מינוף פוליסת חיסכון לקנית נדל"ן בארה"ב

  • פותח הנושא ituk
  • פורסם בתאריך

ituk

משתמש רשום
הצטרף ב
10/3/19
הודעות
3
דירוג
1
שלום לכם,
אני קורא בבלוג ובפורום ומתרשם. אני חדש לא רק בפורום אלא גם בעולם ההשקעות, ואשמח לקבל כמה דעות על אפשרות למינוף והשקעה שעומדת על הפרק.
רקע: יש לי סכום צנוע של 80K₪ שכרגע יושב באתר הלוואות P2P. היכולת שלי היום לעשות ממנו רווח משמעותי היא כמובן מוגבלת ואני מחפש דרכים לפרוץ את המגבלות של הסכום הנמוך. לא אכפת לי להסתכן, אני צעיר, אין לי עדיין ילדים, ועד שאגיע לגיל פנסיה יידחו אותו לגיל 200.

לאמא שלי יש סכום נזיל של 70K שהיא מעוניינת להשקיע. מעבר לזה יש בעלותה דירה להשקעה בישראל (ללא משכנתא), דירה להשקעה בפילדלפיה (ללא משכנתא), וכ320K בפוליסת חיסכון דרך סוכן הביטוח שלה.
הדירה בפילדלפיה נקנתה דרך חברת [ ".... נמחק - יוסיק"] הישראלית בעלות של כ80K$, היא בבעלות פרטית של אמא שלי, ומנהולת על ידי חברת ניהול בשיתוף עם ["... נמחק - יוסיק"]. מאז שנקנתה לפני קצת יותר משנה, הדירה עשתה 10% תשואה שנתית, אחרי דמי הניהול וכמה הוצאות מזדמנות. ערך הבתים בשכונה עלה בממוצע ב12% בשנה האחרונה. זה לא מבטיח עדיין כלום, אבל זה נראה לא רע בכלל.

עכשיו - יש לנו אפשרות לקנות דירה נוספת בפילדלפיה דרך אותה חברה, ב80K$, שזה 290K₪. כאמור, ביחד יש לנו 150K₪, כלומר שחסרים לנו 140K.
עלתה בנו המחשבה, למרות ששנינו לא באמת מנוסים בעולם ההשקעות, לקחת הלוואה על הסכום הזה, שתכסה את שכר הדירה. בבנקים הציעו לנו הלוואת בתנאים מזעזעים, אבל סוכן הביטוח הציע לאמא שלי הלוואה כנגד פוליסת החסכון שלה, על סכום של עד 225K₪ ל6 שנים, עם ריבית של פריים + 0.5%.
מתמטית זה נראה טוב: 2.25% על 150K (אין צורך בכל ה225) ל6 שנים זה אומר 2,380 ש"ח בחודש, כאשר השכ"ד יהיה די דומה אם להשוות לדירה השניה ולצפי של ["... נמחק -יוסיק"]. התשואה צריכה ליפול משמעותית, או שהפריים יעלה בעשרות מונים, כדי שזה יהפוך ללא כדאי. למרות שפילדלפיה אם הבנתי נכון צלחה יפה את 2008, יש כמובן גם את הסיכון של נפילה כללית בשוק הנדל"ן בארה"ב.

אז אלו הן שאלותיי:
1. מינוף - האם הייתם נכנסים בכלל לדבר כזה עם נסיון מועט או סכום נמוך כמו שלי?
2. אני רואה כאן בפורום אנשים שמתייעצים על הלוואות עם ריבית נמוכה בהרבה (פריים מינוס משהו, ולא פלוס משהו). האם ההצעה שקיבלנו היא סבירה? זה אמור להיות ניתן למיקוח נכון?
3. האם ייתכן ואמא שלי תוכל לקבל הלוואה בתנאים טובים יותר כנגד הדירה שבבעלותה בארץ? או מול הדירה הראשונה בפילדלפיה?
4. מה אני מפספס? איפה טעיתי?

תודה רבה!

נ.ב - אין צורך בהתיחסויות לעניין עירוב ענייני משפחה וכספים.
 
נערך לאחרונה ע"י מנהל:

Redroze

משתמש ותיק
הצטרף ב
10/3/18
הודעות
330
דירוג
266
1. זו שאלה מאוד אינדבידואלית. אני תמיד רוכש דירות עם מימון אבל זה לא מתאים לכל אחד.
2. לא עולה כסף להתמקח.
3. מוזמן לבדוק עם הבנק לגבי הדירה בארץ. לגבי הדירה בחו"ל, כל עוד היא לא אזרחית ארה"ב לא ניתן לקחת שם מימון.
4. לא היו לאמא שלך עדיין הוצאות תיקון גדולות? כל עוד לא מפריע לך שמידי פעם ההכנסה משכירות לא תכסה את ההלוואה, לך על זה.
בדירה הראשונה שלי תכננתי את ההלוואה ביחס שווה לצפי השכירות (לפי 10 חודשים). בדיעבד זו הייתה טעות רצינית כי הייתי צריך לפעמים להשלים כסף מהכיס כדי לכסות על ההלוואה. ממליץ לכוון את ההלוואה למינימום 30% פחות מצפי השכירות. לשמרנים ואלו שחיים על הקצה עם ההוצאות השותפות אני אפילו ממליץ להגדיל ל-50%.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,083
דירוג
21,774
אבל סוכן הביטוח הציע לאמא שלי הלוואה כנגד פוליסת החסכון שלה, על סכום של עד 225K₪ ל6 שנים, עם ריבית של פריים + 0.5%.
לא רע.
]. התשואה צריכה ליפול משמעותית,
לא היא לא, רק צריך להיות לך הוצאה חד פעמית גדולה (ותהיה) ואז תגלה את התשואה האמיתית שלך.
אז אלו הן שאלותיי:
1. לא.
2. לא רעה בכלל ואף טובה.
3. לא ולא.
4. שאינך מחשב נכונה את התשואה על הדירה האמריקאית שלך. אני ממליץ לך ללמוד את ההבדל בין תשואה לתזרים.
 

ituk

משתמש רשום
הצטרף ב
10/3/19
הודעות
3
דירוג
1
בוקר טוב, ותודה רדרוז ואורי.
אני שמח לשמוע שההלוואה נחשבת טובה.
4. שאינך מחשב נכונה את התשואה על הדירה האמריקאית שלך. אני ממליץ לך ללמוד את ההבדל בין תשואה לתזרים.
את ההבדל הפשוט בין תשואה לתזרים אני חושב שאני מבין. יש כאן משהו ללמוד מעבר ללחכות מספיק זמן כדי להיווכך שיש הוצאות "חד פעמיות" גדולות? או שאתה מתכוון פשוט להפריד בין ההכנסה משכ"ד לתשואה על ערך הנכס?

תודה
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,083
דירוג
21,774
. יש כאן משהו ללמוד מעבר ללחכות מספיק זמן כדי להיווכך שיש הוצאות "חד פעמיות" גדולות?
כן, ללמוד מנסיון של אחרים, אין צורך לחכות ולחוות אותם אישית.
או שאתה מתכוון פשוט להפריד בין ההכנסה משכ"ד לתשואה על ערך הנכס?
עליית ערך היא נעלם ועל אותו המשקל יכולה להיות ירידת ערך. אני מתכוון בלחשב את כלל ההוצאות הרב שנתיות הצפויות מהנכס בחישובי התשואה שלך, אתה תגיע למספרים מאד שונים ממה שאתה מגיע אליהם.
 

Ben Dover

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/7/18
הודעות
513
דירוג
861
שאלה: קראת את כל הבלוג?
כי אפשר להגיע לתשואות מדהימות בשוק המניות ללא שום מינוף וללא תשלום גבוה ככ לחברות שונות. למה שלא תעשה את זה במקום?

עם סכומים כאלה לא הייתי מתחיל לחשוב על נדלן ובטח שלא הייתי מכניס את עצמי לחובות בגיל 20.
 

ituk

משתמש רשום
הצטרף ב
10/3/19
הודעות
3
דירוג
1
כן, ללמוד מנסיון של אחרים, אין צורך לחכות ולחוות אותם אישית.

עליית ערך היא נעלם ועל אותו המשקל יכולה להיות ירידת ערך. אני מתכוון בלחשב את כלל ההוצאות הרב שנתיות הצפויות מהנכס בחישובי התשואה שלך, אתה תגיע למספרים מאד שונים ממה שאתה מגיע אליהם.
יש לך פוסט/מאמר ספציפי לכוון אותי אליו?

שאלה: קראת את כל הבלוג?
לא את כל הבלוג, רק כמה פוסטים שקפצו לי לעין. אשמח להפניה למה בדיוק לחפש בין כל מאות (אלפי?) הפוסטים.

תודה רבה לכם!
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ב מינוף בשוק ההון, באחלה תנאים, באמצעות פוליסת חיסכון בחברת הביטוח? שוק ההון 23
M שאלה לגבי מינוף. נדל"ן 24
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
G שלום שאלה מינוף או לא יש לי כל הסכום נדל"ן 11
ט שוק ההון: למה אנשים לוקחים הלוואה לצרכי מינוף? פוסטים מאיכות נמוכה 13
Y אז מה בעצם העלות של משכנתא כמינוף לשם מינוף? נדל"ן 13
ה מינוף קופת גמל וקרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 15
ל התייעצות לפני השקעה (גידור, מטח, מינוף וכו) שוק ההון 40
ד שאלה עקרונית לגבי מינוף צרכנות פיננסית 1
מוריה מינוף של קרן השתלמות- מנסה להבין את הלוגיקה המוטעית פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 25
yossidiv האם אתם מכירים ספרים או דרך יעילה אחרת ללמוד על מינוף ? התפתחות אישית 2
ס כדאיות מינוף תיק מניות בעזרת משכנתא על דירה קיימת שוק ההון 7
L פיזור על פני זמן: מינוף כדרך להורדת סיכון שוק ההון 75
Y האם יש קרנות עם מינוף סולידי? שוק ההון 4
R מינוף חינם על ניירות ערך זרים שוק ההון 1
ל הלוואה לטובת מינוף, עד כמה? שוק ההון 6
S התייעצות מינוף 800K משכנתא לשתי דירות נדל"ן 30
Wonko מינוף של מניות שוק ההון 44
A מינוף סטודנטיאלי שוק ההון 8
י מינוף משכנתא צמודה נדל"ן 22
B מינוף בIB העולמית שוק ההון 10
L מינוף התייעצות נדל"ן 12
O אחוז החזר הלוואות (מינוף, לא צריכה) מסך ההכנסות שוק ההון 4
A מינוף תיק השקעות עבור משכנתא צרכנות פיננסית 3
N שאלה תאירוטית על מינוף/ הלוואה לעסק אוף טופיק 18
Y מינוף על 20% הון עצמי ללא ריבית - איך לפעול שוק ההון 11
liranviper מינוף לנדל"ן/מניות - באיזה מטבע? שוק ההון 39
ד לא הבנתי איך מינוף עובד בעסקים שוק ההון 41
liranviper חישוב סיכון מינוף ב IB + ביאור מונחים שוק ההון 105
T מינוף ככלי לפיזור התיק הזמן שוק ההון 1
J מינוף בנדל"ן וחישוב תשואה נדל"ן 34
N מינוף קופת גמל להשקעה שוק ההון 27
ד ריט עם מקסימום מינוף באירופה או ארה"ב שוק ההון 23
י מינוף עבור רכישת נכס בחו"ל נדל"ן 15
ל דילמת מינוף תיאורטית - השקעה בדירה 100% באמצעות משכנתא נדל"ן 54
ImCarryGG המלצה לספרים/מאמרים על מינוף באמצעות הלוואת בנק שוק ההון 52
Yuvalbuz3 מקורות מידע על מינוף עסקי צרכנות פיננסית 5
עומרפ מינוף על מחקות שוק ההון 24
יאיא מינוף קרן השתלמות על ידי הלוואה והשקעה חוזרת שוק ההון 19
B שאלה לגבי מינוף, UPRO מול SSO שוק ההון 35
ק מה עושים כשרוצים מינוף על נייר זניח ואין עליו אופציות שוק ההון 24
Shaz שיטה שחשבתי עליה שמשלבת השעה פסיבית במדדים עולמיים עם מצבים של מינוף כשצריך שוק ההון 76
S מינוף סולידי שוק ההון 10
G מינוף שנוצר בעקבות המשכנתא שוק ההון 65
J עלויות ותנאי מינוף בIB שוק ההון 18
ע מינוף שוק ההון 7
M ניסיון מינוף שוק ההון 10
doc29 מינוף זול (?) נדל"ן 45
מ עלויות מינוף ויתרת מזומן שלילית בIB שוק ההון 2
bobby מינוף קצר ב-Interactive Brokers שוק ההון 4

נושאים דומים

למעלה