מינוף שנוצר בעקבות המשכנתא

[Body Solid]

והנה המספרים להמחשת ההשפעה המיידית:
כל תשלום במסלול הקל"צ הוא ע"ס כ-1,900 ש"ח.
כיום מכל תשלום 51% הולך לריבית ורק 49% הולך לקרן. כלומר, יותר מחצי מכל תשלום מתבזבז על הריבית.
לאחר הפרעון המוקדם הוא קופץ למצב שמכל תשלום יילך 34% לריבית ו-66% לקרן. שליש על הריבית ופי 2 לקרן.
זה הבדל משמעותי.

 

[FIYaacov]

זה הבדל משמעותי

ביחס למה? לאגח ברור, למניות זה כבר שווה דיון.
אסייג ואומר שלרוב המוחלט שאינו מעוניין לחסוך באפיקי שוק ההון, עדיף בכל מקרה להפנות חיסכון עודף לסגור משכנתא והלוואות.

שליש על הריבית ופי 2 לקרן.

פסיכולוגי נטו. אין כאן חיסכון כפול. החיסכון שלך הוא בכל מקרה על הריבית העתידית על הסכום שסגרת.

 

[Body Solid]

למניות זה כבר שווה דיון.

חיסכון וודאי של 83 אש"ח מול אפשרות תיאורטית לרווח מהשקעה במניות עם סיכון לא קטן להפסיד.
זה יהיה דיון מעניין.

 

[אורי ג.]

חיסכון וודאי של 83 אש"ח מול אפשרות תיאורטית לרווח מהשקעה במניות עם סיכון לא קטן להפסיד.
זה יהיה דיון מעניין.

זה לא מדוייק כי זה 83K ש"ח מבלי להתחשב בשחיקה האינפלצונית וזה גם פרוס על 20 שנים ככה שמהוון זה הרבה פחות.
3.6% קבוע ל20 שנים זה יופי של הלוואה בשביל להתמנף.
אבל יש פה סיפור אחר וזה המס, הריבית הזו לא מוכרת במס בשביל שוק ההון ככה שזה שקול ל4.8% ברוטו וזה כבר ריבית גבוהה מדי בשביל להתמנף לדעתי, גם למניות.

 

[Body Solid]

וזה גם פרוס על 20 שנים

8.5 שנים. זאת התקופה בה היתה משולמת הריבית הזאת ללא פירעון מוקדם.

 

[אורי ג.]

9.5 שנים. זאת התקופה בה היתה משולמת הריבית הזאת ללא פירעון מוקדם.

קלצ - סכום של 324,946 לתקופה של 20 שנה.

 

[Body Solid]

...

אם לעומת זאת תכניס למסלול הקל"צ את ה-110 אלף ש"ח שנשארו לך בעודף, תחסוך באופן מיידי 83 אלף ש"ח של ריבית ותקצר את המסלול ל-11.5 שנים.

מ-20 שנה נותרו 11.5, חסכת 8.5 שנים.

 

[Body Solid]

@אורי ג.
השעה משפיעה... 8.5 שנים, לא 9.5

 

[FIYaacov]

מ-20 שנה נותרו 11.5, חסכת 8.5 שנים.

מה זה משנה כמה שנים נותרו אחרי הפריסה מחדש?

 

[Body Solid]

מה זה משנה כמה שנים נותרו אחרי הפריסה מחדש?

משנה כמה שנים של תשלום ריבית אתה חוסך

 

[אורי ג.]

משנה כמה שנים של תשלום ריבית אתה חוסך

נתון לא רלוונטי, למרות שיועצי משכנתאות מאד אוהבים אותו.

 

[Body Solid]

נתון לא רלוונטי, למרות שיועצי משכנתאות מאד אוהבים אותו.

למה לא משנה? בשפיצר השנים הראשונות עולות לך הכי הרבה בריבית. כמה שנים שאתה קופץ קדימה זה חיסכון יותר גדול בריבית.
בשורה התחתונה יוצא לו כאן חיסכון ריבית של 83 אש"ח על תשלום של 110 אש"ח. אפשר להסתכל על זה כתשואה מובטחת של 75% ב-8.5 שנים או 7% בשנה.

 

[אורי ג.]

למה לא משנה? בשפיצר השנים הראשונות עולות לך הכי הרבה בריבית. כמה שנים שאתה קופץ קדימה זה חיסכון יותר גדול בריבית.

לא רלוונטי, מה שמשנה זה הריבית באחוזים, זה כמו שתגיד שקרן שווה יותר כלכלית משפיצר כי משלמים פחות ריבית (זה לא).

בשורה התחתונה יוצא לו כאן חיסכון ריבית של 83 אש"ח על תשלום של 110 אש"ח. אפשר להסתכל על זה כתשואה מובטחת של 75% ב-8.5 שנים או 7% בשנה.

ממש ממש לא. אפשר להסתכל על זה בצורה אחת ואחת בלבד: חיסכון של 3.6% בשנה נטו, או 4.23% ברוטו (בהנתן 15% מס).

אולי חכמים ממני ירימו את הכפפה כדי לבאר.

 

[FIYaacov]

אולי חכמים ממני ירימו את הכפפה כדי לבאר

לא הייתי מתיימר להיות כזה, אבל אנסה לבאר...
כש @Body Solid כותב

כמה שנים שאתה קופץ קדימה זה חיסכון יותר גדול בריבית.

הוא חושב שהורדת קרן מסכום ההלוואה מזיזה אותנו קדימה בלוח התשלומים המקורי.
זה לא.
מחשבים מחדש את לוח התשלומים לפי הקרן והזמן שנותרו.

זה לא כי הבנקים רעים או משהו, הם פשוט לא אוהבים שתשלם להם פחות ריבית ממה שמצוין על ההלוואה.

 

[Body Solid]

לא רלוונטי, מה שמשנה זה הריבית באחוזים, זה כמו שתגיד שקרן שווה יותר כלכלית משפיצר כי משלמים פחות ריבית (זה לא).

ממש ממש לא. אפשר להסתכל על זה בצורה אחת ואחת בלבד: חיסכון של 3.6% בשנה נטו, או 4.23% ברוטו (בהנתן 15% מס).

אולי חכמים ממני ירימו את הכפפה כדי לבאר.

אני מבין את מה שאתה אומר, אבל קשה להתעלם מזה שאם הוא ישלם לפי התכנית בלי פרעון מוקדם הוא ישלם כ-158 אש"ח ריבית במשך 20 שנה, אבל אם יחזיר 110 אש"ח שהוא לא צריך הוא חוסך 83 אש"ח - יותר ממחצית החזר הריבית.

 

[Body Solid]

הוא חושב שהורדת קרן מסכום ההלוואה מזיזה אותנו קדימה בלוח התשלומים המקורי.
זה לא.

דווקא כן. מניסיון.

 

[אורי ג.]

אני מבין את מה שאתה אומר, אבל קשה להתעלם מזה שאם הוא ישלם לפי התכנית בלי פרעון מוקדם הוא ישלם כ-158 אש"ח ריבית במשך 20 שנה, אבל אם יחזיר 110 אש"ח שהוא לא צריך הוא חוסך 83 אש"ח - יותר ממחצית החזר הריבית.

אין לי ויכוח לגבי המסקנה שלפרוע את המשכנתא היא הצעד הכלכלי הטוב ביותר שהוא יכול לעשות ככל הנראה, גם את המספרים שלך אני לא בודק ויוצא מתוך נקודת הנחה שהם נכונים, אני רק אומר שכדאי להשוות תפוחים לתפוחים וזה כבר עושים בעזרת אחוזים (או תשואה).
אז זה:

אפשר להסתכל על זה כתשואה מובטחת של 75% ב-8.5 שנים או 7% בשנה.

עובדתית לא נכון. מה שהוא חוסך באחוזים זה את הריבית על המשכנתא, וזה בכלל לא משנה אם היא לשנה, ל20 שנים, בשפיצר או בקרן שווה.
תשואה אפקטיבית שנתית=חיסכון=ריבית=IRR, הכל אותו הדבר וזה מה שצריך להשוות, כולל התחשבות במיסים.

 

[FIYaacov]

אני מבין את מה שאתה אומר, אבל קשה להתעלם מזה שאם הוא ישלם לפי התכנית בלי פרעון מוקדם הוא ישלם כ-158 אש"ח ריבית במשך 20 שנה, אבל אם יחזיר 110 אש"ח שהוא לא צריך הוא חוסך 83 אש"ח - יותר ממחצית החזר הריבית.

אף אחד לא אומר להתעלם מזה. רק להשוות לחלופות.
לרוב האנשים 3.6% תשואה נטו היא תשואה מעולה, ובנוסף מסיבות פסיכולוגיות מאוד כדאי להקטין את החובות.
זה שאתה חוסך חצי מהריבית לא אומר שלא שווה לך כן לשלם אותו ובינתיים להשקיע את ה110 במקום אחר.

דווקא כן. מניסיון.

גם אם כן, אתה עדיין חוסך את הריבית כפול הסכום שהחזרת כפול כמות השנים המקורית.

לוח שפיצר מעוות מעט את החישוב בגלל שהוא מתחשב גם בתשלומי קרן עתידיים שלא צריכים להיות חלק מהשיקול פה. גם אם החזרת את ה110, אתה צריך לקבל החלטה אקטיבית לקצר את הזמן על מנת לחסוך עוד (לא אומר שזה רע, זה רק לא קשור לשיקול עכשיו).

 

[Body Solid]

אין לי ויכוח לגבי המסקמה שלפרוע את המשכנתא היא הצעד הכלכלי הטוב ביותר שהוא יכול לעשות ככל הנראה, גפ את המספרים שלך אני לא בודק ויוצא מתוך נקודת הנחה שהם נכונים, אני רק אומר שכדאי להשוות תפוחים לתפוחים וזה כבר עושים בעזרת אחוזים (או תשואה).
אז זה:

עובדתית לא נכון. מה שהוא חוסך באחוזים זה את הריבית על המשכנתא, וזה בכלל לא משנה אם היא לשנה, ל20 שנים, בשפיצר או בקרן שווה.
תשואה אפקטיבית שנתית=חיסכון=ריבית=IRR, הכל אותו הדבר וזה מה שצריך להשוות, כולל התחשבות במיסים.

כסף שלא שילמת זה כמו כסף שהרווחת, ככה אני רואה את זה ובמיוחד כשמדובר בריבית מיותרת על סכום שאתה לא צריך.
אבל כנראה זה עניין של השקפה

 

[Body Solid]

אתה צריך לקבל החלטה אקטיבית לקצר את הזמן

זאת ברירת המחדל בבנקים למשכנתאות.
אם הוא יבחר במיוחד שלא לקצר את התקופה אלא להפחית את התשלום החודשי הרווח מהפרעון יהיה הרבה יותר קטן.