מוח כוורת - שוקל עבודה עצמאית בתור מלווה לקניית נכסים בספרד

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
1,961
דירוג
2,572
וכמה גבו ממך על השרות הזה?

סכום מוגדר קבוע מראש (לא אחוז מהנכס).
בדיעבד זה יצא קצת פחות מ- 3% מהנכס שבסופו של דבר קניתי (הראשון)
בנכסים לאחר מכן הייתה הנחה מהסכום המוגדר הקבוע. מבחינת אחוזים הנכס השני היה יחסית זול אז זה יצא קצת יותר מ- 3%. הנכס השלישי היה יקר יותר אז זה יצא פחות מ- 2%.
 

גילגה

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/10/20
הודעות
739
דירוג
1,444
- קצת אוף טופיק אבל מעניין אותי, מה הייתרון בלקנות נכס ספציפית בספרד? (בניגוד לארץ הקודש?)

@Roi שני האגורות שלי הן שהשקעה במקום לא מוכר כלל דורשת ממני או (1) להכיר את המקום ולבצע מחקר, או (2) זהות אינטרסים ביני לבין המתווך.

עמלת מחיר קבוע נשמעת הוגנת.

לגבי ערך מוסף - כל נושא המיסוי, זכויות דיירים, ניהול סיכונים והתעסקות משפטית. גם ניהול הנכס במחיר ידוע מראש לאורך השנים תהיה ערך מוסף. בעצם במחשבה קצת יותר עמוקה, אתה צריך כנראה לקבל סכום בקנייה ועוד הכנסה שותפת מניהול ההשקעה, זה מגדיל את זהות העניינים.
 
  • אהבתי
Reactions: Roi

Roi

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
2,916
דירוג
3,316
מה הייתרון בלקנות נכס ספציפית בספרד? (בניגוד לארץ הקודש?)
נתחיל מזה שאי אפשר להתייחס לספרד כמקשה אחת, ספרד היא מדינה ענקית המחולקת למחוזות אוטונומיים, מה שאומר חוקים אחרים בכל מחוז.

ספציפית למדריד, מהנסיון שלי, השוק הולך לרדת בחודשים הקרובים, מה שאומר שיהיו הזדמנויות מעניינות להשקעה.
עיקר הכסף נעשה במכירה ואפשר להגיע לתזרים נוח של 6-5% לפני מס שמיועד לכסות את הוצאות המימון ועוד.

מדריד מחולקת לשכונות, אני מתרכז בשכונות שיש בהם פוטנציאל לעליית ערך ושהן עדיין מרכזיות ואטרקטיביות.

כמו כן, המחיר למר מאפשר לך לקנות יותר נכסים מאשר בארץ.
מצ"ב גרף המתאר את התפתחות המחיר למר במדריד העיר
CBNMmpy
 
נערך לאחרונה ב:

neoh

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/4/15
הודעות
59
דירוג
56
@Roi אחלה רעיון.

לגבי ערך מוסף אני אוהב את הכיוון שלך ואחדד מה היה חשוב מבחינתי:

1. עלות ליווי הוגנת שמאפשרת כדאיות עבור הרוכש.
2. יכולת של המלווה לאתר נכסים ספציפיים שיותר טובים מסתם נכסים רגילים בשוק. כך הייתי מרגיש הרבה יותר בטוח להיכנס לעסקה כיוון שלדעתי לפחות השקעות נדל"ן זה לא רק ניתוח מאקרו של המדינה אלא גם היכולת לבחור נכס ספציפי טוב.
3. אמינות ומתן מעטפת מקצה לקצה שגורמת לרוכש להרגיש שהוא בידיים טובות גם אם יהיו קשיים בהמשך.

מאחל לך המון בהצלחה!
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,604
דירוג
4,695
לגבי הפרש בארץ, אני באמת לא מכיר, זו נקודה שצריך לחקור אותה.

מאחר ומדובר במס מחזור של 24% ללא קיזוז הוצאות לישראלים בספרד, הם ידווחו בארץ לפי שיטת חישוב
של 31% מס ומעלה, בהתאם למס השולי משכר העבודה.

מאחר ומשקיע ישראלי נעזר בחברת ניהול ויש הוצאות שוטפות שונות, בלתמים......
לאחר קיזוז המס בנוסף, הוא נשאר ביד עם 50% מההכנסה ברוטו משכירות, במידה ורכש את הנכס במזומן.

לדעתי זה נכון עבור משקיע ישראלי רק בנפח פעילות המצדיק הקמת חברה בע"מ המכירה בהוצאות השונות,
למיטב ידיעתי(על פי דברי ישראלי המלווה משקיעים בספרד) במקרה זה המס חברות יהיה 15% בקיזוז הוצאות בספרד, ואז יתכן שבישראל המס יהיה על פי מס חברות
23% לאחר קיזוז הוצאות.
מדובר במיסוי אטרקטיבי, מאחר וניתן לקזז הוצאות שונות ופחת מבנה או שיפוץ, במקרה של השקעה במזומן המס הכולל
בספרד ובישראל יהיה בסביבות 13%
 
נערך לאחרונה ב:

Roi

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
2,916
דירוג
3,316
לדעתי זה נכון עבור משקיע ישראלי רק בנפח פעילות המצדיק הקמת חברה בע"מ המכירה בהוצאות השונות
כן, חשבתי על זה, במסגרת ארגון קבוצת משקיעים ואיגודה תחת חברה בספרד, אולי אז תשלום התשואה כדיבידנדים, שוב צריך לבחון את זה בארץ ובספרד.
המון תודה רוני.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,604
דירוג
4,695
כן, חשבתי על זה, במסגרת ארגון קבוצת משקיעים ואיגודה תחת חברה בספרד, אולי אז תשלום התשואה כדיבידנדים, שוב צריך לבחון את זה בארץ ובספרד.
המון תודה רוני.

בשמחה :)
 
  • אהבתי
Reactions: Roi

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
7,165
דירוג
11,353
היא התכוונה שאם אקח אחוזים מהעיסקה, הכל יצטבר לעלות גבוהה יחסית ויוריד משווי התשואה, בגדול...
אה, לא הבנתי את הכוונה. טוב, זה ברור...
אבל מה שחשוב כאן בשרשור זה אתה ולא הלקוח, וחשוב שתבנה לך דרך שמשאירה לך רווח נורמלי (ביחס למקום מגוריך כמובן) וחשוב שהיחס בין העבודה לרווח יהיה הוגן כלפיך. ללוות משקיעי חוץ זה סיפור ארוך יותר כנראה ודורש יותר שעות טיפול מאשר משקיע מקומי. כשאתה בונה את התכנית העיסקית שלך, תנסה לכמת את שעות הליווי (כולל טלפונים, שיחות, שיחות הרגעה, כיתות רגליים וכו') ותנסה להעריך כמה השקעות אתה יכול ללוות במקביל, כמה זמן יכול ליווי להימשך עד שהוא מסתיים לגמרי, כמה זמן נשאר לך לחלקים אחרים של החיים שלך (משפחה, חברים, תחביבים).
 
  • אהבתי
Reactions: Roi

sup11

משתמש סולידי
הצטרף ב
20/2/19
הודעות
31
דירוג
6
אה, לא הבנתי את הכוונה. טוב, זה ברור...
אבל מה שחשוב כאן בשרשור זה אתה ולא הלקוח, וחשוב שתבנה לך דרך שמשאירה לך רווח נורמלי (ביחס למקום מגוריך כמובן) וחשוב שהיחס בין העבודה לרווח יהיה הוגן כלפיך. ללוות משקיעי חוץ זה סיפור ארוך יותר כנראה ודורש יותר שעות טיפול מאשר משקיע מקומי. כשאתה בונה את התכנית העיסקית שלך, תנסה לכמת את שעות הליווי (כולל טלפונים, שיחות, שיחות הרגעה, כיתות רגליים וכו') ותנסה להעריך כמה השקעות אתה יכול ללוות במקביל, כמה זמן יכול ליווי להימשך עד שהוא מסתיים לגמרי, כמה זמן נשאר לך לחלקים אחרים של החיים שלך (משפחה, חברים, תחביבים).
אכן - אך זה בהחלט היתרון שלך משום שאתה נמצא במדינת ההשקעה, זאת בניגוד למלווים/יזמים שנמצאים בישראל וכל הסיסטם שלהם בנוי על יזמים/מתווכים אחרים, דבר שאני אישית מרגיש פחות נוח איתו. מעדיף Boots on the ground
 
  • אהבתי
Reactions: Roi

bengi

משתמש ותיק
הצטרף ב
16/9/18
הודעות
236
דירוג
357
בזמנו התעניינתי ברכישת דירה בספרד(לא במדריד). קיבלתי מצגת מושקעת, דוגמאות לעיסקאות שהחברה עשתה(היופי באקסל שאתה יכול להכניס לו איזה נתונים שאתה רוצה והוא לא מתנגד). אם זה מסקרן אותך אני יכול לשלוח לך במייל את החומר שקיבלתי, אולי תקח מזה משהו.

*מס רכישה-10%(קטלוניה, אני יודע שבמדריד הוא קצת יותר נמוך)
*מתווך מקומי+נוטריון-3%-4%
*מתווך ישראלי-5%
*מס שבח שמחכה לי במכירה למרות שמדובר בדירה יחידה
*חשיפה ליורו
*תלות בחברת ניהול
*מרחק+שפה שאני לא שולט בה+מערכת משפט שאני לא מכיר
*מס על שכירות מהיורו הראשון
*צורך ברו"ח מקומי
*okupa אין לי מושג כמה האיום הזה באמת נפוץ בספרד

אני ויתרתי על העיסקה מן הסתם, וזה למרות שבזמנו היה לי מכר בספרד שיכולתי לסמוך עליו.
אני חושב שעלויות עיסקה של קרוב ל20% הן פשוט מטורפות, ובאמת שצריך להיות ממש ממש יצירתי כדי להפוך עיסקה כזאת למשתלמת.
בטח שעבור ישראלי שעוד אין לו דירה בארץ והוא נהנה מיתרונות מיסוי מאוד משתלמים על דירה ראשונה.
האתגר הכי גדול שלך לדעתי זה להפוך עיסקה כזאת לכדאית, אני פשוט לא רואה איך אתה עושה את זה, ולא רק עבור ישראלים.

אני כן חושב שעם ביטחון עצמי ויכולות שיווק טובות אפשר למכור כל דבר, גם עיסקה רעה, אפילו אויר, אבל השאלה האם בא לך למכור לאנשים מוצר/עיסקה לא טובה?
אגב זו המסקנה שאני הגעתי אליה, אשמח אם תשכנע אותי שאני טועה.


אני כן חושב שאם אתה מתעקש על נדל"ן לזרים אז אולי שוק השכירות יכול להיות יותר אפשרי. אתה מכיר את העיר מעולה, דובר את השפה, יודע מה נהוג לקחת כביטחונות ולמה כדאי לשים לב. אני כן הייתי מוכן לשלם לאדם אמין שיחזיק לי את היד וידאג שהמקומי לא יעבוד עלי בחוזה הראשון שלי, בייחוד שאני לא שולט בשפה. שיסביר לי איזה ביטחונות נהוג לתת, איזה ביטחונות ממש לא כדאי לי לתת, גם אם הדירה ממש מוצאת חן בעיני, שיעבור איתי על החוזה ועוד...
הייתי מוכן לשלם על שירות כזה כמה מאות יורו, תשלום מקדמה קטנה בהתחלה ואת היתר עם סגירת החוזה, כשאתה תתחייב להראות לי לפחות X דירות שעונות על הדרישות שלי(לצורך העניין 2 חדרים עד קומה שלישית בשכונות א, ד,ה).

אולי זו לא המטרה המקורית שלך אבל אני חושב שאנשים ממש שונאים ומפחדים מבירוקרטיה, אולי כדאי לך להתמקד בזה.
לצורך העניין אחרי שמצאת דירה ללקוחות שווה להציע להם שירותים נוספים וע"י כך להנות ממכירות המשך. חלק מהשירותים אפשר להציע לזרים בלי קשר.

העברת חשבונות המים והחשמל על שמם.
פתיחת חשבון בנק.
הוצאת מספר NIF.
המרת רישיון לרישיון מקומי.
רישום למערכת הבריאות הציבורית.
רישום לבית ספר ולגנים אם מדובר במשפחה.
להמליץ על רו"ח מקומי ולקבל ממנו קומיסיון על כל לקוח


יש לא מעט זרים בספרד שלדעתי ישמחו לקבל עזרה בשירותים האלה. מבריטים וצפון אירופאים שמהגרים לספרד כדי להעביר שם את הפנסיה, דרך ישראלים ועד אפילו דרום אמריקאים שאולי דוברים את השפה אבל לא מכירים את הפרוצדורה.
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
11,871
דירוג
12,894
הייתי מעוניין לדעת, מה לדעתכם חשוב לכם לקבל בתור לקוחות, מבחינת ליווי מקצועי?
סקירה אמינה על הנכס, בפרט לגבי המיקום, צפי לעתיד וכו'. הייתי בודק כל מילה שלך ברשת, אבל בנושא הזה אין תחליף למישהו מקומי, לדעתי.
שכר טרחה, האם מעדיפים תעריף קבוע או כאחוז מהעיסקה?
בישראל מקובל שהוצאות עסקה במקרקעין הן באחוזים, אבל במקרה הזה, בגלל פער המידע העצום בינך לבין הלקוח, היייתי שוקל במקומך לקחת סכום פיקס (כמובן בגובה האחוז המקובל בעסקאות כאלו), כדי שלא תיחשד בניגוד עניינים לגבי התמורה שיש לשלם על הנכס.
מה לדעתכם הגיוני לגבות אם העיסקה לא תצא לפועל בגלל החלטת המשקיע?
לא יודע איך מקובל בסוג כזה של שירות בספרד. בישראל כאשר עורך דין אמור לקבל שכר טרחה כאחוז מהעסקה והעסקה לא יוצאת לפועל, יש לשלם לו לפי שעות העבודה שביצע בפועל. לא בטוח שזה מתאים לשירות שאתה נותן, כי נראה לי שבנדל"ן קשה לאמוד את מספר שעות העבודה ולא כל שעה תורמת לתוצאה הסופית.
עניין נוסף, תבדוק אם יש דרישות רגולטוריות בספרד לגבי מי רשאי לתת סוג כזה של שירות. אם אפשר (גם אם לא חייבים) להוציא רישיון מתווך בקלות יחסית, הייתי עושה את זה. זה יתן לך אמינות בעיני לקוחות שלא יודעים עליך כלום.
 
  • אהבתי
Reactions: Roi

Roi

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
2,916
דירוג
3,316
מתווך ישראלי-5%
מאוד יקר.
עלות עיסקה מקומית במדריד היא 10% ממחיר הרכישה, זה כמובן בתנאי שיש מתווך מקומי שלוקח באזור ה 3%.

אחרי מחשבה, אני רואה שזה לא יהיה כדאי מבחינת המשקיע הישראלי, לפחות לא כרגע, בהנחה והשוק ירד בחודשים הקרובים, זו אכן תיהיה הזדמנות טובה להיכנס.

לגבי ה Okupas זו אכן תנועה מאוד מסוכנת שצוברת תאוצה, במיוחד בקטלוניה, במדריד המצב עוד יחסית טוב.
אני דואג לרשת את הדירות שלי במערכת אזעקה ובמקרה הצורך יש לי גם שרותים שיודעים לטפל בפולשים, לצערי המשטרה לא מטפלת בנושא בצורה יעילה.

העסקאות הרווחיות שלי היו בעיקר פליפים.

אשמח אם תשלח לי את החומר, אכתוב לך בפרטי, תודה.
 

doc29

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/2/15
הודעות
2,876
דירוג
2,799
הייתי מעוניין לדעת, מה לדעתכם חשוב לכם לקבל בתור לקוחות, מבחינת ליווי מקצועי
בתור מי שהתנסה עם כמה כאלה:
1. חד משמעית מחיר שהוא פיקס ולא תלוי אחוז מהעסקה. ולו בשל העובדה שאם תחפש ברשת טיפים על מלווה- יזהירו מכאלה שלוקחים אחוזים כיוון שזה ניגוד אינטרסים מובנה. אם אני ממצע כמה ששילמתי בעבר וכמה שמקובל לגבות במדינות גוש היורו- מחיר של כ-2000-4000 יורו נשמע לי סביר.
2. ידיעה ברורה שאתה מתעסק רק עם קונים ולא עם מוכרים. מה שמכונה במקומות מסויימים Buyer's agent - זה מוריד אוטומטית הרבה מהחששות לניגוד אינטרסים.
3. אסמכתא רשמית כלשהי למקצועיות. למשל באירלנד יש גוף שנקרא PSRA וכל מי שמתעסק עם נדלן מקבל מספר רישיון ולכאורה מתחייב להימנע מניגוד עניינים וכדומה. יכול להיות שעבורך זה יהיה מורכב ומיותר אבל אם זה כרוך במשהו פשוט אז שווה לשקול.
4. נראה לי סביר שפרט לשיחת ייעוץ ראשונית חינמית כדי להבין מה האופציות, ברגע שמתחיל התהליך של מציאת דירה - תגבה סכום כלשהו לא בר החזרה (נניח 500 יורו) ועם השלמת העסקה- את השאר.
5. קישור במידת הצורך לכל אנשי המקצוע הרלוונטיים המקומיים כולל כל מה שצריך כדי לטפל בזה: רו"ח, חברת ניהול, עורך דין, שיפוצניק (אם צריך), אבל נכונות מלאה לא לדחוף אותם ולאפשר ללקוח לבחור משלו אם הוא מעוניין.
6. ידיעה שאתה שם גם אחרי העסקה מבחינת ליווי ושאלות.
 

Roi

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
2,916
דירוג
3,316
תודה @doc29, אחלה נקודות!
 

הנועזת

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
1,177
דירוג
2,241
יופי של יוזמה רועי..(המון בהצלחה)
כן זה מחייב מחקר מימוני ומיסויי,
וחיפוש אחר מעטפת של אנשיי מקצוע שאליהם אתה יכול להפנות, כשאתה רגוע שהלקוחות יקבלו מענה ידידותי ומקצועי.
מסכימה איתך ש -2 אחוז זו בהחלט אפשרות
טובה. אני קראתי לזה סוג של תיווך הפוך. מן תפירה של חליפה לפי מידה לאחר בירור צרכים כשהפוקוס הוא במציאת עסקה מצויינת, להבדיל מתיווך רגיל בו משווק נכס ספציפי, או הסתובבות בין נכסים איתם יש "הסכם".

הייתי מתחילה מלנסח פשוט לענות על השאלה למה אחריי רשימת ההוצאות הנלוות, כדאי דווקא להשקיע בספרד.
 
נערך לאחרונה ב:

Roi

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
2,916
דירוג
3,316
הייתי מתחילה מלנסח פשוט למה אחריי רשימת ההוצאות הנלוות, כדאי דווקא להשקיע בספרד
תודה על התגובה המפורטת:)
אחרי חשיבה מעמיקה, באמת כרגע, פחות משתלם למשקיע זר להשקיע פה, עלויות העסקה גבוהות ועדיין המחיר למר לא אטרקטיבי מספיק ע"מ שאוכל להגיד למשקיע שצפויה עליית ערך משמעותית.
יש מצב שבעוד כמה חודשים זה ישתנה, כאשר יגמרו המענקים והחל" ת יגמר ביוני, אם המדינה לא תאריך אותו, זה ישפיע על כל השוק.

נחכה ונראה.
 

הנועזת

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
1,177
דירוג
2,241
תודה על התגובה המפורטת:)
אחרי חשיבה מעמיקה, באמת כרגע, פחות משתלם למשקיע זר להשקיע פה, עלויות העסקה גבוהות ועדיין המחיר למר לא אטרקטיבי מספיק ע"מ שאוכל להגיד למשקיע שצפויה עליית ערך משמעותית.
יש מצב שבעוד כמה חודשים זה ישתנה, כאשר יגמרו המענקים והחל" ת יגמר ביוני, אם המדינה לא תאריך אותו, זה ישפיע על כל השוק.

נחכה ונראה.
כנות תמיד מנצחת!
 
  • אהבתי
Reactions: Roi
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ס Mastermind Groups | קבוצת חשיבה | רב מוח התפתחות אישית 19
1 שוקל פרישה מוקדמת בגיל 33 - מספר שאלות ותהיות פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 183
E שוקל לחזור להורים ולחסוך לבית או שעדיף להשכיר דירה יותר זולה? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 31
ה פחד גבהים, שוקל למכור חלק שוק ההון 40
twister התלבטות - שוקל לעבור מואנגרד ל black rock שוק ההון 21
A בן 30 בצומת דרכים - שוקל הסבה התפתחות אישית 19
N קרן חרום/ מזומנים בעו"ש בימים אלה - שוקל להמיר חלק לדולרים צרכנות פיננסית 10
B אג"ח ממשלתי כללי - שוקל למכור. שוק ההון 6
T דיווח: הבית הלבן שוקל מתן הקלות מס לאמריקאים שישקיעו בשוק ההון שוק ההון 2
T "הבית הלבן שוקל מתן הקלות מס לאמריקאים ישקיעו בשוק ההון" אוף טופיק 5
F שוקל לקיחת הלוואה לקניית נכס בחול נדל"ן 6
ה שוקל לקנות מניה שוק ההון 11
S שוקל ברצינות לשנות את התיק שלי לתיק בהשראת חבר הפורום מורכב מ-50% sso 50% ,tlt בחלק האמריקאי שוק ההון 44
B שוקל מספר אופציות לפני קנייה נדל"ן 12
Y שוקל להעביר את הכספים מקרן הפנסיה לקופת גמל IRA שוק ההון 51
C שוקל שינוי מסלול מהנדסה לתוכנה התפתחות אישית 27
ט שוקל לקחת מתכנן פיננסי שוק ההון 4
ק שוקל הסבה מקצועית אוף טופיק 20
M תושב ארה"ב שוקל למשוך כספי פנסיה להשקעה נזילה יותר צרכנות פיננסית 1

נושאים דומים

למעלה