• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

מיסוי שליש דירה - מקרי קצה

תודה לכל העונים. זו מבחינתי שאלה תיאורטית. זה כן אבל מביא אותי לחשוב, למה להשית מס רכישה על דירה ולא על נכסים אחרים.
 
תודה לכל העונים. זו מבחינתי שאלה תיאורטית. זה כן אבל מביא אותי לחשוב, למה להשית מס רכישה על דירה ולא על נכסים אחרים.
כי אפשר.
מנגד אם זו דירה יחידה, מדרגות מס רכישה הן על 0% לכ1.8 מיליון, ולאחר מכן סביב 3-5% על ההפרש. מי שקונה דירה ב2-2.5 מיליון ש"ח וזו דירתו היחידה ישלם מס רכישה נמוך יחסית ביחס לעלות הקנייה.
 
"פטור דירה יחידה"=פטור ממס רכישה, "יהיה עליהם מס"=מס שבח במכירה.

נכון?

לא בדיוק.
״פטור דירה יחידה״ (בהודעה שהגבת אליה) יהיה פטור גם ממס שבח (בלי קשר לכך שיהיה גם פטור ממס רכישה).
״יהיה עליהם מס״ - כן, מדובר על מס שבח על שאר חלקי הדירות.

ואם נסכם שוב -
ברכישה - פטור ממס רכישה אפשר לקבל על כל חלקי הדירות כל עוד אין לך דירה (שהיא מעל שליש) על שמך. כלומר, בהנחה כזו, אתה יכול לרכוש עם עוד שני אנשים מספר דירות שבכל דירה יש לך עד שליש דירה, ולא תצטרך לשלם על אף אחת מהן מס רכישה. כמו שאתה קונה מניות ולא משלם מס רכישה, כך מותר לך לקנות עד שליש דירה בלי מס רכישה כי זה לא נקרא שאתה קונה דירה. אם תרצה לאחר מכן לרכוש דירה שכולה על שמך, גם אז לא תצטרך לשלם מס רכישה. כי זו תהיה דירה יחידה ועליה אפשר לקבל ״פטור ממס רכישה על דירה יחידה״.

לעומת זאת
במכירה - פטור ממס שבח תוכל לקבל רק על אחת מהדירות עליה תכריז שהיא דירתך היחידה (גילוי נאות - אני לא יודעת אם אפשר לבחור איזו מהדירות לבקש את הפטור, בזמנו היועץ אמר לנו שאפשר לקבל את הפטור על הדירה האחרונה, כך שאת זה חייבים לברר). על שאר חלקי הדירות תצטרך לשלם מס שבח.
 
לא בדיוק.
״פטור דירה יחידה״ (בהודעה שהגבת אליה) יהיה פטור גם ממס שבח (בלי קשר לכך שיהיה גם פטור ממס רכישה).
״יהיה עליהם מס״ - כן, מדובר על מס שבח על שאר חלקי הדירות.

ואם נסכם שוב -
ברכישה - פטור ממס רכישה אפשר לקבל על כל חלקי הדירות כל עוד אין לך דירה (שהיא מעל שליש) על שמך.
רק לדקדק, אין פטור ממס רכישה. יש מדרגות מס רכישה לפי דירה יחידה (מדרגה של 0% עד כ1.8 מ', ומשם מדרגות הולכות ועולות) ויש מדרגות מס רכישה לפי דירה שנייה ומעלה (8% מהשקל הראשון).
 
תודה לכל העונים. זו מבחינתי שאלה תיאורטית. זה כן אבל מביא אותי לחשוב, למה להשית מס רכישה על דירה ולא על נכסים אחרים.
יש מס רכישה על כל נכסי נדל"ן, לא רק על דירות.
על דירות מגורים הוא קצת יותר גבוה, אם אין פטור, על מנת להרחיק משקיעים.
 
ש מס רכישה על כל נכסי נדל"ן, לא רק על דירות.
כשאמרתי נכסים, התכוונתי גם לנכסים פיננסיים. עכשיו, מדוע מס רכישה על משרדים או נדל"ן מסחרי? מה ההגיון? לדירות מגורים אולי אפשר להצדיק את זה כי רוצים לשחרר דירות ל"זוגות צעירים" אבל מסחרי? בכל אופן, שיהיה ברור, אין לי נכסי נדל"ן כאלה וגם אין בכוונתי לרכוש נדל"ן בתקופה הקרובה (לכל הפחות)
 
במכירה - פטור ממס שבח תוכל לקבל רק על אחת מהדירות עליה תכריז שהיא דירתך היחידה (גילוי נאות - אני לא יודעת אם אפשר לבחור איזו מהדירות לבקש את הפטור, בזמנו היועץ אמר לנו שאפשר לקבל את הפטור על הדירה האחרונה, כך שאת זה חייבים לברר). על שאר חלקי הדירות תצטרך לשלם מס שבח.
לא קשור לסדר הקניה.
פטור מבקשים על דירה שמוכרים, אם לא תבקשי על דירה מסויימת, אז תשלמי מס מלא.

אבל ברגע שתבקשי פטור דירה יחידה, אז שאר חלקי הדירות שבאותו הזמן ברשותך יהיו חייבות בעתיד במס שבח
 
לא. יש לו בעלות על פחות משליש דירת מגורים.

לא. יש לו בעלות על פחות משליש דירת מגורים (לא סוכמים אחוזי בעלות בדירות שונות).

כן. כפועל יוצא מסעיף 2, אם אין לו בעלות על שליש דירה או יותר, הרכישה היא כדירה יחידה.

כן, זו אינה דירה יחידה (יש את דירה ג').

לא, הוא יכול להשתמש בפטור דירה יחידה ולהחריג במניין הדירות חלקי דירות בהן הוא מחזיק בפחות משליש. אבל אם החריג אותן, יצטרך לשלם מס שבח על דירות א' וב' כשימכור אותן (בדירה א' אולי לא יצטרך, אם היא עומדת בתנאים של פטור דירת ירושה - כלומר שלמוריש היה פטור אם היה בחיים ומוכר אותה, וכמה קריטריונים לגבי הקשר בין היורש למוריש).
נשמע הגיוני, אבל לא הייתי זזה בלי תכנון מס ספציפי
 
נשמע הגיוני, אבל לא הייתי זזה בלי תכנון מס ספציפי
נקודה חשובה, במס שבח ובפטורים ממנו יש הרבה תנאים שחייבים להתקיים כולם, וטעות עלולה לעלות ביוקר.
 
נשמע הגיוני, אבל לא הייתי זזה בלי תכנון מס ספציפי
נקודה חשובה, במס שבח ובפטורים ממנו יש הרבה תנאים שחייבים להתקיים כולם, וטעות עלולה לעלות ביוקר.
מקבל את מה שאתם כותבים - בהחלט יש צורך בסמכות שתאשר זאת.

נניח שפלוני קיבל מסמך חתום ע"י עו"ד המתמחה במקרקעין המביע את חו"ד שמגדירה באילו מקרים פלוני ישלם מס רכישה\שבח ומתי לא (חו"ד הדומה לתשובות שנתנו פה [1]). האם במקרה הזה יכול פלוני להמשיך בתוכנית שלו בראש שקט?

האם הייתם עושים משהו אחרת?

[1] ואף פחות מפורטת מזו של @ירח אפל שדואג לצטט את לשון החוק - עוד הזדמנות בשבילי להגיד לך תודה שאתה מעלה את רמת הדיון ומעשיר את כולנו.
 
נניח שפלוני קיבל מסמך חתום ע"י עו"ד המתמחה במקרקעין המביע את חו"ד שמגדירה באילו מקרים פלוני ישלם מס רכישה\שבח ומתי לא (חו"ד הדומה לתשובות שנתנו פה [1]). האם במקרה הזה יכול פלוני להמשיך בתוכנית שלו בראש שקט?
לא.
האם הייתם עושים משהו אחרת?
כן. מקבל חוו"ד מרו"ח המתמחה במיסוי מקרקעין.
 
דווקא רו"ח ולא עו"ד? או שהתגובה שלך נוגעת להבדל בין "מתמחה במקרקעין" לבין "מתחמה במיסוי מקרקעין"?
פשוט דיני מיסים זה התחום הספציפי של יועצי מס ורו"ח.
מניסיון, לא כל עורך דין מקרקעין מאורע בפרטים הכי קטנים של חוזרי מס הכנסה וכו'.

לא יודע מי העו"ד שלך ולכן לא יכול להעיד פרטנית אם חוות הדעת שלו מספיקה או לא.
 
פשוט דיני מיסים זה התחום הספציפי של יועצי מס ורו"ח.
מניסיון, לא כל עורך דין מקרקעין מאורע בפרטים הכי קטנים של חוזרי מס הכנסה וכו'.

לא יודע מי העו"ד שלך ולכן לא יכול להעיד פרטנית אם חוות הדעת שלו מספיקה או לא.
חידשת לי, תודה!
 
סיבכתם... עורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין מכיר את סוגיות המיסוי במס שבח. אלו נושאים שה מתעסקים בהם ביומיום. אלא אם כן מדובר במקרים מסובכים ובמחלוקת הוא אמור להכיר את סוגיות המיסוי.
 
אבל זה כן קשור לחלקיות הדירה שיש נכון? אם יש 50% או יותר בדירה, אז אי אפשר לקבל פטור על דירת המגורים ואז, זה כן ישנה הסדר. הבנתי נכון?
אם יש לך דירה שלא עומדת בתנאים להחרגה, אז רק אותה תוכל למכור בפטור דירה יחידה.
ושוב התנאים להחרגה.
1. דירה או חלק מדירה בירושה שהייתה דירה יחידה של המוריש, והמוכר הינו בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוג של צאצא של המוריש.
2. חלק של עד 50% מדירה בירושה.
3. חלק של עד 33% מדירה.

בעצם גם דירה או חלק מדירה שנמכרת עד 24 חודש מקניית הדירה שלא עומדת בהחרגה בתור דירה חליפית (בתנאי שהחלק הנמכר לא קיבל החרגה במכירה קודמת).
 
נערך לאחרונה ב:
אם יש לך דירה שלא עומדת בתנאים להחרגה, אז רק אותה תוכל למכור בפטור דירה יחידה.
אם יש דירות מוחרגות, אז במידה ויש דירה אחת נוספת (להלן, דירת מגורים) ניתן למכור אותה ולבקש (ולקבל!) פטור ממס שבח, ללא תלות במה מוכרים קודם. אבל, אם יש דירה נוספת, להלן, דירה להשקעה, אז אי אפשר לקבל פטור על מכירת דירת המגורים. במקרה הזה, כשרוצים למכור, אז הדירה שמוכרים ראשונה, היא לא דירה יחידה ואז משלמים מס שבח ואם מוכרים אחר כך את הדירה השנייה, אז היא כבר כן דירה יחידה ואפשר לקבל פטור ממס שבח.
הבנתי נכון?
 
אם יש דירות מוחרגות, אז במידה ויש דירה אחת נוספת (להלן, דירת מגורים) ניתן למכור אותה ולבקש (ולקבל!) פטור ממס שבח, ללא תלות במה מוכרים קודם. אבל, אם יש דירה נוספת, להלן, דירה להשקעה, אז אי אפשר לקבל פטור על מכירת דירת המגורים. במקרה הזה, כשרוצים למכור, אז הדירה שמוכרים ראשונה, היא לא דירה יחידה ואז משלמים מס שבח ואם מוכרים אחר כך את הדירה השנייה, אז היא כבר כן דירה יחידה ואפשר לקבל פטור ממס שבח.
הבנתי נכון?
כן
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
I מיסוי rsu מיסים 10
mk1 מיסוי rsu מיסים 7
K מיסוי הכנסות מפירוק חברה בבעלות מלאה מיסים 5
א אינטראקטיב ברוקרס - שאלות ניוד, מיסוי וכרטיס אשראי שוק ההון 1
נ מיסוי דירה שנייה להשקעה כשהראשונה נקנתה במסגרת מחיר למשתכן נדל"ן 1
מ מיסוי הכנסות מ-bug bounties מיסים 1
the_newbie מיסוי RSU לאחר סוף העסקה מיסים 3
I משיכת פנסיה - עניין של מיסוי אוף טופיק 4
F RSU מיסוי מיסים 1
ט מיסוי ביחס למדד המחירים לצרכן מיסים 13
R מיסוי אגח בחשבון פטור ממס שוק ההון 7
מ מיסוי אמריקאי על המרות מט"ח בIBKR מיסים 8
S מיסוי על דיבידנד מסוג Return of Capital מיסים 21
A מיסוי דירה שניה - שהדירה הראשונה עוד בבנייה. נדל"ן 2
מ מיסוי - הפקדות לפנסיה מול הפקדה לקופת ג בניהול אישי מיסים 1
יוסי.ל מיסוי ADE מיסים 3
L מיסוי ריאלי על ETF ששמר על ערכו הדולרי מיסים 1
י כיצד ניתן לממש כספים בקרן פנסיה לא פעילה עם מיסוי גבוהה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
מ מק"מ - מיסוי ריאלי שוק ההון 2
M מיסוי דירה לאחר הסכם ממון נדל"ן 2
H מיסוי וארה"ב מיסים 3
M מיסוי רווח הון ורילוקשיין מיסים 6
מ מיסוי מענק אכלוס למפונים עבור אזרחים אמריקאיים מיסים 1
E מיסוי דירות בארהב נדל"ן 2
S מכירה בשכבות או מיסוי ריאלי למשקיע פאסיבי מיסים 19
ה סמוטריץ שוקל מיסוי רווחי קה"ש לאחר 6 שנים פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 244
G מניות בדולר - מיסוי ריאלי? מיסים 3
ס מיסוי RSU לפי 102 אחרי הגירה לאנגליה מיסים 2
ס מיסוי על מענק מיסים 4
S רילוקיישן - היבטי מיסוי מיסים 1
S מתי אין מיסוי ריאלי? שוק ההון 26
N תכנון שנת שבתון - היבטי מיסוי מיסים 48
E מיסוי אופציות מיסים 12
S חישוב של מיסוי ריאלי/נומינלי בתוספת דמי ניהול שוק ההון 2
S חישוב של מיסוי ריאלי/נומינלי בתוספת דמי ניהול מיסים 7
lizozom כפל מיסוי על RSU מחברה בינלאומית מיסים 4
ט קיזוז מיסוי דיב' בחשבון ממוסה כנגד עמלות ברוקר - אפשרי? פוסטים מאיכות נמוכה 5
I מיסוי בין בני זוג מיסים 11
D מיסוי espp, בחירת אופן חישוב המס מיסים 2
L מיסוי ריאלי/נומינלי על מניות חו"ל, מכירה רעיונית מיסים 3
Y קרנות איריות שקליות - מיסוי ריאלי או ע״פ מט״ח שוק ההון 3
א מיסוי דמי לידה מיסים 3
Z מיסוי מניות E-Trade ו IBI - ניכוי מס מלא - הייטק מיסים 8
R מיסוי על דיבידנדים ורווחי הון לאזרח אמריקאי מיסים 5
W העברת מניות לאחותי - השלכות מיסוי מיסים 0
N מיסוי על ETFs מול REITs כאזרח אמריקאי מיסים 7
T שאלה לגבי מיסוי על רבע מדירה מיסים 3
N שינוי מיסוי בעקבות החקיקה אוף טופיק 46
א בלבול קל לגבי מיסוי ריאלי לעומת נומינלי מיסים 1
א מדיניות מיסוי RSU שוק ההון 2

נושאים דומים

Back
למעלה