מכירה או שכירת דירה - הסיפור שלי

פיונה

משתמש סולידי
הצטרף ב
16/12/16
הודעות
46
דירוג
7
אתמול התקשרה בעלת הדירה בה אני מתגוררת כבר חמש שנים והודיעה לי כי עלי לפנות אותה תוך שלושה חודשים. אחרי שעברתי את שלב ההלם התחלתי לחשוב על הצעד הבא - האם הדירה הבאה שלי תהיה בשכירות או שאני עושה את הצעד ופונה לרכישה.

רקע עלי - אני רווקה ואם לילדה בת חמש, שכר - 9,000 ברוטו.

מבחינת הון עצמי - יש לי 300,000 שח המושקעים בתיק השקעות ועוד כמה עשרות בקרן השתלמות (בה אני לא רוצה לגעת).

אימי היקרה מכל מוכנה לסייע לי. יש לה תיק השקעות (אותו נפדה במידה ונרצה ללכת על דירה), לצד מזומן, קופת גמל וקרן השתלמות. בקרן ההשתלמות ובקופת הגמל אנחנו לא רוצות לגעת, במחשבה שצריך לשמור כסף בצד לזמן חירום ולכל צרה שלא תבוא בגילה המבוגר.

נניח שההון העצמי שלי הוא כ-800,000 ש"ח (לוקחת בחשבון מס רווחי הון והוצאות מסביב). המשכנתא שאקח היא של כ- 500,000 לעשרים שנה (החזר של 3500 ש"ח בחודש, שווה ערך פחות או יותר לשכ"ד שאשלם, יכול להיות שיהיו לי הטבות כחד הורית).

אם אני הולכת על דירה שכורה - שכר הדירה שאשלם בדירה חדשה יהיה גבוה משכר הדירה ששילמתי עד כה בלפחות 250 ש"ח לחודש. בנוסף, מה שקרה אתמול הוכיח לי שלבעלי בית יש תכניות שלא בהכרח עולות בקנה אחד עם החוזה החתום ולך תדע מי יהיה בעל הדירה הבא שלי ומה תהיינה הדרישות שלו.

התלבטויות:
1. האם שלושה חודשים הוא פרק זמן הגיוני לרכישת דירה בכלל? כולל החיפוש, המשכנתא, ענייני העו"ד וכו'.
2. אני בת יחידה ומתישהו בעתיד (הרחוק כל האפשר, אני מקווה) תהיה בבעלותי דירתה של אימי, זו אחת הסיבות לכך שאין לי בעיה להמשיך לגור בשכירות. בגדול, אני בעד הגישה של השקעה בשוק ההון ולא בשוק הנדל"ן אבל אולי הייתי צריכה את ה"בעיטה" הזו כדי לעשות את הצעד.
3. פתחתי את תיק ההשקעות שלי במטרה להגיע לעצמאות כלכלית, השאיפה שלי היתה לצאת אליה תוך עשר שנים אבל אם אקנה דירה עם משכנתא, זה כמובן יידחה.
4. חשבתי גם על אפשרות של להשאיר חלק מתיק ההשקעות ולהשתמש יותר במזומן וכך להמשיך לתת לו לצמוח (ואז בשלב מאוחר יותר אולי לסגור את המשכנתא?)

אשמח לשמוע דעות, לכאן ולכאן.
תודה!
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,014
דירוג
11,466
אני מניח שאת בסביבות גיל ה 30+ ואמא בערך 50.
בקשר למשכנתא עם גובה השכר שלך לא תוכלי לקבל סכום משמעותי ולכן את מדברת על גיוס הון עצמי נוסף מאמך היקרה.
רכישת דירה זה לא עניין של מה בכך ולוקח 6+ חודשים לכן המעבר לדירה אחרת בשכירות זו כרגע האפשרות הנראית לעיין.
ואחזור להון העצמי ולפי מה שאני רואה, כנראה רובו יגיע מאמא. אני לא יודע מה מצבה הכלכלי של אמך אבל מנקודת המבט האישית שלי זה נורא צורם ולא הוגן.
עם כול הרצון הטוב שלה לעזור לך, במחי יד פרי עמלה של שנים יעבור לבלוקים שלך.
אם אמא הייתה מיליונרית אז כנראה שהייתה נותנת לך דירה במתנה, אבל לחסל חלק מהחסכונות שלה עבור המשכנתא שלך, לדעתי זה לא הוגן. איני יודע בת כמה אמא, אבל נניח שבעוד 10-15 שנים היא תחליט לעבור לדיור מוגן – מהיכן יגיע הכסף? חשבת על זה?
אולי היא תמכור את הדירה שלה כדי לממן דיור מוגן ואז את תישארי עדיין עם משכנתא וגם לא תקבלי דירה בירושה.

יש לי שריטה וחוק ברזל – לא לוקחים אפילו אגורה שחוקה מהורים. כול מה שמקבלים מההורים היום מקטין [ריבית דריבית] את רשת הביטחון שלם לעת זקנה.
מצטער שלקחתי את השרשור שלך למחוזות אחרים אבל זה אני.
אז שאר חברי הפורום יענו לך על הפרטים החשבונאים. אני דיברתי רק על המצפון.
 

Shlomi Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/7/18
הודעות
5,482
דירוג
4,032
מבחינת הון עצמי - יש לי 300,000 שח
נניח שההון העצמי שלי הוא כ-800,000 ש"ח
צר לי לשמוע, מקווה שדברים יסתדרו במהרה והמון בהצלחה!
אפשר לשאול באיזה אזור/שכונה מדובר?
מהיכן "נחת" החצי מיליון הנוסף ?
האם ישבת וחישבת את מחירה האמיתי של משכנתא שכזו? [ייתכן ועם עליית הריבית+מדד זה ייגמר באיזור ה-800k] ?
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,605
דירוג
2,848
האם שלושה חודשים הוא פרק זמן הגיוני לרכישת דירה בכלל? כולל החיפוש, המשכנתא, ענייני העו"ד וכו'.
לא.
לי לקח באחת הפעמים 5.5 שנים.
 
  • אהבתי
Reactions: HHH

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,488
דירוג
4,408
אתמול התקשרה בעלת הדירה בה אני מתגוררת כבר חמש שנים והודיעה לי כי עלי לפנות אותה תוך שלושה חודשים. אחרי שעברתי את שלב ההלם התחלתי לחשוב על הצעד הבא - האם הדירה הבאה שלי תהיה בשכירות או שאני עושה את הצעד ופונה לרכישה.

רקע עלי - אני רווקה ואם לילדה בת חמש, שכר - 9,000 ברוטו.

מבחינת הון עצמי - יש לי 300,000 שח המושקעים בתיק השקעות ועוד כמה עשרות בקרן השתלמות (בה אני לא רוצה לגעת).

אימי היקרה מכל מוכנה לסייע לי. יש לה תיק השקעות (אותו נפדה במידה ונרצה ללכת על דירה), לצד מזומן, קופת גמל וקרן השתלמות. בקרן ההשתלמות ובקופת הגמל אנחנו לא רוצות לגעת, במחשבה שצריך לשמור כסף בצד לזמן חירום ולכל צרה שלא תבוא בגילה המבוגר.

נניח שההון העצמי שלי הוא כ-800,000 ש"ח (לוקחת בחשבון מס רווחי הון והוצאות מסביב). המשכנתא שאקח היא של כ- 500,000 לעשרים שנה (החזר של 3500 ש"ח בחודש, שווה ערך פחות או יותר לשכ"ד שאשלם, יכול להיות שיהיו לי הטבות כחד הורית).

אם אני הולכת על דירה שכורה - שכר הדירה שאשלם בדירה חדשה יהיה גבוה משכר הדירה ששילמתי עד כה בלפחות 250 ש"ח לחודש. בנוסף, מה שקרה אתמול הוכיח לי שלבעלי בית יש תכניות שלא בהכרח עולות בקנה אחד עם החוזה החתום ולך תדע מי יהיה בעל הדירה הבא שלי ומה תהיינה הדרישות שלו.

התלבטויות:
1. האם שלושה חודשים הוא פרק זמן הגיוני לרכישת דירה בכלל? כולל החיפוש, המשכנתא, ענייני העו"ד וכו'.
2. אני בת יחידה ומתישהו בעתיד (הרחוק כל האפשר, אני מקווה) תהיה בבעלותי דירתה של אימי, זו אחת הסיבות לכך שאין לי בעיה להמשיך לגור בשכירות. בגדול, אני בעד הגישה של השקעה בשוק ההון ולא בשוק הנדל"ן אבל אולי הייתי צריכה את ה"בעיטה" הזו כדי לעשות את הצעד.
3. פתחתי את תיק ההשקעות שלי במטרה להגיע לעצמאות כלכלית, השאיפה שלי היתה לצאת אליה תוך עשר שנים אבל אם אקנה דירה עם משכנתא, זה כמובן יידחה.
4. חשבתי גם על אפשרות של להשאיר חלק מתיק ההשקעות ולהשתמש יותר במזומן וכך להמשיך לתת לו לצמוח (ואז בשלב מאוחר יותר אולי לסגור את המשכנתא?)

אשמח לשמוע דעות, לכאן ולכאן.
תודה!


הי
אני מרגיש לא בנוח עם המספרים שרשמת, הסיכון כאן גבוה לטעמי,
משכנתא עם החזר חודשי של 3,500 ש"ח התחלתי, בדרך כלל כוללת בתוכה מסלולים צמודי מדד וריבית משתנה, סביר להניח שעלויות המימון החודשיות יעלו עם השנים, מה יקרה אם יפטרו אותך מהעבודה בשלב מסויים, והעבודה שתמצאי, תהיה בשכר נמוך יותר ?
מאחר ואת רווקה, את מתבססת על משכורת אחת בלבד.

מסוכן לשים את כל הביצים בסל אחד, מה יקרה אם תצטרכי להתמודד עם בלתמים שמופיעים מדי פעם, אין לך קופת חירום או מרווח בטחון,
יש פער בין חישובים שעושים על הנייר לבין המציאות.

מדובר בהתחייבות ל 20 שנים, זה לא פשוט.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,091
דירוג
21,788
1. האם שלושה חודשים הוא פרק זמן הגיוני לרכישת דירה בכלל? כולל החיפוש, המשכנתא, ענייני העו"ד וכו'.
לא.
החזר של 3500 ש"ח בחודש, שווה ערך פחות או יותר לשכ"ד שאשלם, יכול להיות שיהיו לי הטבות כחד הורית).
לא בטוח שיאשרו לך החזר כזה גבוה וקחי בחשבון שההחזר יעלה עם השנים.
4. חשבתי גם על אפשרות של להשאיר חלק מתיק ההשקעות ולהשתמש יותר במזומן וכך להמשיך לתת לו לצמוח (ואז בשלב מאוחר יותר אולי לסגור את המשכנתא?)
רע. את תפסידי כסף מהמהלך כמעט בוודאות.
 

פיונה

משתמש סולידי
הצטרף ב
16/12/16
הודעות
46
דירוג
7
תודה רבה לכולם על התגובות!

קראתי ולקחתי בחשבון את מה שכתבתם, אבל למרות זאת, אני הולכת על הצעד הזה. מצאתי דירה מצויינת, באזור שאני רוצה ובמחיר מצויין. יש כבר אישור עקרוני למשכנתא, עו"ד ויועץ משכנתאות.

שאלתי עכשיו היא לגבי מכירת תיק ההשקעות - בהנחה שאני לא רוצה למכור את כולו, מהם הניירות שעלי למכור ראשונים ואיזה עלי להשאיר? חשבתי למכור קודם את אלה שהרווח עליהם היה נמוך ושגם ככה היו "תקועים" בתיק בתקופה שעוד הבנקאים ניהלו אותו ואחר כך לעבור לניירות שבהן מס רווחי ההון יהיה גבוה יותר. האם אני צודקת?

@אורי ג. - למה אמרת שהרעיון להשתמש יותר במזומן הוא רע?

שוב תודה!
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,091
דירוג
21,788
שאלתי עכשיו היא לגבי מכירת תיק ההשקעות - בהנחה שאני לא רוצה למכור את כולו, מהם הניירות שעלי למכור ראשונים ואיזה עלי להשאיר? חשבתי למכור קודם את אלה שהרווח עליהם היה נמוך ושגם ככה היו "תקועים" בתיק בתקופה שעוד הבנקאים ניהלו אותו ואחר כך לעבור לניירות שבהן מס רווחי ההון יהיה גבוה יותר. האם אני צודקת?
מבחינה כלכלית עדיף לך למכור הכל ולהביא יותר הון עצמי לעסקה, או לחלופין לעשות תרגיל:
לקחת משכנתא גדולה יותר מכפי הצורך ומיד לאחר מכן לבצע פירעון מוקדם של המסלולים היקרים יותר, ככה את נשארת עם מסלול זול מאד (פריים כנראה).
@אורי ג. - למה אמרת שהרעיון להשתמש יותר במזומן הוא רע?
לא יודע למה הכוונה אבל תחשבי על המהלך שאת עושה ככה:
את לוקחת הלוואה מהבנק בריבית של 4% ומפקידה אותו בפק"מ בבנק אחר בריבית של 3%
 

פיונה

משתמש סולידי
הצטרף ב
16/12/16
הודעות
46
דירוג
7
@אורי ג. - לגבי התרגיל, זה גם מה שהיועץ אמר לי לעשות, כנראה שנלך על זה.
תודה!
 

Shlomi Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/7/18
הודעות
5,482
דירוג
4,032
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
L מישהו יודע אם יש דרך לוותר על פוזיציה או לעשות מכירה רעיונית ב-IB? שוק ההון 9
ח מס שבח מכירה של כמה דירות מיסים 0
ט מכירה בתוך אינטרוול ב-viewtrade ברוקרים ופלטפורמות מסחר 3
ס אגרות חוב - מכירה במחיר גבוה מהפארי שוק ההון 23
N מכירה בשכבות - RSU ואופציות שוק ההון 6
N RSU - המרת דולרים לשקלים בעת מכירה שוק ההון 2
W דיווח על מכירה בהפסד צרכנות פיננסית 1
E שאלה של מתחילים לגבי מכירה של ETF שוק ההון 2
G יש קרן נאמנות (לא מחקה) ללא דמי קניה מכירה שוק ההון 0
A לייצר מכירה בשכבות בנייר ישראלי בשביל להוריד מיסוי בפרישה פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 214
O המס על קנייה/מכירה של מנייה אחת בוול סטריט שוק ההון 9
M מס רווח הון במקרה של מכירה של חלק מהמניות שוק ההון 9
ג שאלה לגבי מכירה של ניירות ערך שוק ההון 5
S מס מכירה ברווח שוק ההון 2
G קרה למישהו פעם ? מכירה רעיונית שוק ההון 5
I ESPP - פקודת מכירה אוטומטית שוק ההון 12
B קיזוז מס רווחי הון לאחר מכירה ברווח שוק ההון 30
R שער החליפין בקניית ומכירת מניות לצורכי חישוב מס - נקבע ברגע הרכישה\מכירה? שוק ההון 4
Rahash מכירה רעיונית ו-Spin-off שוק ההון 11
S שאלות על קנייה/מכירה ני"ע שוק ההון 4
liranviper מכירה לשם קיזוז רווח - והאם יש אוטומציה ב IB ? שוק ההון 3
M פיצול הוראת מכירה וגבייה עבור כל חלק שוק ההון 4
efrat מכירה של נייר בהפסד וקניה של אחד חדש שוק ההון 5
I אסטרטגיית מכירה והעברת תיק שוק ההון 0
U היבטי מס - מכירה בהפסד שוק ההון 9
O שאלה לגבי יחידות מינימום בפקודת מכירה של מניה שוק ההון 1
1 מכירה של מניות ישראליות בהפסד גדול כדי לקבל מגן מס על רווחי הון שוק ההון 16
א האם יש חשיבות לסדר מכירה של מניות ? שוק ההון 1
ש קניית קרנות שונות בשביל מכירה בשכבות שוק ההון 127
מ איזון ע"י מכירה האם כדאי בקרן ההשתלמות? שוק ההון 10
E מכירה של קרנות הסל לטובת בלאק רוק + תזמון קנייה שוק ההון 4
ש חשיבות של מכירה ושינוי התיק שוק ההון 4
P האם מכירה עם מס שבח משפיעה על מס הכנסה? נדל"ן 7
ד מיקוח על עמלת קניה/מכירה בבנק צרכנות פיננסית 21
i3arnon מס רכישה בקניה לאחר מכירה נדל"ן 2
מ מכירה בהפסד כאשר יש מגן מס שוק ההון 3
1 מכירה של קרן נאמנות ישראלית - פעולה עדיין לא בוצעה? שוק ההון 4
O מטבעות זהב בוליון - פטור אפשרי ממס בעת מכירה מיסים 4
amidar איך מבצעים מכירה וקניה מיידית באינטראקטיב ברוקרס? שוק ההון 49
D העברת ני"ע ללא מכירה וקנייה שוק ההון 3
קורא הדוק מכירה כפויה של קרן מחקה בארץ שוק ההון 7
ו האם קבלת דיווידנט נחשבת כפעולת מכירה? שוק ההון 4
ד מכירה של מנייה של חברה שנקנתה וכבר לא נסחרת(מובילאיי) שוק ההון 2
flower עמלת קנייה\מכירה בפועל שוק ההון 1
Mancini עמלת קניה/מכירה בקרנות נאמנות שוק ההון 9
Z האם ברכישת קרנות נאמנות בארץ יש עמלת קניה/מכירה? שוק ההון 1
U השקעה ללא מכירה שוק ההון 0
ח עמלה מכירה וקנייה ניירות זרים צרכנות פיננסית 1
אורן IBI מתכוונים לגבות דמי קניה/מכירה בעבור קרנות נאמנות צרכנות פיננסית 21
א מכירה ורכישה חוזרת של מנייה שוק ההון 12

נושאים דומים

למעלה