עם ריבית גבוהה על חשבון מסלול אחר עם ריבית נמוכה מהרגיל ואחרי לקיחת המשכנתא עם העודף לסלק את המסלול היקר.

תודה, אשמח לעוד פרטים, כמו למשל:
1. לפי הבנתי יש הטבה על פחות מ-45% מימון, אז אתה מציע למתוח את הגבול ולבקש 45% מימון?
2. אם כן - זה לא מסוכן לבקש 45% ואז לגלות שהשמאי מעריך את הדירה בקצת פחות, מה שיגרום לאחוז המימון להיות גבוה יותר?
3. איזה מסלול כדאי לשאוף שיהיה יקר ואיזה זול? נשמע שאם אצליח לקבל מסלול עם ריבית קבועה לא צמודה זול ולהשאר בעיקר איתו זה יהיה עדיף.
4. האם הבנק יתן לי לשחק עם המסלולים בצורה כזו שאני מבקש שמסלול אחד יהיה יקר והשני זול? הרי אי אפשר לבקש מהם ישירות להעלות את הריבית באחד המסלולים

תודה

 

[דאניל]

אי אפשר לבקש מהם ישירות להעלות את הריבית באחד המסלולים

אפשר. אני ביקשתי שיורידו לי בקבועה יותר ממה שהם רצו, אז אמרתי להם שיעלו במשתנה, במקום, והם הסכימו.

 

[guym]

תודה, אשמח לתשובות לגבי שאר השאלות

 

[chen15]

1 - אפשר, ואפשר גם לנסות לבקש הצעה עם 60%
2 - לא, מקסימום אחרי הערכת שמאי תעדכן את הסכטם במדוייק
3 - תלוי בהעדפה שלך: קלצ זה ביטוח שיש לו מחיר. לדעתי, בנתונים היום, שווה (מחיר זעום, ביטחון להרבה שנים) אבל אתה יודע מה מתאים לך
4 - בטח! בהחלט כן.
לא לפחד "לחפור" להם בראש. בשעה נוספת שישבתי עם הבנקאית קיצרתי עוד כ4 שנים בממוצע בלי להעלות את ההחזר, וחסכתי כמה עשרות שקלים.
עם כל הכבוד לעניבות שלהם אפילו במסעדה אני לא משאירה טיפ בגובה עשרות שקלים, למרות שאני נהנית הרבה יותר...
קח בחשבון ש90% מהעוסקים במלאכה מבינים פחות ממני ואולי גם ממך
תנהג באדיבות אך בנחישות כדי לקבל את כל המידע לטובת החלטה מושכלת

הבירוקרטיה לא תמיד קלה אבל החיסכון הכספי מובטח, אז תשתדל ליהנות מהדרך...
בהצלחה!

 

[Meni Adam]

3. איזה מסלול כדאי לשאוף שיהיה יקר ואיזה זול? נשמע שאם אצליח לקבל מסלול עם ריבית קבועה לא צמודה זול ולהשאר בעיקר איתו זה יהיה עדיף.

אישית אני אוהב את המסלול קלצ במיוחד בשנים האחרונות שהריבית שלו ירדה מאוד. והמשכנתא שלי בנויה עכשיו מ 50% פריים ו 50% קלצ.
ומה שעשיתי בתהליך הלקיחת המשכנתא בתחילה היה ריבית גבוהה יותר על המשתנה כל 5 על חשבון ריבית נמוכה בקלצ.
אני עכשיו עוזר למישהו מהקרובים בתהליך מחזור וביקשנו וקיבלנו פריים גבוהה על חשבון קלצ נמוך ובחישוב אצלו זה יוצא משתלם.

כמובן שלכל אחד יש מסלול אחר שמתאים, ולפי התוכניות שלך אם אתה הולך למחזר או לסלק מסלול כלשהו.

 

[guym]

1 - אפשר, ואפשר גם לנסות לבקש הצעה עם 60%

תודה לכם על התשובות
לגבי ההצעה הזאת - אני לא רואה איך זה יכול להיות משתלם - הרי לרדת ל-45% מימון מוריד משמעותית את כל הריביות ואגיע למסלולים עם ריבית שלא אוכל להגיע אליה אם אבקש 60% מימון.
מה אני מפספס?

 

[אורי ג.]

מה אני מפספס?

שהפרש הריביות לא כזה משמעותי.

 

[guym]

אוקיי, אבל אם אחרי הפרעון של המסלול היקר (בעזרת הכסף שהשארתי בצד) אשאר עם אותו סכום של הלוואה במסלולים הזולים, מה זה משנה אם אקח 45% או 60%?

 

[אורי ג.]

אוקיי, אבל אם אחרי הפרעון של המסלול היקר (בעזרת הכסף שהשארתי בצד) אשאר עם אותו סכום של הלוואה במסלולים הזולים, מה זה משנה אם אקח 45% או 60%?

ב60% יהיה לך יותר כסף לסגור את המסלולים היקרים וישאר לך את אותו סכום המשכנתא אם היית לוקח רק 45% אבל עלות המשכנתא הכוללת תהיה נמוכה הרבה יותר.

 

[guym]

אני לא מבין למה שעלות המשכנתא תהיה נמוכה יותר.
תשווה בין הצעה שאקבל עבור 45% ועבור 60%, נניח מפוצלת למסלול זול ומסלול זול יקר.
אני פורע את המסלול היקר לאחר חודש ונשאר עם זול שהקרן שלו היא אותה קרן בשני המקרים.
אתה אומר שהמסלול הזול ב-60% יהיה זול יותר מהזול ב-45%?
למה?

 

[אורי ג.]

אני פורע את המסלול היקר לאחר חודש ונשאר עם זול שהקרן שלו היא אותה קרן בשני המקרים.

נכון אבל לא אותה הריבית.

אתה אומר שהמסלול הזול ב-60% יהיה זול יותר מהזול ב-45%?

בוודאי, כי אתה לוקח יותר ממה שאתה צריך, מחזיר מייד את המסלול היקר (את רובו לפחות) ונשאר אם משכנתא זולה.
לא מאמין? שים באקסל ותבדוק.

 

[guym]

הפרט שלא ברור לי זה למה שהריבית במסלול הזול יותר במקרה של 60% תהיה נמוכה יותר

 

[אורי ג.]

הפרט שלא ברור לי זה למה שהריבית במסלול הזול יותר במקרה של 60% תהיה נמוכה יותר

אתה קונה עוגה בת 1000 קלוריות מחולקת ל3 שלישים:
שליש טעים מאד = 333 קלוריות.
שליש טעם בסדר = 333 קלוריות.
שליש טעם מגעיל = 333 קלוריות.
ממוצע הטעם: בסדר.
עכשיו למרות שאתה לא כזה רעב אתה יכול לקנות עוגה גדולה יותר ב33.3% קרי 1333 קלוריות מהעוגה הראשונה ולעשות טריק קטן:
מייד אחרי שאתה רוכש אותה אתה מחזיר חתיכה שוות ערך ל333 קלוריות אבל אתה מזדכה על רוב השליש עם הטעם המגעיל ככה שאתה נשאר עם עוגה של:
444 קלוריות טעימות מאד.
444 קלוריות בטעם בסדר.
111 קלוריות בטעם מגעיל.
ממוצע הטעם: בסדר+
עכשיו למה שהקונדיטור יסכים לקומבינה הזו? כי זה החוק, אין לו ברירה.

אגב עושה רושם שזה לא כ"כ אינטואיטיבי לך, אני ממליץ לך בחום לשקול לקחת יועץ משכנתאות טוב.

 

[guym]

עברתי כמה קורסים במתמטיקה בתואר שלי, אבל העניין כאן הוא לא מתמטי, אלא השאלה של למה שהריבית במסלול הזול יותר תהיה זולה יותר מאשר אם אקח הלוואה קטנה יותר.

בהקבלה לעוגות, תשווה את המקרה שתיארת למקרה הבא:
במקום לקנות עוגה גדולה יותר ב-33%, אני קונה עוגה שגדולה ב-20% ומחולקת כך -
500 קלוריות טעים מאוד
500 קלוריות בסדר
200 קלוריות מגעיל

מחזיר 200 קלוריות, נשאר עם אותו דבר

כלומר במקרה הזה המסלול היקר קטן יותר, אבל שאר המסלולים נשארו אותו דבר.

אולי פספסת את העניין שאני צריך פחות מ-40% מימון, וההצעה הראשונה הייתה לבקש 45%.
לא ברור לי איך זה יעזור אם אבקש אפילו 60%, אני לא מבין איך זה יעזור להוזיל עוד יותר את המסלול הזול.

תודה

 

[אורי ג.]

אולי פספסת את העניין שאני צריך פחות מ-40% מימון, וההצעה הראשונה הייתה לבקש 45%.
לא ברור לי איך זה יעזור אם אבקש אפילו 60%, אני לא מבין איך זה יעזור להוזיל עוד יותר את המסלול הזול.

ידידי, ויתרתי.

 

[guym]

ידידי, ויתרתי.

אוקיי, תודה רבה בכל אופן

 

[ITS]

אתה קונה עוגה בת 1000 קלוריות מחולקת ל3 שלישים:
שליש טעים מאד = 333 קלוריות.
שליש טעם בסדר = 333 קלוריות.
שליש טעם מגעיל = 333 קלוריות.
ממוצע הטעם: בסדר.
עכשיו למרות שאתה לא כזה רעב אתה יכול לקנות עוגה גדולה יותר ב33.3% קרי 1333 קלוריות מהעוגה הראשונה ולעשות טריק קטן:
מייד אחרי שאתה רוכש אותה אתה מחזיר חתיכה שוות ערך ל333 קלוריות אבל אתה מזדכה על רוב השליש עם הטעם המגעיל ככה שאתה נשאר עם עוגה של:
444 קלוריות טעימות מאד.
444 קלוריות בטעם בסדר.
111 קלוריות בטעם מגעיל.
ממוצע הטעם: בסדר+
עכשיו למה שהקונדיטור יסכים לקומבינה הזו? כי זה החוק, אין לו ברירה.

יופי של הסבר!