מי כאן מכיר את נהריה?

[The Stoic]

אני חושב לקנות דירה להשקעה בנהריה בגלל המחירים השפויים יחסית, הטבת המס שתקל ותמשוך שוכרים והפיתוח שנראה שהעיר עוברת (לפחות מאז שהתחלף ראש העיר הנצחי). גם הולכים להקים מרינה חדשה ובכלל העיר צפויה מאוד להתרחב.

האם יש כאן נהרייניים בהווה/בעבר שיכולים לכתוב כמה מילים על השכונות השונות כדי שאוכל להתמקד טוב יותר?

עד כה אלה השכונות שהתחלתי להסתכל עליהם:
- אזור הגעתון/מרכז - קרבה ברגל לים, למסחר ולרכבת - אני לא יודע האם יותר משפחות מתגוררות שם (כלומר, לחפש 4-5 חדרים) או אולי בכלל צעירים (ואז כדאי לחפש 2-3 חדרים?)
- שכונת אכזיב - נראית כמו כל שכונות המגדלים שממלאות עכשיו את הארץ, שכונת שינה שלא קרובה למסחר או לכלום ומחייבת שימוש ברכב. אך על פניו השכונה יוקרתית ומחירי השכירות גבוהים יחסית (4-5 אלף).
- ישנה שכונה חדשה שנבנית ליד ביה"ח, משהו כמו עשרות בניינים חדשים בכביש החדש שעוקף את הפקקים. מניח שהרבה מעובדי ביה"ח יחפשו להתגורר שם.
- הירוקה - גם קרובה לביה"ח, לא יודע כל כך עליה ועל האוכלוסייה שם.

אשמח לכל פיסה קטנה של עצה מיודעי דבר שמכירים את העיר יותר טוב ממני. האם יש אוכלוסיות בשכונות מסוימות שכדאי להתרחק מהן?

 

[אורי ג.]

@yossik

 

[דאניל]

שכונת אכזיב - נראית כמו כל שכונות המגדלים שממלאות עכשיו את הארץ, שכונת שינה שלא קרובה למסחר או לכלום ומחייבת שימוש ברכב. אך על פניו השכונה יוקרתית ומחירי השכירות גבוהים יחסית (4-5 אלף).

ממש קרובה לים, עם חוף יפה.

 

[The Stoic]

ממש קרובה לים, עם חוף יפה.

הבנתי שיש שם שמורת טבע והגישה לחוף לא כל כך מוסדרת כי אי אפשר לגעת בשמורה. חוץ מהקירבה הרבה לים (גם ככה כל העיר על הים) אני לא מצליח למצוא שם הרבה יתרונות. קפצתי לשם פעם אחת ובקושי גני שעשועים הצלחתי למצוא.

 

[yossik]

@yossik

תודה על התיוג.
מה שכתבתי אודות נהריה לפני יובלות...

הישוב הישראלי "הסולידי" ביותר?

זה אמור היה להיות פוסט בבלוג, אבל הגעתי למסקנה שאין לי מספיק ידע כדי "לבשל" אותו בעצמי ללא חוכמת ההמונים. אני מנסה לאתר את הישוב הישראלי האופטימלי עבור סגנון החיים הנדון בבלוג (ע"ע מקסימום תמורה במינימום עלות של זמן וכסף). זה אולי מעט פשטני, אני חושבת שאפשר להגדיר מספר קריטריונים שלפיהם ניתן...

www.hasolidit.com

שכונת אכזיב - שכונה חדשה צפונית לנהריה. יש כביש גישה אחד למרכז העיר וזה כביש 4 ובבוקר יש 2 מוקדי פקקים. יש כביש גישה אחד לכיוון בית החולים.
זו שכונה שאמורה להיות איכותית אבל מנותקת מהצנטרום, כמו הפריפריה של הפריפריה. מרחק מהים 10-5 דקות.
הירוקה [או הצעירה] - הבניינים הישנים ביותר הם בני 20 ויש ימבה של חדשים. בישנים ניתן לרכוש דירות 3 חדרים. בבניינים החדשים 4 חדרים וצפונה.
גישה נוחה לכביש 4 דרום שעוקפת את הפקקים בבוקר של כביש 4 במרכז.
הגעתון - בניינים מעפנים אבל יקרים יותר כי זה 'המרכז'. יש בעיות חניה אלא אם מתרחקים צפונה/דרומה מהגעתון במרחק 3/2 בלוקים, בניינים חדשים יותר עם חניות בשפע.
אם זו דירה להשקעה אז אני לא חושב שכדאי לרכוש דירה חדשה. יש דרישה לדירות 3/4 חדרים בירוקה.

 

[The Stoic]

תודה על התיוג.
מה שכתבתי אודות נהריה לפני יובלות...

הישוב הישראלי "הסולידי" ביותר?

זה אמור היה להיות פוסט בבלוג, אבל הגעתי למסקנה שאין לי מספיק ידע כדי "לבשל" אותו בעצמי ללא חוכמת ההמונים. אני מנסה לאתר את הישוב הישראלי האופטימלי עבור סגנון החיים הנדון בבלוג (ע"ע מקסימום תמורה במינימום עלות של זמן וכסף). זה אולי מעט פשטני, אני חושבת שאפשר להגדיר מספר קריטריונים שלפיהם ניתן...

www.hasolidit.com

שכונת אכזיב - שכונה חדשה צפונית לנהריה. יש כביש גישה אחד למרכז העיר וזה כביש 4 ובבוקר יש 2 מוקדי פקקים. יש כביש גישה אחד לכיוון בית החולים.
זו שכונה שאמורה להיות איכותית אבל מנותקת מהצנטרום, כמו הפריפריה של הפריפריה. מרחק מהים 10-5 דקות.
הירוקה [או הצעירה] - הבניינים הישנים ביותר הם בני 20 ויש ימבה של חדשים. בישנים ניתן לרכוש דירות 3 חדרים. בבניינים החדשים 4 חדרים וצפונה.
גישה נוחה לכביש 4 דרום שעוקפת את הפקקים בבוקר של כביש 4 במרכז.
הגעתון - בניינים מעפנים אבל יקרים יותר כי זה 'המרכז'. יש בעיות חניה אלא אם מתרחקים צפונה/דרומה מהגעתון במרחק 3/2 בלוקים, בניינים חדשים יותר עם חניות בשפע.
אם זו דירה להשקעה אז אני לא חושב שכדאי לרכוש דירה חדשה. יש דרישה לדירות 3/4 חדרים בירוקה.

תודה רבה, ראיתי את האשכול ההוא ושאתה גר בירוקה (או גרת בעבר). מספר שאלות ברשותך,
האם מההתרשמות שלך הפער על דירה חדשה וישנה (הן במכירה והן בהשכרה) הוא גדול? האם לא שווה לשים את האקסטרה כסף על בית שכנראה ידרוש פחות שיפוצים וכנראה תהיה בו עליית ערך רבה יותר?
הדרישה לדירות 3-4 חדרים בירוקה - הכוונה בעיקר משפחות צעירות?
ראיתי שיש בנייה חדשה באזור הגעתון, האם יש שם ביקוש משמעותי?
מה דעתך על השכונה שנבנית בסמוך לביה"ח?

באידיאל הייתי רוצה לקנות דירה חדשה יחסית אבל לא על הנייר כדי שאוכל להכניס משפחה לשכירות כמה שיותר מהר. כמובן אם גרו שם קצת זה עדיף כי זה אומר שמישהו הפך את הדירה לliveable ועשה התאמות...

 

[דאניל]

הבנתי שיש שם שמורת טבע והגישה לחוף לא כל כך מוסדרת כי אי אפשר לגעת בשמורה. חוץ מהקירבה הרבה לים (גם ככה כל העיר על הים) אני לא מצליח למצוא שם הרבה יתרונות. קפצתי לשם פעם אחת ובקושי גני שעשועים הצלחתי למצוא.

דווקא בגלל זה החוף נשאר יפה. שמעתי על כל מיני שקנו שם כדי להשכיר לתיירים.

שמעתי שאנשים שגרים שם לא יכולים להסתדר בלי שתי מכוניות, ושיש או שצפויות בעיות גישה קשות, כי כל השכונה מתנקזת ליציאה אחת. וגם שמבקשים מהשכנים שיביאו להם דברים מהסופר, כי לוקח כ"כ הרבה זמן לנסוע במיוחד.

אבל אין לי ידע מכלי ראשון.

 

[The Stoic]

דווקא בגלל זה החוף נשאר יפה. שמעתי על כל מיני שקנו שם כדי להשכיר לתיירים.

שמעתי שאנשים שגרים שם לא יכולים להסתדר בלי שתי מכוניות, ושיש או שצפויות בעיות גישה קשות, כי כל השכונה מתנקזת ליציאה אחת. וגם שמבקשים מהשכנים שיביאו להם דברים מהסופר, כי לוקח כ"כ הרבה זמן לנסוע במיוחד.

אבל אין לי ידע מכלי ראשון.

Airbnb וטווח קצר זה אופציה מעניינת מאוד אבל לצערי אני מהמרכז ולא יכול להתעסק ולהגיע לנהריה לעיתים תכופות (אני כן מגיע לשם פעם בכמה שבועות למשפחה אבל זהו), וגם אז אני לא בטוח כמה השכונה הזאת אטרקטיבית לתיירים, ים יש בהרבה מקומות אחרים.

ראיתי כתבה שלמה (https://www.google.com/amp/s/www.themarker.com/amp/realestate/.premium-1.7336570) על הכשלים של השכונה הזאת, מצד שני אני מרגיש שהכשלים האלה קיימים כמעט בכל שכונת מגדלים חדשה שמרימים היום

 

[בת העמק]

- אזור הגעתון/מרכז - קרבה ברגל לים, למסחר ולרכבת - אני לא יודע האם יותר משפחות מתגוררות שם (כלומר, לחפש 4-5 חדרים) או אולי בכלל צעירים (ואז כדאי לחפש 2-3 חדרים?)

זה האזור של נהריה הותיקה. אנחנו גרנו (בשכירות) ברחוב שיוצא דרומה מהגעתון במשך 3 שנים, והיו לי חברות ייקיות של פעם שם
רוב הדירות באזור מאוכלסות לדעתי ע"י משפחות או פנסיונרים אבל נדמה לי שבבעלות, לא בשכירות.
כדאי לבדוק בכלל עד כמה נהריה נחשקת מבחינת שכירות - כמה זמן לוקח לאכלס דייר, מי האוכלוסיה שמחפשת לגור שם בשכ"ד (סטודנטים? צוותים רפואים מביה"ח? אנשי קבע? אולי בכלל אנשים מאד עניים?). לפי מחקר בכנסת שנעשה על נתונים מלפני עשור - בנהריה יש אחוז שוכרים נמוך ביחס לרוב הערים האחרות. לא יודעת כמה זה השתנה.

 

[The Stoic]

זה האזור של נהריה הותיקה. אנחנו גרנו (בשכירות) ברחוב שיוצא דרומה מהגעתון במשך 3 שנים, והיו לי חברות ייקיות של פעם שם
רוב הדירות באזור מאוכלסות לדעתי ע"י משפחות או פנסיונרים אבל נדמה לי שבבעלות, לא בשכירות.
כדאי לבדוק בכלל עד כמה נהריה נחשקת מבחינת שכירות - כמה זמן לוקח לאכלס דייר, מי האוכלוסיה שמחפשת לגור שם בשכ"ד (סטודנטים? צוותים רפואים מביה"ח? אנשי קבע? אולי בכלל אנשים מאד עניים?). לפי מחקר בכנסת שנעשה על נתונים מלפני עשור - בנהריה יש אחוז שוכרים נמוך ביחס לרוב הערים האחרות. לא יודעת כמה זה השתנה.

כן זאת שאלה טובה מאוד, ראיתי ש-70% מהתושבים בנהריה חיים בדירה בבעלותם ובכלל הצפון מאופיין בשיעור הגבוה ביותר של דירה בבעלות בהשוואה לכל אזורי הארץ (למעט איו"ש). אני מניח שכל עם ישראל פשוט שואף לרכוש דירה למגורים ובמרכז פשוט קצת יותר קשה לעשות את זה בגלל המחירים הגבוהים. יכול להיות שזה יוריד אותי מנהריה לגמרי.

 

[בת העמק]

אני מניח שכל עם ישראל פשוט שואף לרכוש דירה למגורים ובמרכז פשוט קצת יותר קשה לעשות את זה בגלל המחירים הגבוהים

אני מניחה שהאנשים שקונים דירה, וגרים בה, בנהריה או עפולה או דימונה - רוצים לגור שם, בדרך כלל בגלל שהמשפחה גרה שם ואולי גם החברים. אולי זה יפתיע אותך, אבל הרבה צעירים באזור שלי לא חולמים על המרכז בכלל. מי שרצה לחיות במרכז, כבר הגיע לשם.

 

[הורדוס]

כן זאת שאלה טובה מאוד, ראיתי ש-70% מהתושבים בנהריה חיים בדירה בבעלותם ובכלל הצפון מאופיין בשיעור הגבוה ביותר של דירה בבעלות בהשוואה לכל אזורי הארץ (למעט איו"ש). אני מניח שכל עם ישראל פשוט שואף לרכוש דירה למגורים ובמרכז פשוט קצת יותר קשה לעשות את זה בגלל המחירים הגבוהים. יכול להיות שזה יוריד אותי מנהריה לגמרי.

לא מסכים שאחוז בעלות גבוה על דירות הוא בהכרח נתון שמוריד את הכדאיות של רכישת נכס להשקעה באזור. יש כאלו שאומרים את ההפך.

יש הרבה יתרונות בזה שאין המון דירות שמשקיעים קנו ומנסים להשכיר כמו בדימונה/ירוחם/באר שבע, ויש גם יתרון בלרכוש ולמכור לאנשים שלא מסתכלים על הדירה כנכס להשקעה.

 

[The Stoic]

לא מסכים שאחוז בעלות גבוה על דירות הוא בהכרח נתון שמוריד את הכדאיות של רכישת נכס להשקעה באזור. יש כאלו שאומרים את ההפך.

יש הרבה יתרונות בזה שאין המון דירות שמשקיעים קנו ומנסים להשכיר כמו בדימונה/ירוחם/באר שבע, ויש גם יתרון בלרכוש ולמכור לאנשים שלא מסתכלים על הדירה כנכס להשקעה.

אשמח לשמוע את היתרונות שאתה מציין. ההנחה שלי היא שאנשים פחות מחפשים להשכיר שם פשוט ושהביקוש יהיה נמוך יותר

 

[האזרח הקטן]

הביקוש יהיה נמוך יותר

וגם ההיצע.

 

[commo64dor]

בתור נהרייני מחצית חיי אוכל לסכם את הדברים:

- אוכלוסיה פריפריאלית עם כנסה בינונית - נמוכה
- מספר מקומות עבודה מוגבל, כנ״ל לגבי מוסדות השכלה גבוהה.
לאחרונה השתפרה הגישה לטכניון ואוני' חיפה, אז תיאורטית נהריה אופציה סבירה לסטודנטים
- הסתמכות כמעט טוטאלית על רכב/ים
- עליית מחירי דיור אגרסיבית - לצורך העניין,
שכ״ד של דירות 110-120 מ״ר בפרוייקטים החדשים בקרבה לחוף מתחילים מ5-5.5 אלף ויגיעו גם ל7+ אם יש נוף ישיר לים
- עיר מעולה מבחינת טופוגרפית, יחסית קטנה ושטוחה לחלוטין, למי שאוהב ללכת או לנסוע על אופניים
- תחנת רכבת במרכז העיר.

באופן כללי - המון פוטנציאל אבל דיי כאוטי, ואם לא תהיה הגירה לכאן יש סיכוי שההיצע יעלה על הביקוש בתקופה הקרובה.

 

[yossik]

יש בעיות חניה אלא אם מתרחקים צפונה/דרומה מהגעתון במרחק 3/2 בלוקים

אוסיף עוד הערה בנושא החנייה.
יש בכחול לבן וניתן לשלם בפנגו, הבעיה היא למצוא חניה פנויה.
אבל, חניונים בתשלום יש בשפע במחיר סביר של 12 ש"ח לשעה.

 

[commo64dor]

לגבי הנושא של חנייה - הבנייה החדשה כוללת ברובה חניות תת קרקעיות. אני לא יודע אם זה משנה

 

[The Stoic]

בתור נהרייני מחצית חיי אוכל לסכם את הדברים:

- אוכלוסיה פריפריאלית עם כנסה בינונית - נמוכה
- מספר מקומות עבודה מוגבל, כנ״ל לגבי מוסדות השכלה גבוהה.
לאחרונה השתפרה הגישה לטכניון ואוני' חיפה, אז תיאורטית נהריה אופציה סבירה לסטודנטים
- הסתמכות כמעט טוטאלית על רכב/ים
- עליית מחירי דיור אגרסיבית - לצורך העניין,
שכ״ד של דירות 110-120 מ״ר בפרוייקטים החדשים בקרבה לחוף מתחילים מ5-5.5 אלף ויגיעו גם ל7+ אם יש נוף ישיר לים
- עיר מעולה מבחינת טופוגרפית, יחסית קטנה ושטוחה לחלוטין, למי שאוהב ללכת או לנסוע על אופניים
- תחנת רכבת במרכז העיר.

באופן כללי - המון פוטנציאל אבל דיי כאוטי, ואם לא תהיה הגירה לכאן יש סיכוי שההיצע יעלה על הביקוש בתקופה הקרובה.

קשה לי להאמין שסטודנט בטכניון/בחיפה יבחר לגור דווקא בנהריה, המחירים בחיפה נמוכים והעיר מציעה הרבה יותר מאשר נהריה. אם הוא יגור בנהריה זה כנראה כי המשפחה שלו גרה שם והוא פשוט יגור אצלה.

העלייה האגרסיבית במחירי דיור שציינת - האם הכוונה רק לשכ"ד או גם למחירי הדירות? ראיתי שהמחירים על הים גבוהים בשכ' אכזיב, השאלה אם באמת קיים שם ביקוש, במיוחד שציינת שהאוכ' משתכרת בינוני ומטה (למרות שיש הטבות מס).

מה דעתך על השכונה החדשה ליד בית החולים?

 

[commo64dor]

קשה לי להאמין שסטודנט בטכניון/בחיפה יבחר לגור דווקא בנהריה, המחירים בחיפה נמוכים והעיר מציעה הרבה יותר מאשר נהריה. אם הוא יגור בנהריה זה כנראה כי המשפחה שלו גרה שם והוא פשוט יגור אצלה.

העלייה האגרסיבית במחירי דיור שציינת - האם הכוונה רק לשכ"ד או גם למחירי הדירות? ראיתי שהמחירים על הים גבוהים בשכ' אכזיב, השאלה אם באמת קיים שם ביקוש, במיוחד שציינת שהאוכ' משתכרת בינוני ומטה (למרות שיש הטבות מס).

מה דעתך על השכונה החדשה ליד בית החולים?

מסכים לגבי הטענה שסטודנטים יבחרו חיפה בגלל מחירי דיור נמוכים יחסית, ולחיפה יש באמת יותר להציע. אבל מי שאוהב עיר קטנה עם התניידות קלה, יכול להנות מנהריה (במידה ויש חברים בעיר, נניח).

עושה רושם שמחירי הדיור והשכירות עולים ביחס דומה, מהתחושה שלי (מלבדוק את שוק הנדלן כאן בשנים האחרונות), עושה רושם שמחירי הדירות לקנייה עולים קצת יותר מאשר השכירות, מה שכמובן הופך את העסק לפחות אטרקטיבי בתיאוריה.
שכונת אכזיב היא פסואודו אטרקטיבית, מכיוון שזה באמת אזור כמעט נפרד לגמרי משאר העיר וקרוב יותר למושבים וקיבוצים שליד (סער, גשר הזיו). עם זאת המרחקים לא משמעותיים כי נהריה כולה סביבות 5 ק״מ לאורך ועוד 2-3 ק״מ לרוחב. קשה לי להגיד משהו לגבי הפרוייקט הזה, הוא מוזר.

האזור ליד בית החולים לא באמת מרגיש כמו נהריה יותר ואז עולה השאלה למה להשקיע באזור הזה בכלל. בית החולים קרוב לשכונות עם אוכלוסיה במצב סוציואקונומי נמוך (גבעת כצנלסון, ממשלתי), לא הייתי אומר שזה ג'נטריפיקציה, עדיין.

לדעתי האישית, נהריה הופכת להיות אטרקטיבית כאשר אתה מתקרב לים. אני לא יודע איפה עוד בארץ אפשר לגור קו ראשון לים בלי למכור כליה, ועוד בטיילת מטופחת וממש נעימה. עושה רושם שיש אנשים שמעריכים את זה ומוכנים לשלם. לאחרונה נמכר מיני פנטהאוז 150 מ״ר קו ראשון/שני לים בבניין חדש מקבלן ב3 מיליון שקל. אני מעריך שאפשר לקחת סביבות 7.5-7 אלף שכירות על דירה כזו. תשואה אפקטיבית של 2.5% אני מעריך

 

[The Stoic]

מסכים לגבי הטענה שסטודנטים יבחרו חיפה בגלל מחירי דיור נמוכים יחסית, ולחיפה יש באמת יותר להציע. אבל מי שאוהב עיר קטנה עם התניידות קלה, יכול להנות מנהריה (במידה ויש חברים בעיר, נניח).

עושה רושם שמחירי הדיור והשכירות עולים ביחס דומה, מהתחושה שלי (מלבדוק את שוק הנדלן כאן בשנים האחרונות), עושה רושם שמחירי הדירות לקנייה עולים קצת יותר מאשר השכירות, מה שכמובן הופך את העסק לפחות אטרקטיבי בתיאוריה.
שכונת אכזיב היא פסואודו אטרקטיבית, מכיוון שזה באמת אזור כמעט נפרד לגמרי משאר העיר וקרוב יותר למושבים וקיבוצים שליד (סער, גשר הזיו). עם זאת המרחקים לא משמעותיים כי נהריה כולה סביבות 5 ק״מ לאורך ועוד 2-3 ק״מ לרוחב. קשה לי להגיד משהו לגבי הפרוייקט הזה, הוא מוזר.

האזור ליד בית החולים לא באמת מרגיש כמו נהריה יותר ואז עולה השאלה למה להשקיע באזור הזה בכלל. בית החולים קרוב לשכונות עם אוכלוסיה במצב סוציואקונומי נמוך (גבעת כצנלסון, ממשלתי), לא הייתי אומר שזה ג'נטריפיקציה, עדיין.

לדעתי האישית, נהריה הופכת להיות אטרקטיבית כאשר אתה מתקרב לים. אני לא יודע איפה עוד בארץ אפשר לגור קו ראשון לים בלי למכור כליה, ועוד בטיילת מטופחת וממש נעימה. עושה רושם שיש אנשים שמעריכים את זה ומוכנים לשלם. לאחרונה נמכר מיני פנטהאוז 150 מ״ר קו ראשון/שני לים בבניין חדש מקבלן ב3 מיליון שקל. אני מעריך שאפשר לקחת סביבות 7.5-7 אלף שכירות על דירה כזו. תשואה אפקטיבית של 2.5% אני מעריך

אני מרגיש שאזור הגעתון הוא האטרקטיבי ביותר, גם רכבת גם ים גם מסחר גם מסעדות... וממה שאני ראיתי מחירי הדירות די סבירים, אני פחות מחפש באזור ה-3 מיליון כי זאת דירה ראשונה, מחפש משהו טוב באמצע שימקסם את הטבות המס למיניהן על רכישה (נניח באזור 1.7 מיליון) ועל שכירות (באזור ה-5 פטור ממס).
מה שכן נראה שטווח המחירים שם רחב מאוד.

מה דעתך לגבי מספר החדרים? משפחות שם בדר"כ הולכות על 5 או פחות?