• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.
  • חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

מכירת נכס והשקעה במדדים ונדלן - התלבטות קשה

הבוס הגדול

משתמש סולידי
הצטרף ב
15/6/20
הודעות
35
דירוג
18
היי חברים,
בימים האחרונים עלתה לי מחשבה שלא נותנת לי מנוח.
ההכנסה החודשית שלי סוגרת חודש ללא אפשרות חיסכון משמעותי (פחות מ 10%).
בבעלותי דירה יחידה עם משכנתא על שליש דירה.
השאלה היא, מדוע לא למכור את הדירה ו:
שליש = לסגור משכנתא.
שליש = להשקיע במדדים לטווח ארוך עם צפי להכנסה 6%.
שליש = לרכוש נכס רגיל בפריפריה, או נכס יותר גדול עם הלוואת משכנתא עליו מהבנק, עם תשואה רגילה של שכירות (3.5%).
להלן הטבלה עם הפירוט והסכומים:
מחירתשואהלשנהלחודש
מחיר מכירת הנכס₪ 1,600,000
עמלות מכירה₪ -100,000
סה"כ נשאר נטו₪ 1,500,000
(שליש) סילוק משכנתא₪ -500,000
נשאר נטו₪ 1,000,000
כעת:
(שליש) השקעה במדדים₪ 500,0006%
(שליש) דירה להשקעה₪ 500,0003.50%₪ 17,500₪ 1,458.33
עלות שכירות מגורים אישיים₪ 4,000
שכירות בקיזוז הכנסה משכירות ₪ 2,542
תשלומי משכנתא כיום לפני הפעולות ₪ 2,300
 
כמה הדירה הנוכחית מכניסה לך?
האם מדובר בהשקעה שביצעת? או שקיבלת במתנה / ירושה? (שאלה לחישוב תשואה)
 
אני מכיר את אזור ת"א. בכל מקרה עליך להביא בחשבון גם שיקולי נוחות כגון מרחק וזמן לעבודה.
השיקולים הנ"ל נלקחו בחשבון, אני מעוניין להישאר באותו איזור בו אני מתגורר כיום, רק בשכירות.
מרגיש לי אולי שההתלבטות שלי לא הובנה כראוי
ליבת השאלה היא, האם נכון להמיר נכס נדל"ן יחיד באפשרויות הנ"ל.
 
בהנחה שאני או ספקולטור או לא יודע לקרוא ללא ניקוד.
אני אבהיר. אף אחד לא מבטיח לך שאם תשקיע במדדים תקבל תשואה שנתית של 6%.
בהחלט ייתכן שבשנים הקרובות נראה מפולת של 50% שלא תתאושש הרבה זמן (נכון תמיד).

זה מכניס אותך למצב שכדי לשלם את השכירות אתה נאלץ לממש את התיק בדיוק כשהוא בשפל, הדבר הכי גרוע שאפשר לעשות.

אז זה עניין של ניהול סיכונים.
 
אני אבהיר. אף אחד לא מבטיח לך שאם תשקיע במדדים תקבל תשואה שנתית של 6%.
בהחלט ייתכן שבשנים הקרובות נראה מפולת של 50% שלא תתאושש הרבה זמן (נכון תמיד).

זה מכניס אותך למצב שכדי לשלם את השכירות אתה נאלץ לממש את התיק בדיוק כשהוא בשפל, הדבר הכי גרוע שאפשר לעשות.

אז זה עניין של ניהול סיכונים.
תודה על התגובה.
אך שוב, אין בכוונתי לממש את התיק ב 30 שנה הקרובות!!
אני מעוניין לקזז את הוצאות השכירות רק מהכנסות השכירות מהדירה בפריפריה.
כל הרווח הוא בטווח הארוך.
 
אכן.
כל רעיון השאלה היא האם נכון להמיר דירה לטובת השקעה בשוק ההון - על הצד שאין לי צורך בכסף כרגע.
כי מכיוון שגם היום אנחנו משלמים 2300 ש"ח בחודש על הדירה (משכנתא),
ואם נמכור ונשקיע ונשכור ונשכיר כאמור נצטרך לשלם רק עוד 240 ש"ח יותר, דהיינו 2542 ש"ח לחודש.
ההשקעה בשוק ההון לא מעניין כמה זמן יקח לעלות לשוק אם הוא יפול, כי נפילה של כ"כ הרבה שנים עדיין לא היתה מעולם,
והנכס שקנינו יכניס ב"סד כל חוש והוא הרבה יותר יציב מבחינת התזרים שנקבל מההשכרה שלו.
 
השאלה היא, מדוע לא למכור את הדירה

היי
משום שלא מדובר בדירת יוקרה, והיא חוסכת לך מעל ל 4K שכירות חודשית בהווה,
משום שבעוד 15 או 20 שנים היא תחסוך לך תשלום שכירות חודשית של 8K וכן הלאה......
משום שבעתיד הרחוק היא תאפשר לך לקבל משכנתא הפוכה במקרה הצורך.....

לדעתי כדאי שתתמקד באופציה נוספת, כיצד להגדיל את ההכנסה החודשית.
 
היי
משום שלא מדובר בדירת יוקרה, והיא חוסכת לך מעל ל 4K שכירות חודשית בהווה,
משום שבעוד 15 או 20 שנים היא תחסוך לך תשלום שכירות חודשית של 8K וכן הלאה......
אם הבנתי נכון, אתה מדבר על האפשרות שאני נשאר להתגורר בשכירות 20 שנה ויותר.
ומה אם אני רוצה בעוד 5 שנים למנף את הדירה בפריפריה לדירת יוקרה במרכז?
לדעתי כדאי שתתמקד באופציה נוספת, כיצד להגדיל את ההכנסה החודשית.
מזה ומזה איני מניח ידי ודעתי.....
 
ומה אם אני רוצה בעוד 5 שנים למנף את הדירה בפריפריה לדירת יוקרה במרכז?

נפלא, תבחן אופציה זו בעוד 5 שנים כאשר בינתיים החוב עבור המשכנתא יקטן.

למכור עכשיו את הדירה, להחזיר משככנתא ואת היתרה להשקיע בשוק ההון ובעוד 5 שנים לקנות דירה אחרת
זה מסוכן, אתה חשוף לשוק ההון, זה שונה מהשקעה בשוק ההון לטווח ארוך.
 
מה קורה בחודשים שאין לך שכירות לכסות את המשכנתא המדוברת?
 
נפלא, תבחן אופציה זו בעוד 5 שנים כאשר בינתיים החוב עבור המשכנתא יקטן.

למכור עכשיו את הדירה, להחזיר משככנתא ואת היתרה להשקיע בשוק ההון ובעוד 5 שנים לקנות דירה אחרת
זה מסוכן, אתה חשוף לשוק ההון, זה שונה מהשקעה בשוק ההון לטווח ארוך.
ממש לא.
מינוף הדירה בפריפריה בלבד!!
ההשקעה בשוק ההון היא לטווח ארוך בכל מקרה.
 
מה קורה בחודשים שאין לך שכירות לכסות את המשכנתא המדוברת?
איזו משכנתא?
מדובר על קיזוז הוצאות שכ"ד מהכנסות משכ"ד.
חישבתי לפי שכירות של 10 חודשים בשנה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
G מכירת נכס בחו"ל והשקעה בפיקדון בארץ פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
A מכירת נכס נדל"ן 27
ס מכירת נכס בישראל והפסד בשוק ההון מיסים 1
יבגני_ל מכירת / השכרת נכס במעלות נדל"ן 15
B איך מגישים 1399 על מכירת נכס? מיסים 0
N הימנעות ממס יסף - בעת מכירת מניות בסכום גדול מיסים 17
תום חדד מכירת אופצית PUT שוק ההון 39
A מכירת ESPP ללא מידע על סכום מכירות מיסים 5
A טופס 857 עבור מכירת ESPP מיסים 0
ה מכירת קרן סל פוסטים מאיכות נמוכה 3
A מס בישראל על מכירת דירה בחו״ל (לטביה) נדל"ן 4
K התחשבות במיסוי בשיקול מכירת נייר ורכישה של אחר? שוק ההון 2
ב הלוואת margin לעומת מכירת box spread (לא סולידי) שוק ההון 4
י מכירת מניות בהפסד אך שער דולר יותר גבוה שוק ההון 6
A מכירת מניות בשנה קלנדרית ללא שכר - משתלם? מיסים 3
מ מכירת קרן כספית ביום האחרון בשנת המס בעקבות מעבר לתושבות מס אמריקאית מיסים 4
C מכירת espp - האם משנה מאיזה הקצאה למכור שוק ההון 10
Y מכירת דירות בירושה בישראל ע"י אזרח אמריקאי מיסים 9
ד השפעת מכירת פסגות על פסגות טרייד שוק ההון 3
T מכירת RSU כאשר המס השולי נמוך שוק ההון 12
ס מכירת תיק השקעות בשביל החזר מס מיסים 9
מכירת אופציות בחברה פרטית בחלקים מיסים 4
B מכירת ניירות ערך וחישוב מטח מיסים 6
א מכירת קרן כספית שוק ההון 1
B מס על מכירת מניות מאקזיט מיסים 5
N מכירת דירה להשכרה עבור השקעה לטווח קצר שוק ההון 10
O מכירת דירה בעזרת מתווך או בלי? נדל"ן 17
L מכירת ESPP מחשבון ETRADE צרכנות פיננסית 2
Y מכירת קרן כספית מוגבלת - האם יש סכנת נזילות בעת מכירה? שוק ההון 1
H פיצול מכירת RSU לשני חשבונות מיסים 1
A החזרי מס אחרי מכירת RSU מיסים 1
B ביטוח לאומי מקסימלי על מכירת RSU מיסים 7
O מכירת ESPP עם נאמן בהפסד מיסים 4
ט יציאה לדרך חדשה בחיים לאחר מכירת דירה יומני מסע אישיים 53
N מכירת RSU בהפסד מיסים 27
D המלצה לרו"ח עבור מכירת RSU מיסים 2
T מכירת RSU וESPP מETRADE שוק ההון 1
ה מחיר למשתכן - איסור מכירת הדירה נדל"ן 58
N מכירת השילוש ורכישת ACWI שוק ההון 6
נ מכירת דירה בתהליך ארוך במיוחד, אתגרי ורווחי, כדאי? נדל"ן 16
A מכירת נייר ערך שמפסיד כמגן מס: שוק ההון 2
avi.perez הגשת דוח שנתי + נספח הון (מכירת דירה) מיסים 3
P מס רווח הון על מכירת נדל"ן בחו"ל שהתקבל בירושה מיסים 5
Y סיכום ושאלות - דחיית מכירת RSU לאחר פרישה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 10
B מכירת אופציות בקה"ש IRA פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
M מכירת אופציות וקיזוז הפסדי הון בטופס 135 מיסים 4
N דרכים אופטימליות להשקעה של 100,000 ש"ח (הלוואה / מכירת מניות / חיסכון) שוק ההון 6
I מניית דיב' VS מכירת מניות: פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 10
פיטר גריפין מכירת דולרים ברווח ומשיכה - תשלום מס? מיסים 1
Y מכירת אופציות בib פוסטים מאיכות נמוכה 5

נושאים דומים

Back
למעלה