מחיר למשתכן -נתניה

[David34]

הי לכולם,
אני עוקב באדיקות אחר הפוסטים כאן ותודה לחברי הפורום על הטיפים והתובנות המעניינות.
אני מתלבט לקראת רכישת דירה במחיר למשתכן בנתניה.
ראיתי פוסט בנושא בפורום אך התשובות היו בהתאם לנתוני פתיחה אחרים ולכן מעדיף לשאול פרטנית.
נתונים יבשים:
הון עצמי - 0.5 משכנתא - 1.26 מחיר דירה - 1.77 מיליון שח.
דירת 6 חדרים, קומה 1, 2 חניות ומחסן.
מחירי דירות דומות באיזור 2.3-2.5.
הערכת חסר למחיר מכירה צפוי כתוצאה מעודף היצע בעוד 5 שנים ומפרט סולידי (מחיר למשתכן) - 2.2
מחיר שכירות גם לאחר הערכת חסר מהסיבות מעלה - 5500
ההתלבטות כאן היא בנוגע למינוף - המינוף מאוד גבוה מצד אחד מצד שני יש כאן הנחה משמעותית ממחיר השוק שאמורה להוות ביטחון גם במקרה של ירידת מחירים מתמשכת בשוק הנדלן (לא מאמין שזה יקרה, אבל שוב החלטה כלכלית לא מקבלים לפי אמונות ולכן מגדר את עצמי).
מבדיקה באתר רשות המיסים (לא מדלן ויד 2) דירות באיזור נמכרו ב 2.3 בחצי שנה האחרונה, לקחתי הערכת חסר למחיר של 2.1 לא חושב שנכון להוריד יותר.
שנינו אנשי הייטק עם משכורות נוחות, אך אני לא רואה דרך להגדלת ההון העצמי בצורה משמעותית בשנים הקרובות ומתלבט אם כדאי ״לוותר״ על הרכישה כעת.
אשמח לדעתכם.

 

[אורי ג.]

אשמח לדעתכם.

אתה משווה דירות על הנייר לדירות על הנייר או לדירות מוכנות?

 

[David34]

השוויתי לדירות מוכנות בשכונה. קשה יותר להשוות לדירות על הנייר כי הרוב פרויקטים של מחיר למשתכן ולא משקפים את מחיר השוק הריאלי.

 

[Redroze]

להערכתי תשאר בסוף התקופה עם רווח של 250 עד 300 אלף ש"ח, לא מהוון. בהנחה שכל הכוכבים מסתדרים, אין דיפולטים וכו'.
עכשיו השאלה האם תשואה על ההון של 7-8.5% לא מהוונת כדאית עבור ההתעסקות הזו.
וזה מבלי להיכנס לקביעה המאוד בטוחה שלך של הערך של הדירה עוד 7 שנים.
אם אתה יודע גם לתת לי צפי שווי של מניות עוד 7 שנים אני גם אשמח לשמוע. אבל תשלח בפרטי כדי ששאר חברי הפורום לא ידעו.

 

[אורי ג.]

השוויתי לדירות מוכנות בשכונה. קשה יותר להשוות לדירות על הנייר כי הרוב פרויקטים של מחיר למשתכן ולא משקפים את מחיר השוק הריאלי.

מתי מסירת הדירה?
אם 3 שנים זה דיל לא רע, אם 5 שנים אז ממש לא מציאה גדולה.

 

[יעקב כ.]

שלום! קודם כל למה לקנות דירת 5 חד' כדירה ראשונה? אולי כדאי לקנות דירת 3/4 חד' ולקחת פחות משכנתא, אני גם מבין שהדירה עדיין לא בנויה או בהתחלת הבניה, יש לזה הרבה משמעות, בזמן חתימה על החוזה מקבלים זמנים לתשלום לפי תנאי החוזה, פרושו של דבר שעלכם לשלם לקבלן סכומים שמעבר להון העצמי, ולכן גם צריך להתחיל לשלם לבנק במקביל, דבר אשר צריך לקחת בחשבון.
לא הבנתי איך אתה קובע מה יהיה הביקוש לדירות בעוד מס' שנים?
קח גם בחשבון שלא תוכל למכור את הדירה במשך לערכתי כ- 5 שנים.

 

[David34]

להערכתי תשאר בסוף התקופה עם רווח של 250 עד 300 אלף ש"ח, לא מהוון. בהנחה שכל הכוכבים מסתדרים, אין דיפולטים וכו'.
עכשיו השאלה האם תשואה על ההון של 7-8.5% לא מהוונת כדאית עבור ההתעסקות הזו.
וזה מבלי להיכנס לקביעה המאוד בטוחה שלך של הערך של הדירה עוד 7 שנים.
אם אתה יודע גם לתת לי צפי שווי של מניות עוד 7 שנים אני גם אשמח לשמוע. אבל תשלח בפרטי כדי ששאר חברי הפורום לא ידעו.

רווח של 250,000 (לקחתי הערכת חסר) ותשואה של 8 אחוז על ההון זה לא נתונים רעים מבחינתי. עכשיו אין לי קביעה בטוחה בכלל לגבי ערך הדירות עוד 7 שנים אני לא נביא, אבל אני חושב שבניתוח מעמיק של השכונה תוך הבאה בחשבון של פרמטרים שונים כגון מחירי דירות באיזור, תנופת השכונה, מיקום לצירי תחבורה ראשיים, מה שגורם לביקוש מוגבר אפשר להניח (לא לנבא) שגם אם תהיה ירידת מחירים היא לא תהיה דרסטית באיזור הזה.
לגבי המניות עוד 7 שנים, הייתי שמח לשמוע את ההערכה שלך אולי אני אעשה השקעות טובות עכשיו אי אפשר לנבא אפשר להעריך על בסיס נתונים יבשים.

 

[David34]

מתי מסירת הדירה?
אם 3 שנים זה דיל לא רע, אם 5 שנים אז ממש לא מציאה גדולה.

2 וחצי, אורי אשמח דווקא לשמוע ממך (קראתי הרבה תגובות שלך) למה אתה חושב שזה דיל טוב?

 

[David34]

שלום! קודם כל למה לקנות דירת 5 חד' כדירה ראשונה? אולי כדאי לקנות דירת 3/4 חד' ולקחת פחות משכנתא, אני גם מבין שהדירה עדיין לא בנויה או בהתחלת הבניה, יש לזה הרבה משמעות, בזמן חתימה על החוזה מקבלים זמנים לתשלום לפי תנאי החוזה, פרושו של דבר שעלכם לשלם לקבלן סכומים שמעבר להון העצמי, ולכן גם צריך להתחיל לשלם לבנק במקביל, דבר אשר צריך לקחת בחשבון.
לא הבנתי איך אתה קובע מה יהיה הביקוש לדירות בעוד מס' שנים?
קח גם בחשבון שלא תוכל למכור את הדירה במשך לערכתי כ- 5 שנים.

מסכים איתך לגמרי, ההתלבטות שלי נובעת גם בגלל שזה 6 חדרים, אם היו דירות קטנות יותר שנשארות כנראה שהייתי רוכש אותן וגם ממנף את עצמי פחות. ואז גם פחות מתלבט. לקחתי בחשבון תשלום שכירות ומשכנתא והשארתי סכום בצד לכל ״אירוע בלתי צפוי שיכול לקרות״ שיוכל להגיע. אי אפשר למכור 5 שנים מרגע האכלוס. מודע לזה.

 

[אורי ג.]

2 וחצי, אורי אשמח דווקא לשמוע ממך (קראתי הרבה תגובות שלך) למה אתה חושב שזה דיל טוב?

כי לפי הנתונים שלך התשואה טובה מאד.

אי אפשר למכור 5 שנים מרגע האכלוס. מודע לזה.

שינו את זה, זה 5 שנים מהאכלוס או 7 שנים ממועד הזכייה, המוקדם מביניהם.

 

[יעקב כ.]

מסכים איתך לגמרי, ההתלבטות שלי נובעת גם בגלל שזה 6 חדרים, אם היו דירות קטנות יותר שנשארות כנראה שהייתי רוכש אותן וגם ממנף את עצמי פחות. ואז גם פחות מתלבט. לקחתי בחשבון תשלום שכירות ומשכנתא והשארתי סכום בצד לכל ״אירוע בלתי צפוי שיכול לקרות״ שיוכל להגיע. אי אפשר למכור 5 שנים מרגע האכלוס. מודע לזה.

סבבה. בהצלחה!

 

[Redroze]

רווח של 250,000 (לקחתי הערכת חסר) ותשואה של 8 אחוז על ההון זה לא נתונים רעים מבחינתי. עכשיו אין לי קביעה בטוחה בכלל לגבי ערך הדירות עוד 7 שנים אני לא נביא, אבל אני חושב שבניתוח מעמיק של השכונה תוך הבאה בחשבון של פרמטרים שונים כגון מחירי דירות באיזור, תנופת השכונה, מיקום לצירי תחבורה ראשיים, מה שגורם לביקוש מוגבר אפשר להניח (לא לנבא) שגם אם תהיה ירידת מחירים היא לא תהיה דרסטית באיזור הזה.
לגבי המניות עוד 7 שנים, הייתי שמח לשמוע את ההערכה שלך אולי אני אעשה השקעות טובות עכשיו אי אפשר לנבא אפשר להעריך על בסיס נתונים יבשים.

אז אתה מבין שהרווח שאני ואתה הערכנו שווה לת#&+ת, מספיק שתהיה ירידה של 10% וכל הרווח שלך הולך לפח.
אתה מהמר פה ביג טיים ששוק הדיור עוד 7 שנים יישאר כמו שהוא היום.

 

[David34]

אז אתה מבין שהרווח שאני ואתה הערכנו שווה לת#&+ת, מספיק שתהיה ירידה של 10% וכל הרווח שלך הולך לפח.
אתה מהמר פה ביג טיים ששוק הדיור עוד 7 שנים יישאר כמו שהוא היום.

אשמח שתבהיר את הנקודה איך הגעת ל 8 אחוז ROE?

בנוגע למחירים היום לפי רשות המיסים 2.3-2.5 על דירות דומות לא זהות מבחינת מפרט וכשיש ״עננת קורונה״ משמע בחודשיים האחרונים הם עומדים על 2.2 נניח המחירים ירדו ב 10 אחוזים עדיין יש כאן רווח של 250,000 אולי קצת פחות בעת הרכישה. בכל החלטה כלכלית יש מימד של סיכון אני לא מהמר שמחירי הדיור ישארו כמו שהם אני מניח שלא תהיה ירידה מאסיבית באיזור הזה גם אם תהיה ירידת מחירים.

 

[David34]

כי לפי הנתונים שלך התשואה טובה מאד.

שינו את זה, זה 5 שנים מהאכלוס או 7 שנים ממועד הזכייה, המוקדם מביניהם.

תוכל לפרט איך התשואה יוצאת טובה מאוד? ולמה זה משנה מתי מסירת הדירה בפועל?
תודה מראש

 

[רוני]

אם כדאי ״לוותר״ על הרכישה כעת.
אשמח לדעתכם.

היי
במידה ומדובר בדירה למגורים, יתכן שיש כאן הגיון לרכוש, אני אומר זאת באופן כללי מבלי לרדת לפרטים.

במידה ומדובר כאן ברצון ליהנות מרווח הון ממכירה כשיתאפשר, אסטרטגיה זאת בעייתית, קשה לנחש מה
יהיה מחיר הדירה במועד המכירה האפשרי, במיוחד כאשר שוק הנדל"ן בנתניה נמצא בירידת מחירים למעלה משנה,
ובעתיד צפוי עודף בהיצע הנכסים.

https://www.youtube.com/watch?v=b6bhkG5sjg0&t=571s

 

[Redroze]

אשמח שתבהיר את הנקודה איך הגעת ל 8 אחוז ROE?

בנוגע למחירים היום לפי רשות המיסים 2.3-2.5 על דירות דומות לא זהות מבחינת מפרט וכשיש ״עננת קורונה״ משמע בחודשיים האחרונים הם עומדים על 2.2 נניח המחירים ירדו ב 10 אחוזים עדיין יש כאן רווח של 250,000 אולי קצת פחות בעת הרכישה. בכל החלטה כלכלית יש מימד של סיכון אני לא מהמר שמחירי הדיור ישארו כמו שהם אני מניח שלא תהיה ירידה מאסיבית באיזור הזה גם אם תהיה ירידת מחירים.

2.2 פחות 1.77 זה 430 אלף ש"ח רווח נקי לכיס. מזה צריך להוריד:
- שנה פחות או יותר של תשלום משכנתא מבלי לקבל הכנסות שכירות בזמן שהבית נבנה, 75 אלף ש"ח.
- פער של אלף ש"ח בחודש בין הכנסות משכירות (אל תשכח שיש מס על שכירות מעל ל-5000 ש"ח) לבין תשלומי משכנתא+ביטוח חיים למשך 5 שנים. 60 אלף ש"ח.
- תוספות שונות עבור מיזוג הדירה, רשתות, תיווך, עו"ד במכירה וכו' 50 אלף ש"ח.

 

[David34]

2.2 פחות 1.77 זה 430 אלף ש"ח רווח נקי לכיס. מזה צריך להוריד:
- שנה פחות או יותר של תשלום משכנתא מבלי לקבל הכנסות שכירות בזמן שהבית נבנה, 75 אלף ש"ח.
- פער של אלף ש"ח בחודש בין הכנסות משכירות (אל תשכח שיש מס על שכירות מעל ל-5000 ש"ח) לבין תשלומי משכנתא+ביטוח חיים למשך 5 שנים. 60 אלף ש"ח.
- תוספות שונות עבור מיזוג הדירה, רשתות, תיווך, עו"ד במכירה וכו' 50 אלף ש"ח.

תודה על התשובה המפורטת. עכשיו אני מבין שההחלטה פה נופלת על האם מחירי הדיור ירדו מעל 9% אז זה כבר לא משתלם להשקעה אלא אם כן אני לא בונה על רווח הון מיידי ומשאיר את הנכס לטווח ארוך ומקווה לתיקון מחירים כלפי מעלה.

 

[יעקב כ.]

ההבדל בין קניית דירה להשקעה או קנייה לצורךמגורים ענק, אם קונים לדירה למגורים אז כל ירידה בשוק פחות משפיעה כלכלית,, כי כל התחשיבים ותשלומי המשכנתא משתנים בהתאם, המסלולים שונים וגם אופן ההחזר שונה, כמובן צריך תכנון מוקדם, במקרה של דירה להשקעה צריך לקחת בחשבון את כל ההוצאות כפי שכתב רדרוז, וכך רווח ההון צפוי לשינויים בהתאם למגמה באזור.

 

[אורי ג.]

תוכל לפרט איך התשואה יוצאת טובה מאוד?

מה זאת אומרת? הנוסחה היא פשוטה:
(רווח צפוי חלקי הון עצמי מושקע) בחזקת (1 חלקי שנים)
כל זה מינוס 1 = התשואה השנתית שלך.

ולמה זה משנה מתי מסירת הדירה בפועל?

כי זה חלק מרכזי בנוסחה.

 

[AAA]

מה קורה אם לא משלמים לבנק את המשכנתא זה לא מוציא את הדירה למכירה במיידי ולא אחרי 5-7 שנים?