אני לא מכיר את השווקים בגרמניה, וגם לא את החברה הספציפית, אבל השקעה באמצעות חברה שכזו דורשת, לטעמי, הכירות מעמיקה עם החברה. בסופו של יום רכישת נדל״ן עשויה להיות מקור הכנסה פסיבי המשיא תשואות מרשימות ודו ספרתיות בצורה עקבית, אך הדבר דורש הכנות, הכירות, פיתוח קשרים מקומיים, ולימוד. רכישה באמצעות חברה מסוג זה משמעותה, למעשה, מיקור חוץ של כל שלב ההכנות (או חלקים ממנו) לגורם שלישי. אני לא פוסל זאת קטגורית, אבל אם בוחרים לעשות זאת, זה לא יכול להיעשות על סמך הבטחות שיווק. יש צורך ב-due diligence יסודי של החברה עצמה, של המוצר שהם מוכרים(לא רק הנכס, גם השמת הדייר, ההיבט המשפטי ועוד), ושל התהליכים שהם עובדים איתם. כשתמצא החברה הנכונה, אם תימצא, אז בהחלט יתכן ותהליך הרכישה יוכל להיעשות, נגיד, עם כפכפים מהמרפסת. וגם אז, תמיד, trust and verify, או בגרסתו הצה״לית: לא וידאת לא עשית.
אני עבדתי עם חברה שנותנת שירות של Turn Key שמציעה נכסים, משימה בהם דיירים, ומנהלת אותם בצורה שוטפת. החברה עובדת בשוק (עיר) רחוקה משלי ולכן, לצורך הדיון, יכולתי לעשות בדיוק את אותו הדבר מישראל (ואני מכיר ישראלים שעובדים איתם). הנה כמה דברים שלמדתי מהתהליך:
- מדובר בחברה מקומית שזרים פונים אליה כדי לפעול בעיר שלה. כלומר במקרה שלנו כאן זו צריכה להיות חברה של מקומיים שפועלת בברלין, ומשקיעים, בעיקר מחוץ לברלין, עושים שימוש בשירותיה. אני הרבה יותר חשדן כלפי חברה של לא-ברלינאים (בדיון שלנו: ישראלים), קרי אנשים שלא נטועים במקום (לא הפספורט שלהם מעניין אותי. ישראלי שגר עשר שנים בברלין עונה להגדרה לטעמי כי הוא כבר מקומי), וכלפי חברה מחוץ לברלין שמציעה שירותים בברלין למשקיעים זרים.
- Provider שכזה יכול להיות שווה את משקלו בזהב, ואין הוא משול ל-״סע בעצמך ותעבוד עם מתווך מקומי ותחסוך 2%״. נדל״ן איננו מניות. הכירות עם שוק דורשת ידע מעמיק ומתמשך, שכן דברים משתנים. ההיכרות איננה רק ברמה הגיאוגרפית, אלא גם ניתוחי מאקרו כלכליים ודמוגרפיים, הסביבה המשפטית, מוסדות המימון ועוד ועוד. נדל״ן, בניגוד לשוק ההון, הוא מרחב בו inside information הוא חוקי ולמעשה חיוני. להשיג את כל אלו זה בהחלט אפשרי ומומלץ, אבל זה דורש מאמץ מסויים וזמן. Provider טוב מספק לך את כל אלו ומהווה קיצור דרך של ממש ונכס שתמיד יהיה מקושר טוב יותר ממך בשוק המקומי ויהיה עם יד על הדופק.
- משמצאת את הספק הנכון, ועברתם דרך משותפת מספיקה על מנת שתסמוך עליו, ומשאתה כבר מכיר את התהליך, הנתונים, האנשים ועוד, אז בהחלט ניתן, מטאפורית, לרכוש נכסים בפיג׳מה. זה לא קורה בנכס הראשון. זה לא קורה אחרי חודשיים של ניסיון מוצלח, אבל בסופו של דבר זה קורה.
שתי הערות נוספות: לעיל הושמעו, שוב, כל מני סיפורי זוועה על מקרי קיצון שהלקח המשתמע מהם הוא שהשקעה הנדל״ן ״מסוכנת״ ואתה יכול להפסיד את כל כספך. מבלי להיכנס שוב להשוואה בין נדל״ן לשוק ההון, אני חושב שלא רק שהלקח הזה מופרך ומקורו בהטיה המובנית של עולם ההשקעות בכלל ושל פורום זה בפרט לשוק ההון, אלא גם בשיטת טיעון לא מועילה של הצבעה על מקרה קיצון מסויים ולטעון במשתמע שהוא הסביר, המייצג, והנפוץ. ב-1929 קפצו אל מותם אנשים שהשקעותיהם קרסו, ושבוע קודם לכן היו בפסגת העולם. האם הלקח הוא שאסור לגעת בשוק ההון עם מקל? כך גם במשבר 2008 בארה״ב רבים הפסידו. רבים אחרים ניצלו הזדמנות והרוויחו הון בנדל״ן. בקיצור, זו שיטת טיעון שגויה והלקח שהוצע ממנה שגוי אף הוא.
הערה שניה, הוזכרתי בידי אחרים לעיל ולכן אומר שבהחלט רכשתי נכסים שלא ראיתי. לא את כולם, לא מיד, אבל היו כאלו, ואני מרוצה מאוד. מה שאפשר לי לעשות את זה היא מערכת יחסים ממושכת עם ספק שירות מקומי שלמדתי לסמוך עליו ואת שירותו אני מוודא בדרכים שונות.
לסיכום: נראה לי שהדיון לעיל על רכישת נדל״ן בשווקים מרוחקים התרכז באתגרים ברמת הנכס עצמו. אני חושב שזו שגיאה. השקעה מרחוק דורשת התמודדות בשלוש רמות: ראשית ברמת השוק: כיצד לבחור אותו, מה מאפייניו, והאם אלו עונים על מטרותיו של המשקיע (למשל תזרים מזומנים לעומת עליית ערך, שלעיתים קרובות מקיימים יחס הפוך ביניהם). שנית ברמת הצוות: עם מי עובדים? מי העו״ד? ממי קונים? מי עוסק בניהול הדיירים בצורה שוטפת? ועוד. רק אחרי שני אלו מגיע הנכס הספציפי. אם שתי הרמות הראשונות נעשו כראוי, אז הנכס עצמו הוא הדבר הכי פשוט בכל הסיפור. בקיצור, אם החלטת על ברלין, ויש לך צוות טוב, בהחלט תוכל לרכוש נכסים בפיג׳מה. בהצלחה.