1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

מיסוי במדינה שלישית לאזרחים אמריקאים

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י נעם בלה בלה, ‏1/6/20.

data-full-width-responsive="true">
  1. נעם בלה בלה

    נעם בלה בלה משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏18/10/18
    הודעות:
    1,786
    לייקים שהתקבלו:
    1,754
    יש פה אזרחים אמריקאים שיודעים לספר על נושא המיסוי האמריקאי של השקעות נדל"ן במדינות אחרות?
    למשל, אם אני כישראלי עם אזרחות אמריקאית רוכש דירה להשקעה בצפון אנגליה - מה ההשלכות, ואיך עובד העניין מבחינת ישראל-אנגליה-ארה"ב? בכמה זה מסבך את הדו"חות השנתיים (ולאלה שנעזרים ברו"ח אמריקאי - בכמה זה מייקר אותם?)
     
  2. מאיר_

    מאיר_ משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏26/12/18
    הודעות:
    72
    לייקים שהתקבלו:
    29
    אני בדיוק חופר גם על הנושא, אעדכן.
    לא חושב שיש הבדל אם הדירה להשכרה היא בישראל או אנגליה מבחינת הדיווח לארהב.
    זה רק מוסיף דוח למס הכנסה בישראל אם אתה תושב ישראל.
     
  3. מאיר_

    מאיר_ משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏26/12/18
    הודעות:
    72
    לייקים שהתקבלו:
    29
    קח מה שכתבתי פה בעירבון מוגבל מאוד, אני עדין קורא על הנושא.
    אם יש משהו לא נכון במה שכתבתי או שיש לך מידע נוסף תעדכן.

    1. צריך להגיש דוח מס בחישוב רגיל ואלטרנטיבי (1116), ולא בצורה של החרגת שכר (2555)
    2. חישוב פחת מתבצע בצורה הבאה: ערך כינון הנכס (לא שווי קנייה, רק ערך כינון) חלקי 40.
    בשנה הראשונה והאחרונה מורידים חצי ובמשך 39 שנים מורידים 1/40 מערך הכינון.
    (קראתי משהו על שינוי הזמן ל 30 שנה במקום 40 אבל אני לא סגור אם זה מתייחס למקרה הזה)
    3. ניתן להתחיל להוריד הוצאות רק מזמן שהנכס מושכר. הוצאות לפני שהנכס מושכר והוצאות משפטיות שקשורות להעברת בעלות וכו, ניתן להוסיף לערך הכינון ולפרוס אותם על פני 40 שנה.
    4. הוצאות אחרי שהנכס מושכר: תיקונים שוטפים ניתן להוריד מההכנסות באותה שנה. הוצאות כמו רכישת מכונת כביסה לנכס או זיפות הגג צריך לפרוש את ההוצאה על פני כמה שנים, יש טבלה לחישוב כל סוג הוצאה.
    5. הוצאות ריבית על המשכנתא ניתן להוריד מההכנסות באותה שנה. לא ניתן להוריד עלויות משפטיות כמו דמי פתיחת תיק וכו אלא לצרף אותם לשווי הנכס ולפרוס על פני 40 שנה.
    6. ביטוח נכס וביטוח חיים - לא סגור אם ניתן להוריד או לא.
    7. לא ניתן להעביר זיכוי מס ממשכורת להכנסה פסיבית, לדוגמה שילמת בישראל 10,000 שח מס ובארהב היית חייב לשלם רק 6,000 נותר לך 4,000 שח להעביר לשנים הבאות, אבל אם בגין ההכנסות מהשכרה אתה חייב 4,000 שח לא תוכל לקבל עליהם זיכוי מיתרת המס על המשכורת.
    8. לא ניתן להוריד תשלום ארנונה.
    9. לא סגור על אופן חישוב אחוז המס, נראה לי שמדובר על טבלה נפרדת ולא על טבלת המס של הכנסות מעבודה.
    10. פטורים מקומיים לא רלווניטים, נניח בארץ יש פטור על השכרת דירה ראשונה עד בערך 5000 שח, ולמרות זאת תצטרך לשלם מס בארהב.

    במכירת הדירה תצטרך לשלם מס רווחי הון גבוה (לא סגור בדיוק כמה) - ההפרש בין קניה ומכירה -שים לב שזה מחושב לפי שער דולרי ולא מטבע מקומי, אז יתכן מצב שבו אתה מוכר בהפסד ובכל זאת חייב לשלם מס.
    1. אם גרת בדירה שנתיים מתוך ה 5 האחרונות תוכל להחריג עד 250,000$ (או כפול לזוג שמגיש במשותף)
    2. יתכן שתוכל לדחות את תשלום המס על ידי רכישת נכס אחר (סעיף 1031)
     
    נערך לאחרונה ב: ‏2/6/20
    נעם בלה בלה אוהב/ת את זה.
  4. מאיר_

    מאיר_ משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏26/12/18
    הודעות:
    72
    לייקים שהתקבלו:
    29
    חזרתי לעדכן.

    1. נכס שנקנה במהלך או אחרי 2018, חישוב הפחת יהיה על פני 30 שנה ולא 40 שנה. זאת תקנה חדשה ורואי חשבון אמריקאים שדיברתי איתם (לפחות 2) לא מכירים אותה. למידע נוסף: Instructions for Form 4562, Pub. 946

    מדובר בשיפור כי כך ניתן להפחית יותר פחת כל שנה ולשלם פחות מס או לא לשלם בכלל.

    השימוש בפחת הוא אופציונאלי, וצריך לזכור שבמקרה ונרצה למכור את הדירה, ערך הפחת שהשתמשנו בו יורד משווי הדירה וגם עליו נשלם מס שבח.

    2. חישוב הפחת הוא בשיטת straight line method, מחלקים את שווי הדירה ללא ערך הקרקע ב 30 ומפחיתים כל שנה 1/30. אם בשנה הראשונה הדירה נקנתה באמצע השנה, מפחיתים את החלק היחסי מתוך השנה שהדירה היתה בשימוש. בחודש השימוש הראשון לוקחים חצי חודש. למידע נוסף: Pub 946

    הנוהל של רואי החשבון שדיברתי איתם הוא לקחת שני שליש מערך הדירה כערך כינון ושליש לשווי קרקע, ולא להתייחס לערכת השמאי, למרות שבדירה שלי לפי השמאי זה כמעט שליש לערך כינון ושני שליש לערך קרקע.

    3. מה שרשמתי בהודעה הקודמת שבדיווח על נכס לא ניתן להשתמש בהחרגת שכר, זו טעות.

    למי שהשכר מעבודה לא עובר את התקרה של ההחרגה ($105,900 ב 2019) יש הבדל בין החרגת השכר או לא לגבי זיכוי מס שניתן לגרירה לשנים הבאות, אבל אני לא סגור בדיוק על ההבדל.

    יעקב @FIYaacov כתב פוסט מפורט על זה:
    https://fintranslator.com/2020/04/16/us-tax-series-2019-p9-tax-computation

    4. ניתן לנכות ריבית משכנתא. למשכנתא שניתנה אחרי דצמבר 2017 עד $375,000 או כפול לזוג שמגיש יחד, ובתנאי שהנכס משועבד למשכנתא. למידע נוסף: Pub 936

    5. ביטוח משכנתא (חיים+מבנה) או קנסות לבנק על איחור בתשלום או פרעון מוקדם ניתן לנכות (Pub 936), וניתן לנכות "הוצאות הקשורות לייצור הכנסה":
    https://www.irs.gov/businesses/smal...al-estate-income-deductions-and-recordkeeping

    6. תיקון למה שרשמתי בהודעה הקודמת, ניתן להוריד הוצאות שוטפות כמו ביטוח וריבית משכנתא מזמן שהנכס מועמד להשכרה ולא רק מזמן שהוא הושכר בפועל.


    7. בחירת רואה חשבון ועלויות:

    בטווח הנמוך של המחירים: $175 לדוח, $50 תוספת לדיווח על דירה, $65 לדיווח FBAR (המחירים לא כוללים מעמ)

    מדובר בחברה שאני לא אנקוב בשמה אבל מבצעת פרסום אגרסיבי, יש להם אלפי לקוחות ו- 15 עובדים (ללא הסמכת רו"ח אמריקאית) שכל מה שהם עושים זה למלא דוחות מס, ובסוף מנהלי המשרד שיש להם הסמכת רו"ח אמריקאית אמורים לאשר את הדוחות.

    בשיחות עם משרדי רואי חשבון אני אוהב להכנס לפרטים טכנים ולראות עד כמה הם שולטים בנושא, דוגמאות לנושאים שאני מעלה:

    מה התאריך האחרון לתשלום מס? (התשובה הנכונה לשנה זו: 15.7.2020, אין הארכות, ומי שלא משלם בזמן עלול לקבל קנסות וריבית. בקשת הארכה היא רק על הגשת הדוח ולא על תשלום)

    איך מחושב הפחת על דירה? (התשובה הנכונה: אם הדירה נקנתה במהלך או אחרי 2018 לוקחים 2/3 ממחיר הדירה כשווי הבניה, מוסיפים עלויות קניה כמו מתווך ועו"ד ושיפוצים שנעשו לפני ההשכרה, מחלקים ל 30 וכל שנה מורידים 1/30. היחס 2/3 לא רשום בתקנות אבל זה מה שמקובל)

    מי צריך למלא FBAR? (התשובה הנכונה: אם בתאריך כלשהו במהלך השנה סכום הכסף בכל החשבונות הפיננסים יחד עבר את ה $10,000)

    אם העברתי קרן פנסיה במהלך השנה, האם צריך לדווח ב FBAR על החשבון שנסגר? (התשובה הנכונה: כן. בנוסף, אם סך הכסף בחשבונות עולה על סכום גבוה מסויים, לא זוכר כרגע כמה, צריך למלא טופס נוסף בדוח המס ובו רשומים כל החשבונות ואם הם נפתחו או נסגרו במהלך השנה)

    האם אתה מדווח על הפקדות מעסיק לקרן פנסיה או לקרן השתלמות עכשיו או בקבלת הכסף? מה השיקולים כן או לא לדווח?

    מה היתרונות וחסרונות בדיווח החרגת שכר לעומת חישוב רגיל?

    איך מחושב מס על הכנסה פסיבית? (תשובה: מחשבים את ההכנסה מעבודה, ואז מוסיפים את ההכנסה הפסיבית. אז מדרגת המס על ההכנסה הפסיבית היא מסוף ההכנסה מעבודה)​


    מההתרשמות שלי בשיחה עם הנציג מכירות של החברה הזו, הם לא מקצועיים, אתה לא מקבל יחס אישי וזמני ההתחיבות שלהם ארוכים - 30 ימי עסקים שזה אומר חודשי וחצי.


    בטווח הגבוה של המחירים קיבלתי $650 כולל דיווח על דירה. (לא כולל מעמ)


    בסוף בחרתי במשרד של 2 רואי חשבון, הניסיון שלי איתם חיובי מאוד, ותוך שבועיים קיבלתי את הדוחות לאישור.

    המחיר היה $350 לדוח כולל דיווח על דירה, $90 ל FBAR (המחירים לא כוללים מעמ)

    מי שרוצה אני יכול לשלוח לו פרטים בהודעה פרטית.
     
    נערך לאחרונה ב: ‏30/6/20
    נעם בלה בלה אוהב/ת את זה.
  5. נעם בלה בלה

    נעם בלה בלה משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏18/10/18
    הודעות:
    1,786
    לייקים שהתקבלו:
    1,754
    אשמח אם יבוא לך לפרט על זה
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
מיסוי דירה בחו"ל ע"י זוג נשוי פורום השקעה בנדל"ן ‏6/6/20
מיסוי דירה להשקעה. פורום השקעה בנדל"ן ‏6/6/20
מיסוי על השכרת דירה - התייעצות כמה כדאי לגבות שכירות בהתחשב במיסוי? פורום השקעה בנדל"ן ‏27/8/19
מיסוי על נדל"ן בארה"ב פורום השקעה בנדל"ן ‏3/7/19
דברים שלמדתי השבוע על מיסוי נדל"ן וחשוב לדעת(וחבל שלא ידעתי קודם) פורום השקעה בנדל"ן ‏9/6/19
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.