מחזור משכנתא

[Nimrod88]

החל מחודש מרץ 2022 יש לי משכנתא ב-3 מסלולים:
1. קל"צ בריבית 2.4% - סכום מקור של 450,000 ש"ח.
2. צמוד מדד בפריים מינוס 0.8% (עומד כיום על 5.2%) - סכום מקור של 400,000 ש"ח.
3. צמוד מדד (לפי תשואות אג"ח) עם ריבית שנתית נומינלית של 1.34% - סכום מקור של 250,000 ש"ח.

מסלול מספר 3 מתסכל אותי במיוחד, שכן למרות החזרים חודשיים במשך כמעט 3 שנים, יתרת החוב בו גדולה מסך ההלוואה המקורית, ועומדת כיום על כ-254,000 ש"ח.

אשמח לעצה - האם יש טעם במחזור המשכנתא? אני מודע לכך שתנאי מסלולי הקל"צ וצמוד הפריים טובים, האם הם בהכרח ייפגעו ממחזור משכנתא?

תודה

 

[Therealdeal]

יש לך הון להכניס? רוצה להקטין תשלום חודשי (למשל ע"י הארכת תקופה) או להגדיל (כי יש תזרים גבוה)?

לא יודע לגבי מחזור ובטח יגיבו פה אחרים מנוסים בהרבה, אבל מכיוון שמדובר בסכום נמוך יחסית - אפשר לסגור אותו מוך הלוואה מקה"ש או פנסיה ואפילו עם הלוואה רגילה מהבנק, אלו בדרכ ניתנות ל3-5 שנים ועם ריבית של פריים מינוס חצי. אם אתה מסוגל תזרימית כמובן.

בלי קשר למסלולים, אציין שהבנק בונה "נגדך" אסטרטגיה מעורבת כך שבכל תנאים כלכליים יהיה מסלול שירוויח. אילולא קרתה הקורונה שהביאה להעלאות ריבית ואינפלציה, המסלול הקבוע היה דווקא הרווחי ביותר עבור הבנק.

 

[ABCD]

החל מחודש מרץ 2022 יש לי משכנתא ב-3 מסלולים:
1. קל"צ בריבית 2.4% - סכום מקור של 450,000 ש"ח.
2. צמוד מדד בפריים מינוס 0.8% (עומד כיום על 5.2%) - סכום מקור של 400,000 ש"ח.
3. צמוד מדד (לפי תשואות אג"ח) עם ריבית שנתית נומינלית של 1.34% - סכום מקור של 250,000 ש"ח.

מסלול מספר 3 מתסכל אותי במיוחד, שכן למרות החזרים חודשיים במשך כמעט 3 שנים, יתרת החוב בו גדולה מסך ההלוואה המקורית, ועומדת כיום על כ-254,000 ש"ח.

אשמח לעצה - האם יש טעם במחזור המשכנתא? אני מודע לכך שתנאי מסלולי הקל"צ וצמוד הפריים טובים, האם הם בהכרח ייפגעו ממחזור משכנתא?

תודה

מיחזור חלקי

 

[אורי ג.]

אשמח לעצה - האם יש טעם במחזור המשכנתא? א

לא, התנאים שלך מעולים. מסלול 3 לבדוק מתי התחנה ולשקול אז פדיון מוקדם או מחזור חלקי.

 

[aviranze]

אם תצמצם שנים (תלוי יכולת החזר) אולי תצליח גם להוריד לפריים מינוס אחד (p-1). הייתה פה טבלה שהציגה מה הבנקים נותנים וכו' כדאי לבחון יכולת שיפור. מישהו יכול לצרף קישור?
את הצמודה תמחזר כמובן למשתנה או פריים (במשתנה תקבל תנאים טיפה יותר טובים היום)

 

[Nimrod88]

תודה רבה לכולם על התגובות.
אפנה לבנק כדי לבחון את האופציה של פרעון חלקי מוקדם, או מחזור חלקי.
אני מניח שלבנק שדרכו לקחתי את המשכנתא אין ממש אינטרס למחזר לי את החלק הספציפי הזה בתנאים פשוט טובים יותר?
יש טעם להיעזר ביועץ משכנתאות לשם כך, או שמדובר בהליך פשוט יותר מלקיחת משכנתא מאפס?

 

[אייל ריטברג]

אהלן נמרוד,
אני עונה כבעלים של חברה לייעוץ משכנתאות.
המשכנתא שלך מצוינת, אל תיגע בה.
בנוגע למסלול הצמוד מדד, מדוע אתה מתוסכל? המשמעות של מסלול צמוד מדד היא שהקרן צמודה למדד, כלומר גדלה. אל תדאג, המשכנתא תסתיים במועד שלה! ההחזר החודשי שלך אמנם יעלה במהלך השנים, אבל אם אתה מסוגל להתמודד עם העלייה, אין לך סיבה לשנות.
אין מתנות בחינם, אם אתה הולך למסלול לא צמוד, ההחזר החודשי שלך יעלה יותר.
אני ממליץ לך בדו"ח יתרה לסילוק, לראות מה הריבית המשוערת במסלול הזה (שיעור הריבית החזויה). אם הערך נמוך מ5%, לא הייתי עושה דבר.

בהצלחה
אייל מFINWIZ

החל מחודש מרץ 2022 יש לי משכנתא ב-3 מסלולים:
1. קל"צ בריבית 2.4% - סכום מקור של 450,000 ש"ח.
2. צמוד מדד בפריים מינוס 0.8% (עומד כיום על 5.2%) - סכום מקור של 400,000 ש"ח.
3. צמוד מדד (לפי תשואות אג"ח) עם ריבית שנתית נומינלית של 1.34% - סכום מקור של 250,000 ש"ח.

מסלול מספר 3 מתסכל אותי במיוחד, שכן למרות החזרים חודשיים במשך כמעט 3 שנים, יתרת החוב בו גדולה מסך ההלוואה המקורית, ועומדת כיום על כ-254,000 ש"ח.

אשמח לעצה - האם יש טעם במחזור המשכנתא? אני מודע לכך שתנאי מסלולי הקל"צ וצמוד הפריים טובים, האם הם בהכרח ייפגעו ממחזור משכנתא?

תודה

 

[ABCD]

אני ממליץ לך בדו"ח יתרה לסילוק, לראות מה הריבית המשוערת במסלול הזה (שיעור הריבית החזויה). אם הערך נמוך מ5%, לא הייתי עושה דבר.

לדעתי יהיה גבוה מ 5% המרווח במסלול הזה ככל הנראה באיזור 3.2%

 

[האזרח הקטן]

אתה יכול להמיר את המ"צ למל"צ או פריים. אתה יכול גם להזרים הון פנוי מעת לעת כדי לצמצם את יתרת המסלול (קיצור תקופה).

 

[Nimrod88]

אהלן נמרוד,
אני עונה כבעלים של חברה לייעוץ משכנתאות.
המשכנתא שלך מצוינת, אל תיגע בה.
בנוגע למסלול הצמוד מדד, מדוע אתה מתוסכל? המשמעות של מסלול צמוד מדד היא שהקרן צמודה למדד, כלומר גדלה. אל תדאג, המשכנתא תסתיים במועד שלה! ההחזר החודשי שלך אמנם יעלה במהלך השנים, אבל אם אתה מסוגל להתמודד עם העלייה, אין לך סיבה לשנות.
אין מתנות בחינם, אם אתה הולך למסלול לא צמוד, ההחזר החודשי שלך יעלה יותר.
אני ממליץ לך בדו"ח יתרה לסילוק, לראות מה הריבית המשוערת במסלול הזה (שיעור הריבית החזויה). אם הערך נמוך מ5%, לא הייתי עושה דבר.

בהצלחה
אייל מFINWIZ

תודה רבה על התגובה ועל התובנות אייל.
התסכול נובע מהעובדה שלאחר 3 שנים של תשלום סך החוב הנותר גדול מהסכום המקורי שלקחתי, מה שיוצר תחושה של חוסר התקדמות, כלומר החוב תופח מהר יותר משאני מספיק לקזז אותו. שיעור הריבית החזויה במסלול זה הוא 6.88%.
לא בטוח שהבנתי - אם אני ממחזר את המסלול הזה, למה שההחזר החודשי בהכרח יעלה?
למשל, במסלול צמוד פריים הריבית החזויה עומדת על 5.5%, ושם על אף עליית ההחזר החודשי דווקא כן יש תחושה של התקדמות.

 

[אייל ריטברג]

אהלן נמרוד,
כי הריבית שלך כרגע על המסלול הזה היא 1.34%, ואם אתה עובר למסלול פריים, הריבית תהיה 5.5%.
כלומר אתה תשלם 4% יותר על ריביות (כמובן שאתה תהיה מוגן מהצמדות).
בגלל זה ההחזר שלך יעלה.
אייל

תודה רבה על התגובה ועל התובנות אייל.
התסכול נובע מהעובדה שלאחר 3 שנים של תשלום סך החוב הנותר גדול מהסכום המקורי שלקחתי, מה שיוצר תחושה של חוסר התקדמות, כלומר החוב תופח מהר יותר משאני מספיק לקזז אותו. שיעור הריבית החזויה במסלול זה הוא 6.88%.
לא בטוח שהבנתי - אם אני ממחזר את המסלול הזה, למה שההחזר החודשי בהכרח יעלה?
למשל, במסלול צמוד פריים הריבית החזויה עומדת על 5.5%, ושם על אף עליית ההחזר החודשי דווקא כן יש תחושה של התקדמות.

 

[הורדוס]

לא הייתי ממחזר.
ממליץ לבדוק על הלוואות רגילות שיחליפו את המסלול הצמוד או את חלקו. אפשר לקבל הלוואות טובות מאוד בעיקר בפתיחת חשבון חדש.

 

[Nimrod88]

אהלן נמרוד,
כי הריבית שלך כרגע על המסלול הזה היא 1.34%, ואם אתה עובר למסלול פריים, הריבית תהיה 5.5%.
כלומר אתה תשלם 4% יותר על ריביות (כמובן שאתה תהיה מוגן מהצמדות).
בגלל זה ההחזר שלך יעלה.
אייל

תודה רבה אייל, אני מבין.
אם כך, בהינתן שהמטרה שלי היא לא לצמצם את ההחזר החודשי, אלא דווקא למזער את סה"כ הריבית שאשלם לאורך השנים -
האם מומלץ בכל זאת למחזר את החלק הזה במשכנתא?

 

[אייל ריטברג]

אני חושב שאם אתה תסתכל על שיעור הריבית המשוערת, אתה תראה מספר מאוד נמוך בהלוואה שלך כרגע (ביחס להלוואה בריבית פריים)
לכן, אני ממליץ לך לא לעשות שום דבר, ולבדוק שוב פעם לפני עידכון הריבית.
אייל מFINWIZ

 

[amit]

החוב הנותר גדול מהסכום המקורי שלקחתי, מה שיוצר תחושה של חוסר התקדמות, כלומר החוב תופח מהר יותר משאני מספיק לקזז אותו.

זו המשמעות של הלוואה צמודה ,תמחזר.