• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

מינוף על 20% הון עצמי ללא ריבית - איך לפעול

yoyo2

משתמש רשום
הצטרף ב
4/1/18
הודעות
14
דירוג
1
נפלה בחלקי הזדמנות עצומה לקנות מבן משפחה נכס שאין לו כוח להתעסק איתו מכיוון שהוא מתקשה בהשכרתו (האזור לא בעייתי בכלל ואף אסטרטגי - הוא פשוט השכיר עד כה לעסקים ואז החליט לשפץ על מנת להשכיר לפרטי אך עצר באמצע ולא מעוניין להמשיך עם זה).

אצטרך לשלם 20% משווי הנכס מיידית ואת השאר להשלים כתשלום חודשי להמשך החיים, ללא ריבית. (הפריסה די גמישה)

20% משווי הנכס מהווים את כל ההון העצמי שברשותי כרגע ואף קצת יותר - כולל קופות גמל וכו' ולכן לאחר העסקה לא אשאר עם הון כלל.

בנוסף, גם פריסה של ה-80% הנוספים ל-30 שנה ללא ריבית תאלץ אותי לשלם תשלום חודשי שהשכרת הנכס לא בהכרח תכסה לחלוטין.

כיצד הייתם פועלים? מעדיף מהלך יחסית סולידי ופחות התעסקות עם נדל?ן בחו"ל.

תודה
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,619
דירוג
22,755
כיצד הייתם פועלים? מעדיף מהלך יחסית סולידי ופחות התעסקות עם נדל?ן בחו"ל.
נשמע על פניו כמו דיל מעולה, בהנחה שאתה משקלל את עלויות השיפוץ, ההשכרה והחוקיות של זה (נכס מסחרי? למגורים?)
בהמשך תוכל לחסוך כסף נוסף ולהקטין את סכום ההלוואה לבן המשפחה, ככה המינוף שלך ירד והתשלום שלך יוכל להפוך לחיובי.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
7,203
דירוג
11,418
אצטרך לשלם 20% משווי הנכס מיידית
משווי הנכס באמצע השיפוץ? משווי הנכס לאחר השיפוץ?
הוא פשוט השכיר עד כה לעסקים ואז החליט לשפץ על מנת להשכיר לפרטי
ואיך הנכס רשום? למגורים או מסחרי? ומה הארנונה שתצטרך לשלם, עסקית או ביתית? ואיך לך עם החוק וההשלכות שלו אם יש (קנסות, החזרת הנכס לעסקי והתאמתו מחדש)?
 

petit nicolas

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/11/18
הודעות
192
דירוג
466
גם פריסה של ה-80% הנוספים ל-30 שנה ללא ריבית תאלץ אותי לשלם תשלום חודשי שהשכרת הנכס לא בהכרח תכסה לחלוטין.

לא מבין איך זה יכול להיות - נכס במיקום טוב, שהיה מושכר לעסק (תשואה גבוה יותר ממגורים לפי מה שאני מבין, למרות שלעולם לא התעסקתי בזה) ויכול לחזור להיות כזה או למגורים (יוקרה?) שלא משיא תשואה שנתית של 2.6% אפילו?

אם זה אכן המצב אני באופן אישי לא רואה את המציאה הגדולה.
 

yoyo2

משתמש רשום
הצטרף ב
4/1/18
הודעות
14
דירוג
1
ראשית, אציין ששווי הנכס הוא כ2.5 מליון שקלים.
הנכס לפני מספר שנים הוסב מדירה למסחרי ושופץ בהתאם. כעת הרצון היה להסב את זה בחזרה לדירה ולכן כרגע לא רלוונטי להשכיר אותו מכיוון שעוד לא שופץ בהתאם. הוא חוקי לחלוטין והשווי שלו משקף את מצבו הנוכחי.
בכל מקרה, המטרה שלי היא לא להשאיר את הנכס ברשותי ולהנות משכירות.
חשבתי על כיוון של שת"פ עם קבלן לבניית קומה נוספת או השבחה של הנכס או לחלופין, פשוט למכור את הדירה מיידית וכך בעצם להנות מהלוואה של כ2 מיליון שקלים "בחינם".
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,622
דירוג
4,721
פשוט למכור את הדירה מיידית וכך בעצם להנות מהלוואה של כ2 מיליון

היי
במידה ותחליט להחזיק בנכס עדיף דירת מגורים מבחינת מיסוי על הכנסות משכירות.

אם שווי הנכס 2.5M מדוע למכור יש כאן אירוע מס ? בעתיד הוא יהיה שווה יותר (כפול),
כרגע אתה יכול למנף ולקחת כנגדו מימון לצורך השקעה.
 

undertaker

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/8/19
הודעות
132
דירוג
70
זה נשמע שאתה מקבל מינוף בחינם \ הלוואה ללא ריבית. בכל מקרה זה אחלה.
אבל! עלות הנכס היא לא קטנה ולכן תשאיר אותך ללא הון (ודי פגיע לאירועי בלת"מ) כמו שאמרת וכל הביצים בסל אחד, גם מבחינת מימון בתקופה הנוכחית אין לי מושג אם הבנקים הקשיחו עמדות או לא, צריך לבדוק את זה ויש לך גם המשך שיפוץ להשלים ואז גם למצוא שוכר די מהר.
אז תצטרך לראות איך אתה מנתב בין כל אלה... יכול להיות כמו שהזכרת למצוא אופציה אחרת נוספת כמו קבלן או משהו כזה, אולי אפילו שותף לעסקה (אני באופן אישי לא אוהב שותפים בעסקה כי אז יש לך עוד גורם שיכול להשפיע והאינטרסים שלך ושלו יכולים להיות שונים, אבל אם אין ברירה אז אולי זאת אופציה באמת...)
 

yoyo2

משתמש רשום
הצטרף ב
4/1/18
הודעות
14
דירוג
1
היי
במידה ותחליט להחזיק בנכס עדיף דירת מגורים מבחינת מיסוי על הכנסות משכירות.

אם שווי הנכס 2.5M מדוע למכור יש כאן אירוע מס ? בעתיד הוא יהיה שווה יותר (כפול),
כרגע אתה יכול למנף ולקחת כנגדו מימון לצורך השקעה.

במידה ורכשתי את הנכס ב-2.5 בפריסה ל30 שנה ומיד מכרתי ב2.5 ללא פריסה, מדוע שיהיה אירוע מס? מדובר בדירה ראשונה.

לפי תכנית זו, לאחר תשלום של 500 אלף פלוס חוב של 2 מיליון פרוס ל30 שנה, וקבלת 2.5 מיליון ממכירה, אשאר עם 2 מיליון ש"ח מזומן ו2 מיליון ש"ח חוב.

שימוש ב2 מיליון הנוספים למינוף נוסף ככל הנראה יביאו אותי להחזר חודשי גבוה מדי.

כיצד הייתם מנצלים את ה-2 מיליון מזומן אל מול אותו הסכום שיש כחוב בצורה האופטימלית וסולידית יחסית?
 

nicepo1

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/1/16
הודעות
3,185
דירוג
3,471
כיצד הייתם מנצלים את ה-2 מיליון מזומן אל מול אותו הסכום שיש כחוב בצורה האופטימלית וסולידית יחסית?
נראה לי שאתה חוזר לנקודת המוצא :) כנראה דירה בארץ הכי תתאים מבחינת סולידיות והתאמה למשכנתה קבועה בשקלים.
אולי תוכל לקנות בתמורה דירה\ות בתשואה יותר טובה כי נשמע שהתשואה שם ממש גרועה.
לפי תכנית זו, לאחר תשלום של 500 אלף פלוס חוב של 2 מיליון פרוס ל30 שנה, וקבלת 2.5 מיליון ממכירה, אשאר עם 2 מיליון ש"ח מזומן ו2 מיליון ש"ח חוב.
תבדוק טוב בכמה אתה קונה ומוכר כמה זמן זה יקח וכו
כך קצת מרווח בחישוב שלך, יש גם הוצאות נלוות במכירת\קנית נדל"ן.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,622
דירוג
4,721
במידה ורכשתי את הנכס ב-2.5 בפריסה ל30 שנה ומיד מכרתי ב2.5 ללא פריסה, מדוע שיהיה אירוע מס? מדובר בדירה ראשונה.

לפי תכנית זו, לאחר תשלום של 500 אלף פלוס חוב של 2 מיליון פרוס ל30 שנה, וקבלת 2.5 מיליון ממכירה, אשאר עם 2 מיליון ש"ח מזומן ו2 מיליון ש"ח חוב.

שימוש ב2 מיליון הנוספים למינוף נוסף ככל הנראה יביאו אותי להחזר חודשי גבוה מדי.

כיצד הייתם מנצלים את ה-2 מיליון מזומן אל מול אותו הסכום שיש כחוב בצורה האופטימלית וסולידית יחסית?

היי
במידה ואתה רוכש את הדירה, יתכן כאן אירוע מס עבור המוכר, מה עוד שהנכס בשנים האחרונות הושכר כנכס מסחרי.

במידה ותחזיק בנכס, אתה נהנה ממימון בגובה 2M ללא תשלום ריבית, את רוב עלויות המימון החודשי השכירות תשלם (לא הכל נופל עליך).

סביר להניח שלא תשלם מס על הכנסה משכירות או יתכן תשלום מס זניח (יש כאן פחת מבנה גבוהה ופחת שיפוץ),
במהלך השנים שווי הנכס יוכפל, השכירות גם היא תוכפל (השכירות תשלם את כל עלויות המימון החודשיות ואולי יישאר לך עודף שכירות מדי חודש),
המשכנתא תסולק, פתאום תמצא את עצמך עם נכס בשווי 5M נקי מחובות (יכול להוביל אותך לעצמאות כלכלית, בנוסף להון שתצבור במהלך השנים) :)
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
V רכישת רכב חדש ע''י מינוף קופה צרכנות פיננסית 8
F מינוף בנדלן נדל"ן 4
T מינוף לצורך השקעה שוק ההון 18
M מינוף גבוה בדירה להשקעה נדל"ן 18
ה נדל"ן מול שוק ההון - היבטי מינוף ומיסוי שמטים את הכף נדל"ן 11
O מינוף קרן פנסיה לטובת רכישת נדל"ן נדל"ן 7
כ מינוף כנגד תיק השקעות צרכנות פיננסית 16
M התייעצות לגבי חשבון בנק, מינוף וחשבון השקעות צרכנות פיננסית 5
YizhakF מינוף אינפיניטי גמל להשקעה הלכה - מחקה מדד MSCI העולמי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
א מינוף תיק השקעות ע"י אשראי שוק ההון 0
Wonko הורדת מינוף וסדר סגירת הלוואות צרכנות פיננסית 27
M שאלה לגבי מינוף. נדל"ן 24
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
G שלום שאלה מינוף או לא יש לי כל הסכום נדל"ן 11
ט שוק ההון: למה אנשים לוקחים הלוואה לצרכי מינוף? פוסטים מאיכות נמוכה 13
Y אז מה בעצם העלות של משכנתא כמינוף לשם מינוף? נדל"ן 13
ה מינוף קופת גמל וקרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 15
ל התייעצות לפני השקעה (גידור, מטח, מינוף וכו) שוק ההון 40
ד שאלה עקרונית לגבי מינוף צרכנות פיננסית 1
מוריה מינוף של קרן השתלמות- מנסה להבין את הלוגיקה המוטעית פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 25
yossidiv האם אתם מכירים ספרים או דרך יעילה אחרת ללמוד על מינוף ? התפתחות אישית 2
ס כדאיות מינוף תיק מניות בעזרת משכנתא על דירה קיימת שוק ההון 7
L פיזור על פני זמן: מינוף כדרך להורדת סיכון שוק ההון 75
Y האם יש קרנות עם מינוף סולידי? שוק ההון 4
R מינוף חינם על ניירות ערך זרים שוק ההון 1
ל הלוואה לטובת מינוף, עד כמה? שוק ההון 6
S התייעצות מינוף 800K משכנתא לשתי דירות נדל"ן 30
Wonko מינוף של מניות שוק ההון 44
A מינוף סטודנטיאלי שוק ההון 8
י מינוף משכנתא צמודה נדל"ן 22
B מינוף בIB העולמית שוק ההון 10
L מינוף התייעצות נדל"ן 12
O אחוז החזר הלוואות (מינוף, לא צריכה) מסך ההכנסות שוק ההון 4
A מינוף תיק השקעות עבור משכנתא צרכנות פיננסית 3
N שאלה תאירוטית על מינוף/ הלוואה לעסק אוף טופיק 18
liranviper מינוף לנדל"ן/מניות - באיזה מטבע? שוק ההון 39
ד לא הבנתי איך מינוף עובד בעסקים שוק ההון 41
liranviper חישוב סיכון מינוף ב IB + ביאור מונחים שוק ההון 175
T מינוף ככלי לפיזור התיק הזמן שוק ההון 1
J מינוף בנדל"ן וחישוב תשואה נדל"ן 34
N מינוף קופת גמל להשקעה שוק ההון 27
ד ריט עם מקסימום מינוף באירופה או ארה"ב שוק ההון 23
י מינוף עבור רכישת נכס בחו"ל נדל"ן 15
ל דילמת מינוף תיאורטית - השקעה בדירה 100% באמצעות משכנתא נדל"ן 54
ImCarryGG המלצה לספרים/מאמרים על מינוף באמצעות הלוואת בנק שוק ההון 52
Yuvalbuz3 מקורות מידע על מינוף עסקי צרכנות פיננסית 5
עומרפ מינוף על מחקות שוק ההון 24
יאיא מינוף קרן השתלמות על ידי הלוואה והשקעה חוזרת שוק ההון 19
B שאלה לגבי מינוף, UPRO מול SSO שוק ההון 35
ק מה עושים כשרוצים מינוף על נייר זניח ואין עליו אופציות שוק ההון 24

נושאים דומים

למעלה