מכירת / השכרת נכס במעלות

[יבגני_ל]

שלום,
עברה אלינו דירה ישנה בירושה. עברה שיפוץ סביר לפני כשנה וחצי.
הדירה היתה שייכת לסבא שלי.

2.5 חדרים. השמאי העריך אותה לפני שנתיים, לפני השיפוץ בכ 500 אלף שח.
חוץ ממני, גם 2 אחיותי זכאיות בירושה, ככה שלכל אחד שליש דירה.

השכירות באזור עבור נכסים כאלה היא בסביבות 1500 שח בחודש.
ההכנסה לכל אחד מאיתנו מהשכירות היא די זניחה - 500 ש"ח.
התשואה על המשולבת ברוטו על ההשכרה יוצאת כ 3.6% לפני חישוב עליית ערך הנכס.

עקרונית כנראה כדאי למכור ולהמשיך הלאה. מצד שני, יש מהדירה נוף ממש יפה. כנראה שזה לא מוערך יותר מידי מבחינה כספית.
מכיוון שמדובר בפריפריה, עליית המחירים שם יותר נמוכה מבמרכז.

אין לנו ממש ניסיון בנדל"ן. אף אחד מאיתנו לא מתכוון לחיות בדירה בעתיד.

מה הייתם עושים במצב כזה?
משכירים בינתיים? קונים את החלק של האחיות? מוכרים את הדירה? אחר?


תודה,
יבגני

 

[ExeAction]

מה הייתם עושים במצב כזה?
משכירים בינתיים? קונים את החלק של האחיות? מוכרים את הדירה? אחר?

לא כתבת שום דבר על המצב הכלכלי שלך ועל השאיפות.
לו הייתי במצבך, הייתי מוכר ואת הכסף משקיעה במדדים או להון עצמי לדירה אחרת עם מינוף כי המשכורת שלי מתאימה לכך.

 

[yik - financial planner]

משכירים בינתיים? קונים את החלק של האחיות? מוכרים את הדירה? אחר?

יש בזה יתרון שיש לך רק שליש דירה(בהנחה שאין בבעלותך דירת מגורים אחרת). זה אומר שתוכל לקנות דירת מגורים בעתיד ולהנות מקסימום הפטור ממס האפשרי, כאילו אין לך את השליש הזה.

התשואה על המשולבת ברוטו על ההשכרה יוצאת כ 3.6% לפני חישוב עליית ערך הנכס.

זו תשואה יפה לנכס סולידי יחסית לאלטרנטיבות.

השכירות באזור עבור נכסים כאלה היא בסביבות 1500 שח בחודש.

אולי השיפוץ מאפשר לך להעלות את השכר דירה? תבדוק את זה.

 

[יבגני_ל]

לא כתבת שום דבר על המצב הכלכלי שלך ועל השאיפות.
לו הייתי במצבך, הייתי מוכר ואת הכסף משקיעה במדדים או להון עצמי לדירה אחרת עם מינוף כי המשכורת שלי מתאימה לכך.

המצב הכלכלי בסדר, ואני מושקע מעל 100% במניות וכבר לא מעט שנים, ככה שהעסק מוכר לי מאוד.
זה מה שמפעיל אצלי את השיקול בעד המכירה, אבל הייתי רוצה לשמוע אם יש דעות הפוכות.

אולי השיפוץ מאפשר לך להעלות את השכר דירה? תבדוק את זה.

זה היה שכר הדירה לאחר השיפוץ כשסבי היה עוד בחיים, אז זה מה שיש.

חוץ מהכנסה סולידית מהשכירות, והטבת המס, האם יש עוד סיבות מדוע כדאי להחזיק בדירה?

תודה על התשובות עד כה.

 

[RA96]

יש ברשותך השקעות אחרות בנדל"ן?
במידה ולא, הייתי שומר על הנכס ומשכיר כך תוכל לגוון את התיק שלך (ובמידת הצורך בעתיד מוכר).

 

[YPV]

חוץ ממני, גם 2 אחיותי זכאיות בירושה, ככה שלכל אחד שליש דירה.

למרות היתרון היחסי

יש בזה יתרון שיש לך רק שליש דירה(בהנחה שאין בבעלותך דירת מגורים אחרת). זה אומר שתוכל לקנות דירת מגורים בעתיד ולהנות מקסימום הפטור ממס האפשרי, כאילו אין לך את השליש הזה.

החיים מלמדים שמדובר במצב לא בריא. לא בתור בעלים (חלקי) של הדירה ובייחוד לא מבחינה משפחתית. עם הזמן יתחילו ויכוחים מי מטפל פחות/יותר בדירה, למה השכירות מתחלקת כמו שהיא מתחלקת, כן לתקן/לא לתקן, פתאום למישהו יהיה דחוף למכור את החלק שלו (כי צריכים את הכסף) ולאחרים לא מתאים וכו'. ואז דרמות משפחתיות. וגם לבני/בנות זוג יהיה מה להגיד.

לדעתי עדיף למכור ואם כבר מישהו רוצה את הדירה, שיקנה חלקים של יתר היורשים.

 

[בת העמק]

החיים מלמדים שמדובר במצב לא בריא.

מסכימה עם זה, מניסיון

 

[SpidiMan]

באיזו עיר הדירה אם מותר לשאול

 

[חתול לילה]

באיזו עיר הדירה אם מותר לשאול

מותר, אבל עדיף להסתכל בכותרת.

 

[יבגני_ל]

תודה רבה על התשובות. לקחתי לתשומת ליבי.
במידה ומחליטים למכור, מה השלבים הבאים?
האם כדאי לשכור שוב שמאי להערכת ערך, או שמספיק להתייעץ עם מתווך נדל"ן ולבדוק עיסקאות של נכסים דומים באיזור?
כיצד בוחרים מתווך נדל"ן? יש טיפים? ההעדפה שלנו להיעזר בתיווך.

 

[DudeOFortune]

תודה רבה על התשובות. לקחתי לתשומת ליבי.
במידה ומחליטים למכור, מה השלבים הבאים?
האם כדאי לשכור שוב שמאי להערכת ערך, או שמספיק להתייעץ עם מתווך נדל"ן ולבדוק עיסקאות של נכסים דומים באיזור?
כיצד בוחרים מתווך נדל"ן? יש טיפים? ההעדפה שלנו להיעזר בתיווך.

אף אחד מכם לא רוצה לרכוש משאר האחים?

 

[בת העמק]

ההעדפה שלנו להיעזר בתיווך.

אני מנסה לברר בשבילך על מישהו הגון שם. אם יהיה, אשלח לך בפרטי.
בהצלחה!

 

[יבגני_ל]

אף אחד מכם לא רוצה לרכוש משאר האחים?

מסתמן שלא.

 

[שנקל]

שיקולים בעד ונגד:
כמה רחוק אתם גרים מהדירה הזו? הבניין חדש יחסית או ישן וכמה עוד דירות יש בו? מי יטפל ויתן מענה לשוכרים? האם זה יתחלק שווה בשווה וכמו שציינו מעליי זה פתח גדול מאוד לחיכוכים.
ה500 ש״ח בחודש האלה הם ברוטו, מניסיוני יש להניח בין 10 ל20 אחוז פחות בנטו וזה במידה ואין אירועים חריגים במיוחד. סכום זניח ביותר כדי להישאר בפנים, יום עבודה אחד שתפספס יעלה כמו או יותר (בהנחה ואתה עובד)
מנגד, 1500 נשמע כמו שכירות נמוכה ל2.5 חדרים (לא ציינת את שטח הדירה, מספר החדרים לא אומר הרבה) ואם יש נוף ושיפוץ וכו׳ ייתכן שאפשר לקבל יותר. אני לא מכיר בכלל את השוק במעלות ואולי אני טועה. לא חסרות דירות בארץ במחירים נגישים לכל כיס פשוט במקומות מרוחקים שלא הרבה מעוניינים לגור שם אם אין משפחה, תעסוקה או קשר כלשהו למקום.
למי שקרוב ובא לו להתעסק עם דירה זו עסקה די סבירה בסה״כ, אישית הייתי מעדיף את הכסף הזה בשוק, אולי לגוון את ה100 אחוז מניות שלך עם אפיק אחר.

אגב

התשואה על המשולבת ברוטו על ההשכרה יוצאת כ 3.6% לפני חישוב עליית ערך הנכס.

אני נגד חישוב עליית ערך בנדל״ן באופן כללי ובטח שלא לשקללו לתוך התשואה. זה מעוות את החשבון ומכניס מספרים לא רלוונטים לראש שאין להם שום משמעות בשטח (כל עוד לא מוכרים). לדעתי זה אמור להחשב לבונוס שאולי נפגוש בעתיד שיש להתעלם ממנו לחלוטין לאורך כל זמן ההחזקה בנכס.

בהצלחה

 

[sogi]

האם כדאי לשכור שוב שמאי להערכת ערך, או שמספיק להתייעץ עם מתווך נדל"ן ולבדוק עיסקאות של נכסים דומים באיזור?
כיצד בוחרים מתווך נדל"ן? יש טיפים? ההעדפה שלנו להיעזר בתיווך.

תרים בלון ניסוי. תכתוב מודעה ביד 2 במחיר גבוה ממודעות של נכסים דומים ותתחיל להוריד עם הזמן.
אחרי כמה חודשים וקבלת מספר הצעות אתה תבין מה המחירים האמיתיים באיזור.

כמובן שזה דורש התעסקות אבל מנגד שימוש במתווך שיודע שאתה לא מהאיזור יכול לגרור מכירה במחיר נמוך מאוד.
מטרת המתווך לסגור עיסקה והוא לא יהסס לנצל חולשות של המוכר או הקונה.

 

[הורדוס]

כמובן שזה דורש התעסקות אבל מנגד שימוש במתווך שיודע שאתה לא מהאיזור יכול לגרור מכירה במחיר נמוך מאוד.
מטרת המתווך לסגור עיסקה והוא לא יהסס לנצל חולשות של המוכר או הקונה.

מתווכים בהרבה מקרים יסכימו לשווק את הדירה שלך גם אם תנקוב מחיר גבוה, אם תחליט להוריד את המחיר אחרי שפרסמת זאת כבר החלטה שלך.