מינוף זול (?)

doc29

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/2/15
הודעות
2,841
דירוג
2,753
הי,

אני עומד לקנות דירה להשקעה בחול ולשם גיוס הכסף ביקשתי לפרוע קופת גמל שירשתי. מדובר במהלך שרציתי בכל מקרה לעשות כי אם כבר להשקיע בשוק ההון, אז עדיף לי בתיק הפסיבי והזול שלי (אם כי אציין כי ד.נ. בקופה היו נמוכים 0.3 אחוז והיא במסלול מנייתי).

התקשרו אלי משימור לקוחות של כלל ובניסיון למנוע ממני לפדות את הקופה הציעו לי הלוואה על 80 אחוז מהקופה, וממה שידוע לי אלה באמת תנאים טובים, פריים מינוס 0.45, כלומר 1.1 אחוז לשנה כרגע.

הדירה להשקעה צפויה לתת רק משכד סביב 4 עד 5 אחוז נטו. אני בונה על עליית ערך גם אם כי יודע שאין שום דרך בעולם לדעת.

מצד אחד אני אהיה תלוי גם בתשואת הדירה וגם בתשואת הקופה (שוק ההון) שזה גם טוב כי אני מפזר סיכונים. בנוסף מדובר על החזר חודשי נמוך מאוד של סביב 250 שח ואין לי חובות כלל טפו טפו).

מצד שני יש שני תרחישים רעים:
1. עליית ריבית משמעותית ואז ההחזר עלול לגדול באופן משמעותי כשבמקביל התשואה על הקופה תרד (כי יש בה גם מרכיב אגחי).

2. קריסה רבתי כולל בורסה ושוק נדלן עולמי (נניח כמו 2008).

אני מנסה להבין איזה עוד דברים כדאי שאקח בחשבון ואיך להתייחס לאופציה הזו כאמצעי למינוף קל של העסקה, וכמובן לא המלצה.
 

adamshalev

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,653
דירוג
19,650
עוד שיקול שלא לקחת בחשבון - תפנית לרעה בשערי חליפין. החוב שלך בשקל, הנכסים שלך (והשכירות) במטבע זר.
יתכן תרחיש שהמטבע הזר יפול בעשרות אחוזים מול השקל (ע"ע הפאונד אחרי הברקזיט) גם בלי שום משבר עולמי, או במקביל לו.
 
נערך לאחרונה ב:

חלכאי

משתמש ותיק
הצטרף ב
10/2/15
הודעות
838
דירוג
793
אם ההחזר החודשי הוא 250 ש'ח בלבד לא נראה שיש סיכון גדול מידי, בהנחה ואתה מועסק ויש לך הכנסה קבועה.
 

Everything_Nice

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/10/16
הודעות
505
דירוג
264
תנאי מימון לא רעים.
אם אתה בטוח שהדירה עתידה לתת 4/5 אחוז נטו זה נשמע נייס לגמרי.
מקרים קיצונים תמיד יכולים לקרות , אני מעריך שאם שמת סכום מכובד במסלול מנייתי אתה מוכן לקחת סיכון מסוים.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,604
דירוג
2,853

MMM

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/4/16
הודעות
457
דירוג
1,207
קודם כל שיהיה בהצלחה!
אין ספק שהשקעה של חלק מההון שלך בשוק הנדל"ן לצד השקעה בשוק ההון מבזרת את ההשקעות שלך ומקטינה את הסיכון הכולל שלך שזה טוב. כמובן שזה לא אומר כלום על התשואה. יכול להיות שלאורך זמן הנדל"ן יתרום יותר או פחות לתשואת התיק.
מה שבטוח זה שאם תחליט להתמנף באמצעות הלוואה, אפילו בתנאים מצויינים, אתה מגדיל את הסיכון הכולל שלך שזה פחות טוב.

לדעתי השקעה בנדלן בחו"ל היא הרפתקנות. לדעתי לקחת הלוואה כדי לשמור על קופת גמל מנייתית זו גם הרפתקנות. לעשות את שני הדברים זו הרפתקנות בריבוע. הסולידית כמו רבים אחרים טוענת שאין צורך לקחת סיכונים כשלא חייבים אבל אם אתה הרפתקן בריבוע אז קדימה!
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
11,117
דירוג
11,889
תרגיל מחשבתי:
אם היית יורש את הדירה + 20% מהסכום בקופ"ג.
האם היית לוקח הלוואה בתנאים המוצעים בתמורה להתחייבות לשים את כל הכסף בקופ"ג שיש לך היום?
 

doc29

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/2/15
הודעות
2,841
דירוג
2,753
לא ידעת שאפשר להלוות כנגד?
מה שבר אותך מלא לעשות מהלך שרצית לעשות בכל מקרה?
לכמה זמן הבלון?
התגלית שאפשר לקבל מימון שהוא ממש ממש ממש זול. ברמות היסטוריות. לא ידעתי שאפשר להלוות כך, לא. הרבה זמן אמרתי לעצמי שאמנע כמה שאפשר מהלוואות. במקביל כבר הרבה זמן מדגדג לי למנף במידה מסויימת כדי לנסות ולשפר את הרווחים מהעסקאות.

ובמקור חשבתי שאם יהיה משבר דיור בארץ והתשואות יחזרו לטווח שפוי - אקנה דירה עם משכנתא (=מינוף עם
ההלוואה היא ל-3 שנים.

לצערי אבל אין לכלל קופת גמל במסלול מחקה מדדים יש להם רק את קופת תמר שהיא מנייתית. אנסה לברר בדיוק מה מכילה, מניח ששילוב של מניות ארץ וחו"ל עם הטיית ביתיות כבדה. מותר לי להעביר את הקופה לחברה אחרת שיש להם מסלול מחקה מדדים?

האם היית לוקח הלוואה בתנאים המוצעים בתמורה להתחייבות לשים את כל הכסף בקופ"ג שיש לך היום?
שאלה מעולה. אני לא כזה חכם אז רק מוודא- למעשה אתה מנסה להראות לי שההצלחה של העסקה הזו תלויה בכמה ריבית תניב קופ"ג הזו ב-3 שנים הללו ביחס לריבית על הכסף (פריים מינוס 0.45), נכון? וזה בניגוד להלוואה "רגילה" שבה אני רק תלוי בתשואה שיניב הנכס בו אני משקיע.

אם כן - אז בעצם זו שאלה שוות ערך לשאלה- מה הסיכוי ששוק המניות ייתן תשואה חיובית של לפחות 2% בשנה ב-3 שנים הקרובות. שאלה קשה מאוד לענות. סיכוי לא מבוטל שיקרוס גם 50%... במובן זה אולי עדיף להשאיר בקרן "כללית".

מה לגבי אלטרנטיבות? יש משהו שיתן לי ריבית הלוואה דומה לזה? מה לגבי הלוואה על בסיס דירה שכבר יש לי בארץ? במקרה הזה אני לא תלוי בשום דבר פרט להצלחת ההשקעה בדירה להשקעה.
 

doc29

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/2/15
הודעות
2,841
דירוג
2,753
קרן השתלמות.
קופת גמל אחרת.
בנק.
קרן הלוואות ללא ריבית.
התכוונתי פרט לאפיק חיסכון בסגנון קופג/קרן השתלמות/קרן פנסיה.
בנק נותן הלוואה כל כך זולה??

קרן הלוואות ללא ריבית- אתה מתכוון לזה? http://www.israelfreeloan.org.il/
כי לא נראה לי שיתנו לי לקניית דירה להשקעה בחו"ל אלא אם פספסתי משהו.
 

מתכנת

מודרטור
הצטרף ב
10/2/16
הודעות
8,762
דירוג
7,797
קרן הלוואות ללא ריבית- אתה מתכוון לזה? http://www.israelfreeloan.org.il/
כי לא נראה לי שיתנו לי לקניית דירה להשקעה בחו"ל אלא אם פספסתי משהו.
נכון וגם התקרות שם נמוכות מאוד 20-30K שח
התגלית שאפשר לקבל מימון שהוא ממש ממש ממש זול. ברמות היסטוריות.
קיים שרשור קצר באותו נושא בדיוק, קרא אותו, כנראה שתקבל ממנו תובנות.
בנוסף השרשור הזה קצת מתקשר לנושא (כי למיטב זכרוני אתה מחזיק אג"ח).
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
11,117
דירוג
11,889
למעשה אתה מנסה להראות לי שההצלחה של העסקה הזו תלויה בכמה ריבית תניב קופ"ג הזו ב-3 שנים הללו ביחס לריבית על הכסף (פריים מינוס 0.45), נכון? וזה בניגוד להלוואה "רגילה" שבה אני רק תלוי בתשואה שיניב הנכס בו אני משקיע.
רציתי להדגיש את העובדה שלכסף אין ריח ואין צבע. הדרך בה הצגתי את הדברים אקוויולנטית לגמרי לשאלה שלך, ונדמה לי שיותר קל לשקול את החלופות לפיה.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,604
דירוג
2,853
בנק נותן הלוואה כל כך זולה??
תלוי סכום, אבל יש בנקים שנותנים חינם אין כסף ויש אחרים שנותנים בריביות דומות (פותחי חשבון/שייכים למגזר עובדים מסוים).
 

doc29

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/2/15
הודעות
2,841
דירוג
2,753
תלוי סכום, אבל יש בנקים שנותנים חינם אין כסף ויש אחרים שנותנים בריביות דומות (פותחי חשבון/שייכים למגזר עובדים מסוים).
לדעתי אין מצב בעולם שיש בנק שיתן לי פריים מינוס 0.45 אבל אני אברר!!
 

doc29

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/2/15
הודעות
2,841
דירוג
2,753
רציתי להדגיש את העובדה שלכסף אין ריח ואין צבע. הדרך בה הצגתי את הדברים אקוויולנטית לגמרי לשאלה שלך, ונדמה לי שיותר קל לשקול את החלופות לפיה.
כן זה מוזר, אני לא כל כך מצליח להבין את העסקה, עד כמה שזה אולי נשמע מטופש.

זה ההסבר הכי ברור שאני מצליח לנסח לעצמי וסליחה שאני מחזיר את זה לתיאור שלי:

בעצם המטרה שלי לקנות דירה להשקעה כיוון שהיא (אמורה) לתת תשואה יפה מהשכירות + יש לה פוטנציאל לעליית ערך.
בגלל עניין עליית הערך, אני אומר שמרגיש לי נכון להתמנף קצת (נניח 15%) כיוון שאז התשואה תגדל עוד (כמובן עם סיכון גדול יותר בצד זה).

נניח שיש לי 100% מההון לשם רכישת הדירה ללא כל הלוואה, כאשר בערך 25% מזה מצוי בקופת גמל הנ"ל.
אז אם נניח שזו תכנית הפעולה שלי - האפשרויות שלי הן:
1. לפדות את קופת הגמל ולקנות במזומן את הדירה - כאן אין שום מינוף.
2. לפדות את קופת הגמל, לקחת ממנה את החלק הדרוש לי כדי להגיע ל-85% הון עצמי וללוות 15% משווי הדירה ממקור אחר (בריבית גבוהה יותר). את מה שנשאר מקופת הגמל - לנצל להשקעה אחרת - שתהיה בהכרח במקרה שלי שוק ההון (=תיק ההשקעות שלי שהוא 90% מדד מניות), כי אין לי כסף לעוד דירה להשקעה. או לחילופין להשאיר את זה במזומן.
3. לקחת הלוואה על חשבון קופת הגמל על 15% מערך הדירה, ובמקרה זה "נכפה" עלי להשקיע את כל ה-25% בקרן אקטיבית לבחירתי (אגרסיבית יותר או פחות). אבל העניין הוא שסה"כ אין לי בעיה עם קופ"ג הזו. היא בד"נ סבירים בהחלט (0.25%), ובסופו של דבר תיתן משהו מאוד דומה אני חושב לתיק השקעות שלי אם אלך על מסלול מנייתי.
אז למעשה אפשר לומר שאני משאיר את סכום הכסף של קופ"ג מושקע במניות (מינוס ד"נ קצת יותר גבוהים) וגם משיג דירה להשקעה, כאשר התזרים נפגע לי קלות ביותר (~200-400 שקל לחודש, גם אם הריבית תעלה), ואם תהיה עליית ערך בשווי הדירה השגתי את מטרת המינוף.
ואם קופ"ג תיחתך ב-50% כמו שתיק מנייתי יודע לעשות ועלול לעשות -אז ממש לא נורא- אותו דבר יהיה גם בתיק ההשקעות שלי, וגם שם אני לא (אמור) להתרגש. זה יעלה כמו שזה ירד. ועדיין - השגתי מינוף זול לעסקת הנדלן שלי.

הגיוני?

סורי על החפירה אבל משהו בתרחיש הזה בלבל אותי לגמרי :roll:
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
11,117
דירוג
11,889
כן זה מוזר, אני לא כל כך מצליח להבין את העסקה, עד כמה שזה אולי נשמע מטופש.

זה ההסבר הכי ברור שאני מצליח לנסח לעצמי וסליחה שאני מחזיר את זה לתיאור שלי:

בעצם המטרה שלי לקנות דירה להשקעה כיוון שהיא (אמורה) לתת תשואה יפה מהשכירות + יש לה פוטנציאל לעליית ערך.
בגלל עניין עליית הערך, אני אומר שמרגיש לי נכון להתמנף קצת (נניח 15%) כיוון שאז התשואה תגדל עוד (כמובן עם סיכון גדול יותר בצד זה).

נניח שיש לי 100% מההון לשם רכישת הדירה ללא כל הלוואה, כאשר בערך 25% מזה מצוי בקופת גמל הנ"ל.
אז אם נניח שזו תכנית הפעולה שלי - האפשרויות שלי הן:
1. לפדות את קופת הגמל ולקנות במזומן את הדירה - כאן אין שום מינוף.
2. לפדות את קופת הגמל, לקחת ממנה את החלק הדרוש לי כדי להגיע ל-85% הון עצמי וללוות 15% משווי הדירה ממקור אחר (בריבית גבוהה יותר). את מה שנשאר מקופת הגמל - לנצל להשקעה אחרת - שתהיה בהכרח במקרה שלי שוק ההון (=תיק ההשקעות שלי שהוא 90% מדד מניות), כי אין לי כסף לעוד דירה להשקעה. או לחילופין להשאיר את זה במזומן.
3. לקחת הלוואה על חשבון קופת הגמל על 15% מערך הדירה, ובמקרה זה "נכפה" עלי להשקיע את כל ה-25% בקרן אקטיבית לבחירתי (אגרסיבית יותר או פחות). אבל העניין הוא שסה"כ אין לי בעיה עם קופ"ג הזו. היא בד"נ סבירים בהחלט (0.25%), ובסופו של דבר תיתן משהו מאוד דומה אני חושב לתיק השקעות שלי אם אלך על מסלול מנייתי.
אז למעשה אפשר לומר שאני משאיר את סכום הכסף של קופ"ג מושקע במניות (מינוס ד"נ קצת יותר גבוהים) וגם משיג דירה להשקעה, כאשר התזרים נפגע לי קלות ביותר (~200-400 שקל לחודש, גם אם הריבית תעלה), ואם תהיה עליית ערך בשווי הדירה השגתי את מטרת המינוף.
ואם קופ"ג תיחתך ב-50% כמו שתיק מנייתי יודע לעשות ועלול לעשות -אז ממש לא נורא- אותו דבר יהיה גם בתיק ההשקעות שלי, וגם שם אני לא (אמור) להתרגש. זה יעלה כמו שזה ירד. ועדיין - השגתי מינוף זול לעסקת הנדלן שלי.

הגיוני?

סורי על החפירה אבל משהו בתרחיש הזה בלבל אותי לגמרי :roll:
בעסקאות מסובכות אנחנו מציירים את הגופים השונים ולאן זורם הכסף (על לוח שע"ם במשרד). שווה לנסות בבית.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,604
דירוג
2,853
לדעתי אין מצב בעולם שיש בנק שיתן לי פריים מינוס 0.45 אבל אני אברר!!
תעשה סקר לגבי פתיחת חשבון בכל מיני בנקים.
כמה זה 15% מערך הדירה / 80% מהקופ"ג?
 

Ran

משתמש ותיק
הצטרף ב
27/1/15
הודעות
505
דירוג
728
אני עשיתי את אותו הדבר בדיוק (גם עם קופ"ג של כלל, אבל עבור דירה למגורים)
התנאים לדעתי מצוינים, אתה לא תמצא בנק שייתן לך משהו כזה כי פה אתה משעבד את הקופ"ג שלך וזה מה שמוזיל את ההלוואה. שים לב שבבנק ההלוואה תהיה בהחזר חודשי ולא בלון (אולי יש בלון עם תנאים הרבה פחות טובים, זה לא מה שהם מציעים בד"כ)

אני הייתי מציע לך קודם להחליט על רמת המינוף שאתה רוצה להיות בה, ורק אז להחליט איך לממש אותה. מינוף זה תמיד דבר עם סיכונים, גם אם הוא מקובל בשוק הנדל"ן. אם החלטת שאתה רוצה להתמנף, ההלוואה של כלל יכולה להיות אופציה טובה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
א מינוף תיק השקעות ע"י אשראי שוק ההון 0
Wonko הורדת מינוף וסדר סגירת הלוואות צרכנות פיננסית 12
M שאלה לגבי מינוף. נדל"ן 24
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
G שלום שאלה מינוף או לא יש לי כל הסכום נדל"ן 11
ט שוק ההון: למה אנשים לוקחים הלוואה לצרכי מינוף? פוסטים מאיכות נמוכה 13
Y אז מה בעצם העלות של משכנתא כמינוף לשם מינוף? נדל"ן 13
ה מינוף קופת גמל וקרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 15
ל התייעצות לפני השקעה (גידור, מטח, מינוף וכו) שוק ההון 40
ד שאלה עקרונית לגבי מינוף צרכנות פיננסית 1
מוריה מינוף של קרן השתלמות- מנסה להבין את הלוגיקה המוטעית פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 25
yossidiv האם אתם מכירים ספרים או דרך יעילה אחרת ללמוד על מינוף ? התפתחות אישית 2
ס כדאיות מינוף תיק מניות בעזרת משכנתא על דירה קיימת שוק ההון 7
L פיזור על פני זמן: מינוף כדרך להורדת סיכון שוק ההון 75
Y האם יש קרנות עם מינוף סולידי? שוק ההון 4
R מינוף חינם על ניירות ערך זרים שוק ההון 1
ל הלוואה לטובת מינוף, עד כמה? שוק ההון 6
S התייעצות מינוף 800K משכנתא לשתי דירות נדל"ן 30
Wonko מינוף של מניות שוק ההון 44
A מינוף סטודנטיאלי שוק ההון 8
י מינוף משכנתא צמודה נדל"ן 22
B מינוף בIB העולמית שוק ההון 10
L מינוף התייעצות נדל"ן 12
O אחוז החזר הלוואות (מינוף, לא צריכה) מסך ההכנסות שוק ההון 4
A מינוף תיק השקעות עבור משכנתא צרכנות פיננסית 3
N שאלה תאירוטית על מינוף/ הלוואה לעסק אוף טופיק 18
Y מינוף על 20% הון עצמי ללא ריבית - איך לפעול שוק ההון 11
liranviper מינוף לנדל"ן/מניות - באיזה מטבע? שוק ההון 39
ד לא הבנתי איך מינוף עובד בעסקים שוק ההון 41
liranviper חישוב סיכון מינוף ב IB + ביאור מונחים שוק ההון 115
T מינוף ככלי לפיזור התיק הזמן שוק ההון 1
J מינוף בנדל"ן וחישוב תשואה נדל"ן 34
N מינוף קופת גמל להשקעה שוק ההון 27
ד ריט עם מקסימום מינוף באירופה או ארה"ב שוק ההון 23
י מינוף עבור רכישת נכס בחו"ל נדל"ן 15
ל דילמת מינוף תיאורטית - השקעה בדירה 100% באמצעות משכנתא נדל"ן 54
ImCarryGG המלצה לספרים/מאמרים על מינוף באמצעות הלוואת בנק שוק ההון 52
Yuvalbuz3 מקורות מידע על מינוף עסקי צרכנות פיננסית 5
עומרפ מינוף על מחקות שוק ההון 24
יאיא מינוף קרן השתלמות על ידי הלוואה והשקעה חוזרת שוק ההון 19
B שאלה לגבי מינוף, UPRO מול SSO שוק ההון 35
ק מה עושים כשרוצים מינוף על נייר זניח ואין עליו אופציות שוק ההון 24
S שיטה שחשבתי עליה שמשלבת השעה פסיבית במדדים עולמיים עם מצבים של מינוף כשצריך שוק ההון 76
I מינוף פוליסת חיסכון לקנית נדל"ן בארה"ב נדל"ן 7
S מינוף סולידי שוק ההון 10
G מינוף שנוצר בעקבות המשכנתא שוק ההון 65
J עלויות ותנאי מינוף בIB שוק ההון 18
ע מינוף שוק ההון 7
M ניסיון מינוף שוק ההון 10
מ עלויות מינוף ויתרת מזומן שלילית בIB שוק ההון 2

נושאים דומים

למעלה