מופסה קונה דירה וצריך להתייעץ לגבי משכנתא!

[Mufasa]

היי

חלקכם אולי מכירים אותי מהנושא הזה שנפתח לפני כמעט שנה.

בשעה טובה ככל הנראה בשבוע הבא חותם על רכישה של דירה יד שניה. המחיר שלה הוא 2.415.
המשכנתא שאני מתכוון לקחת היא 1.45
לאחר התייעצות עם כמה אנשים, מתלבט בין שני התמהילים הבאים:

שליש פריים
שליש קבועה צמודה
שליש ריבית משתנה כל שנתיים לא צמוד
===========
שליש פריים
שליש קבוע לא צמוד
שליש ריבית משתנה צמודה (לא סגור כאן לגבי שנים, אותו בחור שהתייעצתי איתו לא דיבר על זה ואמר שתלוי במבצעים של הבנק וכו׳)


אשמח לשמוע קצת דעות על התמהילים כמו למשל האם יש משהו נוסף ששווה לי לשקול ובנוסף, בתמהילים הנ״ל לאיזה אחוזים אני אמור לצפות לאחר המיקוחים מול הבנקים? כלומר, לאיזה ריביות אני אמור לשאוף להגיע בהנחה ואני מדבר על המצב היום.

בנוסף, אני אמור להעביר כחצי מיליון בחתימה שתהיה שבוע הבא ואת הסכום העיקרי (כ1.7) באזור אוגוסט.
האם שווה להתחיל כבר מעכשיו את השופינג בין הבנקים או לחכות עוד חודש חודשיים? מה יכולים להיות השיקולים של ההחלטה הזו?

אשמח לשמוע את דעותיכם לגבי הנושא או לגבי כל דבר אחר שלא רשום כאן וכדאי שכן אחשוב עליו.
תודה וסופ״ש נעים

 

[amit]

אל תצמיד כלום , תודה לי עוד כמה שנים.

 

[Roi]

תשאל את הקוף, הוא נביא!

 

[מלפפון במלח]

תשאל את הקוף, הוא נביא!

נו באמת, קוראים לו רפיקי. אל תהיה גזען!

 

[האזרח הקטן]

מצטרף להצעה להתרחק מהלוואות צמודות, במיוחד בתקופה כזו.

 

[אייל ריטברג]

היי מופסה,
עונה כיועץ משכנתא.

היי

חלקכם אולי מכירים אותי מהנושא הזה שנפתח לפני כמעט שנה.

בשעה טובה ככל הנראה בשבוע הבא חותם על רכישה של דירה יד שניה. המחיר שלה הוא 2.415.
המשכנתא שאני מתכוון לקחת היא 1.45
לאחר התייעצות עם כמה אנשים, מתלבט בין שני התמהילים הבאים:

שליש פריים
שליש קבועה צמודה
שליש ריבית משתנה כל שנתיים לא צמוד
===========
שליש פריים
שליש קבוע לא צמוד
שליש ריבית משתנה צמודה (לא סגור כאן לגבי שנים, אותו בחור שהתייעצתי איתו לא דיבר על זה ואמר שתלוי במבצעים של הבנק וכו׳)

1. לעניין עמלת פרעון מוקדם - התמהיל הראשון עדיף ביחס לתמהיל השני כי ההצמדה היא בהלוואות הקבועות הלא צמוד הוא בהלוואות המשתנות. כך אתה משיג עמלת פרעון מוקדם קטנה יותר.
2. יחד עם זאת, כל אחת מהתמהילים הללו יכול להיות גרוע או מצוין. אתה לא ציינת מה משך השנים וכמה כסף אתה מקצה בכל מסלול, וזה פרמטר הקובע באופן משמעותי את איכות התמהילים.

אשמח לשמוע קצת דעות על התמהילים כמו למשל האם יש משהו נוסף ששווה לי לשקול ובנוסף, בתמהילים הנ״ל לאיזה אחוזים אני אמור לצפות לאחר המיקוחים מול הבנקים? כלומר, לאיזה ריביות אני אמור לשאוף להגיע בהנחה ואני מדבר על המצב היום.

1. אף אחת מהתשובות שתקבל לא תהיה טובה. מהסיבות הבאות:
א. כל תשובה שיתנו לך, שמבוססת על הנתונים הקיימים שהם כבר לא רלוונטיים. הריביות עלו (מתחילת החודש) במסלולים המשתנים בלפחות 0.1%.
ב. הריביות שאתה מקבל, הן פונקציה של מבנה התמהיל שלך. ובאופן מפורש מה המרווח המשוקלל.

בנוסף, אני אמור להעביר כחצי מיליון בחתימה שתהיה שבוע הבא ואת הסכום העיקרי (כ1.7) באזור אוגוסט.
האם שווה להתחיל כבר מעכשיו את השופינג בין הבנקים או לחכות עוד חודש חודשיים? מה יכולים להיות השיקולים של ההחלטה הזו?

אתה צריך להתחיל משא ומתן עם הבנקים חודשיים לפני העברת הכסף. יתרה מזאת, לאור החרפת המצב הכלכלי, ייתכן ותרצה להעביר הכסף אפילו מוקדם יותר. כלומר, כן. זה זמן טוב להתחיל.

אשמח לשמוע את דעותיכם לגבי הנושא או לגבי כל דבר אחר שלא רשום כאן וכדאי שכן אחשוב עליו.
תודה וסופ״ש נעים

בהצלחה,
אייל ריטברג מפינוויז

 

[Mufasa]

קודם כל, סחטיין על החיסכון שצברת בשנה הזו
לגבי שופינג בין הבנקים, נהוג להתחיל כמה חודשים לפני, בגלל שזה יכול לקחת זמן.
לגבי תמהילים וריביות, התמהילים היום שונים ממה שהבאת, למשל מנסים להפחית בהצמדה, זה תלוי כמובן בפרמטרים שונים שמותאמים לך (לדוגמה, אם לוקחים מסלול פיתוי או מסלול זכאות שכן מוצמדים בד"כ). פורום אינטרנטי שיש בו דיונים ערים ועדכניים על הנושא הוא "משכנתא בישראל" בפייסבוק. ויועץ משכנתא טוב הוא איש המקצוע בנושא.

תודה.
מתחיל השבוע. עובד גם עם איש מקצוע (שהוא במקרה גם חבר) וחשוב לי לשמוע את דעתכם כאן.

אל תצמיד כלום , תודה לי עוד כמה שנים.

אשמח להסבר.

מצטרף להצעה להתרחק מהלוואות צמודות, במיוחד בתקופה כזו.

הסבר?

היי מופסה,
עונה כיועץ משכנתא.


1. לעניין עמלת פרעון מוקדם - התמהיל הראשון עדיף ביחס לתמהיל השני כי ההצמדה היא בהלוואות הקבועות הלא צמוד הוא בהלוואות המשתנות. כך אתה משיג עמלת פרעון מוקדם קטנה יותר.
2. יחד עם זאת, כל אחת מהתמהילים הללו יכול להיות גרוע או מצוין. אתה לא ציינת מה משך השנים וכמה כסף אתה מקצה בכל מסלול, וזה פרמטר הקובע באופן משמעותי את איכות התמהילים.



1. אף אחת מהתשובות שתקבל לא תהיה טובה. מהסיבות הבאות:
א. כל תשובה שיתנו לך, שמבוססת על הנתונים הקיימים שהם כבר לא רלוונטיים. הריביות עלו (מתחילת החודש) במסלולים המשתנים בלפחות 0.1%.
ב. הריביות שאתה מקבל, הן פונקציה של מבנה התמהיל שלך. ובאופן מפורש מה המרווח המשוקלל.


אתה צריך להתחיל משא ומתן עם הבנקים חודשיים לפני העברת הכסף. יתרה מזאת, לאור החרפת המצב הכלכלי, ייתכן ותרצה להעביר הכסף אפילו מוקדם יותר. כלומר, כן. זה זמן טוב להתחיל.

בהצלחה,
אייל ריטברג מפינוויז

תודה על התשובה המפורטת.
לגבי 2 - לוקח ל 30 שנה וכרגע תוכנית החלוקה שלי היא שליש שליש שליש.
אכן שם לב שהכל מתחיל לעלות ומנסה לעבוד קשה כדי להיסגר על הכל.

 

[המהנדל]

הסבר?

אינפלציה היא תהליך מתבדר הנובע ממדיניות מוניטרית (ופיסקלית) מרחיבה.
כמו שהאינפלציה עלתה לאחר הדפסות הכסף המאסיביות בסגר, כך היא ככל הנראה תתנהג גם עכשיו כשהוצאות הממשלה גבוהות והגרעון מזנק.

בשנת 1984 האינפלציה בישראל הגיעה ל450%.
זה אומר שאם היה לך חוב צמוד של 100₪ בתחילת 1984, בתחילת 1985 החוב עמד על 550₪.

 

[luffyguy]

בשנת 1984 האינפלציה בישראל הגיעה ל450%.
זה אומר שאם היה לך חוב צמוד של 100₪ בתחילת 1984, בתחילת 1985 החוב עמד על 550₪.

אני חושב שזוד רך גרועה (אם כי נכונה טכנית) לנסח את זה. אני מעדיף לנסח את זה פוזיטיבית:

אם היה לך בתחילת 1984 חוב לא צמוד ששווה 550 טלוויזיות חדשות, אזי (מבלי לעשות כלום) בתחילת 1985 החוב עמד על 100 טלוויזיות חדשות בלבד.

או במילים אחרות, החוב שלך נחתך במעל 85%. שווה.

 

[amit]

הסבר?

כשאתה מצמיד אתה כאילו מרוויח ריבית נמוכה יותר אבל נכנס לסיכונים מטורפים שכמעט בוודאות יתממשו בתקופה של 30 שנה.
מעבר לזה המסלול הצמוד הוא היחיד שהוא בלתי הפיך במצב של סחרור . אם המדד מתחיל לתפוח ותרצה לממש את ההלוואה -כל הקרן תהיה צמודה ואתה תשלם על זה מחיר.
בדוגמא שהביאו כאן, הלוואה של מיליון תהפוך ל5.5 מיליון , לא נעים .
יועצים ובנקאים שמחים לדחוף את ההלוואה הצמודה ,כי היא מאפשרת להם להציג ריביות נמוכות יותר והחזר נמוך יותר , אבל זו מלכודת פתאים.

 

[יעקב 1]

מקווה שלא יאכלו אותי לאור התגובות הגורפות למעלה, אבל אני לא רואה בהצמדה בעיה חמורה, ובתנאי שהתזרים שלכם גמיש מספיק ויש לכם מקורות נוספים לתשלום של כמה חודשים.
בסופו של דבר זה עושה את הריבית שלך נמוכה מאוד, והאינפלציה אומנם משולמת על ידכם, אך בד בבד היא נצברת לכם בקירות הבית.
בנוסף, אני מניח כהנחת בסיס שבמקרה של אינפלציה משתוללת, המדד לא ישקף באמת את כל עוצמת האינפלציה, כך שתרויחו מלבד הריבית הנמוכה גם חלק מהאינפלציה.
ובקיצור, אני רואה בהצמדה בעיה תזרימית וזמנית יותר מאשר בעיה מהותית.
הקושי העיקרי בהצמדה למדד הוא נפשי ומנטלי, לראות איך למרות שאתה משלם ומשלם בכל זאת ההלוואה לא נגמרת, אבל זה לא באמת נכון, גם אם אחרי עשר שנים ההלוואה עדיין עומדת על מיליון ש''ח, בכל זאת זהו חוב הרבה יותר נמוך ריאלית.

 

[amit]

מקווה שלא יאכלו אותי לאור התגובות הגורפות למעלה, אבל אני לא רואה בהצמדה בעיה חמורה, ובתנאי שהתזרים שלכם גמיש מספיק ויש לכם מקורות נוספים לתשלום של כמה חודשים.
בסופו של דבר זה עושה את הריבית שלך נמוכה מאוד, והאינפלציה אומנם משולמת על ידכם, אך בד בבד היא נצברת לכם בקירות הבית.
בנוסף, אני מניח כהנחת בסיס שבמקרה של אינפלציה משתוללת, המדד לא ישקף באמת את כל עוצמת האינפלציה, כך שתרויחו מלבד הריבית הנמוכה גם חלק מהאינפלציה.
ובקיצור, אני רואה בהצמדה בעיה תזרימית וזמנית יותר מאשר בעיה מהותית.
הקושי העיקרי בהצמדה למדד הוא נפשי ומנטלי, לראות איך למרות שאתה משלם ומשלם בכל זאת ההלוואה לא נגמרת, אבל זה לא באמת נכון, גם אם אחרי עשר שנים ההלוואה עדיין עומדת על מיליון ש''ח, בכל זאת זהו חוב הרבה יותר נמוך ריאלית.

אתה טועה ,בניגוד למסלול ריבית משתנה ,מקורות תזרימיים לא יצילו אותך מהמדד .

במשבר חמור לדוגמא -המדד עולה ב100% והריבית קופצת ל20% , הלוואה של מיליון תהפוך ל2 מיליון אם היא צמודה , זה קורה ברגע אחד וזה בלתי הפיך .
הלוואה לא צמודה בריבית משתנה אמנם תקפוץ בהחזרים , אבל תוכל לסגור אותה אם יש לך מקורות תזרימיים אחרים כך שכאן באמת לא יגרם נזק.

 

[יעקב 1]

אתה טועה ,בניגוד למסלול ריבית משתנה ,מקורות תזרימיים לא יצילו אותך מהמדד .

במשבר חמור לדוגמא -המדד עולה ב100% והריבית קופצת ל20% , הלוואה של מיליון תהפוך ל2 מיליון אם היא צמודה , זה קורה ברגע אחד וזה בלתי הפיך .
הלוואה לא צמודה בריבית משתנה אמנם תקפוץ בהחזרים , אבל תוכל לסגור אותה אם יש לך מקורות תזרימיים אחרים כך שכאן באמת לא יגרם נזק.

אז מה אם זה בלתי הפיך? נכון, הלוואה של מיליון תהפוך ל2 מיליון כי ערך הכסף ירד, מה רע בזה? גם הדירה שלך באותו רגע עלתה במחירה באופן דרסטי מאוד ובלתי הפיך. ובקיצור, איפה הנזק?
מלבד זאת, במקרה כזה הריבית תעלה מן הסתם לתקופות ארוכות מאוד בשיעור גדול אף יותר מהאינפלציה.
שורה תחתונה, בעיני, אם הריבית המוצעת על צמוד למדד היא נמוכה משמעותית, אני לא רואה חיסרון בהצמדה למדד. זה בסך הכל ויתור על ההימור לזכות באינפלציה על השקל. אפשר אגב להמר על השקל ישירות גם אם לא לוקחים משכנתה.
לא המלצה כמובן אלא הרהורי ליבי.

 

[amit]

אז מה אם זה בלתי הפיך? נכון, הלוואה של מיליון תהפוך ל2 מיליון כי ערך הכסף ירד, מה רע בזה? גם הדירה שלך באותו רגע עלתה במחירה באופן דרסטי מאוד ובלתי הפיך. ובקיצור, איפה הנזק?

אז תצמיד 100% מההלוואה ,מה רע ? בכל מקרה ערך הדירה יעלה .

אתה מסתכל על זה לא נכון ,לא רק שאתה מהמר נגד תרחיש של היפר אינפלציה -אתה גם מהמר נגד הכלכלה הישראלית , הרי יעד האינפלציה השנתי הוא סביב ה3%2-.

ומה זה בשבילך הנחה משמעותית בריבית? על קלצ ל30 שנה תשלם 5-5.5% ריבית , כמה תקבל על קבועה צמודה? 3% ? 2.5% ?
תוסיף לסכומים האלה את יעד האינפלציה השנתי ותגלה שלא קיבלת הטבה אבל נשארת עם הסיכון.

 

[יעקב 1]

אז תצמיד 100% מההלוואה ,מה רע ? בכל מקרה ערך הדירה יעלה .

נכון.

אתה מסתכל על זה לא נכון ,לא רק שאתה מהמר נגד תרחיש של היפר אינפלציה -אתה גם מהמר נגד הכלכלה הישראלית , הרי יעד האינפלציה השנתי הוא סביב ה3%2-.

להיפך, אני לא מהמר בכלל. אני קונה דירה שיש לה ערך ריאלי ונשאר חייב ערך ריאלי. מה איכפת לי האם יש יעד אינפלציה שנתי או לא? בסופו של דבר יש לי נכס ריאלי מול החוב הריאלי, כך שבסופו של דבר יותר ברור לי כמה אשלם על ההשקעה הזו, מאשר אם אני נתון לחסדי ריבית משתנה. בקל''צ אתה נותן מראש במתנה את האינפלציה, ולמשל ממש לאחרונה אצלנו, היה עשור כמעט ללא אינפלציה.
שימוש בחוב צמוד למדד נותן לי גם צורה יותר נוחה לחשב את ההשקעה, כאשר השכירות שקולה לריבית והאינפלציה שקולה לנכס.

ומה זה בשבילך הנחה משמעותית בריבית? על קלצ ל30 שנה תשלם 5-5.5% ריבית , כמה תקבל על קבועה צמודה? 3% ? 2.5% ?

לזכרוני ההנחות הן משמעותיות יותר, אבל אני לא ממש מעודכן לאחרונה במחירי משכנתה.

 

[roei217]

נכון.

להיפך, אני לא מהמר בכלל. אני קונה דירה שיש לה ערך ריאלי ונשאר חייב ערך ריאלי. מה איכפת לי האם יש יעד אינפלציה שנתי או לא? בסופו של דבר יש לי נכס ריאלי מול החוב הריאלי, כך שבסופו של דבר יותר ברור לי כמה אשלם על ההשקעה הזו, מאשר אם אני נתון לחסדי ריבית משתנה. בקל''צ אתה נותן מראש במתנה את האינפלציה, ולמשל ממש לאחרונה אצלנו, היה עשור כמעט ללא אינפלציה.
שימוש בחוב צמוד למדד נותן לי גם צורה יותר נוחה לחשב את ההשקעה, כאשר השכירות שקולה לריבית והאינפלציה שקולה לנכס.

לזכרוני ההנחות הן משמעותיות יותר, אבל אני לא ממש מעודכן לאחרונה במחירי משכנתה.

אני גם בדעה של לא להצמיד אבל לצורך הדיון, לקחתי משכנתא לפני שבועיים, קבועה 4.46%. הוא הפריז מאוד עם ה5-5.5%.

 

[amit]

אני גם בדעה של לא להצמיד אבל לצורך הדיון, לקחתי משכנתא לפני שבועיים, קבועה 4.46%. הוא הפריז מאוד עם ה5-5.5%.

100%קלצ ל30 שנה , הלוואי שיתנו ב4.46 .

 

[roei217]

100%קלצ ל30 שנה , הלוואי שיתנו ב4.46 .

האמת שלקחתי שליש, באופציה של 100% קלצ קיבלתי 4.31 (ויכולתי להתווכח כי זה היה בהצעה ששופרה בהמשך).

 

[amit]

האמת שלקחתי שליש, באופציה של 100% קלצ קיבלתי 4.31 (ויכולתי להתווכח כי זה היה בהצעה ששופרה בהמשך).

אז לצורך העניין ל30 שנה על שליש , כמה הציעו לך לקבועה צמודה?

 

[roei217]

אז לצורך העניין ל30 שנה על שליש , כמה הציעו לך לקבועה צמודה?

לא בדקתי צמודים.
בסוף לקחתי קלצ 4.46 ל-20 שנה (כמעט 41%) והשאר פריים -0.9 ל29 שנה (מפוצל אבל זה הממוצע). היה גם מסלול פיתוי שנסגר.
המסלול שלקחתי יהיה שקול לרק קלצ אם הריבית תרד 1.1% ל3.4%, אחרת הקלצ החזר הרבה יותר נמוך, אז כן משלם יותר ריבית בשביל הגמישות אולי לסגור מוקדם (אולי גם לא הכי חכם).