מיקוח על בית -- טווח סביר

[auto_trader]

טוב, אני מניח שכולם מכירים פה את הטירוף שאוחז כעת בשוק הנדלן. במסגרת זו, מסתמן שבחיפוש אחרון שעשיתי, הנכסים היחידים שנותרו זמינים הם סופר מפוארים ועם תמחור מאוד גבוה לאיזור, ממש חסר תקדים (כנראה שיש להם סיבות להצדיקו, כמו שיפוץ ברמה מאוד גבוהה וכו׳). בטווחי מחיר של בין 5-10 מיליון, מהם טווחי מיקוח לגיטימיים בבית יד שנייה? האם זה סביר לתת הצעה נמוכה ב-10% או 15% מהמחיר המבוקש, או שזה נחשב מופרך? האם יש מה להפסיד מלתת הצעה כזו במידה והנכס מעניין אותי במחיר כזה?
בנוסף חשוב לציין שהעסקה היא מתיווך, ממתווך חזק באיזור -- שאני חייב להישאר איתו בקשרים טובים כדי לקבל נכסים בהמשך.

 

[אורי ג.]

המחיר המבוקש לא רלוונטי, כלומר הוא כן: לראות כמה המוכר רציני ורוצה למכור, אולי המתווך יכול לעזור לך בזה.
יש מחיר שוק, שבדרך כלל נמדד לפי שווי למ"ר.
שיפוץ סופר דופר מעלה את המחיר למ"ר וההפך רק שיש לזה תקרה, "השבחת יתר" קוראים לזה.
תן הצעת מחיר בשווי ריאלי (לא כמה שאתה רוצה לשלם) ותשאיר קצת מקום לעלייה כדי שיהיה אפשר לבצע מו"מ ומיקוח.
תנסה לברר מהמתווך כמה הוא רציני או שהוא מחפש פראייר, תבהיר למתווך שאתה רציני ותן לו לעבוד בשבילך, שהוא כבר יוריד את המוכר למציאות ויגשש מה המחיר קו אדום שלו.

 

[auto_trader]

המחיר המבוקש לא רלוונטי, כלומר הוא כן: לראות כמה המוכר רציני ורוצה למכור, אולי המתווך יכול לעזור לך בזה.
יש מחיר שוק, שבדרך כלל נמדד לפי שווי למ"ר.
שיפוץ סופר דופר מעלה את המחיר למ"ר וההפך רק שיש לזה תקרה, "השבחת יתר" קוראים לזה.
תן הצעת מחיר בשווי ריאלי (לא כמה שאתה רוצה לשלם) ותשאיר קצת מקום לעלייה כדי שיהיה אפשר לבצע מו"מ ומיקוח.
תנסה לברר מהמתווך כמה הוא רציני או שהוא מחפש פראייר, תבהיר למתווך שאתה רציני ותן לו לעבוד בשבילך, שהוא כבר יוריד את המוכר למציאות ויגשש מה המחיר קו אדום שלו.

תודה רבה! ושאלת המשך: איך מחשבים מחיר למ״ר כשיש שטח בנוי ושטח מגרש?

 

[yossik]

תודה רבה! ושאלת המשך: איך מחשבים מחיר למ״ר כשיש שטח בנוי ושטח מגרש?

להזמין שמאי.
אתה מדבר על

בטווחי מחיר של בין 5-10 מיליון,

אז בטח יש לך כמה זוזים לשלם לשמאי.

 

[אורי ג.]

תודה רבה! ושאלת המשך: איך מחשבים מחיר למ״ר כשיש שטח בנוי ושטח מגרש?

אם הכוונה לחצר אז מקובל לחצר קטנה ששוויה כמחצית משווי מ"ר בנוי ואם גדולה אז שליש.

 

[הורדוס]

מתווך בהרבה מקרים יגיד לך כמה מקום למו"מ יש להערכתו, האינטרס של המתווך זה לסגור את העסקה לפני שנגמרת לו הבלעדיות אם יש לו, או פשוט לסגור את העסקה במידה ואין לו בלעדיות. שינוי של מחיר הבית יוריד את העמלה של המתווך מעט מאוד.

 

[auto_trader]

אם הכוונה לחצר אז מקובל לחצר קטנה ששוויה כמחצית משווי מ"ר בנוי ואם גדולה אז שליש.

תודה! אחרי חישוב פשוט עם הנוסחה הזו, יוצא שהמחיר של הנכס הזה למ״ר גבוה ביותר מ-50% מנכס פרימיום אחר שנמכר רק לפני כמה שבועות(!) באותו איזור בדיוק. מודה שאני בהלם, משהו לא מסתדר לי פה. מי יסכים לשלם כזה מחיר ולמה שמתווך רציני יבזבז את זמנו על כזה דבר? מחפשים פראיירים?

 

[auto_trader]

להזמין שמאי.
אתה מדבר על

אז בטח יש לך כמה זוזים לשלם לשמאי.

בהחלט אזמין שמאי לכשיגיע הרגע, אבל למה לי לבזבז את זמנו על מודעה לפני שאפילו ביקרתי בנכס? אני יודע את מחירי הנכסים האחרונים שנמכרו ואת גודלם, נוסחה / כלל אצבע של מחיר למ״ר כמו שנתנו פה למעלה מאוד עוזרת. אני צריך את זה כדי לראות אם יש בכלל בסיס למו״מ והאם לטרוח לראות נכס שהוא כביכול מחוץ לטווח התקציב שהוגדר.

 

[גרהם]

תודה! אחרי חישוב פשוט עם הנוסחה הזו, יוצא שהמחיר של הנכס הזה למ״ר גבוה ביותר מ-50% מנכס פרימיום אחר שנמכר רק לפני כמה שבועות(!) באותו איזור בדיוק. מודה שאני בהלם, משהו לא מסתדר לי פה. מי יסכים לשלם כזה מחיר ולמה שמתווך רציני יבזבז את זמנו על כזה דבר? מחפשים פראיירים?

המתווך לא מבזבז את זמנו.
אם יבוא קונה שמוכן לשלם יותר, הוא מרוויח.
אם לא, המוכרים יבינו לאט לאט שהמחיר שלהם לא ריאלי. אל תשכח שברגע שראית את הדירה, אתה מחוייב לדמי תיווך גם אם תקנה אותה בעוד חצי שנה בחצי מחיר.

 

[Panic]

דווקא כשזה דרך מתווך, הרבה יותר קל לטעמי לחתוך במחיר. כי בן אדם לא ימחק אותך כי הוא נעלב, הוא יגיד לא ואולי יגיד גם מה כן.

קנינו דירה ב 750,000, המחיר בה פורסמה כי זו הייתה מציאה ממש
קנינו בית ב 1.53 שהוצע למכירה ב 1.68 (מחיר ההצעה שלנו)
וקנינו דירה ב 1.18 שהוצעה למכירה ב 1.22 (הצענו 1.15)

כל הקניות היו דרך תיווך, כי פורסמו רק דרך תיווך ועניינו אותנו. אנחנו לא חובבי תיווך. בזבוז כסף לטעמנו.

 

[auto_trader]

תודה! אחרי חישוב פשוט עם הנוסחה הזו, יוצא שהמחיר של הנכס הזה למ״ר גבוה ביותר מ-50% מנכס פרימיום אחר שנמכר רק לפני כמה שבועות(!) באותו איזור בדיוק. מודה שאני בהלם, משהו לא מסתדר לי פה. מי יסכים לשלם כזה מחיר ולמה שמתווך רציני יבזבז את זמנו על כזה דבר? מחפשים פראיירים?

זהו, נפתרה התעלומה... השוואה בין שני הנכסים גוררת את הדבר הבא: נראה שיש התעלמות מוחלטת מגודל החצר (שהיא הרבה יותר גדולה בנכס שכבר נמכר), והמחיר המבוקש מתייחס אך ורק לגודל השטח הבנוי. כשמחלקים יוצא בדיוק אותו מחיר למ״ר (ברמת המחיר במודעה בלבד). כמובן שבנכס א׳ שכבר נמכר המחיר למ״ר נמוך ב-7%, שזה כבר הפרש הגיוני.

אבל -- האם זה סביר שבחישוב משמיטים לחלוטין את גודל החצר? ממש כאילו זה איזה commodity? מדובר בבתי יוקרה על שטחים של בין חצי דונם לדונם.

 

[אורי ג.]

אבל -- האם זה סביר שבחישוב משמיטים לחלוטין את גודל החצר?

בחישוב של מי?
בחישוב שווי אמיתי/שמאי? לא.
בטאבו לפעמים כן, אין הרבה משמעות למה שרשום שם.

 

[auto_trader]

בחישוב של מי?
בחישוב שווי אמיתי/שמאי? לא.
בטאבו לפעמים כן, אין הרבה משמעות למה שרשום שם.

בחישוב שהבעל הבית/המתווך עשו כשפירסמו את המודעה.

 

[SpidiMan]

טוב, אני מניח שכולם מכירים פה את הטירוף שאוחז כעת בשוק הנדלן. במסגרת זו, מסתמן שבחיפוש אחרון שעשיתי, הנכסים היחידים שנותרו זמינים הם סופר מפוארים ועם תמחור מאוד גבוה לאיזור, ממש חסר תקדים (כנראה שיש להם סיבות להצדיקו, כמו שיפוץ ברמה מאוד גבוהה וכו׳). בטווחי מחיר של בין 5-10 מיליון, מהם טווחי מיקוח לגיטימיים בבית יד שנייה? האם זה סביר לתת הצעה נמוכה ב-10% או 15% מהמחיר המבוקש, או שזה נחשב מופרך? האם יש מה להפסיד מלתת הצעה כזו במידה והנכס מעניין אותי במחיר כזה?
בנוסף חשוב לציין שהעסקה היא מתיווך, ממתווך חזק באיזור -- שאני חייב להישאר איתו בקשרים טובים כדי לקבל נכסים בהמשך.

אתה יכול להציע כמה שנראה לך, מניסיון אישי, הרבה מנסים כל מיני דרכים בדרך לקניה.
לדוגמא היו כמה זוגות שהגיעו אליי בעבר לצורך קניה, היו זוגות שהיה נראה שלא התייחסו למחיר הפרסום וחשבו לעצמם "נוריד לו 300 אלף כי ככה זה" - וכמובן הבינו שזה לא המצב וסתם בזבזו את הזמן לשנינו.

מאידך, יש כאלה שמגיעים, ומבינים שהמחיר לא יירד הרבה, אבל מציעים מחיר נמוך בכוונה, ואז מקבלים הצעה נגדית מהמוכר ומשם ממשיכים תוך הבנה שאולי ידונו וייפגשו באמצע.

בקיצור תלוי איפה אתם נמצאים - אם לדעתך זה בטווחים שלכם וכמה יש התפשרות מצידך. אם המוכר לא לחוץ אולי לא יסכים לוותר על שקל, ואם זאת, הרבה פעמים כן ירצה להוריד מעט כדי למכור. לדעתי אין מה להפסיד. אתה מגיש הצעה ובוחן משם מה קורה בפועל. המוכר לא יגיד "סגרנו" אלא יעלה את המחיר אבל בהתגמשות (שוב, תלוי מה מצבו)

לגבי תיווך, לא נראה לי שיש מתווך שלא ירצה לסגור לך עסקה. בסופו של דבר אתה לקוח והוא רוצה לסגור עסקאות (משלל סיבות)
מתווך טוב יכול להוריד את שני הצדדים כדי שבסוף תסגר העסקה - למוכר יגיד "זה מחיר טוב" ולך יאמר "זו עסקה מצויינת לא תמצא טוב מזה"

 

[ניצן המצוין]

תודה! אחרי חישוב פשוט עם הנוסחה הזו, יוצא שהמחיר של הנכס הזה למ״ר גבוה ביותר מ-50% מנכס פרימיום אחר שנמכר רק לפני כמה שבועות(!) באותו איזור בדיוק. מודה שאני בהלם, משהו לא מסתדר לי פה. מי יסכים לשלם כזה מחיר ולמה שמתווך רציני יבזבז את זמנו על כזה דבר? מחפשים פראיירים?

בדירות פרטיות בוודאי במחירים כאלו כל נכס הוא יחודי, אין עוד 20 וילות דומות שמוצעות למכירה ליד, יש הצע מועט יחסית וביקוש מועט, מחיר זה הסכום שקונה ומוכר מוכנים לסגור.
או בהגדרה שלי מתי שגם הקונה וגם המוכר לא מרוצים מהמחיר (:

 

[Redroze]

לדעתי אתה נופל לטעות נפוצה בשוק. בשונה מדירות, בתים צמודי קרקע קשה למדוד במחיר למ"ר. אני מכיר את הבעיה ממקור ראשון ולרוב פגשתי אותה אצל בעלי דירות שבאו בפעם הראשונה בחיים שלהם לרכוש בית צמוד קרקע.
יש כל כך הרבה ניואנסים שאין לך בדירה ומשפיעים על המחיר כגון כניסה ללא/עם מדרגות, מיקום המגרש (פינתי או לא, פנימי/חיצוני, האם פונה לנוף פתוח או לשכן), צורת המגרש (מלבני, מרובע, טרפזי), מספר קומות בנויות (משפיע על עלות הבניה, בנייה של 200 מ"ר בקומה אחת לעומת 2 קומות של 100 מ"ר זה לא אותו מחיר), יש/אין בריכה, האם חולק קירות משותפים עם שכנים וכו'. כל סעיף שרשמתי יכול להשפיע על המחיר בין עשרות למאות אלפי שקלים, והרי לך פער של עשרות אחוזים בין בית לבית באותה שכונה.

 

[auto_trader]

לדעתי אתה נופל לטעות נפוצה בשוק. בשונה מדירות, בתים צמודי קרקע קשה למדוד במחיר למ"ר. אני מכיר את הבעיה ממקור ראשון ולרוב פגשתי אותה אצל בעלי דירות שבאו בפעם הראשונה בחיים שלהם לרכוש בית צמוד קרקע.
יש כל כך הרבה ניואנסים שאין לך בדירה ומשפיעים על המחיר כגון כניסה ללא/עם מדרגות, מיקום המגרש (פינתי או לא, פנימי/חיצוני, האם פונה לנוף פתוח או לשכן), צורת המגרש (מלבני, מרובע, טרפזי), מספר קומות בנויות (משפיע על עלות הבניה, בנייה של 200 מ"ר בקומה אחת לעומת 2 קומות של 100 מ"ר זה לא אותו מחיר), יש/אין בריכה, האם חולק קירות משותפים עם שכנים וכו'. כל סעיף שרשמתי יכול להשפיע על המחיר בין עשרות למאות אלפי שקלים, והרי לך פער של עשרות אחוזים בין בית לבית באותה שכונה.

מעולה, זו באמת פעם ראשונה שאני מתכנן לרכוש בית, ובהחלט יש המון מה ללמוד. תודה! מה שכן, רוב הדוגמאות שהבאת משותפות לשני הנכסים שהסתכלתי עליהם, לכן אני עדיין תמה על הפער המטורף במחיר. אני מניח שכשאדבר עם המתווך אבין זאת, ואז נראה אם בכלל שווה ללכת לראות את הבית או שחבל על הזמן.

 

[גרהם]

מעולה, זו באמת פעם ראשונה שאני מתכנן לרכוש בית, ובהחלט יש המון מה ללמוד. תודה! מה שכן, רוב הדוגמאות שהבאת משותפות לשני הנכסים שהסתכלתי עליהם, לכן אני עדיין תמה על הפער המטורף במחיר. אני מניח שכשאדבר עם המתווך אבין זאת, ואז נראה אם בכלל שווה ללכת לראות את הבית או שחבל על הזמן.

מהניסיון הדל שלי ברכישת דירות למגורים שלי בלבד, אין דבר כזה "חבל על הזמן" בדירה שמוצאת חן בעיניך.
מבחינת המוכרים יש מחיר שאומרים למתווך ויש מחיר שאומרים למי שבא לסגור, יש מחיר היום ויש מחיר עוד חצי שנה, יש מחיר כשגרים בבית ושום דבר לא בוער ויש מחיר כשמחליטים להגר מהארץ וחייבים למכור.
מה שכן, ברגע שחתמת למתווך זה מחייב אותך לתמיד, אבל אני מבין שממילא כבר חתמת.

 

[צדיק נסתר]

מהנסיון שלי בבתים צמודי קרקע
גם באותו רחוב יש פערים לא קטנים
דוגמאות:
בית מעל הכביש/מתחת לכביש שחוצה את הרחוב
מספר מדרגות
העמדת הבית על השטח- כמה שטח נשאר פנוי ואיך הוא מחולק?
נוף?
חניה מקורה?
פיתוח חצר?
רמת בניה?
השקעה בגמרים?
יש שכנים/שטח ציבורי צמוד?
תחנת אוטובוס?
גן ילדים?
חניה ברחוב לאורחים?
בקיצור אין תחליף ללכת לראות

 

[auto_trader]

מהניסיון הדל שלי ברכישת דירות למגורים שלי בלבד, אין דבר כזה "חבל על הזמן" בדירה שמוצאת חן בעיניך.
מבחינת המוכרים יש מחיר שאומרים למתווך ויש מחיר שאומרים למי שבא לסגור, יש מחיר היום ויש מחיר עוד חצי שנה, יש מחיר כשגרים בבית ושום דבר לא בוער ויש מחיר כשמחליטים להגר מהארץ וחייבים למכור.
מה שכן, ברגע שחתמת למתווך זה מחייב אותך לתמיד, אבל אני מבין שממילא כבר חתמת.

מסכים איתך, אמנם טרם חתמתי למתווך, אבל הוא כל כך חזק באיזור בו אני רוצה לקנות וכמעט ואין נכס שם שלא נמכר דרך תיווך -- כך שאני שבוי. מבאס מאוד, אבל לצערי זה המצב... לדעתי האישית תיווך הוא בזבוז כסף גדול גם למוכר וגם לקונה, אלא אם יש נסיבות מיוחדות (למשל מכירת בית כשנמצאים רחוק ממנו פיזית).