• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

מישהו מכיר או שמע על "סוויט-הום"? או על השקעות נדל"ן בברלין?

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,789
דירוג
12,283
דוגמא אישית:
נכס נקנה במדריד 95000 יורו + 10% הוצאות רכישה = 105000
מחיר שכירות 650 לחודש, לשנה 7800 יורו
דמי ניהול ועד בית, והוצאות שוטפות שונות בערך 1200-1500 יורו
נשארו 6300 כמו שאמרתי 6% תשואה לשנה.
זה לא כולל הוצאות מימון המשכנתא !
תודה, זה מה שביקשתי - תעוד אישי ולא סיפרים של צד ג'.
כמה שנים אתה מחזיק בנכס והאם היה מצב של מספר חודשים מתים בזמן שדיירים התחלפו?
 

Roi

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
2,975
דירוג
3,393
תודה, זה מה שביקשתי - תעוד אישי ולא סיפרים של צד ג'.
כמה שנים אתה מחזיק בנכס והאם היה מצב של מספר חודשים מתים בזמן שדיירים התחלפו?
חצי שנה, אני יודע שזה לא הרבה זמן אז לא לקפוץ עלי, בדקתי הרבה לפני שהשקעתי וכמו שאתה ביקשת מקרים אישיים של אנשים שנמצאים בשוק כך גם אני עשיתי , אבל אני לא אספר לך סיפורים כאלו כי זה לא מעניין אותך לפי מה שכתבת קודם.
יש סיכון בהשקעה כזו וגם כאב ראש לפעמים, ברור שיכולים להיות ללא דיירים תקופה קצרה אבל זה לא סביר באזור שרכשתי. הנקודה שאף אחד וגם אני לא יכול להבטיח לך תשואה !!! מי שעושה כך משקר במצח נחושה וממנו צריך להיזהר
 
נערך לאחרונה ב:

daat99

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/3/15
הודעות
6,323
דירוג
6,243
בדיוק כמו שמשקיע בדיבידנדים לא יקנה מניה בכל מחיר אלא יחפש את ההזדמנות לקניה במחיר אטרקטיבי למרות שהחברה מחלקת דיבידנדים טובים (נכון @daat99 ? )
בפעם הראשונה אולי לא (אני עשיתי את הטעות הזו) אבל אחרי השתפשפות קצרה ולמידה נוספת אז האסימון נופל ולא רוכשים מניות בכל מחיר יותר.
 

אורי

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
1,019
דירוג
2,066
אני לא מכיר את השווקים בגרמניה, וגם לא את החברה הספציפית, אבל השקעה באמצעות חברה שכזו דורשת, לטעמי, הכירות מעמיקה עם החברה. בסופו של יום רכישת נדל״ן עשויה להיות מקור הכנסה פסיבי המשיא תשואות מרשימות ודו ספרתיות בצורה עקבית, אך הדבר דורש הכנות, הכירות, פיתוח קשרים מקומיים, ולימוד. רכישה באמצעות חברה מסוג זה משמעותה, למעשה, מיקור חוץ של כל שלב ההכנות (או חלקים ממנו) לגורם שלישי. אני לא פוסל זאת קטגורית, אבל אם בוחרים לעשות זאת, זה לא יכול להיעשות על סמך הבטחות שיווק. יש צורך ב-due diligence יסודי של החברה עצמה, של המוצר שהם מוכרים(לא רק הנכס, גם השמת הדייר, ההיבט המשפטי ועוד), ושל התהליכים שהם עובדים איתם. כשתמצא החברה הנכונה, אם תימצא, אז בהחלט יתכן ותהליך הרכישה יוכל להיעשות, נגיד, עם כפכפים מהמרפסת. וגם אז, תמיד, trust and verify, או בגרסתו הצה״לית: לא וידאת לא עשית.

אני עבדתי עם חברה שנותנת שירות של Turn Key שמציעה נכסים, משימה בהם דיירים, ומנהלת אותם בצורה שוטפת. החברה עובדת בשוק (עיר) רחוקה משלי ולכן, לצורך הדיון, יכולתי לעשות בדיוק את אותו הדבר מישראל (ואני מכיר ישראלים שעובדים איתם). הנה כמה דברים שלמדתי מהתהליך:
  • מדובר בחברה מקומית שזרים פונים אליה כדי לפעול בעיר שלה. כלומר במקרה שלנו כאן זו צריכה להיות חברה של מקומיים שפועלת בברלין, ומשקיעים, בעיקר מחוץ לברלין, עושים שימוש בשירותיה. אני הרבה יותר חשדן כלפי חברה של לא-ברלינאים (בדיון שלנו: ישראלים), קרי אנשים שלא נטועים במקום (לא הפספורט שלהם מעניין אותי. ישראלי שגר עשר שנים בברלין עונה להגדרה לטעמי כי הוא כבר מקומי), וכלפי חברה מחוץ לברלין שמציעה שירותים בברלין למשקיעים זרים.
  • Provider שכזה יכול להיות שווה את משקלו בזהב, ואין הוא משול ל-״סע בעצמך ותעבוד עם מתווך מקומי ותחסוך 2%״. נדל״ן איננו מניות. הכירות עם שוק דורשת ידע מעמיק ומתמשך, שכן דברים משתנים. ההיכרות איננה רק ברמה הגיאוגרפית, אלא גם ניתוחי מאקרו כלכליים ודמוגרפיים, הסביבה המשפטית, מוסדות המימון ועוד ועוד. נדל״ן, בניגוד לשוק ההון, הוא מרחב בו inside information הוא חוקי ולמעשה חיוני. להשיג את כל אלו זה בהחלט אפשרי ומומלץ, אבל זה דורש מאמץ מסויים וזמן. Provider טוב מספק לך את כל אלו ומהווה קיצור דרך של ממש ונכס שתמיד יהיה מקושר טוב יותר ממך בשוק המקומי ויהיה עם יד על הדופק.
  • משמצאת את הספק הנכון, ועברתם דרך משותפת מספיקה על מנת שתסמוך עליו, ומשאתה כבר מכיר את התהליך, הנתונים, האנשים ועוד, אז בהחלט ניתן, מטאפורית, לרכוש נכסים בפיג׳מה. זה לא קורה בנכס הראשון. זה לא קורה אחרי חודשיים של ניסיון מוצלח, אבל בסופו של דבר זה קורה.
שתי הערות נוספות: לעיל הושמעו, שוב, כל מני סיפורי זוועה על מקרי קיצון שהלקח המשתמע מהם הוא שהשקעה הנדל״ן ״מסוכנת״ ואתה יכול להפסיד את כל כספך. מבלי להיכנס שוב להשוואה בין נדל״ן לשוק ההון, אני חושב שלא רק שהלקח הזה מופרך ומקורו בהטיה המובנית של עולם ההשקעות בכלל ושל פורום זה בפרט לשוק ההון, אלא גם בשיטת טיעון לא מועילה של הצבעה על מקרה קיצון מסויים ולטעון במשתמע שהוא הסביר, המייצג, והנפוץ. ב-1929 קפצו אל מותם אנשים שהשקעותיהם קרסו, ושבוע קודם לכן היו בפסגת העולם. האם הלקח הוא שאסור לגעת בשוק ההון עם מקל? כך גם במשבר 2008 בארה״ב רבים הפסידו. רבים אחרים ניצלו הזדמנות והרוויחו הון בנדל״ן. בקיצור, זו שיטת טיעון שגויה והלקח שהוצע ממנה שגוי אף הוא.

הערה שניה, הוזכרתי בידי אחרים לעיל ולכן אומר שבהחלט רכשתי נכסים שלא ראיתי. לא את כולם, לא מיד, אבל היו כאלו, ואני מרוצה מאוד. מה שאפשר לי לעשות את זה היא מערכת יחסים ממושכת עם ספק שירות מקומי שלמדתי לסמוך עליו ואת שירותו אני מוודא בדרכים שונות.

לסיכום: נראה לי שהדיון לעיל על רכישת נדל״ן בשווקים מרוחקים התרכז באתגרים ברמת הנכס עצמו. אני חושב שזו שגיאה. השקעה מרחוק דורשת התמודדות בשלוש רמות: ראשית ברמת השוק: כיצד לבחור אותו, מה מאפייניו, והאם אלו עונים על מטרותיו של המשקיע (למשל תזרים מזומנים לעומת עליית ערך, שלעיתים קרובות מקיימים יחס הפוך ביניהם). שנית ברמת הצוות: עם מי עובדים? מי העו״ד? ממי קונים? מי עוסק בניהול הדיירים בצורה שוטפת? ועוד. רק אחרי שני אלו מגיע הנכס הספציפי. אם שתי הרמות הראשונות נעשו כראוי, אז הנכס עצמו הוא הדבר הכי פשוט בכל הסיפור. בקיצור, אם החלטת על ברלין, ויש לך צוות טוב, בהחלט תוכל לרכוש נכסים בפיג׳מה. בהצלחה.
 
נערך לאחרונה ב:

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,789
דירוג
12,283

Royalties Man

משתמש סולידי
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
272
דירוג
390
אני האמת עשיתי חקר שוק יסודי על ברלין, גם ביקרתי בה כדי להבין מי נגד מי. אני גם יודע איך החברה המנהלת עובדת ומי העו"ד וכו' וכו'. הבעיה היחידה שלי עם ברלין זה שהיא מבוססת על עליית ערך ולא על תזרים מזומנים. הרי כל האפיל לפחות מבחינתי של נדל"ן זה התזרים ובברלין זה נראה שכל הסיפור מתבסס על כך ששווי הנכסים יעלה משמעותית בשנים הקרובות בגלל הגירה חיובית, פיתוח, תיירות והרבה דברים שאני בהחלט מסכים איתם אבל להסתמך על עליית שווי באופן כמעט אקלוסיבי נשמע כמו הימור לא קטן.
 

אורי

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
1,019
דירוג
2,066
הבעיה היחידה שלי עם ברלין זה שהיא מבוססת על עליית ערך ולא על תזרים מזומנים. הרי כל האפיל לפחות מבחינתי של נדל"ן זה התזרים ובברלין זה נראה שכל הסיפור מתבסס על כך ששווי הנכסים יעלה משמעותית בשנים הקרובות....
כאמור, כל משקיע צריך לבדוק את מטרותיו. אם מטרת ההשקעה שלך היא יצירת תזרים מזומנים, אז יכול להיות שברלין היא לא השוק הנכון בשביל להגשים את מטרותיך. במאמר מוסגר אוסיף שגם בנדל״ן ניתן ליצור תיק מגוון בהיבטים שונים, שאחד מאלו יכול להיות מספר נכסים שמיקומם וטבעם מספק בעיקר תזרים מזומנים, ומספר נכסים שמיקומם וטבעם ומבנה אחזקתם מכוון יותר למען רווח עתידי מעליית ערך. הרי אחרי שתשיג את תזרים המזומנים שאתה רוצה (נגיד 20,000 בחודש) תוכל להפנות משאבים לקצור רווח מעליית ערך. מטרות יש לבחון עתית ולשנותן.
 

Edward

משתמש ותיק
הצטרף ב
9/4/15
הודעות
986
דירוג
2,079
אני האמת עשיתי חקר שוק יסודי על ברלין, גם ביקרתי בה כדי להבין מי נגד מי. אני גם יודע איך החברה המנהלת עובדת ומי העו"ד וכו' וכו'. הבעיה היחידה שלי עם ברלין זה שהיא מבוססת על עליית ערך ולא על תזרים מזומנים.
נשמע מאוד מטריד. כל השקעה, לא משנה אם זה בחברה או בדירה מסתמכת בסופו של דבר באופן כמעט בלעדי על תזרים המזומנים העתידי ביחס למחיר הרכישה. אחרת זה ספקולציה כפי שציינת.
 

Royalties Man

משתמש סולידי
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
272
דירוג
390
כן אני מסכים בסופו של דבר שמדובר בסך הכל בעוד דרך להרוויח. כנראה שבמקרה שלי אישית, בתור מישהו שעדיין אין לו תיק מספיק גדול של נכסי נדל"ן אז זה לא מתאים לי, אבל מה שאתה אומר אורי בהחלט נשמע הגיוני.
 

קרן

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
195
דירוג
437
@amidar נכנסתי לאתר של החברה הזאת. אני לא יודעת אם הם רציניים או לא, מטבע הדברים באתר קיים תוכן שיווקי אבל להלן כמה מלכודות קטנות למשקיע המתחיל (העתקתי את הדוגמא שהם נתנו ל"איך מחשבים תשואה", ההערות המודגשות הן שלי):

רכשת נכס ב- 100,000 אירו
הוצאות הרכישה היו כ- 14,000 נוספים
בסה"כ השקעת 114,000 אירו
שכר הדירה השנתי הנו 4,800 אירו [400 אירו לחודש] - תמיד תניח פחות ממה שהם מוכרים לך כשעוד לא השקעת אצלם כסף... צריך לעשות טבלת רגישות לראות השפעות שונות על העסקה (ירידה בשכר דירה, חודש שהנכס עומד ריק, תיקונים וכו')
מתוך זה הוצאות הניהול וקרן התחזוקה הם 600 אירו [50 אירו לחודש] - משולמים על בסיס חודשי? יש לי הרגשה שהגביה נעשית מראש - אולי רבעונית? ומה קורה אם הנכס לא מושכר? עדיין משלמים דמי ניהול אני מניחה
יתרת התקבול נטו הנה 4,200 אירו לשנה
כעבור 5 שנים תמכור את הנכס ב- 145,000 אירו [על פי עליית המחירים הממוצעת ב 5 השנים האחרונות בברלין] - מה שהיה הוא שיהיה?
רווח ההון מהמכירה בסך 31,000 הנו ההפרש בין מחיר המכירה לסך עלות הקניה
אליהם יש להוסיף את התשואה השוטפת נטו ב- 5 שנים בשיעור 21,000 אירו וסה"כ הרווח לתקופה הנו
52,000 אירו, מחולק ל- 5 שנים שווה ל- 10,400 לשנה.
רווח זה משקף תשואה שנתית ממוצעת של 9.12% לשנה - טעות!!! יש לחשב ריבית אפקטיבית שהיא כמובן נמוכה יותר
 

daat99

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/3/15
הודעות
6,323
דירוג
6,243

קרן

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
195
דירוג
437
בוודאי!
קמתי אתמול בבוקר ולכן אני אקום גם מחר בבוקר (וגם בעוד 2000 שנה כמובן...)

בהקשר הזה - מתמטית אתה יכול להניח שתחיה לנצח - גם אם אדם נניח חולה מאוד עדיין תמיד קיים סיכוי בכל יום שהוא יקום למחרת, גם אם הסיכוי הוא 0.000001. קצת חישובי סטטיסטיקות לפני השינה :)
 

עוץ-לי

משתמש ותיק
הצטרף ב
6/7/15
הודעות
82
דירוג
100
גיא בכור, בבלוג שלו, פרסם היום תחזית דמוגרפית קודרת לגרמניה.
על הדרך הוא מדבר על הסכנה בהשקעה בנדל"ן שם בגלל כוח העבודה המתכווץ וצפי (שלו) לירידה בכלכלה של המדינה בטווח הארוך.

לא ממליץ בעד, לא ממליץ נגד, ובכלל יודע רק מילים ספורות בגרמנית. נניח שפיץ או שפריץ.
 

daat99

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/3/15
הודעות
6,323
דירוג
6,243
שכ"ד (שלכל הפחות יכפיל את עצמו)
איך בדיוק שכר הדירה מכפיל את עצמו בכל פעם שמתחלף דייר?
כמה זמן התופעה הזו נמשכת? כי דיירים יכולים להתחלף תאורטית בכל שנה אבל שכר הדירה לא יכול להכפיל את עצמו בכל שנה בלי לעקוף את עלות הנכס...
 

brachap

משתמש סולידי
הצטרף ב
2/10/17
הודעות
28
דירוג
7
דוגמא אישית:
נכס נקנה במדריד 95000 יורו + 10% הוצאות רכישה = 105000
מחיר שכירות 650 לחודש, לשנה 7800 יורו
דמי ניהול ועד בית, והוצאות שוטפות שונות בערך 1200-1500 יורו
נשארו 6300 כמו שאמרתי 6% תשואה לשנה.
זה לא כולל הוצאות מימון המשכנתא !
@Roi
כיצד מתבצעת חלוקת המיסוי (אלו אחוזים) על ההכנסות משכירות של נכס זה בספרד ובארץ?
 

Roi

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
2,975
דירוג
3,393
@Roi
כיצד מתבצעת חלוקת המיסוי (אלו אחוזים) על ההכנסות משכירות של נכס זה בספרד ובארץ?
המיסוי בספרד לתושב מקומי הוא כחלק הדוח השנתי של ההכנסות, שהוא חובה להגשה לדעתי מהכנסות מעל ל 22 אלף יורו ואז זה לפי מדרגות מס אישיות.
לתושב חוץ, המיסוי על שכר דירה הוא עד 24%, לדעתי צריך אח"כ להשלים למס הכנסה בארץ, אבל אני לא בטוח.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
G מישהו מכיר קרן (מחקה או נאמנות) בשקלים על שוק ההון 1
G שאלת מטח עם מישהו מכיר שוק ההון 5
E הציעו לי להצטרף לBNI האם שווה ? מישהו מכיר ויכול להמליץ? פוסטים מאיכות נמוכה 6
ה השקעה באינטו (iintoo) - מישהו מכיר/ממליץ? נדל"ן 1
M בעיות עם ניהול בהלמן - מישהו מכיר? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
א האם מישהו מכיר קבוצת וואטסאפ של משקיעים ? פוסטים מאיכות נמוכה 5
הסולידית פוסטים בסגנון "מישהו מכיר את, מישהו שמע על" - יימחקו ברוקרים ופלטפורמות מסחר 0
G [שם החברה נמחק]- מישהו מכיר ? שוק ההון 79
C האם מישהו מכיר דרך לעשות אוטומציה לדוחות מס של ברוקר זר? שוק ההון 2
S מישהו מכיר מנגנון קיים שבודק השוואה של שני ETF? שוק ההון 1
זרטוסטרא מישהו מכיר את חברת קליימקס צרכנות פיננסית 15
ש מישהו מכיר שיטה להתקשר חינם למספר חינם בארהב מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 7
ש האם מישהו מכיר את השיטה והיא עובדת? שוק ההון 7
A We Check...מישהו מכיר/ניסה? נדל"ן 76
A מישהו מכיר קבוצה\פורום לעזרה בתיקוני בית שונים? התפתחות אישית 1
Z האם מישהו כאן מכיר את חברת "קרקעות ישראל"? שוק ההון 27
L תיאורויות מתנגדות ל'סולידית'? מישהו מכיר? שוק ההון 105
פ מישהו מכיר את חברת נטו תכנון פיננסי צרכנות פיננסית 14
גרהם שאלה של כופר - מישהו מכיר פקדונות בנקאיים? שוק ההון 18
לא חשוב שמות מחפש שמפו אקולוגי ללא שום חומר מזיק לגוף האדם, מישהו מכיר? אוף טופיק 69
ב מישהו מכיר חברה טובה שמתעסקת בהשקעות נדל״ן ברוסיה? שוק ההון 9
c881 לכל מי שיש חוב מול הוצל"פ/ מכיר מישהו... מבצע מהיום - 40% הנחה אוף טופיק 5
ס זכיתי במחיר למשתכן בקרית מוצקין. מישהו מכיר את האיזור? נדל"ן 69
S מישהו מכיר שמאי מקרקעין מומלץ? אוף טופיק 0
mudale222 מישהו מכיר נעליים waterproof במחיר סולידי? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 41
Lamur מישהו מכיר את ספארקי? צרכנות פיננסית 0
L האם מישהו יודע בוודאות מתי אפשר להעביר שקלים מחשבון ברוקר(IB) לאחר מכירת ניירות ערך והמרה לשקלים בלי חיוב ריבית ברוקרים ופלטפורמות מסחר 8
E מחפש מישהו שמבין בגיטרה בסיסית לפנענח טאבים פשוטים פוסטים מאיכות נמוכה 3
A מישהו יודע איזה השקעות צמודות מדד יש היום? שוק ההון 10
Y חברת "סלייס" - מישהו יודע מה קורה שם? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
Adrian אשמח אם מישהו יכול להסביר לי יותר לעומק שוק ההון 13
ד האם מישהו יכול לתת רקע על מניית יאללה גרופ? פוסטים מאיכות נמוכה 3
aminadav מישהו מצליח להבין למה נדל"ן בנייה ומניב יורדים כל כך הרבה בחודשים האחרונים? פוסטים מאיכות נמוכה 3
ה מישהו יודע איך אפשר להגיע לDB שמדלן עובדים איתו ? נדל"ן 5
L פער מחירי דירות באריאל - מישהו יודע להסביר בבקשה נדל"ן 3
S מישהו שם לב לעליות של 400%+ במניות של חברות שילוח המטענים בעולם? פוסטים מאיכות נמוכה 12
עייף ומותש סעמק האם יש מישהו בקהל שעבד במנורה מבטחים? פוסטים מאיכות נמוכה 6
נ חיסכון פנסיוני- הפקדה חסרה - אוליי מישהו יכול לכוון אותי מה עושים בבקשה? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
ט מישהו יודע אם ואיך אפשר לצפות במשחקי היורו (בתשלום כמובן) דרך המחשב? פוסטים מאיכות נמוכה 0
1337justme האם מישהו הצליח לשבור פק"מ שבתנאיו רשום שהוא לא ניתן לשבירה? שוק ההון 12
נ כשאתם רואים מישהו עם מסיכה למרות שמותר פוסטים מאיכות נמוכה 20
R מישהו שיודע שוודית? אוף טופיק 11
always.smile מישהו יודע מה הטיקר של iSFF101 במערכת המסחר של לאומי? שוק ההון 2
M מישהו עבד עם walty? נדל"ן 3
F מישהו הצליח להגיש דוח מקוון מלא? כולל מסמכים תומכים מיסים 34
תפוזינה אם מישהו מצהיר שהוא הולך למכור את הדירה הראשונה בתוך שנה וחצי פוסטים מאיכות נמוכה 4
S יש כאן מישהו שמנהל חשבון השקעות בחו"ל בתור חברה בע"מ? שוק ההון 4
O מישהו יכול להסביר איך אלטשולר ishares S&P עולה 14/01/2021 היום 2% שוק ההון 5
מ אווף יש מישהו שמוכן ללוות אותי בצדדים הטכניים של ההשקעות שוק ההון 6
N מישהו יודע מה העונש היום על אי שיתוף פעולה עם סוקר של הלמ"ס? אוף טופיק 48

נושאים דומים

למעלה