מיסוי משקיעי נדל״ן בתל אביב כדי לצנן את השוק

Harvey

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/11/20
הודעות
93
דירוג
40
כתבה שפורסמה בגלובס
להורדת מחירים יש 2 מרכיבים (1) הורדת ביקוש, (2) הגדלת היצע.
נראה שתכניות הממשלה מאוד ממוקדים בהורדת ביקוש.
אם זה אכן יתרחש, מעניין מה יוגדר כ״איזור תל אביב״, ומה תהיה ההשפעה על המחירים.
כנראה שהביקוש פשוט יזלוג לסובב תל אביב.
 

A42

משתמש ותיק
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
929
דירוג
746
כתבה שפורסמה בגלובס
להורדת מחירים יש 2 מרכיבים (1) הורדת ביקוש, (2) הגדלת היצע.
נראה שתכניות הממשלה מאוד ממוקדים בהורדת ביקוש.
אם זה אכן יתרחש, מעניין מה יוגדר כ״איזור תל אביב״, ומה תהיה ההשפעה על המחירים.
כנראה שהביקוש פשוט יזלוג לסובב תל אביב.
לא חושב שאי אפשר לקיים את זה אבל זה ייצר אפליה בין אזורי מגורים בארץ
זה משהו אחד לתת הטבה נניח לישובי גדר או אילת
זה משהו אחר "לקנוס" אזור מסוים

בכל מקרה מדובר פה רק על העלאה של מס רכישה
כלומר זה אמור לפגוע רק במשקיעים

אבל אני רוצה 3 אופציות אחרות שיכולות להתקיים:
1. זה רק יתדלק יותר את האזור הזה בעוד רכישות, כי ירצו לרכוש יותר לפני שזה יכנס לתוקף/ זה תהפוך להיות חותמת איכות על האיזור אז יהיה יותר ביקוש וגם שכר הדירה יעלה
2. המשקיעים פשוט יזוזו לאפיקים משתלמים יותר, מיקומים סמוכים או פשוט לא בנדלן (ששוב יעלה את השכירות כי לא הרבה יכולים לקנות בתא דירה למגורים)
3. המשקיעים ימצאו דרכים "אפורות" לעבור את המשוכה הזאת, יקנו את הדירה על שם הבן/ הדודה וכו, יקנו חלקי דירה, זכויות לדירה, השכרה לתווך ארוך, קניית משרדים וכו


לדעתי הם מתמקדים בצד הלא נכון של המשוואה
+1
 

איש(3718)

משתמש בכיר
הצטרף ב
30/1/15
הודעות
1,975
דירוג
3,449
כתבה שגויה מהבסיס. המטרה העיקרית של הממשלה זה לא למנוע עליית מחירי דירות, אלא למנוע ירידה שלהם.

תראו באיזה מהירות הורידו מס הרכישה לדירה שניה בזמן הקורונה, ואיך שינו התמהיל המשכנתאות לשני שליש פריים, בלי דיונים ארוכים, בתי משפט, או כתבות בעיתונות.

הממשלה תפעל להורדת מחירים רק אם יהיה לחץ גדול מהציבור, ולא נראה שיש כזה כרגע.
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
11,137
דירוג
11,925

albert yaron

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/12/15
הודעות
179
דירוג
196
הם מתמקדים בצד הקל של המשוואה.
אולי מישהו ינסה ללמוד מכישלון הכיוון הזה ב 15 השנים האחרונות ויתמקד בעיקר שהוא צד ההיצע.
מדוייק. הצד הקל והפחות יעיל, מאחר ולהקטנת הביקוש לדירות חדשות להשקעה יש השפעה שלילית על שוכרים ולכן על כלל השוק.
לגבי ההגדרה של כישלון - לא ברור האם באמת הציבור והפוליטיקאים רוצים להגדיל את ההיצע. זה כנראה יגיע גם עם עלויות נלוות שליליות של איכות תכנון ורעש תקשורתי נלווה.
בסוף יעלו ריבית והשיח הזה ירגע לכמה שנים.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,236
דירוג
22,147
נראה שתכניות הממשלה מאוד ממוקדים בהורדת ביקוש.
ודינה להכשל עד אחרית הימים מהסיבה הפשוטה: אי אפשר להוריד את הביקוש, לא משנה מה תעשה (אא"כ תוריד את הילודה).
כמו שאי אפשר להוריד את הביקוש לחמצן.
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
11,137
דירוג
11,925
מדוייק. הצד הקל והפחות יעיל, מאחר ולהקטנת הביקוש לדירות חדשות להשקעה יש השפעה שלילית על שוכרים ולכן על כלל השוק.
לגבי ההגדרה של כישלון - לא ברור האם באמת הציבור והפוליטיקאים רוצים להגדיל את ההיצע. זה כנראה יגיע גם עם עלויות נלוות שליליות של איכות תכנון ורעש תקשורתי נלווה.
בסוף יעלו ריבית והשיח הזה ירגע לכמה שנים.
אני מבין למה יש קבוצות מסויימות שמרוויחות מנדלן כמו משקיעים, מתווכים, קבלנים וכו' שלא רוצות בירידת מחירים וחלקן מפעילות לובינג בנושא.
נפלא מבינתי איך משפחה ישראלית שלא שייכת לקבוצות האלו, שלא מאחלת לילדיה להגר לחו"ל לא מבינה עד כמה זה חשוב לה שהמחירים יירדו גם אם יש לה דירה בבעלות ועוד שליש דירת ירושה מהסבתא.
 

HHH

משתמש בכיר
הצטרף ב
19/2/15
הודעות
1,304
דירוג
1,970
ודינה להכשל עד אחרית הימים מהסיבה הפשוטה: אי אפשר להוריד את הביקוש, לא משנה מה תעשה (אא"כ תוריד את הילודה).
כמו שאי אפשר להוריד את הביקוש לחמצן.
כמה טילים מהצפון עם gps עליהם יעשו פלאים...
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,516
דירוג
4,501
ומה תהיה ההשפעה על המחירים.
כנראה שהביקוש פשוט יזלוג לסובב תל אביב.

היי
במידה וכוונה זו תתממש, תחילה זה יפגע בביקוש מצד משקיעים המעוניינים במיקום זה,
יפחית את היצע הדירות להשכרה, יגרום לעליית מחירי השכירויות,
ואז אולי יחזיר משקיעים לשוק שיהיו מוכנים לשלם עבור מיקום זה פרמיה עודפת בגלל המס הגבוה יותר.

יתכן שלמרות המס הנוסף משקיעים חדשים ישקלו לפנות לאלטרנטיבה של השכרה לטווח קצר, זה יעזור להם להכיל את המס הנוסף,
ויגרע דירות מהשוק, ולכן ילחץ את מחירי השכירויות כלפי מעלה.

אפשרות נוספת היא תכנוני מס, המשקיעים יעזרו בילדים שלהם לקנות דירת מגורים ראשונה בתל אביב ואז להשכיר אותה,
וכך לחמוק מהמס העודף למשקיעים.

בתחילת 2021 רכשתי דירה על הנייר בשותפות במרכז וונקובר, תוך ידיעה שאנחנו עומדים לשלם 20% מס רכישה כזרים,
ישנן השקעות שבראיה לטווח בינוני ארוך משקיעים מוכנים לשלם פרמיה.
 
נערך לאחרונה ב:

איש(3718)

משתמש בכיר
הצטרף ב
30/1/15
הודעות
1,975
דירוג
3,449
נפלא מבינתי איך משפחה ישראלית שלא שייכת לקבוצות האלו, שלא מאחלת לילדיה להגר לחו"ל לא מבינה עד כמה זה חשוב לה שהמחירים יירדו גם אם יש לה דירה בבעלות ועוד שליש דירת ירושה מהסבתא.


תסמונת שטוקהולם ? :)

תראה מה עשו לכחלון עם מחיר למשתכן, לא זוכר כתבה חיובית אחת בעיתון בנושא.

כאשר דברתי עם צעירים נטולי דירה והצעתי להם להרשם להגרלות , כולם היו שטופי מח נגד התוכנית והסבירו לי כמה זה לא יעיל מבחינת התאוריה הכלכלית....
כלומר, גם אלה שהיו אמורים להרויח מהתוכנית היו נגדה (לפי המדגם הצנוע שלי), וכך כחלון ירד מהבמה הפוליטית.

אחרי זה, לא חושב שיהיה פוליטיקאי שיעשה השטות של ליזום משהו בנושא (חוץ מנושאים סקטוריאלים לחרדים או לערבים).
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,357
דירוג
2,262
אני מבין למה יש קבוצות מסויימות שמרוויחות מנדלן כמו משקיעים, מתווכים, קבלנים וכו' שלא רוצות בירידת מחירים וחלקן מפעילות לובינג בנושא.
נפלא מבינתי איך משפחה ישראלית שלא שייכת לקבוצות האלו, שלא מאחלת לילדיה להגר לחו"ל לא מבינה עד כמה זה חשוב לה שהמחירים יירדו גם אם יש לה דירה בבעלות ועוד שליש דירת ירושה מהסבתא.
כל עוד המדינה מצליחה הביקושים לא ירדו.

כל עוד ישווקו מגרשים במשורה , וועדות התכנון ימשיכו להתעלל ביזמים , ההיצע לא יגדל.
 

dani91

משתמש ותיק
הצטרף ב
27/8/20
הודעות
481
דירוג
530
בטווח הקצר מהלך כזה כנראה יוריד את מחיר הדירות הקיימות ויהיו עוד כמה אנשים שכעת יוכלו להיות בעלי דירה.
בטווח הבינוני זה יוריד את היצע הדירות החדשות ויעלה שוב את מחירי הדירות והשכירות.
אישית, אני לא מבין למה לעזור לבעלי הון ראשוני על חשבון שוכרים שהרבה פעמים חסרים אפילו את ההון ההתחלתי בשביל לרכוש דירה ראשונה.
צריך לתת תמריצים לבניה חדשה ולפגוע במשקיעים זו לא הדרך לשם.
 

ExeAction

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/10/20
הודעות
125
דירוג
81
איזה מטרה המיסוי אמור להשיג, לצנן את השוק של תל אביב? תלוי באחוזים - זה כנראה ישפיע.
אם המטרה לצנן את השוק הישראלי אז קטונתי מלהבין.

לדעתי המטרה כאן זה לנתב כסף לפרויקטים מחוץ לתל אביב כדי להגדיל דווקא שם את הביקושים
 

NoyC

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/9/20
הודעות
78
דירוג
104
יקנו את הדירה על שם הבן/ הדודה וכו,
מי שרושם דירה פיקטיבית על בנו דופק אותו בכמה מובנים, ולאחרונה גם רשות המיסים מפסיקה עם החגיגה ומתחילה לדרוש מס מאנשים שרשמו באופן פיקטיבי דירות שלהם על הילדים שלהם...

לדעתי מחיר הדירות בישראל ובת"א במיוחד נובע מביקוש אדיר לעומת ההיצע, וזה שקרקעות עולות עשרות ומאות מיליונים.
 

A42

משתמש ותיק
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
929
דירוג
746
אני מבין למה יש קבוצות מסויימות שמרוויחות מנדלן כמו משקיעים, מתווכים, קבלנים וכו' שלא רוצות בירידת מחירים וחלקן מפעילות לובינג בנושא.
אני לא מסכים עם זה
כלומר יכול להיות שיש כאלה אבל לדעתי זה בשולים

עלית מחירי הנדלן כמה שזה נשמע מגוחך לא בהכרח טוב לקבלנים/ יזמים

בסוף קבלן מרוויח את הX אחוז שלו בבניה (ממה שאני מכיר סביב ה4 אחוז)
נכון שאם היום בית נמכר ב3 מליון במקום 2 מליון לפני 7 שנים
אז הרווח בשקלים לקבל על אותו בית הוא יותר גדול

אבל במצב החדש הקרקע עלה לקבלן כמעט כפול, החומרי בניה התייקרו, וכתוצאה מזה המימון שהוא צריך להביא מבחוץ גדל וזה מוריד לו את הרווח נטו
מעבר לזה אלה מחירים שקשים כבר לרוכשי הדירות לגייס, המשמעות היא שאם לפני 7 שנים זוג היה קונה בית ב2 מליון ומשדרג אותו עם הקבלן בעוד 200K (יותר שקעי חשמל, הגדלת מטבח, קרמיקה, סניטרציה, אלומניום וכו וכו) היום הזוג הזה מגרד את ה3 מליון מלמטה ולא מוסיף שום שדרוג
השדרוגים האלה לרוב הכי רווחים לקבלנים (לדעתי סביב ה50 אחוז)

בנוסף קשה להרבה אנשים היום לקנות בתי יוקרה, נניח בית פרטי שטוח על חצי דונם נניח בעלות 3.5 מיליון
ואז הקבלנים מעדיפים לבנות על מגרש כזה 2 בתים דו משפתי דו קומתי במחיר של 2.5 מליון לבית
אם נניח שמראש המחיר מגרש הוא 2 מיליון
ובניה היא 1 מליון לבית שטוח ו1.25 לבית דו קומתי
אז באופציה הראשונה יהיה רווח של 0.5 ברוטו
ובאופציה השניה יהיה גם רווח של 0.5 ברוטו לקבלן
אבל עכשיו הוא צריך לבנות 2 בתים במקום אחד, מה שאומר פי 2 עבודה ופי 2 אחריות וכאב ראש של מכירה

בהקשר של יזמים זה גם די דומה, הם צריכים לגייס יותר הון היום ואז העלות מימון יותר גבוה
הם צריכים לבנות יותר או בצורה יותר זולה על מנת להגיע למחירים שיכלו לשלם אותם
ואז גם אם הרווח לא נפגע הכמות עבודה והסיכון כתוצאה מזה עולה

מתווכים זה אוכלוסיה לדעתי קצת של עוף מוזר, גם מהניסיון שלי כן יש הרבה שמורידים מחירים (אחוזים)
כי שוב אם מתווך יקח 2 אחוז מהקבלן ועוד 2 אחוז מהלקוח + מעמ - מגיעים ל4.4 אחוז מהמכירה
עבור בית של 3 מיליון זה יוצא 120 אלף שקל - סכום מאוד לא מבוטל שיכול ממש למנוע מאנשים לרכוש בית בגלל שזה מעביר אותם את הסף יכולת קניה שלהם
או לחילופין סכום כזה זה כבר שכר של שנת עבודה ואז קבלן יכול להעדיף להעסיק "איש שיווק" בסכום הזה ולמכור 10 בתים בהפרש עלות של בית אחד

לדעתי האישית יש 3 מרווחים עיקרים מעליית מחירי הדיור
1. בעלי דירות נוספות על דירת המגורים, לכל מי שיש דירה אחת יותר מעבר לדירה למגורים (או אחת להשקעה במקום) מרוויח בן אם זה דירת ירושה נוספת ובין אם זה משקיע נדלן עם 10 דירות.
2. בעלי קרקעות פרטים - כל מי שיש לו מגרשים לבניה, אין לדעתי הרבה כאלה ואם כן בדרכ זה בגלל סכסוכי ירושה או אנשים מבוגרים שלא סתם הבניה לא מומשה בהם
3. המדינה!!!!
> פעם אחת המדינה היא בעלת הקרקעות הכי גדולה אז היא מרוויחה מליארדים משיווק קרקעות במשורה
> מיסים!! מס רכישה, מס שבח, אגרות בניה וכו כו המדינה מרוויחה הרבה מאוד כסף מכל בית שנבנה וגם מכל עסקה בשוק ולרוב זה באחוזים מהעסקה

בכל אם המדינה היתה גוף למטרת רווח אין סיבה שהמחירי אי פעם ירדו, בשנים האחרונות נראה שהיא מתנהגת כך...
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,236
דירוג
22,147
1. בעלי דירות נוספות על דירת המגורים, לכל מי שיש דירה אחת יותר מעבר לדירה למגורים (או אחת להשקעה במקום)
בהנחה ויש לו יותר ילדים מדירות בטווח הארוך משפחתו תפסיד מכך.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,516
דירוג
4,501
לדעתי מחיר הדירות בישראל ובת"א במיוחד נובע מביקוש אדיר לעומת ההיצע

יש הגיון בהסתכלות לטווח הארוך, בפעם האחרונה שמגמת השוק בתל אביב הייתה שלילית, הדירות הקטנות
ירדו בסך הכל 10% לאחר שנים של עליות מחירים, מאז דירות אלו נמצאות ברצף של 15 שנים של עליות מחירים,
יש הגיון בהשקעה בדירות אלו לטווח ארוך.

נתון נוסף, שינוי דמוגרפי של אוכלוסיית השוכרים במרכז תל אביב, כאחד שגדל בעיר אני זוכר בשנות השמונים כמעט
כל אחד שעבד יכול היה לשכור דירה בעיר,
כיום, 70% מהשוכרים הם עובדי הייטק, אוכלוסיית השוכרים חזקה מאשר הייתה בעבר.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
adamshalev מיסוי אופציית call בעת מימוש (exercise) מיסים 6
Y התלבטות בין ETF טורקיים לפי גודל, מיסוי, צורת עקיבה, סוג הבורסה שוק ההון 5
F ניהול נכסים בזמן רילוקיישן, והבהרה על מיסוי נדל"ן 6
klayhamn מיסוי על כריית קריפטו השקעות אלטרנטיביות 31
א כמה שאלות בענייני מיסוי דיבידנדים שוק ההון 8
המהנדל מיסוי דרקוני על עבודה מיסים 137
niceguy23 מיסוי ל non-resident תושב ישראל בחשבון השקעות אמריקאי? שוק ההון 1
I בחינת כדאיות החלפת קרן: מיסוי ריאלי מול דחיית מס שוק ההון 1
Y מיסוי ברכישת דירה בין אחים נדל"ן 3
I מיסוי יהש (לא IRA) מיסים 1
M שאלה לגבי מיסוי שוק ההון 6
ה הבדלי מיסוי בין דירה ראשונה לדירה יחידה נדל"ן 12
לאץ' מיסוי מסחר בקריפטו מיסים 8
M שאלה על מיסוי על הכנסה פאסיבית - נכס דיגיטלי מיסים 1
ה מיסוי על RSU לפני הנפקה מיסים 7
A מיסוי על רווחים מני"ע בישראל עבור ישראלי תושב חוץ מיסים 3
unrealx מיסוי על אופציות שהפכו למניות של חברה שעשתה הנפקה שוק ההון 9
Rahash שאלה על מיסוי דיבידנדים שוק ההון 3
U שאלה על מיסוי ני"ע מיסים 0
F תיק השקעות לזוג "מעורב" (אחד אמריקאי) בשיקולי מיסוי מיסים 6
א מיסוי חשבונות בחו"ל, איך זה עובד ? מיסים 8
ה מיסוי יחידת השתתפות מיסים 0
N מיסוי של פעילות פרטית לעומת פעילות עסקית מיסים 20
flower תקנות חדשות - מיסוי קרנות NTR,צוברות, מדדי חו"ל ישראליים מיסים 2
N מיסוי מניות יהש בקניית ניירות ערך מ-IRA פוסטים מאיכות נמוכה 0
R מיסוי הפרשות לפנסיה שכיר. מיסים 5
R דוח מיסוי מיסים 2
V מיסוי על עצמאי בחול מיסים 0
ג מיסוי בקרן השתלמות IRA מיסים 1
M חלוקת ההשקעה בניירות ערך לפי מיסוי? מיסים 1
כ שמירת סטטוס מיסוי בניוד פנסיוני מיסים 0
E שאלה על מיסוי דיבידנד של חברה קנדית שנסחרת בניו יורק לאזרח ישראלי מיסים 1
guesto מיסוי ADR מיסים 5
flower הודעה חריגה מהבנק - מיסוי דיבידנד של ניירות ערך NTR מיסים 20
A לייצר מכירה בשכבות בנייר ישראלי בשביל להוריד מיסוי בפרישה פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 214
guesto מיסוי דיבידנדים במקור מאירופה: אירלנד מול ישראל מיסים 8
L מסחר בשוק האמריקאי דרך מיטב טרייד - שאלת מיסוי מיסים 1
מ מיסוי ira מיסים 7
ת מיסוי על כתיבת ורכישת אופציות מיסים 0
R שאלה בנושא מיסוי מקרקעין נדל"ן 1
always.smile מיסוי ופיצול הפקדה לקרן השתלמות וקופת גמל להשקעה מיסים 0
R סגירת עסק באמצע שנה ענייני מיסוי אוף טופיק 2
E שאלה על מיסוי אג"ח קונצרני ארה"ב לאזרח ישראלי מיסים 5
ב עזרה בנושא מיסוי - בחשבון אחד הרווחתי, ובשני יש לי מגן מס. מה אני עושה? מיסים 14
E איך להתייחס לחלוקת אופציות מבחינת מיסוי מיסים 0
A טיפים להפתחת מיסוי בעקבות משבר הקורונה מיסים 6
ז מיסוי רווחים מיסים 1
S מיסוי מט"ח מיסים 1
E קרנות בלאקרוק שקליות בחשבון הממוסה, מיסוי רווח הון ביחס לערך המטבע מיסים 0
unsullied מיסוי Payment In Lieu Of Dividends מיסים 4

נושאים דומים

למעלה