מינוף גבוה בדירה להשקעה

Matan

משתמש רשום
הצטרף ב
7/12/17
הודעות
14
דירוג
0
שלום לכולם. אם שאלו בעבר משהו דומה אשמח להפניה, לא מצאתי.
הוריי מכניסים כ40 וחסכון לשוק ההון כ15. ברשותם בערך 2 מיל' של קרנות השתלמות וגמל ישנות נזילות. מתכננים לפרוש מהמשרה כשכירים בין 6 לעוד 10 שנים. בפנסיה יכניסו בערך 25. חשבתי לנצל את השנים שנותרו לטובת רכישת דירה נוספת. דירה קיימת יחסית חדשה בסביבות 1.5 מיל' למשל באיזור פרדס חנה. המחשבה היא לממן רבע מהדירה מבית השקעות אחד שנותן 78% בפריים מינוס חצי ל7 שנים בהלוואת בלון. לטובת העניין חייבים להעביר למסלול כללי כ450 אלף שח. לקחת 375 ולהחזיר אם אין שינוי בפריים 405 וכמובן שיכול לתפוח. מבית השקעות שני לקחת 50% ממסלול מניות סה"כ 375 אלש . החזר שפיצר ל5 שנים בפריים מינוס רבע. החזר חודשי התחלתי 4311. על ה750 'הון עצמי' לקחת 750 מהבנק במשכנתא שאמורה להיות סבירה (למעט הגיל שלהם התנאים אמורים להיות טובים אני חושב) ולכוון להחזר חודשי במשכנתא של 5000. הבנתי שניתן לקבל שכירות של 3800-4000 בסבירות גבוהה.
בהתחלה תכננתי את זה כעסקה עד הפנסיה. הirr מצויין אבל הרווח מאוד קטן בהנחה שאין לי מושג מה יקרה למחירי הדירות.
כעת חשבתי על הדירה כמשהו לטווח הארוך, למעשה ההשקעה הכספית בדירה היא בהתחלה 90 אלף בערך, אחכ 5500 חודשי כשיש שכירות ואחרי 7 שנים בערך נהיית מינורית ממש.
מה דעתכם? מה פספסתי?
נ.ב. יש להוריי כספים אחרים לגיבוי אם העסק מתחרבן ואין סיכוי שנבצע מינוף משוק ההון לשוק ההון.
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
11,205
דירוג
12,885
לא הבנתי,
האם ברצונך לרכוש דירה שניה עבורך מכספי החסכונות שלהם או עבור ההורים?
 

Matan

משתמש רשום
הצטרף ב
7/12/17
הודעות
14
דירוג
0
השאלה היא כלכלית עבורם. לפני כמה שנים תיכננו לקנות דירה שלישית וחששו שכחלון יקרע אותם במס. לאחר מכן התעמקנו קצת בסולידית והתמקדנו בשוק ההון . כעת השאלה בעיקר בגלל עלות המינוף הזולה והיכולת להגדיל הכנסות לקראת פרישה
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
532
דירוג
473
לקראת פנסיה, לא יודע אם הייתי נכנס להרפתקאות של 100% מימון ועוד כשחלק בבלון.

נ.ב, אמרת שהשאלה היא כלכלית אז - irr מצויין = עסקה מצויינת.
 
נערך לאחרונה ב:

Minimi

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/12/16
הודעות
639
דירוג
696
שלום לכולם. אם שאלו בעבר משהו דומה אשמח להפניה, לא מצאתי.
הוריי מכניסים כ40 וחסכון לשוק ההון כ15. ברשותם בערך 2 מיל' של קרנות השתלמות וגמל ישנות נזילות. מתכננים לפרוש מהמשרה כשכירים בין 6 לעוד 10 שנים. בפנסיה יכניסו בערך 25. חשבתי לנצל את השנים שנותרו לטובת רכישת דירה נוספת. דירה קיימת יחסית חדשה בסביבות 1.5 מיל' למשל באיזור פרדס חנה. המחשבה היא לממן רבע מהדירה מבית השקעות אחד שנותן 78% בפריים מינוס חצי ל7 שנים בהלוואת בלון. לטובת העניין חייבים להעביר למסלול כללי כ450 אלף שח. לקחת 375 ולהחזיר אם אין שינוי בפריים 405 וכמובן שיכול לתפוח. מבית השקעות שני לקחת 50% ממסלול מניות סה"כ 375 אלש . החזר שפיצר ל5 שנים בפריים מינוס רבע. החזר חודשי התחלתי 4311. על ה750 'הון עצמי' לקחת 750 מהבנק במשכנתא שאמורה להיות סבירה (למעט הגיל שלהם התנאים אמורים להיות טובים אני חושב) ולכוון להחזר חודשי במשכנתא של 5000. הבנתי שניתן לקבל שכירות של 3800-4000 בסבירות גבוהה.
בהתחלה תכננתי את זה כעסקה עד הפנסיה. הirr מצויין אבל הרווח מאוד קטן בהנחה שאין לי מושג מה יקרה למחירי הדירות.
כעת חשבתי על הדירה כמשהו לטווח הארוך, למעשה ההשקעה הכספית בדירה היא בהתחלה 90 אלף בערך, אחכ 5500 חודשי כשיש שכירות ואחרי 7 שנים בערך נהיית מינורית ממש.
מה דעתכם? מה פספסתי?
נ.ב. יש להוריי כספים אחרים לגיבוי אם העסק מתחרבן ואין סיכוי שנבצע מינוף משוק ההון לשוק ההון.
לא ציינת אם הם בכלל ביקשו את עזרתך אז למה אתה מחטט להוריך? נשמע שהם יודעים להתנהל כלכלית.
אולי במקום להנדס לך את הירושה העתידית, תנסה לבנות את העתיד שלך לבד?
 

Matan

משתמש רשום
הצטרף ב
7/12/17
הודעות
14
דירוג
0
לקראת פנסיה, לא יודע אם הייתי נכנס להרפתקאות של 100% מימון ועוד כשחלק בבלון.

נ.ב, אמרת שהשאלה היא כלכלית אז - irr מצויין = עסקה מצויינת.
תודה על המענה. אני מתכוון שirr מצוין אבל סכום הרווח לא גבוה אז נראלי סיכון גבוה והתעסקות בשביל מעט כסף יחסית. אני לא חושש מהמינוף כי יש להם כסף אחר לגיבוי. מחפש סיכונים ושחיקות כסף שלא שמתי לב אליהם
 

Matan

משתמש רשום
הצטרף ב
7/12/17
הודעות
14
דירוג
0
לא ציינת אם הם בכלל ביקשו את עזרתך אז למה אתה מחטט להוריך? נשמע שהם יודעים להתנהל כלכלית.
אולי במקום להנדס לך את הירושה העתידית, תנסה לבנות את העתיד שלך לבד?
תודה על המענה. פחות רלוונטי לירושה כי הם עוד פה לדור לפחות ואנחנו לא מעט אחים. אנחנו מייעצים אחד לשני מעת לעת ברשותך
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
11,205
דירוג
12,885
פחות רלוונטי לירושה כי הם עוד פה לדור לפחות ואנחנו לא מעט אחים.
מתכון לאסון, עדיף להתייעץ עם עו"ד בהסכמת ההורים והאחים.
 

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
2,191
דירוג
2,986
אתה מדבר על אנשים שעוד 6-10 שנים יוצאים לפנסיה.
באמת מתאים להם עכשיו להתמנף על דירה ב- 100%? מתאים להם להתעסק עם השכרת הדירה? מתאים להם להילחץ בתזרים החודשי אם הדירה לא תהיה מושכרת כמה חודשים והם עדיין ייצטרכו להמשיך ולשלם משכנתא גבוהה?
וכל זה בשביל מה בעצם? מה המטרה?
 

Minimi

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/12/16
הודעות
639
דירוג
696
תודה על המענה. פחות רלוונטי לירושה כי הם עוד פה לדור לפחות ואנחנו לא מעט אחים. אנחנו מייעצים אחד לשני מעת לעת ברשותך
אני מניח שתיק ההשקעות שלך הוא לא בדיוק גדול והנסיון/ידע שלך בהתאם.
להתגלח על ההורים זה סימן לחוסר אחריות במקרה הטוב או לגרידיות במקרה הרע.

קח מקרה קצה: אתה יועץ השקעות מורשה ומנוסה ובנית להם משהו מורכב ומסוכן. דמיין מצב של משבר שיפגע בהם ובירושה העתידית של אחיך. זה מתכון לאסון משפחתי.
לכן רצוי איש מקצוע בלתי תלוי.
 
נערך לאחרונה ב:

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
392
דירוג
341
נשמע רעיון מעניין שקלתם לללכת על דירה במחיר נמוך יותר? בהתחשב בזה שאתם לוקחים מינוף של כמעט 100%?

ממה מורכב תיק ההשקעות שלהם? אם יש חלק של אג"ח אז חשוב להבין שלקחת משכנתא ולהשקיע במקביל סכומים משמעותיים באג"ח זה בהרבה מקרים מהלך הפסדי מראש, תלוי במס שיצטרכו לשלם כדי למכור את האג"ח ובריבית שיקבלו על משכנתא.
 

Matan

משתמש רשום
הצטרף ב
7/12/17
הודעות
14
דירוג
0
שחררו מהנחות ומהעניין המשפחתי. אני ואבא שלי שותפים בנדל''ן אחר והכל טוב. זה לא רלוונטי. אין לכם מושג מה הרקע האישי המקצועי והמשפחתי שלי , תודה על האזהרות אבל זה לא העניין. אני מאוד סקפטי ביחס להשקעה הזו ונדלן בכלל. לא דוחף אותה בשום צורה. אבא הרבה שנים רצה דירה שלישית ונרתע. עכשיו מתעניין מתמטית כלכלית נטו בגלל המינוף. מתעניין בדעותיכם הכלכליות. שווה או לא? יצא לי אחרי 7 שנים בהנחות שמרניות ללא עליית ערך irr גבוה אבל רווח של כמאה אלף שח בלבד. חשבתי שאולי ימשוך את זה עוד 5-7 שנים ואז זה נראה הרבה יותר טוב. אני לא יודע אם הוא רוצה לנהל דיירים ככ הרבה שנים .
אתה מדבר על אנשים שעוד 6-10 שנים יוצאים לפנסיה.
באמת מתאים להם עכשיו להתמנף על דירה ב- 100%? מתאים להם להתעסק עם השכרת הדירה? מתאים להם להילחץ בתזרים החודשי אם הדירה לא תהיה מושכרת כמה חודשים והם עדיין ייצטרכו להמשיך ולשלם משכנתא גבוהה?
וכל זה בשביל מה בעצם? מה המטרה?
אבא שלי מחושב מאוד כלכלית והיה רוצה להגדיל הכנסות לקראת פנסיה. אני לא חושב שילחץ כלכלית כי הם כרגע חוסכים בערך 15 ופה מדובר על גג 5 שנים של 8-9 גם אם אין דיירים.
אני מאמין שהם יסתדרו בפרישה אבל הפנסיה בעיקר של אמא שלי תהיה קטנה ביחס למשכורת הנוכחית (שליש בערך). האופציות זה להשאר בשוק ההון ובמקרה הצורך למשוך משם או ללכת על הדירה הזו כשמחיר הכסף הוא בערך 100 אל''ש+ 75 מס רכישה ועוד 7 שנים לפגוש חלק משמעותי מהדירה. או למשוך עוד 7 שנים ולפגוש יותר מחצי
 

Matan

משתמש רשום
הצטרף ב
7/12/17
הודעות
14
דירוג
0
נשמע רעיון מעניין שקלתם לללכת על דירה במחיר נמוך יותר? בהתחשב בזה שאתם לוקחים מינוף של כמעט 100%?

ממה מורכב תיק ההשקעות שלהם? אם יש חלק של אג"ח אז חשוב להבין שלקחת משכנתא ולהשקיע במקביל סכומים משמעותיים באג"ח זה בהרבה מקרים מהלך הפסדי מראש, תלוי במס שיצטרכו לשלם כדי למכור את האג"ח ובריבית שיקבלו על משכנתא.
בהתחלה חישבתי דירה של מיליון אבל זה נראה שזה באיזורים פחות יציבים מבחינת ביקוש לשכירות. בנוסף הרווח קטן באותו יחס. אנחנו די שמרנים עד כה אבל יש להם לא מעט כסף אחר בצד וזה שאני מציע לאבא שלי דברים זה נחמד אבל בסוף הוא מחליט ואם יחליט גם יספוג את המחיר במידה והעסק יתחרבש.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,844
דירוג
5,150
מבית השקעות אחד שנותן 78% בפריים מינוס חצי ל7 שנים בהלוואת בלון.

היי,
מבלי להתייחס ספציפית להורים, הלוואות בלון הם מעולות למשקיעי נדל"ן, נהנים משני העולמות,
ממשיכים להפקיד בקרן ההשתלמות מדי חודש ונהנים מעליית ערך הקרן לאורך הזמן,
במקביל לוקחים הלוואת בלון לרכישת נכס להשקעה המייצר עליית ערך ושכירויות לאורך הזמן.

בחו"ל אנחנו עובדים הרבה עם משכנתאות בלון ל 30 שנים, ניתן למחזר אותם במקומות מסוימים עד לגיל 99.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,762
דירוג
24,750
בחו"ל אנחנו עובדים הרבה עם משכנתאות בלון ל 30 שנים,
מדהים!
באילו מדינות וריביות אם מותר לשאול? ריבית קבועה או משתנה?
 

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
2,191
דירוג
2,986
בחו"ל אנחנו עובדים הרבה עם משכנתאות בלון ל 30 שנים, ניתן למחזר אותם במקומות מסוימים עד לגיל 99.
להבנתי בארץ הלוואת בלון שניתן לקבל בקרן השתלמות/קופ״ג זה לתקופה קצרה (עד 7 שנים) ואף אחד לא מבטיח לך שתוכל למחזר אותה בתום התקופה. זה לא אומר שלא ייתנו לך למחזר את ההלוואה, אלא רק שאין ביטחון שתוכל למחזר.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,844
דירוג
5,150
מדהים!
באילו מדינות וריביות אם מותר לשאול? ריבית קבועה או משתנה?

באנגליה משכנתאות בלון ל 30 שנים,
עד 75% LTV,
ניתן למחזר עד לגיל 99,
ריבית משתנה כל 5 שנים 4% עד 5% (למשקיעים זרים ללא קרדיט סקור).

בקנדה משכנתאות בלון For life time מקבלים פעם בחיים,
עד 65% LTV (זוגות צעירים מקומיים מקבלים עד 95%),
ריבית בשלב זה 2.5% משתנה כל תקופה.

אני מניח שניתן להשיג בארצות נוספות משכנתאות בלון כמשקיעים זרים,
הריבית המשתנה בנכסים להשקעה פחות מפריע לנו כמשקיעים בזכות העלייה בשכירויות
לאורך השנים, והאפשרות לקזז את הריבית כהוצאה מוכרת לצורכי מס בחו"ל ובישראל.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,762
דירוג
24,750
באנגליה משכנתאות בלון ל 30 שנים,
עד 75% LTV,
ניתן למחזר עד לגיל 99,
ריבית משתנה כל 5 שנים 4% עד 5% (למשקיעים זרים ללא קרדיט סקור).
הריבית שמשתנה כל 5, מה העוגן? הליבור + מרווח? המרווח עולה או נשאר קבוע בתחנה?
מה לגבי "דמי כניסה" או INITIATION FEE ?
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,844
דירוג
5,150
הריבית שמשתנה כל 5, מה העוגן? הליבור + מרווח? המרווח עולה או נשאר קבוע בתחנה?
מה לגבי "דמי כניסה" או INITIATION FEE ?

ליבור + מרווח

עלות דמי הכניסה של המשכנתא בסביבות 2%,
באנגליה יש צורך בעורך דין המתמחה בחוקי השריעה ולכן ישולם שכר טרחה בהתאם
למספר הנכסים שממשכנים (ניתן למשכן תיק נכסים),
מאחר ואנו מתגוררים במזרח התיכון הבנקים מאמירויות המפרץ באנגליה הם היחידים שנותנים
לנו משכנתאות.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
S מינוף תיק ממונף שוק ההון 9
M הוצאות ריבית לצורכי מינוף - אפשר להעביר לשנה הבאה? מיסים 2
ש התייעצות לגבי דירה ראשונה מינוף או הון עצמי נדל"ן 2
י מינוף שקלי או דולרי שוק ההון 24
I מינוף קופת גמל והשקעה באפיקים סולידים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 7
S אפשרויות מינוף בברוקר ישראלי ברוקרים ופלטפורמות מסחר 1
כ מינוף קה"ש לפני מעבר ל-IRA פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
A מינוף כנגד קופת גמל להשקעה שוק ההון 6
twister מינוף margin באמצעות הברוקר, האם ובכמה אתם ממונפים? שוק ההון 50
ט התייעצות לגבי מינוף - מקרה ייחודי נדל"ן 30
H אפשרויות מינוף גם בחו"ל נדל"ן 40
ח מינוף בעת פינוי בינוי - עסקת החלומות? נדל"ן 6
L מימון/מינוף נדל"ן 10
S חישוב IRR עבור דירה להשקעה עם מינוף נדל"ן 1
איש ירח האם אפשר להגדיל מינוף לדירה להשקעה נדל"ן 24
J השקעה ב-P2P או לקיחת הלוואת מינוף להשקעה אחרת? השקעות אלטרנטיביות 10
S מינוף חיצוני לצורך פתיחת תיק השקעות צרכנות פיננסית 9
M פוליסת חיסכון, מינוף ומה שבינהם פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 42
J שימוש באשראי לצורך מינוף. צרכנות פיננסית 18
V רכישת רכב חדש ע''י מינוף קופה צרכנות פיננסית 12
F מינוף בנדלן נדל"ן 4
T מינוף לצורך השקעה שוק ההון 18
ה נדל"ן מול שוק ההון - היבטי מינוף ומיסוי שמטים את הכף נדל"ן 11
O מינוף קרן פנסיה לטובת רכישת נדל"ן נדל"ן 7
כ מינוף כנגד תיק השקעות צרכנות פיננסית 16
M התייעצות לגבי חשבון בנק, מינוף וחשבון השקעות צרכנות פיננסית 5
YizhakF מינוף אינפיניטי גמל להשקעה הלכה - מחקה מדד MSCI העולמי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
א מינוף תיק השקעות ע"י אשראי שוק ההון 0
Wonko הורדת מינוף וסדר סגירת הלוואות צרכנות פיננסית 27
M שאלה לגבי מינוף. נדל"ן 24
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
G שלום שאלה מינוף או לא יש לי כל הסכום נדל"ן 11
ט שוק ההון: למה אנשים לוקחים הלוואה לצרכי מינוף? פוסטים מאיכות נמוכה 13
Y אז מה בעצם העלות של משכנתא כמינוף לשם מינוף? נדל"ן 13
ה מינוף קופת גמל וקרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 20
ל התייעצות לפני השקעה (גידור, מטח, מינוף וכו) שוק ההון 40
ד שאלה עקרונית לגבי מינוף צרכנות פיננסית 1
מוריה מינוף של קרן השתלמות- מנסה להבין את הלוגיקה המוטעית פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 25
yossidiv האם אתם מכירים ספרים או דרך יעילה אחרת ללמוד על מינוף ? התפתחות אישית 2
ס כדאיות מינוף תיק מניות בעזרת משכנתא על דירה קיימת שוק ההון 7
L פיזור על פני זמן: מינוף כדרך להורדת סיכון שוק ההון 76
Y האם יש קרנות עם מינוף סולידי? שוק ההון 4
R מינוף חינם על ניירות ערך זרים שוק ההון 1
ל הלוואה לטובת מינוף, עד כמה? שוק ההון 6
S התייעצות מינוף 800K משכנתא לשתי דירות נדל"ן 30
Wonko מינוף של מניות שוק ההון 44
A מינוף סטודנטיאלי שוק ההון 8
י מינוף משכנתא צמודה נדל"ן 22
B מינוף בIB העולמית שוק ההון 10
L מינוף התייעצות נדל"ן 12

נושאים דומים

למעלה